Klassificering av fastighet och schablonavdrag

2017-09-26 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej,I den villa som jag precis har köpt finns det två stycken lägenheter. En ska jag bo i själv och den andra tänker jag hyra ut. Till huset tillhör även ett gårdshus (en fristående byggnad) om 40 kvadratmeter. Min fråga är om det är ok för mig som privatperson att även hyra ut detta gårdshus utan att bli företagsbeskattad? Har för mig att det finns en lag som säger att fastigheten gills som kommersiell om det finns tre eller fler lägenheter som hyrs ut under samma fastighetsbeteckning..Vill även passa på att fråga om schablonavdraget om 40,000kr går att använda på både lägenheten och gårdshuset? Dvs. att man använder schablonavdraget två gånger.Tack på förhand!mvhJoakim
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att besvara din fråga måste det först bestämmas om din villa är en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Det avgör nämligen vilket inkomstslag som din hyra ska tas upp i. Enligt 2:13 inkomstskattelagen (IL) är en privatbostadsfastighet exempelvis ett småhus på tillhörande mark samtidigt som småhuset utgör privatbostad enligt 2:8 IL. Den villa du har köpt är med största sannolikhet ett s.k. tvåfamiljshus. Enligt 2:8 IL är ett sådant hus privatbostad om det till väsentlig del avses att användas eller används till ägaren eller närståendes permanenta boende eller fritidsboende. I det här sammanhanget innebär väsentlig del minst 40% av boendeytan. Är villan uppdelad i två lika stora lägenheter är det alltså fråga om en privatbostad så länge du bor i en av dem.Byggnader på fastigheten beräknas som privatbostadsfastighet och näringsfastighet. Bor varken du eller någon närstående i gårdshuset kan det därför inte vara en privatbostadsfastighet. Hyr du ut gårdshuset skulle det huset alltså beräknas som näringsfastighet, enligt 2:14 IL. Konsekvenserna för dina hyresintäkter blir därför att de intäkter som kommer från villan ska beskattas i inkomstslaget kapital. Skulle du hyra ut gårdshuset ska de intäkterna beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Schablonavdraget i 42:30-31 IL gäller enbart när privatbostad hyrs ut. Det innebär att du får göra schablonavdrag om 40 000 kronor plus 20% av hyresintäkterna för uthyrningen av villan. Du får dock inte dra av andra utgifter som kan uppkomma i samband med uthyrningen, eftersom schablonavdraget ersätter den rätten. När det gäller gårdshuset får du däremot göra avdrag för de utgifter som uppkommer i samband med uthyrningen. Det grundas då på huvudregeln om avdragsrätt för utgifter för att förvärva eller bibehålla inkomster i 16:1 IL. Det är alltså fullt möjligt att hyra ut gårdshuset, även om det givetvis kan bli lite mer komplicerat avdragsmässigt när schablonavdraget inte får användas. Hör gärna av dig om du har ytterligare frågor!

När övergår en privatbostadsfastighet till att bli näringsfastighet?

2017-02-07 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej. Om man har en privatbostad som man inte bor i idag utan hyr ut men avser att bo där i framtiden, hur länge kan detta pågå innan den görs om till näringsfastighet?
Wilhelm Stenvall |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. En näringsfastighet är enligt 2 kap. 14 § inkomstskattelagen (IL) en fastighet som inte är en privatbostadsfastighet. En privatbostadsfastighet är enligt 2 kap. 13 § IL ett småhus (villor eller andra liknande byggnader) som också är en privatbostad. Jag utgår ifrån att den bostad du syftar på i din fråga är ett småhus. Vad som måste utredas är således huruvida den bostad du hyr ut är en privatbostad eller inte. Privatbostadsbegreppet återfinns i 2 kap. 8 § IL. Där stadgas att privatbostad är ett småhus som till övervägande del (50 %) används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående för permanent boende eller som fritidsbostad. Du har angett att du i framtiden avser att använda bostaden som permanent boende i framtiden. Om det rör sig om en snar framtid är villkoret om att avse att använda bostaden som permanent boende uppfyllt. Rör det sig om längre fram än ett par år framöver är villkoret troligtvis inte uppfyllt. Är villkoret uppfyllt, är det en privatbostad och därmed även en privatbostadsfastighet. Observera att om det är en närstående du hyr ut till, är bostaden fortfarande privatbostad. Vem som räknas som närstående framgår av 2 kap. 22 §, vilka är make, föräldrar, avkomling och avkomlings make, mor- och farföräldrar, syskon, syskons make och avkomling och även dödsbo som den skattskyldige eller någon närstående är delägare i. Är villkoret inte uppfyllt är bostaden enligt 2 kap. 8 § IL ingen privatbostad och därmed ingen privatbostadsfastighet utan en näringsfastighet. Det finns emellertid en regel i 2 kap. 9 § IL (kallad tröghetsregeln) som anger att om det inträffar något som gör att en bostad inte längre är en privatbostad, exempelvis att ägaren hyr ut den till någon utomstående, fortsätter bostaden att vara en privatbostad under det kalenderår då ändringen sker samt det efterföljande året, om inte ägaren begär annat. Tröghetsregeln stadgar alltså en presumtion för att bostaden fortsättningsvis är en privatbostad, och ägaren måste uttryckligen ange att den inte ska vara det för att presumtionsregeln inte ska gälla. Om du började hyra ut under 2016 fortsätter alltså bostaden att vara en privatbostad under hela 2016 och 2017. När 2018 kommer blir det en näringsfastighet. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Kostnadsföring av näringsfastighet

2015-12-31 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej.Jag har några frågor kring ett köp av en fastighet för mitt aktiebolag (AB). Om fastigheten exempelvis kostar 5 miljoner kronor, och taxeringsvärdet är 3 miljoner, hur ska jag då kostnadsföra detta skattemässigt? Själva byggnaden är värd 2 miljoner och 1 miljoner löper på marken (gäller alltså taxeringsvärdet). I köpeavtalet står det att 1 miljoner kr utgör byggnadsinventarier. Kan bolaget få avdrag för dessa direkt eller gör man årliga avdrag??Tacksam för snabbt svar,
Khashayar Kiavash |Hej och tack för din fråga.Inledningsvis kan konstateras att samtliga 5 miljoner kr kan betraktas som utgifter för att förvärva och bibehålla inkomster och är därmed avdragsgilla enligt Inkomstskattelagen (IL) 16 kap. 1§ (16:1). Frågan i ditt fall blir alltså när bolaget kan få avdrag. Huvudregeln för beskattningstidpunkten är vad man kallar “god redovisningssed” enligt 14:2 om inte annat är föreskrivet i IL. Annat är dock föreskrivet för byggnader i och inventarier i 18-19 kap. IL. Därför är det enklast om man pedagogiskt delar upp utgiften.Enligt 19:4 ska man kostnadsföra anskaffningsutgiften för byggnaden genom årliga värdeminskningsavdrag, varav denna beräknas på en viss procentsats på byggnadens anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet ska (vid förvärv med mark) beräknas utifrån fastighetens taxeringsvärde i enlighet med 19:11 1 st.Detta leder till: (2 / 3) x 5 ≈ 3.33 miljoner kronorI detta belopp ingår även byggnadsinventarierna. Dessa skall dras bort från anskaffningsvärdet i enlighet med 19:11 3 st. Vad som alltså ska kostnadsföras (gällande själva byggnaden) genom årliga värdeminskningsavdrag är (3.33 - 1) = 2.33 miljoner kronor.De 1 miljoner kr som utgör byggnadsinventarier kostnadsförs genom värdeminskningsavdrag i enlighet med reglerna i 18 kap. IL. Stöd för detta återfinns i 19:19 2 st.Det resterande beloppet utför anskaffningsutgiften för marken som inte skrivs av genom årliga värdeminskningsavdrag eftersom att man anser att denna har ett bestående värde (som alltså inte sjunker). Denna utgörs istället av en kapitaltillgång (25:3) som ingår i anskaffningsutgiften och kommer alltså vid senare avyttring att ingå i omkostnadsbeloppet enligt 44:14.Inkomstskattelagen hittar du här.Med vänlig hälsning (samt kul att vi delar samma namn),

Beskattning av kapitalvinst på privatbostadsfastighet

2014-03-21 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |hej jag sålde min bostad under taxeringsvärde för 500000 taxerings värdet var 635000 men jag köpte det 1998 för 325000 kommer jag få betala skatt på det och hur mycket ..
Haris Catovic |Hej! Tack för din fråga!I frågan framgår det inte vilken typ av bostad det är fråga om, t.ex. om det är en vanlig villafastighet eller en bostadsrätt. I fortsättningen kommer svaret utgå ifrån att det rör sig om en villafastighet. Villafastigheter är skatterättsligt en privatbostadsfastighet, 2 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL). Beskattningen av privatbostadsfastigheter regleras i 44-45 kap. IL. Utgångspunkten är att kapitalvinsten på privatbostadsfastigheter beräknas genom att minska ersättningen för fastigheten med den skattskyldiges omkostnadsbelopp, 44 kap. 13 § IL. Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften (det du ursprungligen betalade för bostaden) och förbättringsutgifter, 44 kap. 14 § IL. I frågan framgår det inte att du har haft några förbättringsutgifter, t.ex. utgifter för om-, till- eller nybyggnation och därför kommer svaret utgå ifrån att sådana utgifter inte finns.Kapitalvinstberäkningen i detta fall kommer alltså att se ut så här: 500.000 kr - 325.000 kr = 175.000 kr. På din fastighetsförsäljning har du alltså gjort en kapitalvinst på 175.000 kr. Eftersom att det rör sig om en privatbostadsfastighet kommer kapitalvinsten kvoteras med 22/30, d.v.s. enbart 22/30-delar av kapitalvinsten på 175.000 kr kommer tas upp till beskattning, 45 kap. 33 § 1 st. IL. Skattepliktig kapitalvinst efter kvotering blir i detta fall: 22/30*175.000 kr = 128.333 kr. Under förutsättning att du inte har några fler inkomster i inkomstslaget kapital, kommer du behöva betala 38.500 kr (128.333 kr*30 %) i skatt, 65 kap. 7 § IL.Lycka till!

Hyra ut bostad utomlands som enskild firma eller privat?

2017-02-26 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Jag har funderat på att registrera en enskild firma (näringsverksamhet) för att köpa en lägenhet i en semesterort utomlands. Denna ska hyras ut. Kan man göra det? Eller är det bättre att köpa privat för att hyra ut?För mig är det tänkt som en extra inkomst. Jag har redan ett heltidsjobb idag. Hur finansierar man bäst något sånt här?
Rebecca Axelsson |Hej, och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Jag har utgått från att det du planerar att köpa är en ägarlägenhet. Det korta svaret är att det förmodligen inte blir några skillnader skattemässigt om du har enskild firma eller inte när du köper en lägenhet i uthyrningssyfte. Det som istället påverkar skatten är om lägenheten klassas som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Om du inte har för avsikt att själv bo i lägenheten alls så kommer den beskattas som en näringsfastighet. Om du däremot själv kommer att använda lägenheten under viss tid av året så kan det klassas som privatbostadsfastighet. Jag ska förklara vad som sker i de två fallen.* Näringsfastighet (regleras i kap. 15 Inkomstskattelagen om näringsverksamhet)Du får lägga ihop inkomsterna du haft under året, och sedan dra av alla kostnader (även räntekostnader). Sedan beskattas vinsten som inkomst av näringsverksamhet (egenavgifter och privatskatt). * Privatbostadsfastighet (regleras i kap. 41 Inkomstskattelagen om kapital)Du lägger ihop årets hyresintäkter och drar av 20 %, och sedan drar du av dina utgifter (även räntekostnader), plus ytterligare 40000 kronor i schablonavdrag. Den eventuella vinsten beskattas sedan som inkomst av kapital med 30 %.Skatten är alltså olika beroende på hur lägenheten kommer att klassas av Skatteverket. Jag rekommenderar att du kontaktar en skattejurist för mer specifik rådgivning. Hur du ska finansiera lägenheten beror helt på din ekonomi, men du får dra av ränteutgifter som kostnad om du väljer att ta ett lån. Hoppas jag har kunnat bringa någon klarhet i din fråga!Med vänlig hälsning,

Konsekvenser av att hyra ut bostadsrätt utan att betala skatt

2016-07-07 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Vilka juridiska konsekvenser blir det (böter eller fängelse) om Skatteverket kommer på att man hyr ut sin bostadsrätt i andrahand utan att deklarera och betala skatt för hyresinkomsterna?
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Enligt 42 kap.1 § inkomstskattelagen ska inkomster från uthyrning av en privatbostad tas upp i deklarationen och beskattas om inkomsterna överstiger schablonbeloppet, som uppgår till 40 000 kr (42 kap. 30 § inkomstskattelagen). Om inkomsterna är lägre än schablonbeloppet behöver man inte betala någon skatt alls för hyresinkomsterna och är inkomsterna högre är det bara det överstigande beloppet som man måste skatta för. Om man är skyldig att deklarera och betala skatt för hyresinkomster men uppsåtligen underlåter att göra det, och därigenom ger upphov till fara för att skatt undandras det allmänna, kan man bli dömd för skattebrott till fängelse i högst två år enligt 2 § skattebrottslagen. Om brottet är att anses som ringa på grund av omständigheter som till exempel ett lågt skattebelopp kan man istället bli dömd för skatteförseelse till böter (3 § skattebrottslagen). Om brottet är att anse som grovt, till exempel för att det rört sig om ett högt belopp, kan man bli dömd för grovt skattebrott till fängelse i lägst sex månader och högst sex år (4 § skattebrottslagen). Domstolen bestämmer vad straffet blir efter en bedömning av omständigheterna i varje enskilt fall. Det är större risk att dömas till fängelse om man har blivit dömd för brott tidigare. Om man är ostraffad är det mer sannolikt att man döms till villkorlig dom, eventuellt förenat med dagsböter.Med vänlig hälsning,

Vad är uppskov beträffande vinstskatt på fastighet?

2015-05-11 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej, vi är 4 tjejer som har ett gammalt torp i Sverige - vi vill sälja det och undrar hur mycket vi skall betala i vinstskatt i procent. Har försökt läsa i skatteverkets broschyr om försäljning och uppskov, men förstår inte vad uppskov betyder.Med vänlig hälsning Lajla & co.
Tobias Håkansson |Hej, och tack för att ni har valt att ställa er fråga till LawLine. Vinskatten beräknas enligt följande modell, där du som ägare får göra avdrag för särskilda förbättringskostnader (kallas omkostnadsbelopp). Försäljningspriset- Utgifter för försäljningen- Inköpspris och lagfartskostnad m.m.- Förbättringsutgifter+ Återföring av uppskov= Vinst/FörlustSkatten är därefter 22/30 av kapitalvinsten (vilket du får fram ovan). Enligt 45:33 IL (https://lagen.nu/1999:1229#A7)Den eventuella vinstskatt du skall betala kan du därefter få uppskov med. Detta betyder att om du avser att använda pengarna för att förvärva annan fastighet som du avser att bo i kommer du att bära med dig vinstskatten och denna betalas då den dag du inte längre avser investera i fler fastigheter för att bo i enligt 47:2 ISL (https://lagen.nu/1999:1229#A7). Sedan jag av din fråga antar att det handlar om en fritidsbostad eller ett småhus som ni inte bor i, blir detta inte aktuellt för er del. Vinstskatten behöver därför betalas direkt. Jag hoppas att ovanstående ska ge svar på er fråga, och ber er annars återkomma med eventuella följdfrågor i frågeformuläret.

Krav på varaktighet av uthyrningen för att få utnyttja det skattemässiga schablonavdraget?

2013-07-30 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej, vid uthyrning av bostadsrätt i andrahand gäller för 2013 att man får göra avdrag med 40 000 kr per år. Jag kan inte se om avdraget på 40 000 kr gäller oavsett om man hyr ut 6 månader eller 12 månader. Tacksam för svar.
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Enligt 42 kap. 30 § andra stycket inkomstskattelagen (1999:1229) (IL) får de utgifter som uppstår vid upplåtelse av en privatbostadsfastighet eller en privatbostad inte dras av. I stället ska avdrag göras med 40 000 kronor per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet. Om ersättningen avser upplåtelse, ska ytterligare avdrag göras hos upplåtaren enligt bestämmelserna i 42 kap. 31 § IL. Avdraget får dock inte i något fall vara högre än intäkten. Avdraget om 40 000 kr, med verkan från 2014 års taxering, anknyter till bostaden som sådan. Det finns inget krav på varaktighet av uthyrning för att avdraget ska få utnyttjas, men såsom framgår av bestämmelsen får avdraget inte i något fall vara högre än intäkten. Svaret på din fråga blir således att avdraget om 40 000 kr får tillämpas oavsett om du har hyrt ut din privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet sex månader eller tolv månader. Du kan dock endast utnyttja avdraget till den del det motsvarar intäkterna, dvs. en uthyrning kan aldrig rendera ett skattemässigt underskott. Med vänlig hälsning,