Lawline svarar
Hej
Den för er fråga aktuella Hyreslagen (Jordabalkens 12 kapitel) hittar ni http://lagen.nu/1970:994 .
Denna lag särskiljer hyresavtal som löper på obestämd tid (tillsvidare) och de som löper på bestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla, med iakttagande av uppsägningstid. Hyresavtal som ingåtts för en bestämd tid upphör vanligen att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats mellan parterna. Däremot krävs alltid en uppsägning även för hyresavtal på bestämd tid om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd. Då det inte framgår av er fråga hur avtalsförhållandena ser ut redogör jag nedan för uppsägningstiderna i båda fallen.
Hyreslagen stadgar i dess 4 § att ett hyresavtal som gäller för obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när det gäller bostadslägenheter. Om ett hyresavtal för bestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla finns regler om när uppsägning senast måste ske. Dessa är som följer;
• Om hyrestiden är längst två veckor skall uppsägning ske en dag i förväg.
• Om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader skall uppsägning ske en vecka i förväg.
• Och om hyrestiden är längre än tre månader skall uppsägningen ske tre månader i förväg.
Längre uppsägningstider kan, med för båda parter bindande verkan, överenskommas. Avtal om kortare uppsägningstider gäller för hyresgästen om denne vill säga upp hyresavtalet men inte för värden. Denne måste då iaktta de i lagen angivna fristerna.
Hyresgäster har dock ett starkare skydd än så och kan inte hur som helst sägas upp trots att hyresvärden iakttar relevant uppsägningstid. Detta skydd kallas för besittningsskydd och ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja om inte något av undantagen i hyreslagens 45-46 §§ föreligger. Hyreslagens 46 § innehåller tio punkter som utgör olika grunder för att förlängning av hyresavtalet inte skall ske. Uthyrningen i den fastighet ni skall köpa förefaller ske i en affärsmässig verksamhet och det kommer efter ert förvärv fortsätta på samma sätt. Den punkt som närmast kommer ifråga i er situation är punkt 10 som kan sägas utgöra en generalklausul som innebär att en intresseavvägning får göras mellan hyresvärden och hyresgästens intresse. Där anges att hyresgästen inte har rätt till förlängning när det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållandet eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. När det gäller punkt 10 måste det fastställas att hyresvärden har ett sakligt skäl för uppsägningen innan intresseavvägningen görs. Sakligt skäl är allt som inte är av chikanös karaktär. För att ett avflyttningsskäl sedan skall tillmätas nämnvärd betydelse fordras normalt att skälet har sin grund i ett påtagligt intresse hos hyresvärden i hans egenskap av värd. Det skall föreligga ett hyresvärdsintresse och inte bara ett personligt intresse. För att hyresgästens skäl skall tillmätas någon betydelse vid intresseavvägningen fordras att det finns ett bakomliggande skyddsvärt intresse. Att som hyresvärd kunna säga upp ett avtal med stöd av denna så kallade generalklausul i punkt 10 är svårare än att göra det med stöd av någon av de övriga punkterna.
Sammanfattningsvis kan sägas att det måste göras en bedömning i varje enskilt fall. Det är dock troligare att ni har möjlighet att säga upp en hyresgäst på grund av att ni vill nyttja en lägenhet för eget bruk än att ni helt enkelt vill byta hyresgäster. I slutändan är det hyresnämnden som vid en tvist avgör huruvida besittningsskyddet kan genombrytas eller inte med hänsyn till Hyreslagens regler.
Med vänlig hälsning
