Lawline svarar
Hej
Den för er fråga aktuella Hyreslagen (Jordabalkens 12 kapitel) se http://lagen.nu/1970:994 .
Denna lag särskiljer hyresavtal som löper på obestämd tid (tillsvidare) och de som löper på bestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla, med iakttagande av uppsägningstid. Hyresavtal som ingåtts för en bestämd tid upphör vanligen att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats mellan parterna. Däremot krävs alltid en uppsägning även för hyresavtal på bestämd tid om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd. Då det inte framgår av er fråga hur ert avtalsförhållande ser ut redogör jag nedan för uppsägningstiderna i båda fallen.
Hyreslagen stadgar i dess 4 § att ett hyresavtal som gäller för obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när det gäller bostadslägenheter. Om ett hyresavtal för bestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla finns regler om när uppsägning senast måste ske. Dessa är som följer;
• Om hyrestiden är längst två veckor skall uppsägning ske en dag i förväg.
• Om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader skall uppsägning ske en vecka i förväg.
• Och om hyrestiden är längre än tre månader skall uppsägningen ske tre månader i förväg.
Längre uppsägningstider kan, med för båda parter bindande verkan, överenskommas. Avtal om kortare uppsägningstider gäller för hyresgästen om denne vill säga upp hyresavtalet men inte för värden. Denne måste då iaktta de i lagen angivna fristerna.
Hyresgäster har dock ett starkare skydd än så och kaninte sägas upp hur som helst, trots att hyresvärden iakttar relevant uppsägningstid. Detta skydd kallas för besittningsskydd och ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja om inte något av undantagen i hyreslagens 45-46 §§ föreligger. Hyreslagens 46 § innehåller tio punkter som utgör olika grunder för att förlängning av hyresavtalet inte skall ske.
Er situation faller troligen in under punkt 6 som anger att förlängning inte behöver ske om avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Denna punkt gäller framförallt när hyresvärden har ett befogat intresse av att själv förfoga över huset, till exempel för att bosätta sig i det eller att sälja det. I sådana fall är utgångspunkten att hyresförhållandet i vart fall på sikt skall upplösas. I praktiken har man i regel krävt att hyresgästen getts skäligt rådrum för att vid behov skaffa en annan bostad.
Skulle er uthyrning ske i en affärsmässig verksamhet görs intresseavvägningen antagligen enligt punkt 10. Där anges att hyresgästen inte har rätt till förlängning när det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållandet eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. När det gäller punkt 10 måste det fastställas att hyresvärden har ett sakligt skäl för uppsägningen innan intresseavvägningen görs. Sakligt skäl är allt som inte är av chikanös karaktär. För att ett avflyttningsskäl sedan skall tillmätas nämnvärd betydelse fordras normalt att skälet har sin grund i ett påtagligt intresse hos hyresvärden i hans egenskap av värd. Det skall föreligga ett hyresvärdsintresse och inte bara ett personligt intresse. För att hyresgästens skäl skall tillmätas någon betydelse vid intresseavvägningen fordras att det finns ett bakomliggande skyddsvärt intresse. Att som hyresvärd kunna säga upp ett avtal med stöd av denna så kallade generalklausul i punkt 10 är svårare än att göra det med stöd av punkt 6.
Vid bedömningen av huruvida en verksamhet är affärsmässig är det avgörande om verksamheten ingår som ett led i en näringsverksamhet eller om den går ut på att minska kostnaderna av att hyresvärden annars skulle ha utgifter för dubbla bostäder. Gränsdragningen har i praxis inte orsakat några större problem eftersom det oftast är tillräckligt att undersöka om hyresvärden bedriver annan uthyrningsverksamhet. Även i vissa undantagsfall kan punkt 6 tillämpas trots att uthyrningen har en affärsmässig karaktär. I förarbetena till lagen har man till exempel nämnt situationen att fastighetsägaren tidigare bott i det aktuella huset och nu önskar bosätta sig i det igen samt uthyrningen därför kan sägas vara av mer privat natur.
I slutändan är det hyresnämnden som vid en tvist avgör huruvida besittningsskyddet kan genombrytas eller inte med hänsyn till Hyreslagens regler.
Med vänlig hälsning
