Fel vid köp av bostadsrätt

Question

Jag har köpt en bostadsrätt och i mina naiva ögon såg badrummet fräscht ut. Köket var uppenbart dåligt så det ska jag nu byta ut. När VVS-montören kom för att titta på mina rör kunde han konstatera många brister i badrummet och att badrummet aldrig skulle klarat en besiktning.

Bakom elementet har de missat att kakla.
Glasväggen är inte färdigbyggd. Dessutom är den felplacerad.
Duschblandaren är ingen duschblandare utan en badkarsblandare och den sitter på helt fel höjd.
Brunnen skulle flyttats men är istället övermurad och itusågad på ett otillåtet och farligt sätt.
Golvet är ojämnt.
Om man kryper in under handfatet och tittar på dörrkarmen från det hållet så ser man stora glipor och hål i fogarna (inget jag gjorde på visningen alltså).

Jag har inte fått reda på några brister av varken mäklare eller säljare. Säljaren har haft lägenheten i några månader men knappt bott i lägenheten. Hon har inte renoverat något utan köpt den i samma skick som jag nu fått den. Ändå fick jag betala mycket mer för den.

Mäklaren stressade fram kontraktskrivning dagen efter att jag lagt budet och det blev ingen budgivning.

Med de fakta som tillkommit har jag fått bekräftat att lägenhetens skick är långt under vad jag förväntat mig med tanke på priset.

Vad har jag för rättigheter att kräva åtgärder eller pengar tillbaka?
Kan de hävda att jag själv borde upptäckt och insett allt det här på visningen?
Får man sälja en lägenhet med underkänt badrum?

Answer 1

Hej!

Vid köp av bostadsrätt mellan privatpersoner gäller i första hand avtalet mellan säljare och köpare. Om den aktuella frågan eller situationen inte finns reglerad i avtalet gäller i andra hand köplagen (1990:931) KöpL http://lagen.nu/1990:931 .
De brister du uppmärksammat skulle i lagens mening kunna utgöra fel i varan. Enligt 17 § KöpL skall varan anses felaktig om dess beskaffenhet avviker från vad som avtalats. Varan kan också anses felaktig om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Varan kan även anses felaktig enligt 18 § KöpL om den inte överensstämmer med uppgifter som säljaren lämnat vid försäljningen, t.ex. att säljaren uttryckligen har uttalat något om varans beskaffenhet. Vidare krävs enligt 21 § KöpL att felet fanns där redan före köpet, vilket det inte verkar råda några tveksamheter om i ditt fall.

Har säljaren i avtalet tagit in en klausul om att varan säljs i ”befintligt skick” är denna friskrivning inte giltig om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter, 19 § 1st. p.3 KöpL.

Har man som köpare undersökt varan före köpet får man inte som fel åberopa sådant man märkte eller borde ha märkt vid undersökningen, 20 § KöpL. Har man som köpare inte upptäckt bristen vid undersökningen blir det då fråga om en objektiv bedömning. Det innebär att sådant som relativt enkelt hade kunnat upptäckas vid undersökningen troligen inte kan göras gällande medan brister som kräver en betydande insats för att upptäckas eller brister av dold karaktär kan göras gällande. Huruvida säljaren kände till bristen eller inte har dock ingen betydelse. Har säljaren uppmanat köparen att undersöka varan får också det betydelse för bedömningen.

För att överhuvudet taget kunna göra gällande ett fel måste man reklamera felet till säljaren inom skälig tid efter att köparen märkte eller borde ha märkt felet, 32 § KöpL. Vad som är skälig tid finns inte exakt definierat utan beror på vilken typ av vara det rör sig om och felets art. Utgångspunkten är här att ju förr reklamationen sker desto bättre. Reklamationen måste ske inom två år från det att köparen mottog varan, om inte säljaren lämnat en garanti, handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Om varan är felaktig kan har man som köpare bl.a. rätt att kräva att säljaren avhjälper felet, 34 § KöpL. Sker inte avhjälpande inom skälig tid har man som köpare rätt till försvarliga kostnader för att själv åtgärda felet. För att kräva att säljaren avhjälper felet måste man även särskilt tala om det för säljaren, en s.k. särskild reklamation, 35 § KöpL.

Huruvida de brister du nämner kan göras gällande som fel är svårt att uttala sig om, utan blir beroende av dels hur svårt det hade varit att upptäcka vid undersökningen, dels övriga omständigheter vid försäljningen, t.ex. uttalande från säljaren. Det bör noteras att för sådan information som säljaren lämnat har du bevisbördan, du måste alltså kunna styrka sådana uttalanden.Det är inte heller säkert att bara för att varan är av en viss beskaffenhet det är ett fel. Som fel räknas i regel sådant som inskränker användandet av varan. Om det inte går att nå fram till en lösning med säljaren föreslår jag att du kontaktar en sakkunnig för vidare rådgivning.

För att mäklaren skall kunna göras ansvarig krävs att denne varit vårdslös, 20 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) http://lagen.nu/1995:400 .

Mvh,