Lawline svarar
4: 3 Bostadsrättslagen (1991:614) stadgar att en lägenhet som är upplåten med hyresrätt inte får upplåtas med bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består. Lägenheten får dock upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan.
Hyresvärden kan säga upp ett hyresavtal som löper på obestämd tid med en uppsägningstid på tre månader och om hyresavtalet gäller för bestämd tid gäller en uppsägningstid på tre månader under förutsättning att hyresförhållandet varat mer än tre månader, 12:3 & 4 Jordabalken (JB).
Hyresgäster har dock som huvudregel ett besittningsskydd, d.v.s. ett rätt till förlängning av hyresavtalet, enligt 12:46 JB. Undantag från besittningsskyddet görs i ett antal punkter. Bl.a. i p.6 för hyreslägenheter i en- eller tvåfamiljshus där upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven verksamhet och hyresvärden har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta ut. Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa annan bostad. Ett sådant intresse kan vara att värden avser att bosätta sig i lägenheten eller lägenhetens friställande är ett villkor för försäljning. I frågan om begreppet affärsmässig verksamhet avses uthyrning av en- eller tvåfamiljshus med affärsmässiga former som liknar uthyrning av lägenheter i ett flerbostadshus. Uthyrningen behöver inte vara den enda eller ens den huvudsakliga inkomstkällan för fastighetsägaren. Det avgörande bör vara om verksamheten i första hand ingår som ett led i en näringsverksamhet eller om den går ut på att minska utgifterna till följd av att hyresvärden annars skulle ha kostnader för dubbla bostäder. I det förra fallet får affärsmässiga former anses föreligga, medan motsatsen borde vara för handen i det senare fallet. Sammanfattningsvis är det många gånger tillräckligt om fastighetsägaren bedriver annan uthyrningsverksamhet för att det ska vara fråga om affärsmässig verksamhet.
Har uthyrningen varit affärsmässig tillämpas inte p.6 utan p.10, generalklausulen. Det föreligger inte rätt till förlängning av hyresavtalet om det, i annat fall än de tidigare uppräknade, inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vid tillämpningen av generalklausulen ska hyresvärdens och hyresgästens intressen vägas mot varandra. I detta ligger att hyresvärdens skäl för avflyttning måste vara av saklig art. Skulle så inte vara fallet blir hyresavtalet förlängt. Sakskälen måste ha sådan tyngd, att det framstår såsom rimligt eller skäligt att hyresgästen får flytta. Bostadssituationen påverkar bedömningen genom att bostadsbrist stärker hyresgästens position. Vad saken i marknadslägen utan påtaglig bostadsbrist främst gäller för hyresgästens del är det ideella intresset att få ha sitt hem orubbat och att få kvarbo på den plats, där man vuxit in i miljön och funnit sig till rätta med den. Särskilt tungt väger naturligtvis barnfamiljernas intresse av ostörd besittning till hemmet.
Om hyresavtalet sagts upp av hyresvärden men hyresgästen ändå vill bo kvar ankommer det på värden att senast en månad efter hyrestidens utgång vända sig till hyresnämnden. Annars är uppsägningen utan verkan, såvida hyresgästen inte avflyttat, 12:49 JB.
Mvh
