Lawline svarar
Hej!
Utgångspunkten är att ni som nya ägare till fastigheten övertar kontraktet om skriftligt hyresavtal finns och hyresgästerna har tillträtt lägenheten, 7:13 st 1 JB eller även om det inte finns något skriftligt kontrakt eller hyresgästen inte tillträtt lägenheten men köparen (ni) kände till hyresgästerna vid köpetillfället, 7:14 JB.
Det är i regel svårt att som hyresvärd säga upp hyresavtal utan att hyresgästen har förverkat hyresrätten, exempelvis genom misskötsel då hyresgästen har besittningsskydd. Detta är ganska starkt och om hyresvärden säger upp avtalet inträder en rätt till förlängning. Besittningsskydd kan dock brytas på olika grunder, bland annat om det rör sig om ett en- eller tvåfamiljshus och hyresvärden har ett befogat intresse av att själv förfoga över lägenheten, det kan röra sig om att sälja huset eller bo själv i det. Det finns alltså möjlighet för den nuvarande ägaren att säga upp avtalet. Det får dock inte röra sig om en affärsmässig upplåtelse av lägenheterna. Men hyresgästen måste få skälig tid att hitta en annan bostad och om hyresförhållandet har varat under en längre tid kan det behövas att hyresgästen förses med en ersättningslägenhet, 12:46 p.6 JB.
Det finns också möjlighet att bryta besittningsskyddet efter en bedömning av de sakliga skäl (i princip alla skäl som inte är av chikanös karaktär eller diskriminerande) hyresvärden har av att bryta avtalet och av de intressen båda parter har. Dessa intressen kan delas in i svaga respektive starka och de senare är för en hyresvärd de intressen som finns i egenskap av hyresvärd. Att du själv vill använda lägenheten torde räknas som ett svagt, personligt intresse. Dina intressen ställs då mot hyresgästens skyddsvärda eller inte skyddsvärda intressen. Att som hyresvärd kunna säga upp ett avtal med stöd av denna s k generalklausul, 12:46 p 10 JB är svårare.
Det är du som ska bevisa att det finns skäl att bryta besittningsskyddet. Om ditt intresse tillgodoses av att endast del av lägenheten sägs upp så har hyresgästen rätt att få förlängt för resten av lägenheten.
Jag förmodar att det rör sig om ett tillsvidareavtal, uppsägningstiden är då 3 månader om inte längre tid avtalats i kontraktet. En uppsägning bör även ange av vilken orsak hyresförhållandet sägs upp och om hyresförhållandet varat i längre än tre månader så måste det ske skriftligen. Uppsägningen ska också delges hyresgästen, vanligen räcker det med ett rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress, 12:8 och 8:8 JB.
Om hyresgästen inte vill godta uppsägningen vilket man som hyresvärd i princip kan utgå ifrån, så måste värden hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång (dvs den tid till vilken avtalet sagts upp) 12:49 JB. Du kan hänskjuta tvisten redan i anslutning till uppsägningen. Uppsägningen är utan verkan om det föreligger en tvist om förlängning och du inte hänskjuter tvisten till hyresnämnden.
Lagrum hittar du http://www.lagen.nu/1970:994.
MVH
