Huvudsaklighetsprincipen vid försäljning av fast egendom

2017-12-31 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej, Mina föräldrar köpte ett hus 1973 för ca 350.000 kr. Idag är huset värt ca 4.500.000 kr. Om de säljer nu skulle en reavinstskatt uppgå till ca 900.000 kr. Alternativt att jag och min syster längre fram skulle ärva huset, då skulle vi få samma arvsskatt, om jag förstår det rätt. Skulle en fördel vara att föräldrarna ger mig och min syster huset i gåva redan nu (max 85% av taxvärdet, med en revers tillbaka), för att få upp ett nytt ingångsvärde vid senare försäljning.
Christoffer Tolf |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det skatterättsliga läget vid gåvor av fast egendom regleras med hjälp av den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär följande: Om ersättningen överstiger fastighetens taxeringsvärde är hela överlåtelsen onerös (köp). Om ersättningen däremot understiger fastighetens taxeringsvärde anses hela överlåtelsen vara benefik (gåva). Enligt 44 kap 21 § inkomstlagen (IL) inträder förvärvaren i överlåtarens skattemässiga situation vid gåvor. Om överlåtelsen klassificeras som en gåva inträder förvärvaren således i överlåtarens skattemässiga situation vilket innebär att förvärvaren tillgodogör sig överlåtarens ingångsvärde (350.000 kronor). Om överlåtelsen däremot klassificeras som ett köp får överlåtaren tillgodogöra sig anskaffningsutgiften som ingångsvärde. Detta motsvarar normalt den summa man betalat i ersättning för fastigheten. Svaret på din fråga är således i hög grad beroende av hur stor del av överlåtelsen som är en gåva. Hoppas att du fått svar på din fråga. Du är välkommen att återkomma om du har fler frågor. Med vänlig hälsning,

Beskattning av nyproducerad bostadsrätt

2017-11-19 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej! Behöver man verkligen betala reavinstskatt när man köpt en nyproducerad bostadsrätt 2016? Tack på förhand!
Anton Magnusson |Hej och tack för du vänt dig till lawline med din fråga!Att köpa en bostadsrätt utlöser inte beskattning, utan det är när man säljer en bostadsrätt, nyproducerad eller ej, som realisationsbeskattning (reavistskatt) utlöses. Beskattning av bostadsrätter stadgas i inkomstskattelagen (här)(IL).Jag förstår din fråga som att du ska sälja en nyproducerad bostadsrätt som du köpte 2016. Eftersom du då har köpt denna och sedan säljer den, så tillkommer en reavinstskatt. Detta följer av något som kallas realisationsprincipen vilket menas med att det är först det år man avyttrar exempelvis en bostadsrätt som beskattning ska ske enligt 44 kap. 26 § IL. Om du har bott i bostadsrätten blir skatten 22 % på vinsten enligt 46 kap. 18 § IL.Om du säljer denna bostadsrätt ska du deklarera försäljningen nästa år. Du kommer få information via din deklaration att du ska redovisa din bostadsrätt. Notera dock att det inte är säkert att det blir någon skatt, om exempelvis köpte och sålde den för samma pris har du inte gjort någon vinst. Detta eftersom det bara är vinsten som beskattas.Jag länkar nedan en broschyr från Skatteverket angående försäljning av bostadsrätter:BroschyrHoppas detta svar gav klarhet!Med vänliga hälsningar

Dubbelbeskattas realisationsvinst som förvärvats i annat land?

2017-08-31 i Reavinstskatt
FRÅGA |Jag har en bekant som är bosatt i Sverige och som har ärvt en lägenhet i Tjeckien. Hon har nu sålt lägenheten och betalt skatt i Tjeckien på försäljningen. Behöver hon betala någon skatt i Sverige?
Linn Östman |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår din fråga som så att du funderar på om en realisationsvinst från annat land kan komma att bli dubbelbeskattad. Till att börja med regleras frågor om beskattning av inkomstskattelagen (IL) men också genom skatteavtal som gäller mellan Sverige och Tjeckien, vilket du hittar här. När du har sålt en bostad i utlandet kan du i vissa fall bli beskattad för kapitalvinsten i Sverige. Om du blir beskattad eller inte beror dels på om du är obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige, dels på bestämmelser i skatteavtalet mellan Sverige och det land du har sålt din bostad i.Om du är bosatt i Sverige så är du också obegränsat skattskyldig i Sverige, vilket innebär att du ska betala skatt i Sverige för samtliga inkomster, oavsett vilket land det härrör från. Du anses bosatt i Sverige om du har ditt verkliga hem här. Du ska då vara folkbokförd i Sverige. (3 kap. 3 § och 8 § IL). Även om Tjeckien beskattar realisationsvinsten som har förvärvats av en fysisk person för en fastighet som är belägen i Tjeckien, så har också Sverige rätt att beskatta samma inkomst om personen är obegränsat skattskyldig i Sverige. Dock kommer den svenska skatten på realisationsvinsten sättas ner genom en så kallad avräkning av den tjeckiska skatt som redan har påförts på samma vinst.(artikel 13 stycke 3 och 4 och artikel 23 Skatteavtalet mellan Sverige och Tjeckien). Oavsett vad som gäller enligt interna regler eller skatteavtal ska du lämna uppgifter om samtliga inkomster till Skatteverket i en eventuell preliminär självdeklaration och i inkomstdeklarationen. För att få vidare hjälp i ditt ärende och med en eventuell beräkning av den svenska beskattningen rekommenderar jag dig att vända dig till Skatteverket. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Reavinstskatt vid försäljning av fastighet i Tyskland

2017-08-20 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej,jag hare ärvt en fastighet efter min mor i Tyskland vilken jag vill sälja. Behöver jag betala reavinstskatt på försäljningen och hur beräknas den?Jag vet att lägenheten togs över av min mamma i samband med skilsmässan och då hade man kommit överens om ett pris. Eller lutar man sig mot det priset föräldrarna betalade när de köpte fastigheten?Mvh
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Är du skattskyldig för försäljningsvinsten?Vid försäljning av fastighet i utlandet kan man i vissa fall komma att bli beskattad för kapitalvinsten i Sverige. Svaret på huruvida du behöver betala skatt på vinsten av försäljningen beror av huruvida du är obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige samt eventuella skatteavtal mellan Sverige och Tyskland.Om du är obegränsat skattskyldig i Sverige behöver du betala skatt på vinsten av försäljningen av fastigheten i Tyskland eftersom man som obegränsat skattskyldig är skattskyldig för alla inkomster i Sverige och i utlandet. (3 kap. 8 § IL) Du är obegränsat skattskyldig i Sverige om du: - Är bosatt i Sverige (dvs. faktiskt bor i Sverige och ska vara folkbokförd enligt 6-13 §§ Folkbokföringslagen), - Stadigvarande vistas i Sverige (dvs. en sammanhängande vistelse av minst 6 månader, tillfälliga avbrott i Sverige vistelsen saknar dock betydelse), eller - Har väsentlig anknytning till Sverige och har tidigare varit bosatt i Sverige. (3 kap. 3 § IL) Förutsatt att du är obegränsat skattskyldig i Sverige är du alltså skattskyldig i Sverige för vinsten av försäljningen av fastigheten i Tyskland.Mellan Sverige och Tyskland finns dock ett skatteavtal (SÖ 1994:42) som är tillämpligt bland annat avseende vinstskatt på försäljning av fastighet för att undvika dubbelbeskattning i Sverige och Tyskland. (art. 2.1a) Jag utgår i mitt svar från att du har hemvist i Sverige. (art. 2.4) Skatteavtalet anger att vinst som du som har hemvist i Sverige förvärvar genom överlåtelse av fast egendom i Tyskland får beskattas i Tyskland. (art. 13.1) Skatteavtalet anger vidare att beträffande person med hemvist i Sverige som uppbär inkomst som får beskattas i Tyskland så undviks dubbelbeskattning genom att Sverige från vinstskatten avräknar ett belopp motsvarande den skatt som erlagts i Tyskland avseende vinsten. (art. 23.2)För att besvara din fråga är du alltså skattskyldig i Sverige men den skatt du betalar på vinsten i Tyskland avräknas alltså på den skatt du ska betala i Sverige så du slipper dubbelbeskattning.Hur beräknas vinsten?När du säljer en fastighet utomlands beskattas du på samma sätt som vid försäljning av motsvarande fastighet i Sverige.Vinsten/förlusten räknas ut på följande sätt: + Försäljningspris - Försäljningsutgifter - Inköpspris - Förbättringsutgifter = Vinst eller förlust + Kvarvarande uppskovsbelopp = Vinst eller förlust Eftersom du fått fastigheten genom arv tar du över tidigare ägares inköpspris. Ditt inköpspris är alltså det inköpspris din mor hade när hon köpte fastigheten. HÄR finns det mer information angående deklarationen och mer om hur du räknar ut vinsten. ReavinstskattNär du har sålt en fastighet med vinst ska 22/30 av vinsten beskattas. Detta innebär att du ska betala 30 % i skatt på 22/30 av vinsten. Om vinsten är 100.000 blir alltså beloppet som du ska betala skatt på 100.000 x 22/30 = 73.333. Skatten som du ska betala blir då 30 % av 73.333, dvs. 0,3 x 73.333 = 21.999:-.Sammanfattning Förutsatt att du är obegränsat skattskyldig i Sverige ska du beskattas för vinsten av försäljningen i Sverige. Jag utgår även i mitt svar från att du har hemvist i Sverige. Mellan Sverige och Tyskland finns dock ett skatteavtal för att förhindra dubbelbeskattning. Eftersom vinsten enligt skatteavtalet även får beskattas i Tyskland ska avdrag på den svenska skatten göras motsvarande det som du beskattas för i Tyskland. Ovan kan du se hur du räknar ut vinsten av försäljningen. Inköpspriset är det som din mor köpte fastigheten för.Hoppas detta besvarade dina frågor, om inte eller om något är otydligt är du varmt välkommen att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.se. Om du är intresserad av vidare rådgivning på telefon får du också gärna höra av dig på min mail så bokar vi in en tid.Med Vänlig Hälsning

Kapitalvinst vid försäljning av hus

2017-12-12 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej!Mina föräldrar köpte ett hus 1980 för ca tvåhundratusen kr.Och nu vill de sälja för ca 3 500 000 kr vilka regler gäller för reavinst om man ej har några omkostnadsbelopp?
Jonas Wester |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att få svar på din fråga används inkomstskattelagen. Enligt 44 kap. 13 § räknas kapitalvinsten (reavinsten) ut genom att ta ersättningen de får (3,5 miljoner kr) minus deras omkostnadsbelopp.Enligt 44 kap. 14 § är omkostnadsbeloppet anskaffningsutgiften (200 000 kr) plus diverse förbättringsutgifter på huset. Det du menar med att de inte har något omkostnadsbelopp är kanske att de inte har gjort några förbättringar? Ett omkostnadsbelopp har man alltid på grund av anskaffningsutgiften.Kapitalvinsten räknas alltså ut på följande sätt: 3 500 000 - 200 000=3 300 000 kr. Kapitalvinsten som ska skattas på är alltså 3 300 000 kr. Det finns dock speciella regler angående beskattning vid försäljning av fastigheter. Man har tillåtelse att göra en kvotering av kapitalvinsten, enligt 45 kap. 33 §. Kvoteringen räknas ut på följande sätt: 22/30 x 3 300 000 (kapitalvinsten)=2 420 000 kr. Kapitalvinsten som ska beskattas är alltså 2 420 000 kr.Denna vinst kommer att beskattas i inkomstslaget kapital och därför är skattesatsen 30 %.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp!Med vänlig hälsning,

Vid överlåtelse av bostadsrätt under marknadsvärde anses en del vara såld och en annan del vara bortgiven.

2017-10-29 i Reavinstskatt
FRÅGA |Jag vill sälja min bostadsrätt till min dotter och köpa in mig till 50% i min sambos lägenhet. Marknadsvärdet på min lägenhet är idag 2,5 miljoner (jag har betalat 1,1 miljon i köp o renovering) och värdet på min sambos lägenhet är ca 1,5 miljoner. Vi vill naturligtvis lösa det här så att vi alla gör en bra affär.-Ska jag sälja min lägenhet till min dotter för 2 miljoner eller för fullt marknadsvärde och ge henne 500 000 till insats som gåva? Vilket blir bäst? -Något annat vi bör tänka på rent skattemässigt?
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En förutsättning för en skattemässig gåva är att den måste vara rent benefik. Detta innebär att om du säljer för marknadsvärdet, dvs 2,5 miljoner, och ger 500 000 som "gåva", anser Skatteverket att du sålt för 2 miljoner i alla fall. Överlåtelse av bostadsrätt för ersättning som understiger marknadsvärdet kan vara komplicerad, för att den utgör ett så kallat blandat fång. Jag förklarar strax hur det fungerar i praktiken.Om du säljer bostadsrätten med marknadsvärde på 2,5 miljoner för 2 miljoner, då anses du ha sålt (2,5 / 2 =) 80% av bostadsrätten och givit resterande 20% som gåva. Detta innebär att du får dra av 80% av 1,1 miljon, dvs 880 000, och din kapitalvinst blir 2 miljoner - 880 000 = 1 120 000. På detta ska du räkna med 22% skatt. När din dotter säljer bostadsrätten vidare får hon dra av de 2 miljoner som hon betalar till dig plus 220 000 som du inte får dra av nu, dvs hennes omkostnadsbelopp blir 2 220 000. Beroende på hur din situation ser ut kan det vara fördelaktigt att få uppskov med din skatt, med tanke på att du tänker köpa in dig i din sambos lägenhet. Har du redan planerat detta skulle det vara önskvärt att vända dig till Skatteverket som har koll på eventuella andra uppskov och fatta ett beslut om huruvida det är lönsamt i just ditt fall. Det finns en "ränta" när man lånar uppskovsbeloppet från staten: man tar upp en schablonintäkt, 1,67% av uppskovsbeloppets storlek varje år. Det kan i så fall vara så att du föredrar betala skatten nu.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Gåva och reavinstskatt

2017-08-27 i Reavinstskatt
FRÅGA |Tre syskon har ärvt och äger nu en fastighet ihop med taxeringsvärde 2 735000 Sek. Den ena brodern köper ut de två andra för ett pris strax under taxeringsvärdet. Samma broder vill sedan sälja den nyligen förvärvade fastigheten till en son också för en summa under taxeringsvärde.Fråga 1: Kan första köpet betecknas som som en gåva och därmed frias från reavinstskatt?Fråga 2: Kan andra köpet också betecknas som som en gåva och därmed frias från reavinstskatt?Hälsar Astrid
Beatrice Walldov |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Sålänge man säljer en fastighet för ett pris som är lägre än taxeringsvärdet räknas det som en gåva. Detta innebär att både det första och andra köpet ses som gåvor och frias från reavinstskatt. Jag hoppas att du är nöjd med ditt svar, om du har närmre funderingar är du varmt vällkommen att återkomma till oss på Lawline.

Lån till bostadsrätt

2017-08-11 i Reavinstskatt
FRÅGA |jag lånar en vän 300000 när hon köper en bostadsrätt. Vad händer med reavinstskatten när hon sedan säljer denna ? Kan hon i sin deklaration redovisa för att hon har en skuldsedel på 300000 knuten till bostadsrättsköpet så att det belopp reavinsten vilar på inte är hela försäljningsbeloppet?
Johan Håkansson |Hej,Tack för att du vänt dig till oss på Lawline med din fråga.Du har helt rätt. Under förutsättning att ni upprättar ett skuldebrev sinsemellan så kan hon absolut redovisa att hon har ett lån på 300 000kr för själva bostaden och som även kommer utgöra en anskaffningsutgift vid beräkningen av reavinsten. Min rekommendation är att ni i skuldebrevet även skriver/betonar att det rör sig om ett bostadslån, vilket gör det än tydligare. (Edit: Jag vill även betona att i mitt svar så antar jag att själva lånet utgör en del av kontantinsatsen i bostaden, och en del av dess anskaffningsvärde. När man beräknar reavinsten så ser formeln ut som så: "Försäljningen av bostadsrättens värde/bostadens marknadsvärde (minus) - Anskaffningsvärdet/det värde som bostaden köptes för (minus) - förbättringsutgifter och kapitaltillskott (minus) - utgifter för försäljningen = Reavinsten/kapitalvinsten."Exempelvis:- Bostaden försäljes för 1 000 000kr. - Anskaffningsvärdet är 700 000kr (inkl. lånet på 300 000kr)- Ni har förbättrat lägenheten till ett värde av 100 000kr. - Mäklaravgifter för 50 000krReavinsten = 1 000 000kr - 700 000kr - 100 000kr - 50 000kr = 150 000kr.)Önskar ni hjälp med att upprätta ett korrekt skuldebrev är vår juristbyrå gärna till hjälp. Mejla mig på johan.hakansson@lawline.se så kontaktar jag dem åt er. Allt gott,Med vänliga hälsningar