Lawline svarar
Hej!
Det är inte samma regler som gäller för fast och lös egendom vid olika förbehåll. Vid fast egendom blir köparen ägare av fastigheten när de båda har skrivit på köpehandlingarna och om den innehåller vissa moment, 4 kapitlet 1 paragrafen jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). De moment som ska vara med är vilken fastighet det är, köpeskillingen, överlåtelseförklaring samt parterna och deras underskrifter.
Vid försäljning av fast egendom finns det möjlighet att ha en klausul i köpekontraktet som begränsar köparens förfoganderätt över fastigheten. Säljaren kan genom en klausul begränsa köparens rätt att överlåta fastigheten, söka inteckning eller upplåta rättigheter i den. En annan möjlighet är att ha en återgångsklausul, som innebär att om köparen inte uppfyller ett visst krav så ska köpet gå åter. Det skulle kunna vara att köparen ska ta över säljarens lån på fastigheten. Här får köparen förfoga över fastigheten även om hela betalningen inte är klar och det gör inte att klausulen blir ogiltig.
Båda klausulen måste vara skriftlig och upprättas i köpehandlingarna. Har parterna både ett köpekontrakt och ett köpebrev måste klausulen vara med i båda avtalen för att vara giltig. Skulle klausulen inte vara med i någon utav handlingarna blir hela köpet ogiltigt, 4 kapitlet 3 och 6 paragraferna jordabalken.
Det finns en tidsgräns för dessa två klausuler och den är på två år, 4 kapitalet 4 paragrafen jordabalken. Är längre tid avtalad så är hela köpet ogiltigt. Det finns dock tre undantag till gränsen på två år och de är att köpeskillingen (betalningen) ska betalas senare, att fastighetsbildning ska genomföras samt bestämmelser i lag, undantagen står även de i 4 kapitlet 4 pargrafen jordabalken. Det första undantaget att köpeskillingen ska betalas senare har finns därför att säljaren alltid ska kunna häva köpet om köparen inte betalar, exempelvis om säljaren ger köparen en längre kredittid än två år. För att de ska gälla ska det finnas en återgångsklausul eller skriva i köpekontraktet att köpebrev ska upprättas senare, det tolkas som att köpet bara blir godkänt när betalningen sker. Det andra undantaget är att köpet bara gäller om köparen får ett beslut om fastighetsbildning, exempelvis avstyckning, skulle köparen få avslag så går köpet åter.
Även om det finns en klausul i köpekontraktet som säger att köpet kan gå tillbaka vid vissa förutsättningar så betyder inte det att köparen inte har rätt att förfoga över fastigheten om det är det som parterna har kommit överens om. När parterna skriver på köpekontraktet är köparen ägare av fastigheten och får därmed göra vad denne vill så länge som det inte bryter mot kontraktet.
Med vänlig hälsning
