Andrahandshyresgästs besittningsskydd

Question

Hej! Jag har hyrt en lägenhet i andra hand sedan 1 april 2005. Vi har upprättat två exemplar av ett andrahandskontrakt köpt i en bokhandel. Detta har av uthyraren ej skickats till den kommunala fastighetsägaren men de vet om att jag bor där eftersom de har satt upp mitt efternamn på min dörr, i entréhallen och utanför entrén vid porttelefonen. Uthyraren har dessutom hyrt ut lägenheten innan mig i minst ett år vilket gör att han ej bott där fysiskt i minst tre och ett halvt år. Dessutom eftersänder han nu sin post till en annan adress. Nu vill han däremot kasta ut mig innan avtalstiden gått ut (1.04.2005 - 31.3.2008) vilket är skrivet i andrahandskontraktet och han har inte heller avsagt sig besittningsrätten. Min fråga är: kan jag ta över hyreskontraktet eftersom han uppenbarligen ej har behov av lägenheten och jag har bott där i två år och fem månader? Gäller besittningsrätten? Nu är det dessutom aktuellt att lägenheten omvandlas till bostadsrätt och jag är beredd att köpa den medan uthyraren ej kan göra det då han har kronofogden på sig, är arbetslös och ej har taxerad inkomst. Vad kan jag göra?

Answer 1

Bestämmelser om upplåtelse av hyreslägenhet i andra hand finns i hyreslagen (http://www.lagen.nu/1970:994#R69). En hyreslägenhet får upplåtas i andra hand då hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Dessa skäl kan vara att hyresgästen på grund av ålder eller sjukdom måste bo någon annanstans, att han eller hon ska studera eller arbeta på en annan ort eller vill prova på att leva i ett samboförhållande och fortfarande ha kvar sin lägenhet. Hyresgästen ska ha skäl för att inte använda lägenheten under en viss tid men fortfarande behålla anknytningen till den. Vidare krävs hyresnämndens tillstånd och hyresvärdens samtycke till upplåtelsen. Tillståndet ska vara begränsat till viss tid, men det framgår inte i lagen hur länge man får upplåta en lägenhet i andra hand; denna bedömning får göras utifrån den situation som råder.

Hyresrätten kan förverkas om hyresgästen hyr ut sin lägenhet i strid med ovan nämnda regler. Här måste hyresvärden begära att hyresgästen vidtar rättelse eller ansöker om behövligt tillstånd inom två månader från det att hyresvärden fått vetskap om att lägenheten olovligen hyrts ut i andra hand. Om hyreskontraktet förverkas leder inte detta automatiskt till att andrahandshyresgästen får ta över förstahandskontraktet. Det spelar alltså ingen roll hur länge andrahandshyresgästen har bott i lägenheten, utan ett övertagande av förstahandskontraktet kan bara ske om fastighetsägaren väljer att teckna avtal med just den personen som hyrt lägenheten i andra hand.

Ett hyresavtal som är träffat på bestämd tid upphör att gälla när hyrestiden löpt ut. Hyresvärden kan inte säga upp avtalet dessförinnan, däremot kan hyresgästen (alltså andrahandshyresgästen) göra det. Detta framgår av hyreslagen 3 och 5 § § (http://www.lagen.nu/1970:994#R60). Uthyraren har således ingen rätt att säga upp hyreskontraktet i förtid såvida inte någon grund för förverkande av hyresrätten föreligger.

Ett hyresförhållande som varar längre än två år ger hyresgästen besittningsskydd och därmed rätt till förlängning av hyreskontraktet. Denna rättighet omfattar även andrahandshyresgäster och framgår av hyreslagen 45 § p.1 och 46 § (http://www.lagen.nu/1970:994#R71). Däremot kan besittningsskyddet sättas ut spel om avtalsparterna kommer överens om att det inte ska gälla. Vanligtvis ska en sådan överenskommelse inges till hyresnämnden.

Mitt råd till dig är att kontakta hyresnämnden och hävda din rätt att fortsätta hyra lägenheten till hyresperiodens slut samt kräva förlängning av hyreskontraktet. Du kan även kontakta hyresvärden och förklara din situation. Det är inte omöjligt att värden väljer att avtala om förstahandskontrakt med en skötsam andrahandshyresgäst framför en person som ständigt hyr ut sin lägenhet.

Lycka till!

Med vänlig hälsning