Avtal om fastighetsköp som inte uppfyller alla formkrav är inte bindande

2017-09-20 i Köpavtal
FRÅGA |fråga vid husköp:Vid köp av hus kommer säljaren och köparen överens om ett belopp på fastigheten.Man förseglar det med handslag samt skickar både email och SMS för att bekräfta att man är överens om beloppet samt tillträdesdagen.Då tillträdesdagen är väldigt snart (1 vecka) kommer säljaren med förslaget att man skall sess på banken precis innan att det är dax för betalning och skriva på kontraktet.Då det är ganska många mils körning för köparen accepterar han detta erbjudandet.Tillträdes och betalningsdag är på en måndag.På fredag eftermiddag skickar säljaren ett sms till köparen att han ångrat sig och att han vill ha 50.000:- mer för fastigheten än man kommit överens om tidigare.Köparen ifrågasätter det hela men säljaren hävdar sin rätt och hänvisar till mäklaren han använder.Säljaren kontaktar mäklaren som bekräftar att säljaren har rätt att göra såhär.Då köparen är i akut behov av bostad accepterar han det hela men kräver omedelbart att man skall skriva kontrakt för att slippa fler obehagliga överraskningar.2 frågor.Hade säljaren och mäklaren rätt då dom hävdade att man kunde ändra det överenskomna priset trotts att det fanns skriftlig bekräftelse på att man var överens.Om de INTE hade rätt, går det att i efterskott kräva tillbax dessa pengar?Säljaren kontaktade efter köpet köparen via telefon och informerade honom om att denne inte fick berätta för någon om hur affären gått till. Skulle så bli fallet skulle säljaren vidta juridiska åtgärder.
Rebecca Axelsson |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.För att ett fastighetsköp ska vara bindande måste vissa formkrav vara uppfyllda. Formkraven anges i 4 kap. 1 § jordabalken. Ett utav kraven är att den skriftliga handlingen ska vara underskriven av både köpare och säljare. Som jag förstår dig har ni inte skrivit under någonting utan endast skakat hand samt bekräftat överenskommelsen via mail/sms. Tyvärr så är inte formkraven uppfyllda då och köpet är inte bindande.Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Överlåta del av hus till annan delägare?

2017-09-05 i Köpavtal
FRÅGA |Min far och jag äger ett hus ihop med bolån. Ni vill min far överlåta sin del till mig.Hur gör han det?
Michelle Gaudin González |Hej, och tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga!AvtalOavsett om din far vill ge bort eller sälja sin del av huset till dig, måste ni skriva ett avtal om detta (4:1 JB, 4:29 JB). I 4:1 JB anges vilka s.k. formkrav avtalet måste uppfylla. Dessa krav på vad avtalet måste innehålla är:- en angivelse av köpeskillingen, d.v.s. vad du betalar för delen (t.ex. övertagande av lånet),- en förklaring av säljaren/givaren att egendomen överlåtes till köparen/gåvotagaren, t.ex. ”Härmed ger/säljer [din fars namn] sin andel (50 %) av fastigheten [fastighetens namn] till [ditt namn].”,- både din och fin fars underskrifter.Övertagande av bolånNi behöver kontakta er långivare för att du ska få ta över din fars del av bolånet. LagfartInom tre månader från det att ni skrev under avtalet måste du söka lagfart hos Lantmäteriet (20:2 JB). Annars finns risken att du behöver betala vite (20:3 JB).Hjälp med att skriva avtalNi kan vända er till Lawlines jurister för att få hjälp med överlåtelseavtalet och liknande. Det går att boka tid direkt på http://lawline.se/boka.Hoppas du har fått svar på din fråga. Du är välkommen att ställa fler frågor om du har några!Med vänliga hälsningar

Näringsverksamhets påverkan vid försäljning av fastighet

2017-08-22 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,jag skall sälja min gård som enligt utdrag ur fastighetsregistret är en "Taxeringsenhet: 120 - Lantbruksenhet bebyggd". Jag överväger att avtala med köparen om en generell friskrivning för fel på fastigheten. Jag bedriver näringsverksamhet på gården men äger fastigheten privat. Kommer jag att betraktas som näringsidkare i förhållande till en eventuell privatperson som köpare av fastigheten så att Jordabalkens regler kommer att gälla till köparens fördel?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Jordabalken gäller vid köp av fastigheter, oavsett om parterna är privatpersoner eller näringsidkare. Vissa friskrivningar går bra men generella friskrivningar kan vara problematiska eftersom de inte kan täcka sådant som är oskäligt att förvänta sig enligt 4 kap. 19 § första stycket. När en köpare försöker helgardera sig genom en generell friskrivning (t.ex. "befintligt skick"), resulterar det oftast i att avtalsvillkoret ogiltigförklaras enligt 36 § avtalslagen såsom oskäligt.Jag förstår att du vill skydda dig mot sådant som du inte kan förutse och för detta finns 4 kap. 19 § andra stycket som säger att köparen inte får åberopa sådana fel som hen borde märkt till följd av sin undersökningsplikt.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar! Prova gärna Lawline express för garanterat snabbt svar.Vänliga hälsningar,

Fri prövningsrätt

2017-08-06 i Köpavtal
FRÅGA |I annons stod försäljning till högstbjudande. Inga övriga klausuler deklarerades.Hade högsta bud men fick meddelade på SMS att köparen tagit det näst högsta budet.Mäklaren säger att det berodde på att jag talade om ett ytterligare besök innan kontraktsskrivning. Detta framkom ingenstans och jag fick inte heller möjlighet att ta ställning till detta. Om jag fått det så var inte detta extra besök ett absolut krav från min sidaKan jag göra något?
Erik Johansson |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Nej, tyvärr kan du inte göra något i den här situationen. En säljare av en fastighet eller bostadsrätt har s.k. fri prövningsrätt. Denna rätt innebär att säljaren får välja fritt om och till vem man vill sälja sin fastighet. Det finns ingen skyldighet att sälja till den som har lagt det högsta budet eller liknande. Ha en fortsatt trevlig sommar!Med vänlig hälsning

Frånträda köp av hus

2017-09-14 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag är på väg att köpa ett hus, och jag har så gott som lovat detta till säljaren. Nu visar det sig att huset har så många och stora fel att jag inte har råd att renovera det, då kommer jag förlora samtliga mina pengar jag har. Nu ska säljaren åka dit och flyttstäda huset. Men jag känner att jag vill avbryta köpet får jag det? Säljaren har påbörjat ett köpedokument. Har jag bundit och förbundit mig till något? Snälla svara mycket fort då köpet äger rum i slutet av denna månad.Kan och får jag avbryta mitt köp? Vi har bara tagit allt muntligt ännu. Men säljaren har tagit bort annonsen från säljplatsen då jag sågott som lovat. Men jag känner att nej detta går inte, jag har verkligen inte råd. Vad ska jag och får jag göra? Kan säljaren stämma mig för något? Men vi har ju inte skrivit på papperna ännu eller signerat de påbörjade dokumenten. Personen säljer privat utan mäklare.
Louise Sundström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Att lova någon att köpa eller sälja ett hus (vilket är fast egendom) är inte gällande enligt svensk rätt. För att ett köp av ett hus ska bli gällande krävs att köpare och säljare ingår ett avtal med varandra. Ett sådant avtal är ett s k formalavtal, vilket innebär att avtalet måste ha en viss form för att det ska bli giltigt och för att köpet av huset därmed ska bli gällande. Enligt 4 kap 1§ första stycket Jordabalken är de krav som ställs för att ett avtal ska bli giltigt vid köp av fast egendom följande: - Avtalet ska upprättas i skriftlig köpehandling - Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen - Handlingen ska innehålla uppgift om köpeobjektet samt köpeskillingen - Det ska finnas en överlåtelseförklaring i köpehandlingen,Ett bindande avtal uppstår alltså först då båda parter har undertecknat köpehandlingen, under förutsättning att även övriga ovanstående moment är uppfyllda. Om något av dessa fyra moment inte är uppfyllt, har säljare och köpare inte ingått ett giltigt avtal om köp av fastighet, se 4 kap 1§ tredje stycket Jordabalken. Detta innebär att varken säljare eller köpare är bundna av köpeavtalet. Eftersom parterna inte är bundna, innebär det vidare att både säljare och köpare kan frånträda köpet.Eftersom varken du eller säljaren har undertecknat någon köpehandling ännu, har ni inte ingått ett bindande avtal om köp av huset. Varken du eller säljaren är ännu bundna av köpeavtalet, vilket innebär att du fortfarande har möjlighet att frånträda köpet. Jag rekommenderar dig att meddela säljaren att du inte vill fullfölja köpet så snart du kan.Hoppas att mitt svar är till din hjälp!Med vänlig hälsning,

Är bud bindande?

2017-09-04 i Köpavtal
FRÅGA |Genom e-post har vi bekräftat att köpa huset till ett visst pris. Ett köpekontrakt har ännu inte tecknats. Vi kunde inte komma överens om andra aspekter av köpeavtalet. Vi skulle nu vilja dra tillbaka från köpet. Säljaren insisterar emellertid på att vi har tecknat ett köpavtal med e-posten och hotar med en rättegång.
Sofia Nygren |Hej och tack för att du valt att kontakta Lawline!Bud är normalt sett inte bindande, varken för köpare eller säljare, utan ett bindande avtal uppkommer då köpekontraktet är signerat. Vid fastighetsköp finns vissa formkrav för avtalet, och om de inte är uppfyllda så finns inget legalt, bindande köpekontrakt. Det måste till exempel signeras manuellt, så med den informationen du lämnat verkar det inte som att ni ingått ett köpekontrakt.Mer om budgivning på fastighet kan du läsa här.Väl mött!

Svävarvillkor

2017-08-14 i Köpavtal
FRÅGA |villkor vid fastighetsförsäljning,Gäller det endast i 2 Vilka villkor?
Marie Gergy |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Ett svävarvillkor är ett villkor i ett avtal som kan få avtalet att hävas om villkoret inte uppfylls. Det är tillåtet att göra bland annat fastighetsköpets fullbordan eller bestånd beroende av just ett eller flera villkor på detta vis. För att svävarvillkoret ska gälla krävs att villkoret tas med i köpekontraktet och upprepas i ett eventuellt köpebrev. Svävarvillkoren är dock giltiga i maximalt två år. Ett svävarvillkor som avtalas att gälla för längre tid än två år gör hela fastighetsköpet ogiltigt, inte enbart villkoret (se jordabalken 4 kap. 4 § första stycket).Exempel på ett svävarvillkor är just att köpet, vid påträffade fysiska felaktigheter i fastigheten, ska återgå. Det kan också röra sig om att köpet endast ska bli giltigt om köparen betalar hela köpesumman, men det kan även handla om lån eller besiktning. Vid köp av bostadsrätt finns det t.ex. nästan alltid ett villkor om att köparen måste godkännas som medlem av bostadsrättsföreningen för att köpet ska vara giltigt (se bostadsrättslagen 6 kap. 5 §).Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Köparens kontraktsbrott - köp av fastighet

2017-07-27 i Köpavtal
FRÅGA |Ett köpekontrakt är påskrivet och nu har köparen innan dragit sig ur. Besiktningen av huset var ok, men nu är det barnen som inte vill flytta. Kan de bara upphäva kontraktet utan att betala skadestånd?Med vänlig hälsning
Helin Ali |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En grundläggande princip inom avtalsrätten är att avtal ska hållas. När man har ingått ett avtal så är det alltså bindande. I ditt fall har du ingått ett skriftligt köpeavtal med en annan part. För att ett avtal om köp av fastighet ska vara giltigt behöver vissa formkrav vara uppfyllda. Dessa formkrav framgår av 4 kap 1 § Jordabalken (JB) och är följande: en skriftlig köpehandling ska ha upprättats och innehålla avtalsparternas underskrifter, uppgift om köpeskillingen, uppgift om fastigheten, samt en överlåtelseförklaring (här).Efter att parterna har ingått köpeavtalet har köparen en skyldighet att betala avtalad köpeskilling. Gör köparen inte detta har denne begått ett kontraktsbrott. Vad du kan göra i egenskap av säljare då är följande. För det första kan du i rätten kräva att köparen fullgör sin skyldighet att betala köpeskillingen. För det andra har du möjlighet att häva köpet, men detta förutsätter att du har gjort förbehåll om rätt till hävning i köpehandlingen. Skulle du välja att häva köpet kan du också kräva skadestånd för den skada du har lidit till följd av att köpet inte blir av (4 kap 25 § 2 st JB, här).Hoppas att detta svar var till hjälp! Lycka till!Vänligen,