Kan vattenledningssytemet utgöra en kärnegenskap?

Question

Det sägs att en kärnegenskap kan vara att vattensystemet i en fastighet fungerar. Jag undrar var det kommer från? Något rättsfall ni kan hänvisa till?

mvh

Answer 1

Hej,

Uttrycket "får anses utfäst" i 4:19 § Jordabalken (http://www.lagen.nu/1970:994) omfattar både utfästelser och s.k. garantifiktioner. Garantifiktionen bygger på att fastigheten saknar en s.k. kärnegenskap. Det får nämligen, vid sidan av utfästelsefallen och därmed jämställda fall av positiva uppgifter från säljaren, anses föreligga ett visst, om än mycket begränsat utrymme för skadeståndsansvar. Vad som här åsyftas är sådana fall då ett fel innebär en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard på fastigheten, att denna måste anses sakna en kärnegenskap, som får anses utfäst om frågan ej berörts vid köpeförhandlingarna.

Tvisten i NJA 1978 s 307 utgjordes av huruvida vattenledningssystemet i fastigheten kunde utgöra en kärnegenskap. I en nyuppförd villa, som förvärvats direkt från byggherren, har kort tid efter köparens tillträde uppkommit omfattande vattenskador, orsakade av felaktig vattenledningsinstallation. Enligt till köparen under köpeförhandlingarna överlämnad ritning skulle ledningarna dragas i taket men har i stället lagts i golvet och därvid utförts i strid mot gällande byggnormer. Sedan köparen väckt skadeståndstalan uppkommer frågor dels huruvida ritningens överlämnande kan anses som utfästelse av säljaren att ledningarnas läge skall överensstämma med ritningen, dels huruvida den felaktiga installationen är att hänföra till sådan kärnegenskap hos fastigheten som måste anses utfäst, oaktat frågan inte berörts under köpeförhandlingarna. I detta specifika rättsfallet menade HD att vattenledningssystemet utgjorde en kärnegenskap.

Se även följande rättsfall: NJA 1989 s. 117 - Skredrisk har ansetts innebära att fastigheten saknade en föregående kärnegenskap. Kärnegenskapsresonemanget har inte tillämpats på förekomst av råttor, NJA 1976 s. 217, eller fel i elinstallation, NJA 1985 s. 871.

Lycka till!

Med vänlig hälsning