Lämplig samäganderättsform

Question

Vi är fyra syskon som tillsammans vill äga huset och sommarstugan efter våra avlidna föräldrar.
Är det lämpligt att ha det som en ekonomisk förening?
Eller finns det andra sätt som är bättre.
Mvh

Answer 1

Hej,

När flera personer äger egendom tillsammans föreligger ett samägande och samäganderättslagen (SamägL, se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 ) blir då automatiskt tillämplig. Denna lag fastställer några grundläggande regler för samägande varav en av de viktigaste kan tänkas vara 2 § som stadgar att samtliga delägares samtycke krävs vid förfogande över godset.

Skillnaden mellan samägande enligt SamägL och en ekonomisk förening är att den sistnämnda formen förutsätter ett avtal om att samverka och att denna samverkan skall avse ett visst ändamål, emedan samägande enligt SamägL inte förutsätter avtal med ändamål. Genom att ingå ett avtal om förening och sedan registrera föreningen uppstår en egen juridisk person som har rätt att ingå avtal, svara inför domstol et c (se 1 kap 2 § lagen om ekonomiska föreningar, EFL http://www.lagen.nu/1987:667 ). Vidare krävs att föreningen skall ha till syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom kooperativ verksamhet där medlemmarna deltar på sådant sätt som står uppräknat i lagen (t ex såsom konsumenter eller med egen arbetsinsats m m, se närmare 1 kap 1 § EFL). En ekonomisk förening skall ha stadgar och även en styrelse och revisorer (2 kap 1 § EFL).

Som du ser är reglerna om ekonomiska föreningar ganska strikta och invecklade och liknar i viss mån de som gäller för aktiebolag. Ekonomiska föreningar är främst lämpliga i fall som när t ex konsumenter sluter sig samman i konsumentföreningar eller när personer sluter sig samman och skapar en bostadsrättsförenig. Om ni fyra syskon inte har några komplicerade specifika planer för fastigheterna rekommenderar jag därför inte associationsformen ekonomisk förening.

Ett alternativ är att inte göra någonting, d v s att inte bilda någon association alls. På så sätt blir de först nämnda reglerna om samäganderätt tillämpliga. Om regeln om att samtliga delägare måste samtycka till att åtgärd vidtas förande fastigheten skulle skapa problem så kan ni alltid lösa detta enkelt genom att i fullmakt ge någon eller några av syskonen behörighet att företräda alla andra, antingen rent generellt eller i visst fall. Om fullmakt stadgas det i avtalslagens 2 kap http://www.lagen.nu/1915:218 .

Om ovanstående samäganderättsliga lösning trotts allt skulle kännas otillfredsställande så kan ni alltid avtala om annat. Så fort ni har ett avtal mellan er med ett visst ändamål uppstår dock ett bolag. Den simplaste formen av bolag, det enkla bolaget, förutsätter inte så mycket mer än avtal (se 3 § lagen om handelsbolag och enkla bolag, HBL http://www.lagen.nu/1980:1102 ). Det räcker helt enkelt att några personer överenskommer om något (t ex att de skall köpa lotter tillsammans och att de delar på vinsten om någon av dem vinner) för att det skall föreligga ett enkelt bolag. Ett enkelt bolag kan inte äga tillgångar eller inneha skulder, utan varje bolagsman svarar själv för de förpliktelser han eller hon ådragit bolaget. Vidare så krävs även här samtliga delägares samtycke för att åtgärd skall få vidtas i bolagets namn (4 kap 3 § HBL). Avtal kan dock träffas om att bolaget skall skötas på annat sätt (4 kap 1 § HBL).

Har ni syskon ett affärsmässigt syfte med egendomen (t ex om ni vill hyra ut fastigheten) kan kanske bildande av ett handelsbolag komma på tal. Ett handelsbolag kan, till skillnad från ett enkelt bolag, äga egendom och inneha skulder samt iklä sig rättigheter och skyldigheter (1 kap 4 § HBL). En förutsättning är dock att handelsbolaget registreras i handelsregistret (1 kap 1 § HBL). I sådant fall kan bolagsmännen företräda bolaget och med bindande verkan företa rättshandlingar i bolagets namn (2 kap 3 § HBL). Mer om handelsbolag kan du läsa om i HBL. Observera dock att många regler är dispositiva, d v s gäller enbart om avtal om annat inte har träffats av delägarna (2 kap 1 § HBL).

Hoppas mitt svar varit till hjälp.
Med vänlig hälsning,