Lawline svarar
Hej.
Som huvudregel gäller vid köp av fastighet att om fastigheten avviker från vad som avtalats så föreligger ett ”fel”. Ett sådant fel kan ge rätt till avdrag på köpeskillingen eller hävning. Hävning kan bara ske om felet är väsentligt. Det går alltså inte per automatik att häva köpeavtalet på grund av ett sådant fel. Dessa regler finns i 4:19§ och 4:12 § jordabalken, se http://www.lagen.nu/1970:994.
Du frågar även vems skyldighet det är att kolla upp att köpeavtalet stämmer. En köpare har i princip ingen undersökningsplikt för något som avtalats om. Har säljaren garanterat något skall köparen i princip kunna ta detta för gott.
Jag kan inte från din fråga helt utläsa om det hus du köpt är byggt på en fastighet som enligt köpeavtalet skulle vara belastat med ett arrende (det vill säga att du skulle få betalt från den som arrenderade) eller om du enligt avtalet skulle ha rätt till ett arrende.
Det finns flera olika typer av arrenden. De två som är av störst ekonomisk och social betydelse är jordbruksarrende och bostadsarrende. Jordbruksarrende innebär en rätt att bruka jord, exempelvis rätten till en bit åker och då även rätten att skörda. Regler finns i 9 kap jordabalken. Bostadsarrende innebär en rätt att uppföra eller bibehålla ett bostadshus på annans mark. Det kan bli aktuellt exempelvis när man uppför en sommarstuga på annans mark. Regler finns i 10 kap jordabalken.
Både jordbruksarrende och bostadsarrende måste upplåtas skriftligt. Ett muntligt avtal är alltså inte giltigt. Detta regleras i 8:3§ jordabalken Om arrendatorn (den som arrenderar av jordägaren) vill överlåta arrendet krävs samtycke av jordägaren. Om arrendet överlåts utan samtycke eller på annat sätt i strid mot reglerna är överlåtelsen ej giltigt gentemot jordägaren.
Det är mycket svårt att ge något konkret svar på din fråga då det saknas vissa förutsättningar. Jag tycker att du bör vända dig till en jurist som arbetar med fastighetsrätt. Det kan finnas en möjlighet att få avdrag på köpeskillingen på grund av att fastigheten avviker från vad som avtalats, men jag vet som sagt för lite för att kunna hjälpa dig bedöma det.
Lycka till!
