Lawline svarar
Hej!
För att en fastighet ska anses felaktig enligt jordabalken (JB) ska den avvika från avtalet eller från vad köparen annars med fog kunnat förutsätta vid köpet. Detta framgår av JB 4:19, http://lagen.nu/1970:994#k4p19 . Vidare framgår att köparen inte får åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, det föreligger alltså en undersökningsplikt. Hur omfattande undersökningsplikten är beror bland annat på hur gammal fastigheten är och vilket skick den är i m.m.
Allmänt kan sägas att köparens undersökningsplikt är långtgående. Det förutsätts att man genomför en undersökning som kan begäras av en person som har normala erfarenheter inom det område som köpet avser. Dock krävs det inte att man besitter några specialkunskaper. Även utrymmen som är svåråtkomliga måste undersökas. Som exempel kan nämnas rättsfallet NJA 1980 s 555 där HD konstaterade att köparens undersökningsplikt innefattade en skyldighet att krypa in genom en lucka in i ett lågt och trångt utrymme under huset för att kontrollera eventuella rötskador. Av ett annat rättsfall, NJA 1984 s 3, framgår att man som köpare i regel inte behöver undersöka utrymmen som inte går att komma åt utan ingrepp i byggnaden. Detta behöver man bara göra om det finns omständigheter i övrigt som tyder på att en undersökning av sådant utrymme bör företas.
Vidare kan eventuella uppgifter som säljaren lämnar påverka undersökningsplikten. Om säljaren t.ex. sagt att poolen fungerar felfritt är detta något som köparen kan lita på och någon noggrannare undersökning av poolen krävs då inte. Omvänt gäller att, om säljaren antyder att han har haft problem med poolen, köparen måste undersöka denna extra noga. Som säljare har man dessutom en upplysningsplikt och är skyldig att upplysa köparen om de fel man känner till.
Sammanfattningsvis kan man säga att det inte finns någon absolut gräns för hur långtgående undersökningsplikten är i det enskilda fallet. Det är, som så ofta inom juridiken, ytterst en fråga för domstolen att ta ställning till. Fel som fanns vid köpet och som inte bort upptäckas vid en ”normal” men noggrann undersökning räknas som dolda fel och dessa ska säljaren svara för.
Hoppas detta är till hjälp.
Med vänlig hälsning
