Valuta är idag bekommen genom fastighetsköp

2017-12-22 i Köpavtal
FRÅGA |Om det står i ett köpeavtal "Valuta är idag bekommen genom fastighetsköp". Innebär det i så fall ett kvitto (pengar betalda) eller är det en skuldsedel (pengar ska betalas)?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ordet "bekommen" är en något ålderdomlig synonym för ordet "erhålla/erhållen". Meningen kan sålunda istället läsas som att "Valuta är idag erhållen genom fastighetsköp". Alltså, du bör läsa det som att betalning har erhållits, enklare sagt "kommit fram", till mottagaren.Vänligen

Formkrav vid fastighetsöverlåtelse

2017-11-28 i Köpavtal
FRÅGA |HejsanVi är 2 syskon som ärvde 50% , och har då 25% vardera, i en jordbruksfastighet ( endast fritidsnyttjande nuförtiden ) i Medelpad.Nu vill mitt syskon inte vara med längre utan överlåta sin del.Tanken är att hon överlåter sin del på min fru.Hur gör vi det enklast och korrekt? Gåvobrev?Finns inget ekonomiskt inblandat, skulder eller lån.Tacksam för rådMvh Fredrik
Viktor Lennartsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En överlåtelse av fastighet måste uppfylla vissa formkrav. Oavsett om fastigheten överlåts genom köp, gåva eller byte måste det finnas ett skriftligt avtal som åtminstone anger vilka parterna är (säljare/köpare eller gåvogivare/gåvomottagare), fastighetsbeteckningen, en förklaring om att fastigheten eller en bestämd del av fastigheten ska överlåtas samt ett pris (om det inte klart framgår att det är en gåva).För att överlåta fastigheten på din fru måste det därför finnas ett gåvobrev med ovanstående information. Om du/ni vill ha hjälp med att upprätta ett sådant gåvobrev kan du boka ett möte med vår Juristbyrå.

Är avtalets giltighet beroende av köparens användning av köpeobjektet?

2017-11-18 i Köpavtal
FRÅGA |Vi sålde vår fastighet med tillträde den 23/5. På tillträdesdagen gjordes dessutom köpet upp och köpeskillingen betalades till oss. Den nya fastighetsägaren (köparen) hade redan den 20/5 (3 dagar innan tillträdet) skrivit hyreskontrakt med kommunen för upplåtelse av HVB-boende. Hyresavtalet är daterat och signerat av båda parter den 20/5. Den nya ägaren hade inte informerat oss om att fastigheten skulle hyras ut. Kan man hävda att avtalet inte gäller?
Ni de Keiser |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så länge formkraven för fastighetsköp är uppfyllda är avtalet giltigt. Formkraven följer enligt nedan: 1) Avtalet ska upprättas i en skriftlig köpehandling.2) Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen.3) Handlingen ska innehålla uppgift om (i) köpeobjektet och (ii) köpeskillingen.4) Det ska finnas en s.k. överlåtelseförklaring i köpehandlingen.I jordabalken finns också krav på att särskilt viktiga avtalsklausuler skriftligen ska tas med i köpehandlingen för att de ska bli giltiga (om dessa klausuler avtalats muntligen är de alltså inte giltiga). Dessa klausuler är av följande slag:1) Återgångsklausuler, dvs. klausuler med villkor som gör köpets fullbordan eller bestånd beroende av en framtida händelse.2) Klausuler som innebär att säljaren friskriver sig från ansvar för att han är rätt ägare (hemulansvaret).3) Klausuler som innebär att köparens rätt att förfoga över fastigheten begränsas.I ditt fall verkar det som att formkraven är uppfyllda och att avtalet därför är giltigt. Som köpare har man ingen skyldighet att tala om vad man ska använda köpeobjektet till, varför man inte kan hävda att avtalet är ogiltigt på den grunden. Om du hade velat begränsa köparens rätt att förfoga över fastigheten (enligt punkt tre) hade du behövt skriva in den klausulen redan i köpehandlingen. Om du vill göra några ändringar eller avtala om några klausuler nu i efterhand måste du och köparen dessvärre vara ense. Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Annars är du välkommen att höra av dig till mig på ni.dekeiser@lawline.se!Vänliga hälsningar,

Hur säkerställa att hussäljare renoverar korrekt?

2017-10-30 i Köpavtal
FRÅGA |Jag ska köpa ett hus och nuvarande ägare har lovat renovera taket. Hur säkerställer jag att taket är renoverat enligt gällande standard och utförs fackmannamäsigt? Om jag upptäcker efteråt att taket inte är korrekt renoverat är nuvarande ägare ansvarig för renoveringen när köpet gått igenom? Och i så fall hur länge har nuvarande ägare ansvar för taket?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Vad säger lagen?Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken. Om fastigheten avviker från vad som är avtalat, uttryckligen eller underförstått, eller från vad köparen har rimlig anledning att förutsätta angående fastighetens skick, är den felaktig enligt 19 § första stycket. Köparen ansvarar själv för felet om det faller inom dennes undersökningsplikt (19 § andra stycket). Undersökningen omfattar i runda drag allt en kunnig lekman kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plattor eller liknande. Ett undantag från detta är om säljaren visste om felet men inte berättade om det för köparen (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet"). I så fall har säljaren försummat sin upplysningsplikt och blir ansvarig för felet.Om säljaren ansvarar för felet kan köparen ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som felet medför eller vad det kostar att åtgärda det. Köparen kan ha rätt att istället häva fastighetsköpet helt och hållet om felet är av sådan betydelse att det finns påtagliga skäl till att ett prisavdrag inte räcker (19 första stycket, 12 § första stycket). Observera dock att köparen inte kan häva köpet efter 1 år har gått sedan tillträdet, annat än när säljaren varit ohederlig eller grovt vårdslös (12 § andra stycket).Köparen måste också reklamera felet inom rimlig tid från det att han märkte eller borde ha märkt felet (19 a §). Denna tid har i vissa fall kunnat vara så lång som 4,5 månader men detta tillhör ovanligheterna och kräver särskilda omständigheter, annars ska man reklamera felet betydligt snabbare än så (NJA 2008 s. 1158). Ett fel preskriberas efter 10 år (19 b §).Tolkning av ditt fallDu har avtalat med säljaren om att husets tak ska vara renoverat. Om det inte är renoverat enligt gällande byggnormer är det inte fackmannamässigt utfört, vilket du ska kunna förvänta dig och vilket dessutom kan hävdas ha avtalats uttryckligen er sinsemellan. I sistnämnda fallet är säljaren ansvarig till och med om felet anses ligga inom din undersökningsplikt. Detta är alltså säljarens ansvar och om det visar sig att hen inte har uppfyllt detta krav kan du kräva prisavdrag för att fixa det själv. Nu tolkar jag det som att ni redan har avtalat och därför kanske detta inte hjälper men det hade varit bra att avtala om att säljaren måste visa besiktningsprotokoll eller liknande dokument som kan styrka att renoveringen är utförd fackmannamässigt. Annars får nämligen du betala för detta.Säljaren är ansvarig för eventuellt fel i 10 år från försäljningen. Alltså sålänge du reklamerar felet inom denna tid är säljaren ansvarig.Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Skriftlighetskrav vid köp av fast egendom

2017-12-22 i Köpavtal
FRÅGA |Hej min dotter har muntligt köpt ett hus utan att dom dom äger huset hade någon mäklare,allt var så gott som klart ,den kvinnliga i försäljningen skrev under kontraktet och mannen skulle komma till min dotter och skriva under och när han ringer och säger detta så säger han även att min dotter med familj kan börja flytta in ,min dotter åker till huset och städar det pluss att dom fått alla nycklar,dagen efter smsar kvinnan att hon ska sälja huset till någon Anna som lagt högre bud ,då lägger min dotter ett högre bud och då säger kvinnan att hon är nöjd med det andra budet så min dotter fick inte huset ,hur gäller det nu när den kvinnliga har redan sin signatur på ett kontrakt som min dotter har . Har även fått reda på att det andra budet var under min dotters bud . Nu står en barn familj med tre små utan bostad för dom fick hyres värden att hyra ut deras lägenhet med en gång för att dom skulle vara snälla mot dom som skulle sälja huset snabb på grund av en tuff skilsmässa och att dom som säljer huset skulle slippa betalat en längre tid på huset . Alla sms som dom skrivits emellan om tex att dom får köpa huset och summan pluss muntligt när dom var med kvinnan och tittade på huset . Tackar för ett svar . Tack
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid köp av fast egendom (vilket jag utgår från att det är fråga om här) finns det ett krav på att köpavtalet ska upprättas skriftligt. Detta stadgas i jordabalkens 4 kap. 1 §. Det krävs även att säljarna och köparna skriver under handlingen. Ett avtal om köp av fast egendom som inte är upprättat i enlighet med paragrafen är ej giltiga. Det innebär förmodligen att både mannen och kvinnan (säljarna) var tvungna att skriva under kontraktet för att det skulle bli giltigt. Således har nog din dotter inte gjort ett giltigt köp av huset om inte mannen också skrivit under kontraktet. Hon kan därför inte göra gällande någon rätt till huset. Hon har inte heller någon skyldighet att betala det överenskomna priset. Ett muntligt avtal och sms angående köpet har ingen bindande verkan i sig heller tyvärr. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Var får man tag på köpeskillingen för en fastighet?

2017-11-27 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Var kan man få tag på kopior på köpebrev och/eller köpesumman på en fastighet?
Josefine Dahlqvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köpebrev kan du försöka få tag på genom att kontakta säljare eller ny ägare.Information om köpesumman för en fastighet kan du själv få tag på genom att vända dig till Lantmäteriet och begära ut information från fastighetsprisregistret. Där kan du hitta information om bland annat köpeskilling, köpedatum, köpare, säljare och taxeringsvärde. Informationen kan i vissa fall vara sekretessbelagd, därför görs en sekretessprövning när du begär ut informationen.Du kan läsa mer om fastighetsprisregistret och hur du beställer information här.Om du behöver information om en fastighet kan också fastighetsregistret vara av intresse. Du kan läsa mer om det här.Om du tycker att det verkar komplicerat så kan du anlita ett företag till hjälp. Du hittar flera företag om du söker via nätet.Lycka till!Vänligen

Kan parterna avtala bort 4 kap 19 § jordabalken?

2017-11-18 i Köpavtal
FRÅGA |När vi bildade bostadsrättsförening för sju år sedan, skrev vi på köpehandlingen att inte göra anspråk på bl a dolda fel, så att inte Jordabalken 4, 19 skulle gälla. Nu har flera fel upptäckts. Kan man avsäga sig denna lag?
Johanna Bergvall |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!4 kap 19 § jordabalken kan avtalas bortFelreglerna i jordabalken är dispositiva, vilket innebär att parterna kan avtala bort dem. Detta gäller även när reglerna ersatts av ett villkor som är till nackdel för köparen, såsom att denne avstår från att göra anspråk mot säljaren på grund av ett dolt fel. Observera att det inte går att avtala bort reglerna på detta sätt när säljaren är en näringsidkare och köparen en konsument. Två typer av friskrivningDet är alltså möjligt att frångå jordabalkens felregler. Att ni inte får göra dolda fel gällande innebär att säljaren har gjort en friskrivning. Det finns två typer av friskrivningar: - egenskapsfriskrivningar- påföljdsfriskrivningarEgenskapsfriskrivningGenom en egenskapsfriskrivning avsäger sig säljaren ansvaret för något som rör fastighetens skick. Köparen kan då inte förvänta sig att fastigheten ska ha den egenskap som säljaren friskrivit sig från. PåföljdsfriskrivningEn påföljdsfriskrivning utesluter istället köparens möjlighet att göra en viss påföljd gällande mot säljaren med anledning av et dolt fel. Säljaren kan exempelvis se till att köparen inte kan begära prisavdrag. Det är möjligt att friskriva sig från alla påföljder som felet egentligen kan leda till, så länge villkoret är formulerat klart och tydligt. Att skriva "köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten" har ansetts vara tillräckligt klart och tydligt. Däremot har "överlåts sådan den av köparen besiktigats" inte ansetts uppfylla kravet på klarhet och tydlighet. Viktigt att komma ihåg är att en sådan s.k. generell påföljdsfriskrivning bara gäller vid fel som säljaren inte har känt till. Fel som säljaren haft kännedom om omfattas alltså inte av friskrivningen. För sådana fel har säljaren istället en upplysningsplikt gentemot köparen, vilken ska uppfyllas i samband med köpet. (se NJA 1976 s. 217 och NJA 1983 s. 808)Det är möjligt att göra påföljder gällande mot säljaren trots en friskrivning, förutsatt att villkoret anses oskäligt och därmed ogiltigt. Detta blir dock bara aktuellt i undantagsfall. SammanfattningDet är alltså möjligt att avtala bort den aktuella felregeln i jordabalken, även fast avtalsvillkoret är till nackdel för köparen. Genom detta sätts jordabalkens regel ur spel. Om villkoret att ni inte får göra anspråk mot säljaren är godtagbart beror främst på om det är formulerat tillräckligt klart och tydligt. Uppfyller villkoret kraven har ni rätt att göra felen gällande, men annars har ni avtalat bort rätten att åberopa dem. Hoppas ni känner att ni fått svar på er fråga! Känner ni att ni behöver mer kvalificerad hjälp, är ni varmt välkomna att ta kontakt med Lawline Juristbyrå, här kan ni boka tid. Med vänliga hälsningar,

Vilka regler finns för flyttstädning?

2017-10-25 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Vi har köpt en bostadsrätt, i samband med inflyttning upptäckte vi flera brister på flyttstädningen. Vi har varit i kontakt med säljarna och mäklaren, detta har inte givit något resultat, det finns fortfarande flertalet brister och vi har förstått att säljarna inte har anlitat någon städfirma, utan städat själv och missat massor.Hur kan vi kräva erättning för detta? Finns det något rättsligt sätt? Det står ju omskrivet i köpekontraktet att lägenheten ska överlämnas flyttstädad.
Johanna Matsdotter |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom att ni har avtalat om flyttstädning i köpekontraktet så ska lägenheten vara flyttstädad när ni flyttar in. Vilken standard flyttstädningen ska ha och om den ska utföras av säljaren eller en städfirma finns det inga klara regler kring. Det finns nämligen inga lagregler alls som reglerar att eller hur en lägenhet ska flyttstädas i samband med försäljning, men om ni och säljaren har kommit överens om villkor kring städningen så är det den överenskommelsen som gäller som standard för flyttstädningen. Men om det inte finns någon sådan överenskommelse är det svårt att avgöra vad som är en godtagbar städning. Det finns dock många vägledande texter på internet där ni kan finna ledning för hur standarden ska vara. Se till exempel Mäklarsamfundets text. Om flyttstädningen i er lägenhet inte når upp till en godtagbar standard är det säljaren som får stå för kostnaden om ni kallar in en städfirma för att göra en ny städning. Om säljaren vägrar betala för detta så kan ni vända er till Kronofogden och ansöka om betalningsföreläggande, ni kan läsa mer om detta här. Om ni behöver mer rådgivning eller hjälp av en jurist, ring oss på 08-533 300 04 för kostnadsfri telefonrådgivning eller för att boka tid med en jurist. Vänligen,