Avtalsrätt - formkrav för ett avtal

2012-08-23 i Formkrav
FRÅGA |Kan ett avtal/överenskommelse förklaras ogiltig om den skrivits på ett icke arkivbeständigt papper som skrivits ut med icke arkivbeständig och godkänd toner (SP) rekommenderad. Överenskommelsen gäller avlutande av anställning.
Erik Yderstedt Karlsson |I svensk rätt finns det generellt sätt inget formkrav för ett avtal. Det behöver i många fall inte ens vara skriftligt utan kan vara fullt giltigt muntligt. Det finns inte heller någon lag som säger att ett avtal ska skrivas på en viss typ av papper. Om inget annat är fel så är avtalet giltigt. Att man har ett avtal i skriftlig form och eventuellt på ett arkivbeständigt papper är i de flesta fall endast praktiskt i bevissyfte.

Formkrav för anställningsavtal

2012-04-21 i Formkrav
FRÅGA |Hej! Jag har nyligen fått ett sommarvikariat på ett företag, har accepterat lönen muntligt och skall inom det närmsta skriva på arbetsavtalet, nu har jag dock blivit erbjuden ett bättre jobb och min fråga lyder. Är jag bunden av min muntliga accept till jobbet eller accepten sker först när jag skriver på anställningsavtalet?
Lukas Kanter |Hej, Anställningsavtal kan i svensk rätt ingås formlöst. Det innebär att även ett muntligt anställningsavtal kan vara bindande för parterna, om det uppfyller avtalslagens regler (https://lagen.nu/1915:218). Principen som gäller är att båda parter ska ha avgivit samstämmiga viljeförklaringar om att ingå en anställning. Det kan förstås i efterhand vara svårt för någon part att bevisa att avtalet faktiskt ingåtts om det inte dokumenterats, men rent juridiskt sett är det ändå bindande. Avtalet får då inte sägas upp förrän anställningstidens utgång eller när arbetet är slutfört, om inget annat bestämts mellan er (enligt 4 § lagen om anställningsskydd). Man måste dock skilja mellan att ingå avtal och att förhandla inför att ingå avtal. Att Du och företaget har förhandlat om vilken lön som kan vara aktuell när anställningsavtal väl ingås är inte detsamma som att ingå själva anställningsavtalet. Det krävs för bundenhet att Du faktiskt accepterat anställningsförhållandet genom att ge företaget en viljeförklaring av betydelsen att Du accepterar hela avtalet. Innan dess förhandlar ni bara, och förhandlingar är man inte bunden av. Anställningsavtal är visserligen formlösa, men om parterna vill kan de bestämma att avtalet ska ingås i skriftlig form. Detta kan påverka när parterna blir bundna av avtalet. Om det är överenskommet mellan parterna att anställningsavtalet blir bindande först när skriftligt kontrakt undertecknas kan man dra sig tillbaka från en muntlig accept när som helst innan dess. Om däremot det skriftliga avtalet är upprättat bara som en bekräftelse på ett tidigare muntligt avtal gäller det muntliga avtalet även om det skriftliga inte undertecknats. Fundera därför på vilken vikt företaget verkar fästa vid det skriftliga anställningsavtal som Du nämner. Lycka till! Vänliga hälsningar,

Avtal om köp av stuga

2012-01-10 i Formkrav
FRÅGA |Jag och min man var och titta på en stuga från blocket.se. Vi tacka ja till stugan fredagkväll, under helgen ändra vi oss och maila ägaren att vi ångrat oss. Vi prata inget om uppsägningstid och inga papper skrevs. Hur löser vi detta på bästa sätt när ägaren är lätt irreterad på oss.
Oskar Axelson |Hej, svaret på din fråga beror på om stugan ni tittat på är så kallad _fast_ eller _lös egendom_. Gällande _fast egendom_: Om stugan är fast egendom finns inget giltigt avtal. I jordabalken ställs det upp ett formkrav på avtal gällande försäljning av fast egendom, ett muntligt avtal uppfyller aldrig dessa formkrav. Således är ni inte bundna av affären. Gällande _lös egendom_: När det gäller försäljning av en stuga som är att anse som lös egendom (t.ex. stuga på ofri grund) finns det däremot inget formkrav för avtalet. Det muntliga avtalet är bindande genom en allmän rättsgrundsats kallad _pacta sunt servanda_ (avtal skall hållas). Således har säljaren rätt att kräva att ni fullgör köpet enligt *KöpL 50 §* (https://lagen.nu/1990:931#P50). Mvh

Skriftligt avtal - fax

2011-11-08 i Formkrav
FRÅGA |Avtal via fax anses inte vara ett skriftligt avtal, varför?
Elin Schmid |Hej, Ett bindande avtal kan ingås på olika sätt. Både muntligt träffade avtal och skriftliga avtal är i princip juridiskt bindande, det anses oftast tillräckligt att det föreligger en överensstämmande viljeförklaring mellan avtalsparterna för att ett avtal ska komma till stånd. Ibland uppställs dock särskilda krav i lag på att avtal ska ingås på visst sätt för att vara giltiga, lagen ställer upp så kallade formkrav. Som exempel kan nämnas att formkrav föreligger vid fastighetsköp och upprättande av äktenskapsförord. Även faxade avtal torde i de flesta sammanhang vara rättsligt bindande avtal och då faxade avtal inte är muntliga avtal torde det ses som skriftliga avtal i den bemärkelsen. Ett faxat avtal är dock i strikt mening en kopia av det ursprungligen undertecknade avtalet och är således inte egenhändigt undertecknat vilket kan vara ett formkrav för vissa typer av avtal. Det torde således vara det faktum att en faxkopia i sig inte är undertecknad av avtalsparterna som gör att ett krav på skriftlighet inte uppfylls. Hoppas det är svar på din fråga. Vänligen,

Utformning av fullmakt.

2012-06-29 i Formkrav
FRÅGA |Hej! Jag har en son som ska utomlands snart på semester och jag undrar hur jag kan ge han fullmakt och en blankett påskriven när han är ute på resan så han inte får problem med tulltjänster.
Amanda Wiggh |Hej! Jag förstår inte helt vad du menar med att din son skulle kunna få problem med tulltjänster. Jag tolkar det som att din fråga handlar om hur en fullmakt ska utformas för att vara giltig. Bestämmelser som rör fullmakter finns i 2 kap. avtalslagen (AvtL). Genom att utfärda en fullmakt ger fullmaktsgivaren fullmaktshavaren behörighet att handla å dennes vägnar. Som huvudregel finns det inga formkrav rörande upprättande av fullmakt, men med tanke på bevissvårigheter vid muntlig fullmakt bör fullmakten i ett fall som detta vara skriftlig. Det bör tydligt framgå vem som är fullmaktsgivare och fullmaktshavare, vad fullmakten omfattar och vilken giltighetstid fullmakten har. Hellre för mycket information än för lite. Jag råder dig att prata med Tullverket innan sonens avfärd för mer information om det är någonting särskilt som bör nämnas i just er fullmakt för att den inte ska vålla några problem. Med vänliga hälsningar,

Formkrav vid byte av fastigheter

2012-01-16 i Formkrav
FRÅGA |Gäller en mejlkonversation där ett avtal har ingåtts? Två parter i ett dödsbo har träffat en muntligt överenskommelse att fastigheterna x och y skall kvittas mot varandra. Fastighet x är genom testamente tilldelad ena partern. Nu har det ingåtts ett avtal via mejl där alla är överens om att fastighet y skall tillfalla andra parten genom kvittning för att den ekonomiska delen skall jämnas ut. Nu vill den andra parten dra tillbaka sitt egna förslag. Vad säger lagen?
Thomas Hefner |Hej, Huvudregeln är att bindande avtal sluts genom att ett utbyte av likalydande viljeförklaringar. Dvs, ett utbyte av två e-mail är där så sker leder vanligtvis till bindande avtal. När det gäller fastigheter finns det dock specialregler som gäller för att bindande avtal skall komma till stånd. De gällande reglerna hittar du här i 4:e kapitlet i Jordabalken (JB), som du hittar här: https://lagen.nu/1970:994#K4 Noter att enligt 28 § 4 kap JB gäller samma regler för byte av fastighet som för köp av fastighet. Därmed skall man följa formkraven i 1 § 4 kap JB när man sluter ett avtal om byte av fastigheter. Av 1 § följer bl.a. att för att bindande avtal skall komma till stånd skall man sluta ett _skriftligt_ avtal som skall vara underskrivet av bägge parter. Man kan enligt Jordabalken använda elektroniska dokument för att registrera köpet, men originalet skall vara skrivet i fysisk form. Bindande avtal har alltså in uppstått, eftersom formkraven för avtal om byte av fastighet inte har uppfyllts. Det är inte ett skriftligt dokument, i lagens mening, och det saknas underskrifter. I undantagsfall tillåts elektroniska underskrifter för vissa sorters avtal, men det måste då framgå specifikt i lagen att så är fallet, vilket det i det här fallet det inte gör. Slutsatsen är att bindande avtal inte har uppkommit. Notera att vid överlåtelse av fastighet blir du skyldig att söka lagfart vilket i sin tur kräver att två vittnen bevittnar och intygar underskrifterna på avtalet med sina egna underskrifter(enligt 20 kap JB). De stränga formkraven för överlåtelse av fastigheter finns för att förhindra att någon fattar förhastade beslut om överlåtelse av fastigheter, och är alltså ämnade att ge möjlighet för folk att lättare dra sig ur genom att göra det svårare att skapa ett bindande avtal.

Underskrift på avtal

2011-11-16 i Formkrav
FRÅGA |Hej! Jag undrar över underskrifter. när man ingår ett kontrakt på tex 5 sidor, måste man då skriva under alla 5 sidor, eller räcker det om man skriver under den sista sidan? Finns det någon lag gällande underskrifter? Tack på förhand
Maja Karlsson |Hej, Eftersom de allra flesta avtal kan ingås både muntligt och skriftligt finns ingen specifik lag som reglerar underskrifter. Däremot finns det för vissa avtal, t.ex. vid köp av hus, krav på att ett skriftligt avtal måste upprättas med underskrift från både köpare och säljare. Att vissa avtal är underskrivna på alla sidor är helt enkelt i bevisssyfte om någon av parterna skulle förneka att de känt till ett visst villkor. Om det villkor som det tvistats om finns i ett avtal där alla sidor är underskrivna är det svårare för part att hävda att man inte känt till villkoret. Med vänlig hälsning, Maja Karlsson

Hyresavtal

2011-10-11 i Formkrav
FRÅGA |Hej Kan hyresvärden ha rätt att kräva mig på en månads hyra för jag tackar nej till lägenheten. Han har skickat ett kontrakt men vi valde bara 4 dagar efter tacka nej. Nu hotar han med att skicka summan till kronofogden. Har han verkligen rätt till detta?
Oskar Axelson |Hej, utan att veta mer angående situationen är det ganska svårt att ge ett svar på frågan men jag ska försöka svara så gott jag kan. Jag vet till exempel inte om hur diskussioner har förts mellan dig och hyresvärden innan dess att kontraktet har skickats till dig. När det gäller hyreskontrakt, som jag antar att det handlar om i frågan så är det viktigt att veta att muntliga avtal är bindande juridiskt sett, lika bindande som ett skriftligt. Därför ger jag exempel på två situationer som verkar mest relevanta utifrån frågeställningen. *Om muntligt kontrakt inte föreligger* Om du och hyresvärden aldrig har kommit överens om kontraktet, vare sig muntligt eller skriftligt har han ingen som helst rätt att kräva någon hyra eftersom att ett giltigt avtal inte föreligger. *Om muntligt kontrakt föreligger* Om ni däremot vid tidigare diskussioner, förhandlingar muntligen har kommit överens om ett kontrakt är du däremot bunden i juridisk mening. Typfall skulle vara om du och hyresvärden diskuterat lägenheten, hyra och andra omständigheter och du sedan har tackat ja och sedan först när det skriftliga kontraktet kommer väljer att tacka nej. Då existerar alltså redan ett juridiskt bindande avtal även om du inte väljer att skriva under kontraktet. Då gäller hyreslagen (kap 12. jordabalken) i sin helhet. Anledningen till att det nästan alltid skrivs hyreskontrakt i skriftlig form är så klart ur bevissynpunkt då ett muntligt bindande kontrakt är väldigt svårt att bevisa. Jag hoppas att du fick tillräcklig vägledning av mitt svar, annars är det bara att höra av dig igen om du vill ha ytterligare klarhet i frågan. LÄNK hyreslagen: http://www.lagen.nu/1970:994#K12 Mvh