Delägare i dödsbo

Question

Vi är två dödsbodelägare genom testamente. Min man äger 50 % och tre kusinbarn äger 50 % med 1/3 var. Min man önskar sälja fastigheten, som består av ett ganska fallfardigt hus med ladugård, vedbod och hönshus, allt ganska förfallet samt dessutom skog och sjöområde. ca 87 ha.

Min man är 50 % dödsbodelägare i en kustnära fastighet om ca 87 ha. Hela anläggningen består av gammalt boningshus, ladugård, hönshus, skog och sjövatten, strandnära. Den andra parten är 3 kusinbarn som har 1/3 var. Min man vill sälja men inte de andra. Vad gäller här? Vad menas med klyvning resp offentlig auktion?

Hela fastigheten ligger vid Östersjöns kust och är ganska unik. Kan min man sälja och hur går man tillväga man? Måste det till offentlig auktion? Eller klyvning. Vad innebär klyvning?

Tacksam för svar.

Answer 1

Hej,

Enligt 18 kap 1 § ärvdabalken (ÄB, se http://www.lagen.nu/1958:637 ) skall dödsboet förvaltas av dödsbodelägarna gemensamt. Detta betyder att det krävs enhällighet för att fastighet som ingår i dödsboet skall kunna säljas. Detta eftersom ett dödsbo är en tillfällig figur vars syfte är att så snart som möjligt upplösas genom skifte. Om dödsbodelägarna har svårigheter att samsas kan rätten, på begäran, utse en boutredningsman som då ensam bestämmer över egendomen i dödsboet (se 19 kap 1 § ÄB).

Syftet är alltså att dödsboet så småningom skall upplösas och egendomen i det fördelas mellan testamentstagarna. Antingen hamnar då fastigheten på en av testamentstagarnas lott eller så skiftas den till flera av testamentstagarna att ägas gemensamt. Vid gemensamt ägande blir lagen om samäganderätt (SamägL, se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 ) tillämplig. Denna lag blir dock först tillämplig efter skifte eftersom den inte gäller dödsbon (se 19 § 2 stycket 1 meningen SamägL). I denna lags 1 § föreskrivs det att den samägda egendomen förvaltas av samägarna gemensamt. Detta betyder att egendomen, på samma sätt som gäller vid förvaltning av dödsbon, enbart kan säljas med samtliga delägares samtycke. På ansökan av en av delägarna kan rätten besluta att den samägda egendomen skall försäljas på offentlig auktion, om inte delägarna tidigare träffat avtal om att något sådant inte får ske (6 § SamägL). Om rätten förordnar om att egendomen skall säljas på offentlig auktion skall även en god man utses med uppgift att ombesörja försäljningen genom att t ex sätta ett pris på fastigheten (8 § och 9 § 2 stycket SamägL). Rätten kan också vid förfarandet sätta ett lägsta pris under vilket fastigheten inte får säljas (9 § SamägL). Ett alternativ till försäljning på offentlig auktion är, så som du nämnt, klyvning. Om en av delägarna ansökt om klyvning skall rätten låta ansökan om försäljning vila till dess det står klart om klyvning kommit till stånd eller inte (7 § 2 meningen SamägL).

Klyvning är en form av fastighetsbildning om vilken det stadgas i fastighetsbildningslagens 11 kap (se FBL http://www.lagen.nu/1970:988 ). Klyvning innebär alltså att fastigheten delas upp och att de nya uppdelade markområdena sedan utgör egna fastigheter. Vid klyvning delas fastigheten i olika lotter där varje delägare som yrkar detta tilldelas en lott (11 kap 1 § 2 stycket 1 meningen FBL). De delägare som inte yrkat på särskild lott får en gemensam (11 kap 1 § 2 stycket 3 meningen). Efter en genomförd förrättning tilldelas de nya fastigheterna nya fastighetsnummer, d v s en ny, av den gamla fristående, fastighet har uppstått. Observera dock att de i 3 kap FBL tvingande villkoren måste vara uppfyllda för att klyvning skall få komma till stånd.

Hoppas mitt svar gett dig större klarhet i frågan.
Med vänlig hälsning,