Anskaffningsvärde för fastighet före 1952

2017-10-30 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |HejVi har sålt en tomt som vi ärvde av vår mor som fick tillbaka rätten till den på 90 talet. (Sovjetiskt militärområde )Dessförinnan ägde hennes föräldrar och deras föräldrar osv. Troligen flera hundra år.Vad ska man anse att införskaffningsvärdet är.
Johan Håkansson |Hej,Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!Eftersom ni inte känner till ert anskaffningsvärde för fastigheten så finns det en specialreglering. Fastigheter som har förvärvats före år 1952 ska betraktas som köpta 1 januari 1952. Det innebär att ni får använda er av 1952 års taxeringsvärde som anskaffningsvärde samt enligt 45 kap. 28 § Inkomstskattelagen får dessutom 150% av detta värde användas som anskaffningsvärde. Skulle det vara så att man känner till det faktiska priset, så får detta användas som anskaffningsvärde om det är högre än 150% av taxeringsvärdet från 1952. Eftersom du och den andra personen har fått fastigheten genom arv, kommer ni att inträda i arvlåtarens skattemässiga situation (jfr. 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen.) Detta innebär att ni även har "ärvt" anskaffningsvärdet. För att få fram taxeringsvärdet för år 1952 kan ni besöka skatteverkets hemsida - se här. Exempel: Är taxeringsvärdet 100 000kr för år 1952 får 150% av detta värde användas som anskaffningsvärde. Det fås fram genom att multiplicera 100 000kr med 1,5 = 150 000kr. Hoppas att du har fått svar på din fråga,Med vänliga hälsningar

Kapitalvinst vid en delavyttring: man måste beräkna hur stor del av enhetens omkostnadsbelopp som belöper på den avyttrade delen.

2017-10-29 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Om man styckar av en jordbruksfastighet hur stor blir skatten på intäkten av försäljningen?
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Med tanke på att en jordbruksfastighet utgör näringsfastighet blir skatten 27% av kapitalvinsten. Om man styckar av en sådan fastighet handlar det om en delavyttring och man måste i så fall beräkna hur stor del av enhetens omkostnadsbelopp som belöper på den avyttrade delen. Har man exempelvis köpt hela fastigheten för 2 miljoner kronor och styckar av hälften av den så blir omkostnadsbeloppet för den avstyckade delen 1 miljon. Skillnaden mellan detta belopp och ersättningen utgör kapitalvinsten som ska beskattas.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Beräkna anskaffningsutgift vid köp av bostadsrätt

2017-01-31 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej, skatteteknisk fråga gällande anskaffningsvärde på bostadsrätt. Historik:- Bostadsrätt Inköpt tillsammans med tidigare sambo för 1 850 000 (min del 50% = 925 000- Vid separation värderas lägenheten till 3 000 000 och jag köper ut henne för den summan, och bor kvar.Min undran är hur anskaffningsvärdet ser ut med de omständigheterna.Tacksam för svar. VänligenMattias
Niclas Friberg |Hej och tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga!Det är inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229) som reglerar denna typ av frågor.För den första andelen om 50 % är anskaffningsvärdet 925 000 kr och för resterande 50 % är anskaffningsvärdet det du betalade för hennes andel vilket jag förstår som (3000000/2=1500000) 1 500 000 kr.Skulle du sälja hela bostadsrätten idag är det totala anskaffningsvärde 925 000 + 1 500 000 = 2 425 000 kr.Notera att även vissa förbättringskostnader kan räknas in i omkostnadsbeloppet samt att vissa kostnader för själva försäljningen får göras avdrag med.Vill du läsa mer detaljerat om anskaffningsutgift och hur kapitalvinster beräknas vid försäljning av privatbostad kan du läsa här: AnskaffningsutgiftMed vänlig hälsning

Kontinuititetsprincipen bostadsrätt köpt 1961

2016-08-08 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej!Övertog min mors BRF efter arv 2004 och betalade arvskatt på förmögenhetsvärdet (500000:-) på lägenheten. Vid försäljning vilket är inköpspriset? Lägenheten köptes av mina föräldrar 1961 för 5000:-.Tack på förhandMats
Sara Aspelin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!44 kap 21§ Inkomstskattelagen uttrycker den så kallade kontinuitetsprincipen vilken innebär att en tillgång som förvärvas genom, testamente, gåva, bodelningen eller på liknande sätt inträder i tidigare ägarens skattemässiga situation. Detta innebär att man som arvtagare till en bostadsrätt övertar det omkostnadsbelopp (och gnom det anskaffningsvärde) som arvlåtaren hade. Skillnaden mellan köpeskillingen och omkostnadesbeloppet är kapitalvinsten, vilken beskattas med 22% (46 kap 18§ och 65 kap 7§ Inkomstskattelagen). Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgifter ökade med förbättringskostnader, 44 kap 14§. Specifik reglering gällande förbättringsutgifter för bostadsrätter finns i 46 kap 5-13§§ Inkomstsattelagen.Eftersom lägenheten är införskaffad innan 1974 ska den skattemässigt räknas som anskaffad 1 januari 1974. Detta innebär anskaffningsavgiften anses vara 150 procent av bostadsrättens andel av privatbostadsföretagets behållna förmögenhet nämnda dag. Förmögenheten ska beräknas med utgångspunkt i taxeringsvärdet på företagets fastighet för år 1974 och med hänsyn till företagets övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det räkenskapsår som avslutats närmast före ingången av år 1974. Fanns det inget taxeringsvärde fastställt för år 1974, beräknas ett motsvarande värde med ledning av det taxeringsvärde som fastställts närmast därefter.Ersättningen vid förvärvet får dock användas som anskaffningsutgift, om den överstiger 150 procent av andelen i företagets behållna förmögenhet den 1 januari 1974. När ersättningen ska bestämmas bortses i detta fall från om det vid förvärvet av lägenheten fanns en inre reparationsfond eller en annan avsättning hos företaget som är avsedd för reparation och underhåll av upplåtna lägenheter. Detta framgår av 46 kap 14§ Inkomstskattelagen. Det anskaffningsvärde som bostadsrätten anses ha beräknas alltså genom metoden ovan, hur stort marknadsvärde bostadsrätten haft vid arvsskiftet spelar ingen roll eftersom du träder in i samma skattemässiga situation som arvlåtaren har varit i. Hoppas du fått svar på din fråga, annars tveka inte att höra av dig igen!

Omkostnadsbelopp vid försäljning av andel i fastighet

2017-10-29 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Tre syskon har ärvt ett hus. Jag skall köpa ut min ena bror men den andra ska stå kvar på 1/3-del.Huset är värderat till 600,000:-. Är det något som skall dras av från summan 200.000:- När skatten skall räknas ut för säljaren, skall hela anskaffningskostnaden som våra föräldrar en gång betalade och förbättringskostnader dras av eller med 1/3-del. Om hela, kan dessa kostnader då användas en gång till om min andra bror eller jag själv också vill sälja? Måste den icke säljande brodern juridiskt godkänna att jag äger 2/3 av huset? Naturligtvis har han medgivit att det sker. Mvh syrran
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Beräkning av omkostnadsbeloppetEnligt Skatteverket ska omkostnadsbeloppet delas upp vid delavyttring av fastighet. De anskaffningsutgifter och förbättringsutgifter som dina föräldrar har haft ska alltså proportioneras utifrån hur stor del av fastigheten som säljs. Det finns olika metoder för hur en proportionering av omkostnadsbeloppet kan göras. Skatteverket beskriver de olika metoderna ingående här.Godkännande av ägarbyteEnligt 2 § i lagen om samäganderätt kräver förfogande av samägd egendom i sin helhet samtycke från samtliga delägare. Försäljning är ett exempel på ett förfogande. Kravet på samtycke gäller alltså när hela egendomen säljs och inte när någon säljer sin andel i den samägda egendomen. Din brors godkännande är alltså inte nödvändigt för att genomföra överlåtelsen.

Hur långt bak i tiden kan man göra avdrag för förbättringar på fastighet?

2017-09-13 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Min far och hans sambo ska sälja sitt hus. Hur långt bak i tiden kan man göra avdrag på förbättringar som har skett under tiden man har bott i huset.
Hedvig Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då man säljer sin bostad är det vanligt att man gör en kapitalvinst eller kapitalförlust. Om man gör en kapitalvinst ska man betala skatt på denna vinst. För att räkna ur hur stor vinst man har gjort (och hur mycket man därmed ska skatta) tar man värdet man har sålt tillgången för (försäljningspriset) minus omkostnadsbeloppet. Har man ett högt omkostnadsbelopp blir vinsten lägre och har man ett lågt omkostnadsbelopp får man alltså en hög vinst. Omkostnadsbeloppet är vad man har köpt tillgången för (anskaffningsutgift) OCH de utgifter man har haft för att förbättra tillgången. Man räknar alltså samman dessa två kostnader och drar av från försäljningspriset vilket ger en viss kapitalvinst (eller förlust). Detta leder till att försäljningspriset, anskaffningsutgiften och de utgifter man har haft för att förbättra fastigheten påverkar den beskattningsbara vinsten. Höga förbättringsutgifter kommer att leda till en lägre vinst (och mindre att betala skatt på). Vilka förbättringsutgifter man får räkna med har med andra ord en stor betydelse ur skattesynpunkt. Det finns en hel del regler om hur långt bak i tiden dessa utgifter får ha gjorts, vilken typ av utgifter det får röra sig om och hur stora dessa utgifter får vara för att de ska vara avdragsgilla. Jag ska försöka förklara så pedagogiskt som möjligt. Vilka förbättringsutgifter som får räknas till en privatbostadsfastighets omkostnadsbelopp regleras i 45 kap 11-12 §§ IL. Det finns två typer av förbättringar som regleras på delvis olika sätt: `Grundförbättringar` och ´förbättrande reparationer och underhåll´:GrundförbättringarGrundförbättringar regleras i 11 §. Detta är kostnader som ägaren har haft och som avser:Nybyggnation, genom uppförande av exempelvis bostadshus, garage, carport, friggebod, friliggande växthus.Tillbyggnation, varvid husets rymd ökar genom exempelvis inglasning av uterum, uppförande av altan längs med huset, utökande av byggnaden med ett nytt rum.Ombyggnation, varvid byggnaden konstruktion, planlösning eller funktion förändras genom att t ex flytta köket, slå ut en vägg eller på något annat sätt byter ut mer än enstaka delar av den bärande konstruktionen. Nytillskott, varvid något nytt tillförs bostaden genom exempelvis installation av vitvaror, insättning av braskamin/kakelugn, dammläggning samt planetering av buskar och träd.Åtgärderna måste ha lett till att fastigheten förbättrats jämfört med hur den såg ut tidigare. Kostnader för grundförbättringar har ingen tidsgräns utan får tas upp oavsett hur länge sedan de uppkom för ägaren. Förbättrande reparation och underhållMed reparation och underhåll menas de åtgärder som avser att återställa bostaden till nyskick. I dessa fall måste man alltså ”gå tillbaka till” hur det såg ut innan. Det man förbättrar måste dessutom vara i bättre skick än det var då man införskaffade bostaden (12 §). Exempel på åtgärder kan vara renovering av badrum, kök, in- och utvändig målning, tapetsering, byte av värmepanna eller golv till samma eller likvärdigt material. Om man under förbättringen använder sig av ett material som är betydligt bättre eller dyrare än vid nyskick kommer det att ses som en grundförbättring istället. Man kan kortfattat säga att förbättrande reparation och underhåll återställer till hur det var när bostaden var ny och att bostaden måste vara i bättre skick jämfört med tillfället då man köpte (förvärvade) bostaden. Om man endast återställer bostaden till det skick den var vid köpet får man inte ta upp detta som en förbättringskostnad, fastigheten har ju faktiskt inte blivit förbättrad då. Utgifter som ägaren haft för reparation och underhåll får dras av förutsatt att det skett under försäljningsåret eller de fem föregående åren, här finns således en tidsgräns. Om förbättringen skedde tidigare än så får kostnaderna inte dras av. Både kostnader för grundförbättringar och för förbättrande reparation och underhåll måste ha uppgått till minst 5 000 kr under ett beskattningsår för att över huvud taget få tas upp som utgifter och räknas med i omkostnadsbeloppet. 5 000 kr avser alla sammanlagda kostnader man haft under ett beskattningsår och alltså inte varje förbättring enskilt. Eget arbete får inte räknas med som en kostnad här.Sammanfattningsvis och som svar på din fråga kan man göra avdrag för förbättringar som har skett inom 5 år ifall det rör sig om förbättrande reparation och underhåll. Om förbättringarna istället klassificeras som grundförbättringar finns det däremot ingen tidsgräns utan får tas upp även om de skedde långt bak i tiden. I dessa fall blir det alltså en fråga om hur man klassificerar förbättringarna, vad det är för typ av förbättring. Grundförbättringar är förbättringar som gör att fastigheten är i bättre skick än då den var helt ny och kan avse till exempel nybyggnation, tillbyggnation, ombyggnation och nytillskott. Förbättrande reparation och underhåll är åtgärder som återställer bostaden till nyskick som medför att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Hoppas att du känner att du fått svar på din fråga, du är välkommen att kommentera nedan om du undrar något ytterligare!Med vänlig hälsning

Vinstskatt på fastighet

2016-09-13 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej, Jag och min sambo har blivit erbjudna att köpa ett hus av hans släktingar. Alternativen vi har är att köpa det som gåva för 85% av taxeringsvärdet och skulle då betala 790000 kr eller köpa det till marknadsvärdet för 1,4 miljoner. Jag undrar nu vad som händer om vi köper det som gåva och sedan säljer det. Vi måste väl betala den skatt som hans släktingar inte behöver behöver betala nu? Hur mycket skulle den skatten vara i så fall? Hälsningar Anna
Jonas Tärnroth |Hej och tack för din fråga!Regler om skatt återfinns i inkomstskattelagen; nedan IL, se här.Ja, ni kommer behöva betala den skatt de slipper att betala nu vid en försäljning. Ni kommer, då förvärvet ses som en gåva, att hamna i samma skattemässiga situation avseende fastigheten som släktingarna var i, 44 kap. 21 § IL. Det betyder att om släktingarna hade köpt fastigheten för 100 000 kr, och detta således var det omkostnadsbelopp de kunde dra av vid vinstberäkningen, ni endast får dra av samma belopp. Vinstskatten kan således bli stor om fastigheten har ökat mycket i värde efter att släktingarna köpte den. Detta är det skattemässiga problemet med benefika förvärv. Köper ni den nu kostar det visserligen mer för er, men ni kommer vid en senare försäljning kunna tillgodogöra er anskaffningsutgiften 1,4 miljoner kr vid vinstberäkningen. All värdeökning över 1,4 miljoner kr är det som då skattas. Angående vinstberäkningen se bestämmelsen i IL om detta, 44 kap. 13 § IL.Exakt hur stor skatten blir kan jag inte svara på utan att veta om omkostnadsbelopp etc. Med detta sagt kan påpekas att även om ni visserligen behöver betala mer skatt när ni säljer den, ni fortfarande troligen gör en vinst på att köpa fastigheten som en gåva. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Beskattning vid avyttring av fastighet man erhållig genom arv

2016-04-27 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej, jag har ärvt en fastighet i sverige och undrar vad som händer skattemässigt vid försäljning?Tack för hjälpen!
Erica Leufstedt |Hej, tack för din fråga!Svaret på din fråga regleras av Inkomstskattelagen (1999:1229) (IL). Huvudregeln vid försäljning av en fastighet är att eventuell vinst utgör en så kallad kapitalvinst, som ska tas upp inom inkomstslaget kapital och skattas för. Bestämmelser om detta finns i 41 kap 1 och 2 §§ samt 42 kap 1§ IL. När man beräknar hur stor kapitalvinsten vid en avyttring är ser man till 44 kap 13+14 §§ IL. Enligt dessa bestämmelser beräknas vinsten som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången, alltså värdet du säljer fastigheten för, och de omkostnadsbelopp du haft under tiden du ägt fastigheten. Omkostnadsbeloppet innefattar det belopp du betalade när du anskaffade dig fastigheten samt förbättringsutgifter. Vilka dessa är bestäms av 45 kap IL. Det är rörande omkostnadsbeloppet som din situation aktualiserar vissa specialbestämmelser. Eftersom du erhållit fastigheten genom arv kommer du inte ha haft någon anskaffningsutgift, du har inte betalat något för fastigheten. I 44 kap 21§ IL stadgas den så kallade kontinuitetsprincipen som säger att du som förvärvare av en tillgång genom arv inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det som skiljer din situation åt är således att istället för att du vid kapitalvinstsberäkningen ska räkna med din anskaffningsutgift om 0 kronor, räknar med den anskaffningsutgift som överlåtaren hade när hen anskaffade fastigheten. Även det belopp som överlåtaren erlagt i förbättringsutgifter övertar du och får göra avdrag för. Vidare får du självklart göra avdrag för dina egna förbättringsutgifter i form av förbättrande reparationer och underhåll samt övriga förbättringsutgifter, se 45 kap 11 och 12 §§ IL. För den kapitalvinst du gör vid avyttringen kommer du skatta 30% i statlig inkomstskatt, detta följer av 65 kap 7§. Hoppas detta gett dig svar på din fråga!Vänligen,