Kan parterna avtala bort 4 kap 19 § jordabalken?

2017-11-18 i Köpavtal
FRÅGA |När vi bildade bostadsrättsförening för sju år sedan, skrev vi på köpehandlingen att inte göra anspråk på bl a dolda fel, så att inte Jordabalken 4, 19 skulle gälla. Nu har flera fel upptäckts. Kan man avsäga sig denna lag?
Johanna Bergvall |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!4 kap 19 § jordabalken kan avtalas bortFelreglerna i jordabalken är dispositiva, vilket innebär att parterna kan avtala bort dem. Detta gäller även när reglerna ersatts av ett villkor som är till nackdel för köparen, såsom att denne avstår från att göra anspråk mot säljaren på grund av ett dolt fel. Observera att det inte går att avtala bort reglerna på detta sätt när säljaren är en näringsidkare och köparen en konsument. Två typer av friskrivningDet är alltså möjligt att frångå jordabalkens felregler. Att ni inte får göra dolda fel gällande innebär att säljaren har gjort en friskrivning. Det finns två typer av friskrivningar: - egenskapsfriskrivningar- påföljdsfriskrivningarEgenskapsfriskrivningGenom en egenskapsfriskrivning avsäger sig säljaren ansvaret för något som rör fastighetens skick. Köparen kan då inte förvänta sig att fastigheten ska ha den egenskap som säljaren friskrivit sig från. PåföljdsfriskrivningEn påföljdsfriskrivning utesluter istället köparens möjlighet att göra en viss påföljd gällande mot säljaren med anledning av et dolt fel. Säljaren kan exempelvis se till att köparen inte kan begära prisavdrag. Det är möjligt att friskriva sig från alla påföljder som felet egentligen kan leda till, så länge villkoret är formulerat klart och tydligt. Att skriva "köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten" har ansetts vara tillräckligt klart och tydligt. Däremot har "överlåts sådan den av köparen besiktigats" inte ansetts uppfylla kravet på klarhet och tydlighet. Viktigt att komma ihåg är att en sådan s.k. generell påföljdsfriskrivning bara gäller vid fel som säljaren inte har känt till. Fel som säljaren haft kännedom om omfattas alltså inte av friskrivningen. För sådana fel har säljaren istället en upplysningsplikt gentemot köparen, vilken ska uppfyllas i samband med köpet. (se NJA 1976 s. 217 och NJA 1983 s. 808)Det är möjligt att göra påföljder gällande mot säljaren trots en friskrivning, förutsatt att villkoret anses oskäligt och därmed ogiltigt. Detta blir dock bara aktuellt i undantagsfall. SammanfattningDet är alltså möjligt att avtala bort den aktuella felregeln i jordabalken, även fast avtalsvillkoret är till nackdel för köparen. Genom detta sätts jordabalkens regel ur spel. Om villkoret att ni inte får göra anspråk mot säljaren är godtagbart beror främst på om det är formulerat tillräckligt klart och tydligt. Uppfyller villkoret kraven har ni rätt att göra felen gällande, men annars har ni avtalat bort rätten att åberopa dem. Hoppas ni känner att ni fått svar på er fråga! Känner ni att ni behöver mer kvalificerad hjälp, är ni varmt välkomna att ta kontakt med Lawline Juristbyrå, här kan ni boka tid. Med vänliga hälsningar,

Hur säkerställa att hussäljare renoverar korrekt?

2017-10-30 i Köpavtal
FRÅGA |Jag ska köpa ett hus och nuvarande ägare har lovat renovera taket. Hur säkerställer jag att taket är renoverat enligt gällande standard och utförs fackmannamäsigt? Om jag upptäcker efteråt att taket inte är korrekt renoverat är nuvarande ägare ansvarig för renoveringen när köpet gått igenom? Och i så fall hur länge har nuvarande ägare ansvar för taket?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Vad säger lagen?Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken. Om fastigheten avviker från vad som är avtalat, uttryckligen eller underförstått, eller från vad köparen har rimlig anledning att förutsätta angående fastighetens skick, är den felaktig enligt 19 § första stycket. Köparen ansvarar själv för felet om det faller inom dennes undersökningsplikt (19 § andra stycket). Undersökningen omfattar i runda drag allt en kunnig lekman kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plattor eller liknande. Ett undantag från detta är om säljaren visste om felet men inte berättade om det för köparen (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet"). I så fall har säljaren försummat sin upplysningsplikt och blir ansvarig för felet.Om säljaren ansvarar för felet kan köparen ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som felet medför eller vad det kostar att åtgärda det. Köparen kan ha rätt att istället häva fastighetsköpet helt och hållet om felet är av sådan betydelse att det finns påtagliga skäl till att ett prisavdrag inte räcker (19 första stycket, 12 § första stycket). Observera dock att köparen inte kan häva köpet efter 1 år har gått sedan tillträdet, annat än när säljaren varit ohederlig eller grovt vårdslös (12 § andra stycket).Köparen måste också reklamera felet inom rimlig tid från det att han märkte eller borde ha märkt felet (19 a §). Denna tid har i vissa fall kunnat vara så lång som 4,5 månader men detta tillhör ovanligheterna och kräver särskilda omständigheter, annars ska man reklamera felet betydligt snabbare än så (NJA 2008 s. 1158). Ett fel preskriberas efter 10 år (19 b §).Tolkning av ditt fallDu har avtalat med säljaren om att husets tak ska vara renoverat. Om det inte är renoverat enligt gällande byggnormer är det inte fackmannamässigt utfört, vilket du ska kunna förvänta dig och vilket dessutom kan hävdas ha avtalats uttryckligen er sinsemellan. I sistnämnda fallet är säljaren ansvarig till och med om felet anses ligga inom din undersökningsplikt. Detta är alltså säljarens ansvar och om det visar sig att hen inte har uppfyllt detta krav kan du kräva prisavdrag för att fixa det själv. Nu tolkar jag det som att ni redan har avtalat och därför kanske detta inte hjälper men det hade varit bra att avtala om att säljaren måste visa besiktningsprotokoll eller liknande dokument som kan styrka att renoveringen är utförd fackmannamässigt. Annars får nämligen du betala för detta.Säljaren är ansvarig för eventuellt fel i 10 år från försäljningen. Alltså sålänge du reklamerar felet inom denna tid är säljaren ansvarig.Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Muntligt avtal vid köp av fast egendom

2017-10-17 i Köpavtal
FRÅGA |Kommunen erbjöd oss att köpa huset som vi idag hyr av dem. De bad oss gå till banken och få lånelöfte vilket vi gjorde. De skickade sedan hit en mäklare som värderade bostaden och vi accepterade priset och en dag bokades för att skriva kontrakt. Dagen innan kontraktet skulle skrivas ringde dom och sa att försäljningen ska avbrytas. Fick ingen anledning till varför. Vi har hela säljkonversationen på mail. Får kommunen göra så här? Känns som att de bryter ett muntligt avtal.
Fabian Forsberg |Hej, och tack för du vänder dig till Lawline med din fråga! En allmän princip inom avtalsrätten är att muntliga avtal är lika bindande som skriftliga. Generellt gäller alltså att det avtal ni ingått med kommunen är giltigt. När det gäller fast egendom finns dock vissa specialregler. Dessa regler återfinns i jordabalken. I 4 kapitlet 1 § finns det så kallade formkravet. Detta innebär att köp av fast egendom blir bindande först när ett skriftligt köpekontrakt upprättats. Avtal som inte uppfyller detta krav är inte bindande. Kommunen har därför ingen skyldighet att fullfölja försäljningen av huset.

Innehåll i köpekontrakt

2017-10-05 i Köpavtal
FRÅGA |Hej.Jag undrar vad ett köpekontrakt ska innehålla för köp av tomt och nybyggt hus på entreprenad.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Aktuella regler angående vad som gäller vid köp av fastighet finns i 4 kap. jordabalken.Av stor betydelse är att vid fastighetsköp är avtalet om köp av fast egendom (fastighet) ett så kallat formalavtal. Detta innebär att avtalet måste upprättas i enlighet med vissa krav för att det ska vara giltigt. Skulle inte formkraven uppfyllas, är hela avtalet ogiltigt.Formkraven som måste iakttas är följande: 1) Avtalet ska upprättas i en skriftlig köpehandling. 2) Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen. 3) Handlingen ska innehålla uppgift om köpobjektet (det som köps) och köpeskillingen (priset). 4) Det ska finnas en så kallad överlåtelseförklaring (ex. härmed försäljer jag fastighet XX) i köpehandlingen.Vid fastighetsköp består köpehandlingarna dels av köpekontrakt och dels av köpebrev. Redan vid undertecknande av köpekontraktet är köpare och säljare bundna till avtalet. Köpebrevet däremot ska mer ses som ett slags kvittens för att köpeskillingen erlagts.För att på bästa sätt skriva fullständigt juridiskt korrekta köpehandlingar, råder jag dig att använda dig av Lawlines avtalstjänster. Från dem kan du enkelt få skräddarsydda avtal upprättade online. Vi har en särskild tjänst just för fastighetsöverlåtelseavtal.Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen

Fullmakt vid fastighetsförsäljning

2017-11-06 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Om min man gett mig befogenhet att sälja vårt gemensamma hus, och nu innan vi ska lägga ut objektet inte vill skriva på pappret om frörsäljning. Räcker det då m en muntlig överenskommelse? Tack på förhand.
Marie Gergy |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Huvudregeln är att muntliga fullmakter och avtal är bindande. I ert fall så ska du och din man dock sälja ert hus. Vid fastighetsförsäljningar så måste köparen och säljaren skriva under ett skriftligt köpeavtal där man förklarar att fastigheten överlåtes. (Jordabalken 4 kap 1 §). Eftersom fastighetsförsäljningen måste ske skriftligt så innebär detta att din fullmakt som du fått av din man om att sälja huset också måste vara skriftlig. En muntlig överenskommelse mellan er skulle i detta fall alltså inte räcka. Du måste kunna bevisa att han har gett sitt samtycke till försäljningen skriftligen.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Vilka regler finns för flyttstädning?

2017-10-25 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Vi har köpt en bostadsrätt, i samband med inflyttning upptäckte vi flera brister på flyttstädningen. Vi har varit i kontakt med säljarna och mäklaren, detta har inte givit något resultat, det finns fortfarande flertalet brister och vi har förstått att säljarna inte har anlitat någon städfirma, utan städat själv och missat massor.Hur kan vi kräva erättning för detta? Finns det något rättsligt sätt? Det står ju omskrivet i köpekontraktet att lägenheten ska överlämnas flyttstädad.
Johanna Matsdotter |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom att ni har avtalat om flyttstädning i köpekontraktet så ska lägenheten vara flyttstädad när ni flyttar in. Vilken standard flyttstädningen ska ha och om den ska utföras av säljaren eller en städfirma finns det inga klara regler kring. Det finns nämligen inga lagregler alls som reglerar att eller hur en lägenhet ska flyttstädas i samband med försäljning, men om ni och säljaren har kommit överens om villkor kring städningen så är det den överenskommelsen som gäller som standard för flyttstädningen. Men om det inte finns någon sådan överenskommelse är det svårt att avgöra vad som är en godtagbar städning. Det finns dock många vägledande texter på internet där ni kan finna ledning för hur standarden ska vara. Se till exempel Mäklarsamfundets text. Om flyttstädningen i er lägenhet inte når upp till en godtagbar standard är det säljaren som får stå för kostnaden om ni kallar in en städfirma för att göra en ny städning. Om säljaren vägrar betala för detta så kan ni vända er till Kronofogden och ansöka om betalningsföreläggande, ni kan läsa mer om detta här. Om ni behöver mer rådgivning eller hjälp av en jurist, ring oss på 08-533 300 04 för kostnadsfri telefonrådgivning eller för att boka tid med en jurist. Vänligen,

Vilka formkrav gäller vid ett fastighetsköp?

2017-10-12 i Köpavtal
FRÅGA |På lantmäteriets hemsida står det att en köpehandling måste ha:- Fastighetens fullständiga fastighetsbeteckning ska finnas med (till exempel Fastigheten 1:1).-Det ska tydligt framgå att säljaren överlåter fastigheten. Dessutom ska det framgå om det är hela fastigheten eller bara en andel som överlåts (till exempel ½ om det är hälften).-Köpeskillingen ska finnas med.-Köpehandlingen ska vara undertecknad av både säljare och köpare.-Säljarens namnteckning ska vara bevittnad av två personer.Medan det i 4:1 JB endast framgår att man behöver köpare och säljares underskrift, överlåtelseförklaring, köpeskilling. Var i lagen kan man hitta det lantmäteriet säger ang kravet på köpehandlingens form?
Viktor Svensson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du har tolkat formkraven som direkt kan utläsas ur 4 kap. 1 § jordabalken korrekt. Jag uppfattar din fråga som att du undrar hur Lantmäteriet kan kräva (1) att säljarens underskrift är bevittnad, (2) att fastighetsbeteckningen måste framgå och (3) att det måste framgå om hela eller endast en del av fastigheten ska överlåtas.Måste säljarens underskrift vara bevittnad?Att säljarens underskrift måste vara bevittnad framgår av 20 kap. 7 § 1 p. jordabalken och är en förutsättning för att lagfart ska beviljas. Är underskriften inte bevittnad ska ansökan om lagfart förklaras vilande. I så fall ska Lantmäteriet förelägga säljaren att väcka talan om han eller hon anser att köpet är ogiltigt. Gör säljaren inte det ska lagfarten beviljas. (20 kap. 8 § jordabalken.)Måste fastighetsbeteckningen specificeras?Det framgår inte uttryckligen i jordabalken att köpehandlingen måste innehålla en fastighetsbeteckning. I 4 kap. 1 § jordabalken kan dock följande utläsas: "förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen". "Egendomen" innehar bestämd form, och klargör därför att det måste framgå vilken specifik fastighet som ska överlåtas. Anses detta framgå tydligt på annat sätt (t.ex. genom att ange en exakt adress) kan en sådan köpehandling godkännas, men för att vara så tydlig som det bara går är det rimligast att ange fastighetsbeteckningen. Fastigheten som ska säljas måste helt enkelt vara identifierbar genom köpehandlingen.Måste det framgå om hela eller en del av fastigheten ska överlåtas?Ska endast en del av fastigheten säljas är det naturligt att detta måste framgå av köpehandlingen eftersom utgångspunkten torde vara att hela fastigheten ingår i överlåtelsen. Jag kan dock inte hitta något rättsfall som klargör Lantmäteriets eventuella rätt att neka en lagfartsansökan om det inte framgår av köpehandlingen att hela fastigheten ska ingå.SlutsatsJag uppfattar informationen på Lantmäteriets hemsida som råd som underlättar deras arbete och ökar sannolikheten för en godkänd lagfartsansökan. Huruvida Lantmäteriet skulle ha rätt att neka en lagfartsansökan på grund av att något av kraven inte är uppfyllt är en annan fråga. Det är svårt att ge något tydligt svar på din fråga eftersom Lantmäteriets information inte fullt ut går att utläsa direkt ur någon lagregel. Det står dock Lantmäteriet fritt att göra en tolkning av gällande rätt och formulera denna tolkning i sina instruktioner. Huruvida Lantmäteriet har rätt eller fel måste i slutändan avgöras av en domstol.Jag hoppas att du åtminstone fick en lite tydligare bild av rättsläget! Har du fler funderingar är du varmt välkommen att återkomma med följdfrågor.Hälsningar,

Avtalad åtgärd av fel innan tillträde av fastighet giltig?

2017-09-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Vi har köpt ett hus och ska nu flytta in den 8 november. I samband med husköpet gjordes ett besiktningsprotokoll och där framkom det att badrummet var fuktskadat. Vi kom överens med säljaren att de skulle åtgärda fuktskada och återställa badrummet i befintligt skick. Detta skrevs även in i avtalet "säljaren åtar sig att åtgärda fuktskadan enligt offert". Men nu visar det sig att fuktskadan även har gått in mot tvättstugan som ligger intill badrummet. Och det stod ju inte med i offerten. Men vi sa muntligt på avtalsskrivningen att de ansvarar för att åtgärda om skadan är mer omfattande. Så min fråga är de ansvariga att åtgärda fuktskadan i badrummet eller kan det bli vårt ansvar?
Annie Häggblom |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!När det gäller köp av fastighet, dvs. fast egendom, är jordabalken (nedan nämnd JB) tillämplig, 4 kapitlets behandlar köp av fast egendom. Paragrafer nämnda går att finna genom länken ovan.Prisavdrag?När ni köper en fastighet finns en möjlighet att göra avdrag på köpeskillingen, denna följer av 4 kap. 19 § JB. Här stadgas att ni som köpare har rätt att göra avdrag på köpeskillingen om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Detta är även giltigt om fastigheten annars avviker från vad du som köpare "med fog kunnat förutsätta". Ni kan som parter fritt avtala om vad som ska gälla, med undantag för paragraf 19 d, men denna behandlar situationen då köpet gäller mellan näringsidkare och köpare, vilket jag inte tolkar det som att det gör i ditt fall.Avdraget på köpeskillingen du som köpare bör ha rätt att göra om fastigheten inte motsvarar vad som avtalats sk beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset motsvarar förhållandet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick vid tidpunkten för tillträdet, detta följer av 4 kap. 19 c § JB.För att få åberopa felet måste dock reklamation göras, dvs säljaren måste meddelas, inom skälig tid. Det bästa är att göra det så fort som möjligt, se 4 kap. 19 a § JB för detta.Formkrav?I svensk rätt är utgångspunkten att även muntliga avtal är bindande. men för fastighetsköp finns vissa formkrav. Av 4 kap. 1 § JB följer att köpehandlingen ska upprättas skriftligen, och därmed måste även överenskommelser om fastighetens skick tas in i ett skriftligt avtal. Som du nämnt har detta gjorts och det har skrivits in att "säljaren åtar sig att åtgärda fuktskadan", jag kan däremot inte se varför denna överenskommelse inte skulle omfatta även det faktum att den spridit sig till tvättstugan. Så, har det i den skriftliga handlingen begränsats till endast badrummet, så kan ett muntligt avtal inte göras gällande, men jag har svårt att se att man kan åtgärda "en del" utav fuktskadan och lämna resten.Hoppas detta ger svar på din fråga!