Tvist om hyresavtals giltighet och uppsägning av avtale

Question

Hejsan,
Jag har hyrt ett rum i andra hand i egenskap av egenföretagare med enskild firma.
Hyreskontrakt upprättades (jag fyllde i ett förskrivet standardkontrakt, daterat 21 september 2005) på 6 mån med 3 mån ömsesidig uppsägning, som jag lämnade till min uthyrare till påskrift (som i sin tur hyr hela lokalen, med flera rum, av en fastighetsägare).
Den 23/2 meddelar uthyraren under mycket hotfulla former att jag skall lämna lokalen den 21 mars (lokalen har varit mycket bristfällig och min uthyrare får problem med hälsovårdsnämnden och anser att det är mitt fel att hälsovårdsnämnden är så strikt, uthyraren börjar därför uppträda aggressivt mot mig). Uthyraren uttrycker vidare att han skall vara snäll så att jag får stanna mars månad ut, 2006. Jag blir rädd, sansar mig och tänker att jag har ett kontrakt men när jag tar fram detta så har inte uthyraren skrivit under detta. Jag talar med Hyresnämnden den 27/2-06. De anser att kontraktet inte är giltigt då det saknar underskrift. Generellt ger de rådet att flytta då hot föreligger. Jag tar kontakt med kollegor som skall försöka ordna ett rum då jag är orolig för min affärsverksamhet skall bli lidande, förrutom att det är en otäck situation.
27/2 Betalar jag mars månads hyra, trots att jag inte har fått någon faktura.
6/3 får jag ett email där uthyraren nu meddelar att jag skall lämna lokalen innan den 6 juni 2006, enligt vårt gällande kontrakt (jag förstår naturligtvis inte vad han menar – och han vill nu inte ha kontakt annat än per mail för jag orsakar så stora problem för honom). Nu får jag även en faktura för mars månad. Jag bestämmer mig för att ligga lågt, och så snart jag kan lämna stället för att inte råka mer illa ut. Jag söker intensivt efter ett rum att hyra för verksamheten.
27 /3 betalar jag april månadshyra trots att ingen faktura finns. Nu meddelar han muntligt att om jag inte betalar mer i hyra så kommer han att flytta mig till ett annat rum, (vilket inte fungerar för mig) för det står inte i kontraktet vilket rum jag skall ha, säger han. Jag svarar att jag inte accepterar detta men jag skall i varje fall tänka på det till den 30/3.
-30/3 Jag informerar uthyraren muntligen att jag lämnar lokalen 30 april 2006 då inget giltigt kontrakt finns, att undertecknad inte vill bli utsatt för hot och att lokalen fortfarande är bristfällig. Jag har även sänt svar på mailet att jag lämnar lokalen f r o m den sista april.

-4/4 -06 Nu får jag en faktura men den är för mars månad igen. Den 10/4 får jag klart besked från en kollega att jag kan få ett kontrakt på ett rum passande min verksamhet from 1 maj men jag kan flytta in i april om jag vill.
Den 22/4 flyttar jag ut. I juli månad är alla rum även ”mitt gamla rum” rivna och en ombyggnad pågår. Men nu har uthyraren anlitat en advokat som anser att jag skall betala hyra, jag bestrider och advokaten skickar inkassokrav, med ränta och avgift och att jag skall betala hyra t o m 6/8 – 06. Jag har bestridit detta med motivering att jag har blivit hotad till utflyttning, har inget giltigt kontrakt, och lokalen har varit bristfällig och den är riven i juli. Skall jag verkligen betala detta?

Answer 1

Det verkar som att du har stött på en klart oseriös hyresvärd. Fallet är inte helt okomplicerat och som student kan jag därför bara redovisa min syn på rättsläget. Det är viktigt att du vänder dig till en advokat så fort som möjligt för att få mer konkret hjälp. Advokaten kan även hjälpa dig att se över ditt bevisläge och få en mer heltäckande bild av vad som har hänt.

Regler om hyra finns i 12 kap. JB som du hittar http://lagen.nu/1970:994. Generellt gäller att hyresavtal ska upprättas skriftligt om någon av parterna har begärt det (2 §). Jag kan inte hitta någon praxis som vägleder mig i hur värdens uteblivna underskrift ska tolkas. Antingen anses avtalet som ett giltigt skriftligt avtal eller så tolkas hela avtalet som ogiltigt. Eftersom det är omöjligt att de facto hyra en lägenhet utan åtminstone ett muntligt avtal måste ni ha haft någon form av avtal mellan er. I mina ögon verkar det då rimligt att utgå från det avtal som uppenbarligen fanns men som din värd inte hade skrivit under men jag är som sagt inte expert på området. Avtalet ni skrev under gick i så över till ett tillsvidareavtal i och med att det inte sades upp till hyrestidens utgång (3 §).

Även om du anses ha hyrt lokalen utan att ert skriftliga avtal anses gälla bör det röra sig om ett tillsvidareavtal (3 §). För tillsvidareavtal gäller generellt nio månaders uppsägningstid (4 §). När det gäller bytet av lokal så gäller ett hyresavtal alltid ett specifikt område. Rimligen bör man tolka ert avtal som att du hyrde just det aktuella rummet eftersom ingenting annat har sagts. Han kan då inte ensidigt välja att flytta dig till en annan lokal.

Enligt 9 § gäller att lägenheten vid början av hyresperioden ska hålla ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet om inte annat har avtalats. Så verkar inte ha varit fallet. Hot är självklart oacceptabelt i alla avtalsförhållanden. Enligt min mening bör du därför ha haft rätt att häva hyresavtalet. Att hyresvärden har hävt avtalet torde också göra att du har rätt att acceptera den hävningen och flytta.

Tyvärr är du i en situation där ord står mot ord. Det är inte säkert att värden står fast vid sin historia utan kan kanske hitta på en ny. Jag råder dig därför att spara så mycket dokumentation och bevisning som möjligt. Återigen råder jag dig att ta fallet till en specialist.