Dubbelbeskattas realisationsvinst som förvärvats i annat land?

2017-08-31 i Reavinstskatt
FRÅGA |Jag har en bekant som är bosatt i Sverige och som har ärvt en lägenhet i Tjeckien. Hon har nu sålt lägenheten och betalt skatt i Tjeckien på försäljningen. Behöver hon betala någon skatt i Sverige?
Linn Östman |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår din fråga som så att du funderar på om en realisationsvinst från annat land kan komma att bli dubbelbeskattad. Till att börja med regleras frågor om beskattning av inkomstskattelagen (IL) men också genom skatteavtal som gäller mellan Sverige och Tjeckien, vilket du hittar här. När du har sålt en bostad i utlandet kan du i vissa fall bli beskattad för kapitalvinsten i Sverige. Om du blir beskattad eller inte beror dels på om du är obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige, dels på bestämmelser i skatteavtalet mellan Sverige och det land du har sålt din bostad i.Om du är bosatt i Sverige så är du också obegränsat skattskyldig i Sverige, vilket innebär att du ska betala skatt i Sverige för samtliga inkomster, oavsett vilket land det härrör från. Du anses bosatt i Sverige om du har ditt verkliga hem här. Du ska då vara folkbokförd i Sverige. (3 kap. 3 § och 8 § IL). Även om Tjeckien beskattar realisationsvinsten som har förvärvats av en fysisk person för en fastighet som är belägen i Tjeckien, så har också Sverige rätt att beskatta samma inkomst om personen är obegränsat skattskyldig i Sverige. Dock kommer den svenska skatten på realisationsvinsten sättas ner genom en så kallad avräkning av den tjeckiska skatt som redan har påförts på samma vinst.(artikel 13 stycke 3 och 4 och artikel 23 Skatteavtalet mellan Sverige och Tjeckien). Oavsett vad som gäller enligt interna regler eller skatteavtal ska du lämna uppgifter om samtliga inkomster till Skatteverket i en eventuell preliminär självdeklaration och i inkomstdeklarationen. För att få vidare hjälp i ditt ärende och med en eventuell beräkning av den svenska beskattningen rekommenderar jag dig att vända dig till Skatteverket. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Reavinstskatt vid försäljning av fastighet i Tyskland

2017-08-20 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej,jag hare ärvt en fastighet efter min mor i Tyskland vilken jag vill sälja. Behöver jag betala reavinstskatt på försäljningen och hur beräknas den?Jag vet att lägenheten togs över av min mamma i samband med skilsmässan och då hade man kommit överens om ett pris. Eller lutar man sig mot det priset föräldrarna betalade när de köpte fastigheten?Mvh
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Är du skattskyldig för försäljningsvinsten?Vid försäljning av fastighet i utlandet kan man i vissa fall komma att bli beskattad för kapitalvinsten i Sverige. Svaret på huruvida du behöver betala skatt på vinsten av försäljningen beror av huruvida du är obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige samt eventuella skatteavtal mellan Sverige och Tyskland.Om du är obegränsat skattskyldig i Sverige behöver du betala skatt på vinsten av försäljningen av fastigheten i Tyskland eftersom man som obegränsat skattskyldig är skattskyldig för alla inkomster i Sverige och i utlandet. (3 kap. 8 § IL) Du är obegränsat skattskyldig i Sverige om du: - Är bosatt i Sverige (dvs. faktiskt bor i Sverige och ska vara folkbokförd enligt 6-13 §§ Folkbokföringslagen), - Stadigvarande vistas i Sverige (dvs. en sammanhängande vistelse av minst 6 månader, tillfälliga avbrott i Sverige vistelsen saknar dock betydelse), eller - Har väsentlig anknytning till Sverige och har tidigare varit bosatt i Sverige. (3 kap. 3 § IL) Förutsatt att du är obegränsat skattskyldig i Sverige är du alltså skattskyldig i Sverige för vinsten av försäljningen av fastigheten i Tyskland.Mellan Sverige och Tyskland finns dock ett skatteavtal (SÖ 1994:42) som är tillämpligt bland annat avseende vinstskatt på försäljning av fastighet för att undvika dubbelbeskattning i Sverige och Tyskland. (art. 2.1a) Jag utgår i mitt svar från att du har hemvist i Sverige. (art. 2.4) Skatteavtalet anger att vinst som du som har hemvist i Sverige förvärvar genom överlåtelse av fast egendom i Tyskland får beskattas i Tyskland. (art. 13.1) Skatteavtalet anger vidare att beträffande person med hemvist i Sverige som uppbär inkomst som får beskattas i Tyskland så undviks dubbelbeskattning genom att Sverige från vinstskatten avräknar ett belopp motsvarande den skatt som erlagts i Tyskland avseende vinsten. (art. 23.2)För att besvara din fråga är du alltså skattskyldig i Sverige men den skatt du betalar på vinsten i Tyskland avräknas alltså på den skatt du ska betala i Sverige så du slipper dubbelbeskattning.Hur beräknas vinsten?När du säljer en fastighet utomlands beskattas du på samma sätt som vid försäljning av motsvarande fastighet i Sverige.Vinsten/förlusten räknas ut på följande sätt: + Försäljningspris - Försäljningsutgifter - Inköpspris - Förbättringsutgifter = Vinst eller förlust + Kvarvarande uppskovsbelopp = Vinst eller förlust Eftersom du fått fastigheten genom arv tar du över tidigare ägares inköpspris. Ditt inköpspris är alltså det inköpspris din mor hade när hon köpte fastigheten. HÄR finns det mer information angående deklarationen och mer om hur du räknar ut vinsten. ReavinstskattNär du har sålt en fastighet med vinst ska 22/30 av vinsten beskattas. Detta innebär att du ska betala 30 % i skatt på 22/30 av vinsten. Om vinsten är 100.000 blir alltså beloppet som du ska betala skatt på 100.000 x 22/30 = 73.333. Skatten som du ska betala blir då 30 % av 73.333, dvs. 0,3 x 73.333 = 21.999:-.Sammanfattning Förutsatt att du är obegränsat skattskyldig i Sverige ska du beskattas för vinsten av försäljningen i Sverige. Jag utgår även i mitt svar från att du har hemvist i Sverige. Mellan Sverige och Tyskland finns dock ett skatteavtal för att förhindra dubbelbeskattning. Eftersom vinsten enligt skatteavtalet även får beskattas i Tyskland ska avdrag på den svenska skatten göras motsvarande det som du beskattas för i Tyskland. Ovan kan du se hur du räknar ut vinsten av försäljningen. Inköpspriset är det som din mor köpte fastigheten för.Hoppas detta besvarade dina frågor, om inte eller om något är otydligt är du varmt välkommen att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.se. Om du är intresserad av vidare rådgivning på telefon får du också gärna höra av dig på min mail så bokar vi in en tid.Med Vänlig Hälsning

Vid reavinstberäkning av bostadsrätt får förbättringsutgifter dras av och kapitaltillskott till föreningen inräknas i omkostnadsbeloppet.

2017-08-07 i Reavinstskatt
FRÅGA |Jag och min bror ska sälja min nyligen avlidna mors bostadsrätt som hon köpte 1974 för 5000 kr. Vi uppskattar att vi kan sälja den för 750 000 kr. Vilket ju blir en rejäl kapitalvinsts.Det finns ett s k Hypotekspensionslån vi måste betala i samband med försäljningen på 450 000 kr. Vet inte hur stor del av den summan som är ränta men visst är väl räntan avdragsgill? Vi har svårt att hitta gamla kvitto på bostadförbättringar som har gjorts. Finns det andra avdrag kan vi göra förutom inköpspriset 5000 kr, kostnad till firma för dödsboröjning/städning 10 000 kr och mäklararvodet 35 000 kr ? Hur mycket kapitalvinstskatt tror ni vi måste betala vid dödsboets deklaration utifrån dessa siffror?
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För det första är räntan faktiskt avdragsgill. För det andra får man dra av följande kostnader: Å ena sidan får man dra av förbättringsutgifter för beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren, under förutsättning att de, under året, har uppgått till minst 5 000 kronor.Å andra sidan ska eventuellt kapitaltillskott till föreningen som använts för amortering av föreningens lån eller för finansiering av förbättringsarbeten på fastigheten ska inräknas i omkostnadsbeloppet av 5 000 kronor. Denna information får ni från bostadsrättsföreningen.Vid avyttringen uppgår beskattning till 22%. Utifrån de siffror du angivit blir skatteberäkningen som följande: 750 000 - 50 000 (inköpspriset + dödsboröjning/städning + mäklararvodet) = 700 000 x 22% = 154 000 kronor.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Huvudsaklighetsprincipen och stämpelskatt

2017-06-28 i Reavinstskatt
FRÅGA |HejsanVi har en fastighet som ägs av min flickväns föräldrar. Det är taxerat till 1,390,000. Vi har pratat med en jurist som hävdar att vi endast får betala 84% av taxeringsvärdet för att det skall räknas som en gåva. Marknadsvärdet är någonstans mellan 2,6-3,2 milj. Stämmer det juristen säger? Vad vi kan läsa oss till så skall det räknas som en gåva om vi betalar precis under taxeringsvärdet.
Jakob Melander |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att avgöra huruvida en överlåtelse av fastighet skatterättsligt är att betrakta som en gåva eller ett köp tillämpas den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Hela överlåtelsen behandlas som en gåva ifall det finns en gåvodel. En gåvodel finns då fastighetens värde (taxeringsvärdet, det år den överlåts) överstiger ersättningen värde. Betalar ni under 1 390 000 kr kommer således hela överlåtelsen att behandlas som en gåva, vilket enligt kontinuitetsprincipen innebär att ni träder in i din flickväns föräldrars skattemässiga situation vad avser fastigheten. De kommer således inte att behöva betala någon reavinstskatt för avyttringen av fastigheten.Betalar ni däremot en ersättning som överstiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde året före då lagfarten beviljades kommer ni dock att behöva betala stämpelskatt,5 och 9 §§ lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Stämpelskatten kommer i det här fallet att i så fall uppgå till 1,5 % av taxeringsvärdet, normalt sett 1,5 % av köpeskillingen, men eftersom att taxeringsvärdet är högre än köpeskillingen baseras stämpelskatten istället på taxeringsvärdet, 8-9 §§ lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Gåva och reavinstskatt

2017-08-27 i Reavinstskatt
FRÅGA |Tre syskon har ärvt och äger nu en fastighet ihop med taxeringsvärde 2 735000 Sek. Den ena brodern köper ut de två andra för ett pris strax under taxeringsvärdet. Samma broder vill sedan sälja den nyligen förvärvade fastigheten till en son också för en summa under taxeringsvärde.Fråga 1: Kan första köpet betecknas som som en gåva och därmed frias från reavinstskatt?Fråga 2: Kan andra köpet också betecknas som som en gåva och därmed frias från reavinstskatt?Hälsar Astrid
Beatrice Walldov |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Sålänge man säljer en fastighet för ett pris som är lägre än taxeringsvärdet räknas det som en gåva. Detta innebär att både det första och andra köpet ses som gåvor och frias från reavinstskatt. Jag hoppas att du är nöjd med ditt svar, om du har närmre funderingar är du varmt vällkommen att återkomma till oss på Lawline.

Lån till bostadsrätt

2017-08-11 i Reavinstskatt
FRÅGA |jag lånar en vän 300000 när hon köper en bostadsrätt. Vad händer med reavinstskatten när hon sedan säljer denna ? Kan hon i sin deklaration redovisa för att hon har en skuldsedel på 300000 knuten till bostadsrättsköpet så att det belopp reavinsten vilar på inte är hela försäljningsbeloppet?
Johan Håkansson |Hej,Tack för att du vänt dig till oss på Lawline med din fråga.Du har helt rätt. Under förutsättning att ni upprättar ett skuldebrev sinsemellan så kan hon absolut redovisa att hon har ett lån på 300 000kr för själva bostaden och som även kommer utgöra en anskaffningsutgift vid beräkningen av reavinsten. Min rekommendation är att ni i skuldebrevet även skriver/betonar att det rör sig om ett bostadslån, vilket gör det än tydligare. (Edit: Jag vill även betona att i mitt svar så antar jag att själva lånet utgör en del av kontantinsatsen i bostaden, och en del av dess anskaffningsvärde. När man beräknar reavinsten så ser formeln ut som så: "Försäljningen av bostadsrättens värde/bostadens marknadsvärde (minus) - Anskaffningsvärdet/det värde som bostaden köptes för (minus) - förbättringsutgifter och kapitaltillskott (minus) - utgifter för försäljningen = Reavinsten/kapitalvinsten."Exempelvis:- Bostaden försäljes för 1 000 000kr. - Anskaffningsvärdet är 700 000kr (inkl. lånet på 300 000kr)- Ni har förbättrat lägenheten till ett värde av 100 000kr. - Mäklaravgifter för 50 000krReavinsten = 1 000 000kr - 700 000kr - 100 000kr - 50 000kr = 150 000kr.)Önskar ni hjälp med att upprätta ett korrekt skuldebrev är vår juristbyrå gärna till hjälp. Mejla mig på johan.hakansson@lawline.se så kontaktar jag dem åt er. Allt gott,Med vänliga hälsningar

Kapitalbeskattning beror på eventuell realisationsvinst, skillnaden mellan ersättningen och omkostnadsbeloppet.

2017-08-07 i Reavinstskatt
FRÅGA |HejJag och mitt ex har en villa tillsammans fortfarande. Vi står båda som ägare, alltså 50/50. Min fråga är:Kan jag mot ersättning av henne, överlåta min del till henne? Och då att hon tar över lån och vid en ev försäljning står för hela vinstbeskattningen? Om detta går, kommer jag ändå att beskattas på nåt sätt?Vänliga hälsningar
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller din första fråga kan du överlåta din del av villan till ditt ex mot ersättning.När det gäller din andra fråga, får ni komma överens att hon tar över lån. Angående vinstbeskattningen vid en eventuell försäljning är det ägaren som står för denna: är hon ensam ägare så står hon för hela beskattningen.Svaret på din tredje fråga beror på huruvida ersättningen du får från ditt ex, dvs både ersättningen och lånen hon tar över, är högre än ditt omkostnadsbelopp, vilket består av dina anskaffnings- + förbättringsutgifter. Med detta menar jag utgifterna som motsvarar din del av fastigheten (har ni haft utgifter för hela fastigheten är din del 50% av dessa). Skillnaden mellan det som du får och det som du betalat utgör din kapitalvinst och du är skattskyldig för denna. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Vid överlåtelse av fastighet utgår skatteberäkningen från hela kapitalvinsten.

2017-06-24 i Reavinstskatt
FRÅGA |Om jag skänker halva huset till min sambo och har lån som överstiger taxeringsvärdet men bara motsvarar 50% av marknadsvärdet kan min sambo ta över lånen utan att jag behöver betala skatt? Blir en eventuell skatt bara på den överskjutande delen jmf med taxeringsvärdet eller hela?Eva
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För det första är det så att du inte betalar skatt om du ger halva huset som gåva.För det andra krävs för gåvan att den ska vara rent benifik, dvs att givaren inte får något från gåvotagaren. I ditt fall är det så att överlåtelsen, ifall sambon tar över lånen, ska betraktas som en avyttring och inte som en gåva. Därför kan du behöva betala skatt vid eventuell vinst. Skatteberäningen utgår ifrån skillnaden mellan dina anskaffningsutgifter och vad som skatteverket ska anse utgöra ersättningen från din sambo, så kallat ersättningsbelopp. Hela den delen räknas som kapitalvinst och beskattas med 22%.Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar