Samägande och uthyrning av fastighet

Question

Jag och mina syskon vill köpa vår fasters hus för att sedan hyra ut det till henne för en låg månadskostnad. Anledningen är att hennes pension inte räcker till att bo kvar i huset. Bland annat pga hör fastighetsskatt.
Finns det något smart upplägg för detta eller ,om det är vanligt, hur brukar man göra?

mvh

Answer 1

Hej,

Jag kan inte säga att det finns något särskilt smart upplägg för detta. Efter de förutsättningar du ger så är det som kommer att ske ATT er faster gör en kapitalvinst som hon beskttas för (förutsatt att ni inte betalar ett väldigt lågt pris för fastigheten), ATT ni syskon kommer att samäga fastigheten samt ATT ni syskon kommer inkomstebskattas för överskottet av uthyrningen.

Vad gäller själva överlåtelsen av fastigheten kommer er faster att få betala kapitalvinstskatt på den vinst hon gör på huset. Vinsten motsvaras av försäljningspriset - anskaffningskostnaden - förbättrande reparationer (44:13-14 IL). Denna vinst beskattas med 30 % (65:7 IL). Som nya ägare av fastigheten måste ni syskon söka lagfart, vilket kostar motsvarande 1,5 % av det högsta av husets försäljningspris eller taxeringsvärde.

Efter att ni syskon köpet huset kommer ni att samäga det. Under samägandetiden har varje delägare viss lott, utifrån vilken vinster och kostnader fördelas delägarna emellan. (1 § SamägL)
Under samägandetiden kan ni inte vidta större åtgärder avseende husets förvaltning utan alla delägares samtycke. Är det fråga om väldigt brådskande åtgärder kan dock undantag göras härifrån. Skulle ni inte kunna enas ifråga om husets förvaltning kan en god man förordnas av rätten för att förvalta er fastighet. (2, 3 § SamägL)
Om någon av delägarna vill sälja sin andel, och ni inte kan lösa det mellan er, kan en delägare hos rätten kräva att hela fastigheten säljs på offentlig auktion. (6 § SamägL)
Ifråga om samägande ska avslutningsvis påpekas att det ofta kan uppstå konflikter delägarna emellan. Ni ska alltså noga tänka igenom köpet, och ha tydliga avtal om det är särskilda villkor som gäller er emellan.

Vad slutligen avser uthyrningen till er faster kommer ni att inkomstbeskattas i kapital för överskottet av denna ( 30 %, 65:7 IL). Överskottet motsvaras av intäkterna - 20 % av intäkterna - 4000kr/år. (42:30-31 IL). Ni får alltså inte dra av de verkliga kostnaderna ni har för uthyrningen, utan ett schablonavdrag om 4000 kr/år samt 20 % av hyran medges.
Vid uthyrning är det dessutom väldigt viktigt med ett ordentligt kontrakt, av vilket framgår bl.a. vad som ingår i hyran (el? försäkring?).

Inkomstskattelagen (IL) finner du http://www.lagen.nu/1999:1229
Samägandelagen (SamägL) finner du http://www.lagen.nu/1904:48

Vänligen,