Hur långt bak i tiden kan man göra avdrag för förbättringar på fastighet?

2017-09-13 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Min far och hans sambo ska sälja sitt hus. Hur långt bak i tiden kan man göra avdrag på förbättringar som har skett under tiden man har bott i huset.
Hedvig Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då man säljer sin bostad är det vanligt att man gör en kapitalvinst eller kapitalförlust. Om man gör en kapitalvinst ska man betala skatt på denna vinst. För att räkna ur hur stor vinst man har gjort (och hur mycket man därmed ska skatta) tar man värdet man har sålt tillgången för (försäljningspriset) minus omkostnadsbeloppet. Har man ett högt omkostnadsbelopp blir vinsten lägre och har man ett lågt omkostnadsbelopp får man alltså en hög vinst. Omkostnadsbeloppet är vad man har köpt tillgången för (anskaffningsutgift) OCH de utgifter man har haft för att förbättra tillgången. Man räknar alltså samman dessa två kostnader och drar av från försäljningspriset vilket ger en viss kapitalvinst (eller förlust). Detta leder till att försäljningspriset, anskaffningsutgiften och de utgifter man har haft för att förbättra fastigheten påverkar den beskattningsbara vinsten. Höga förbättringsutgifter kommer att leda till en lägre vinst (och mindre att betala skatt på). Vilka förbättringsutgifter man får räkna med har med andra ord en stor betydelse ur skattesynpunkt. Det finns en hel del regler om hur långt bak i tiden dessa utgifter får ha gjorts, vilken typ av utgifter det får röra sig om och hur stora dessa utgifter får vara för att de ska vara avdragsgilla. Jag ska försöka förklara så pedagogiskt som möjligt. Vilka förbättringsutgifter som får räknas till en privatbostadsfastighets omkostnadsbelopp regleras i 45 kap 11-12 §§ IL. Det finns två typer av förbättringar som regleras på delvis olika sätt: `Grundförbättringar` och ´förbättrande reparationer och underhåll´:GrundförbättringarGrundförbättringar regleras i 11 §. Detta är kostnader som ägaren har haft och som avser:Nybyggnation, genom uppförande av exempelvis bostadshus, garage, carport, friggebod, friliggande växthus.Tillbyggnation, varvid husets rymd ökar genom exempelvis inglasning av uterum, uppförande av altan längs med huset, utökande av byggnaden med ett nytt rum.Ombyggnation, varvid byggnaden konstruktion, planlösning eller funktion förändras genom att t ex flytta köket, slå ut en vägg eller på något annat sätt byter ut mer än enstaka delar av den bärande konstruktionen. Nytillskott, varvid något nytt tillförs bostaden genom exempelvis installation av vitvaror, insättning av braskamin/kakelugn, dammläggning samt planetering av buskar och träd.Åtgärderna måste ha lett till att fastigheten förbättrats jämfört med hur den såg ut tidigare. Kostnader för grundförbättringar har ingen tidsgräns utan får tas upp oavsett hur länge sedan de uppkom för ägaren. Förbättrande reparation och underhållMed reparation och underhåll menas de åtgärder som avser att återställa bostaden till nyskick. I dessa fall måste man alltså ”gå tillbaka till” hur det såg ut innan. Det man förbättrar måste dessutom vara i bättre skick än det var då man införskaffade bostaden (12 §). Exempel på åtgärder kan vara renovering av badrum, kök, in- och utvändig målning, tapetsering, byte av värmepanna eller golv till samma eller likvärdigt material. Om man under förbättringen använder sig av ett material som är betydligt bättre eller dyrare än vid nyskick kommer det att ses som en grundförbättring istället. Man kan kortfattat säga att förbättrande reparation och underhåll återställer till hur det var när bostaden var ny och att bostaden måste vara i bättre skick jämfört med tillfället då man köpte (förvärvade) bostaden. Om man endast återställer bostaden till det skick den var vid köpet får man inte ta upp detta som en förbättringskostnad, fastigheten har ju faktiskt inte blivit förbättrad då. Utgifter som ägaren haft för reparation och underhåll får dras av förutsatt att det skett under försäljningsåret eller de fem föregående åren, här finns således en tidsgräns. Om förbättringen skedde tidigare än så får kostnaderna inte dras av. Både kostnader för grundförbättringar och för förbättrande reparation och underhåll måste ha uppgått till minst 5 000 kr under ett beskattningsår för att över huvud taget få tas upp som utgifter och räknas med i omkostnadsbeloppet. 5 000 kr avser alla sammanlagda kostnader man haft under ett beskattningsår och alltså inte varje förbättring enskilt. Eget arbete får inte räknas med som en kostnad här.Sammanfattningsvis och som svar på din fråga kan man göra avdrag för förbättringar som har skett inom 5 år ifall det rör sig om förbättrande reparation och underhåll. Om förbättringarna istället klassificeras som grundförbättringar finns det däremot ingen tidsgräns utan får tas upp även om de skedde långt bak i tiden. I dessa fall blir det alltså en fråga om hur man klassificerar förbättringarna, vad det är för typ av förbättring. Grundförbättringar är förbättringar som gör att fastigheten är i bättre skick än då den var helt ny och kan avse till exempel nybyggnation, tillbyggnation, ombyggnation och nytillskott. Förbättrande reparation och underhåll är åtgärder som återställer bostaden till nyskick som medför att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Hoppas att du känner att du fått svar på din fråga, du är välkommen att kommentera nedan om du undrar något ytterligare!Med vänlig hälsning

Vinstskatt på fastighet

2016-09-13 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej, Jag och min sambo har blivit erbjudna att köpa ett hus av hans släktingar. Alternativen vi har är att köpa det som gåva för 85% av taxeringsvärdet och skulle då betala 790000 kr eller köpa det till marknadsvärdet för 1,4 miljoner. Jag undrar nu vad som händer om vi köper det som gåva och sedan säljer det. Vi måste väl betala den skatt som hans släktingar inte behöver behöver betala nu? Hur mycket skulle den skatten vara i så fall? Hälsningar Anna
Jonas Tärnroth |Hej och tack för din fråga!Regler om skatt återfinns i inkomstskattelagen; nedan IL, se här.Ja, ni kommer behöva betala den skatt de slipper att betala nu vid en försäljning. Ni kommer, då förvärvet ses som en gåva, att hamna i samma skattemässiga situation avseende fastigheten som släktingarna var i, 44 kap. 21 § IL. Det betyder att om släktingarna hade köpt fastigheten för 100 000 kr, och detta således var det omkostnadsbelopp de kunde dra av vid vinstberäkningen, ni endast får dra av samma belopp. Vinstskatten kan således bli stor om fastigheten har ökat mycket i värde efter att släktingarna köpte den. Detta är det skattemässiga problemet med benefika förvärv. Köper ni den nu kostar det visserligen mer för er, men ni kommer vid en senare försäljning kunna tillgodogöra er anskaffningsutgiften 1,4 miljoner kr vid vinstberäkningen. All värdeökning över 1,4 miljoner kr är det som då skattas. Angående vinstberäkningen se bestämmelsen i IL om detta, 44 kap. 13 § IL.Exakt hur stor skatten blir kan jag inte svara på utan att veta om omkostnadsbelopp etc. Med detta sagt kan påpekas att även om ni visserligen behöver betala mer skatt när ni säljer den, ni fortfarande troligen gör en vinst på att köpa fastigheten som en gåva. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Beskattning vid avyttring av fastighet man erhållig genom arv

2016-04-27 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej, jag har ärvt en fastighet i sverige och undrar vad som händer skattemässigt vid försäljning?Tack för hjälpen!
Erica Leufstedt |Hej, tack för din fråga!Svaret på din fråga regleras av Inkomstskattelagen (1999:1229) (IL). Huvudregeln vid försäljning av en fastighet är att eventuell vinst utgör en så kallad kapitalvinst, som ska tas upp inom inkomstslaget kapital och skattas för. Bestämmelser om detta finns i 41 kap 1 och 2 §§ samt 42 kap 1§ IL. När man beräknar hur stor kapitalvinsten vid en avyttring är ser man till 44 kap 13+14 §§ IL. Enligt dessa bestämmelser beräknas vinsten som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången, alltså värdet du säljer fastigheten för, och de omkostnadsbelopp du haft under tiden du ägt fastigheten. Omkostnadsbeloppet innefattar det belopp du betalade när du anskaffade dig fastigheten samt förbättringsutgifter. Vilka dessa är bestäms av 45 kap IL. Det är rörande omkostnadsbeloppet som din situation aktualiserar vissa specialbestämmelser. Eftersom du erhållit fastigheten genom arv kommer du inte ha haft någon anskaffningsutgift, du har inte betalat något för fastigheten. I 44 kap 21§ IL stadgas den så kallade kontinuitetsprincipen som säger att du som förvärvare av en tillgång genom arv inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det som skiljer din situation åt är således att istället för att du vid kapitalvinstsberäkningen ska räkna med din anskaffningsutgift om 0 kronor, räknar med den anskaffningsutgift som överlåtaren hade när hen anskaffade fastigheten. Även det belopp som överlåtaren erlagt i förbättringsutgifter övertar du och får göra avdrag för. Vidare får du självklart göra avdrag för dina egna förbättringsutgifter i form av förbättrande reparationer och underhåll samt övriga förbättringsutgifter, se 45 kap 11 och 12 §§ IL. För den kapitalvinst du gör vid avyttringen kommer du skatta 30% i statlig inkomstskatt, detta följer av 65 kap 7§. Hoppas detta gett dig svar på din fråga!Vänligen,

Anskaffningsvärde vid gåva eller arv av villa

2015-12-14 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej! Min mamma funderar på att överlåta sin villa på mig (enda barnet), men fortsätta bo där. Som jag förstått övertar jag då hennes anskaffningsvärde. Nu till frågan - blir det annat anskaffningsvärde för mig om jag istället ärver villan när den dagen kommer? Med vänlig hälsning Christina Öhman
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Då du inte skriver något om att t.ex. överta lån för villan, förutsätter jag att du menar att överlåtelsen skall ske genom gåva. Både i det fall man får någonting som gåva och som arv, inträder man - som det uttrycks i 44:21 Inkomstskattelagen - i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Med detta menas främst att man övertar anskaffningsvärdet och eventuella förbättringsutgifter (såsom renoveringskostnader) som den tidigare ägaren har lagt ned på egendomen och får dra av dessa vid en kommande försäljning.Med andra ord påverkas inte ditt anskaffningsvärde av huruvida du får villan genom gåva eller arv.Om det nu skulle vara så att tanken är att du övertar lån för villan, kan det skatterättsligt vara fråga om ett köp. Vid ett köp får man ju ett eget anskaffningsvärde, motsvarande vad man har betalat. Att ta över ett lån ses här som en betalning. Vad gäller fastigheter (det vill säga t.ex. en villa om marken ingår) anses överlåtelsen i sin helhet ske genom köp om betalningen ligger på eller över taxeringsvärdet. I så fall anses man alltså ha köpt egendomen till 100 % och för det man har betalat. Om egendomen inte är en fastighet gör man en uppdelning och anser att en del av egendomen är köpt och en annan del överlåten genom gåva (t.ex. att 50 % av egendomen är köpt om man har tagit över lån som motsvarar halva marknadsvärdet).Hoppas att svaret blir till hjälp! Hör gärna av dig på thommy.akesson@lawline.se om det är något som är oklart.Hälsningar,

Beräkna anskaffningsutgift vid köp av bostadsrätt

2017-01-31 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej, skatteteknisk fråga gällande anskaffningsvärde på bostadsrätt. Historik:- Bostadsrätt Inköpt tillsammans med tidigare sambo för 1 850 000 (min del 50% = 925 000- Vid separation värderas lägenheten till 3 000 000 och jag köper ut henne för den summan, och bor kvar.Min undran är hur anskaffningsvärdet ser ut med de omständigheterna.Tacksam för svar. VänligenMattias
Niclas Friberg |Hej och tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga!Det är inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229) som reglerar denna typ av frågor.För den första andelen om 50 % är anskaffningsvärdet 925 000 kr och för resterande 50 % är anskaffningsvärdet det du betalade för hennes andel vilket jag förstår som (3000000/2=1500000) 1 500 000 kr.Skulle du sälja hela bostadsrätten idag är det totala anskaffningsvärde 925 000 + 1 500 000 = 2 425 000 kr.Notera att även vissa förbättringskostnader kan räknas in i omkostnadsbeloppet samt att vissa kostnader för själva försäljningen får göras avdrag med.Vill du läsa mer detaljerat om anskaffningsutgift och hur kapitalvinster beräknas vid försäljning av privatbostad kan du läsa här: AnskaffningsutgiftMed vänlig hälsning

Kontinuititetsprincipen bostadsrätt köpt 1961

2016-08-08 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej!Övertog min mors BRF efter arv 2004 och betalade arvskatt på förmögenhetsvärdet (500000:-) på lägenheten. Vid försäljning vilket är inköpspriset? Lägenheten köptes av mina föräldrar 1961 för 5000:-.Tack på förhandMats
Sara Aspelin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!44 kap 21§ Inkomstskattelagen uttrycker den så kallade kontinuitetsprincipen vilken innebär att en tillgång som förvärvas genom, testamente, gåva, bodelningen eller på liknande sätt inträder i tidigare ägarens skattemässiga situation. Detta innebär att man som arvtagare till en bostadsrätt övertar det omkostnadsbelopp (och gnom det anskaffningsvärde) som arvlåtaren hade. Skillnaden mellan köpeskillingen och omkostnadesbeloppet är kapitalvinsten, vilken beskattas med 22% (46 kap 18§ och 65 kap 7§ Inkomstskattelagen). Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgifter ökade med förbättringskostnader, 44 kap 14§. Specifik reglering gällande förbättringsutgifter för bostadsrätter finns i 46 kap 5-13§§ Inkomstsattelagen.Eftersom lägenheten är införskaffad innan 1974 ska den skattemässigt räknas som anskaffad 1 januari 1974. Detta innebär anskaffningsavgiften anses vara 150 procent av bostadsrättens andel av privatbostadsföretagets behållna förmögenhet nämnda dag. Förmögenheten ska beräknas med utgångspunkt i taxeringsvärdet på företagets fastighet för år 1974 och med hänsyn till företagets övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det räkenskapsår som avslutats närmast före ingången av år 1974. Fanns det inget taxeringsvärde fastställt för år 1974, beräknas ett motsvarande värde med ledning av det taxeringsvärde som fastställts närmast därefter.Ersättningen vid förvärvet får dock användas som anskaffningsutgift, om den överstiger 150 procent av andelen i företagets behållna förmögenhet den 1 januari 1974. När ersättningen ska bestämmas bortses i detta fall från om det vid förvärvet av lägenheten fanns en inre reparationsfond eller en annan avsättning hos företaget som är avsedd för reparation och underhåll av upplåtna lägenheter. Detta framgår av 46 kap 14§ Inkomstskattelagen. Det anskaffningsvärde som bostadsrätten anses ha beräknas alltså genom metoden ovan, hur stort marknadsvärde bostadsrätten haft vid arvsskiftet spelar ingen roll eftersom du träder in i samma skattemässiga situation som arvlåtaren har varit i. Hoppas du fått svar på din fråga, annars tveka inte att höra av dig igen!

Överlåtelse av lägenhet och skatt

2015-12-16 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Det är tre syskon som ska få en bostadsrätt som gåva från sin mor. Ett syskon vill överta lägenheten och lösa ut sina två systrar. Hur funkar det skattemässigt? Behöver någon skatta. Ska man värdera bostadsrätten?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Bestämmelserna om förskott finns främst 6 kap. Ärvdabalken.Om din mor skall ge dig ett förskott på ditt arv för att hjälpa dig att köpa en bostadsrätt, är det klart att du själv kan stå på köpekontraktet. Om hon exempelvis ger dig en summa pengar eller betalar bostadsrätten trots att du står på köpekontraktet blir ju bostadsrätten din. Om din mor inte uttryckligen bestämmer att det inte skall röra sig om förskott på arv, blir det fråga om ett förskott på arv. Förskott på arv regleras i praktiken på så sätt att man när arv blir aktuellt "lägger tillbaka" det värde förskottet avsåg när man räknar ut vad varje arvinge skall ärva. Sedan drar man av förskottet från arvslotten för den person som fick förskottet. Det värde man använder är det värde förskottet hade då det gavs.Exempel:A,, som har sonen B och dottern C, ger sin son B en bostadsrätt till värdet 150 000 kr.Några år senare avlider A, och har då sammanlagt egendom till värdet 500 000 kr.Eftersom B har fått ett arvsförskott, lägger man till 150 000 kr vid beräkningen av vad barnen skall ärva. Var och en skall då ärva egendom till värdet (500 000+150 000)/2=325 000 kr. C får ut egendom till det värdet, men eftersom B redan har fått ett förskott på 150 000 kr får han bara ut 325 000 - 150 000 = 175 000 kr.3. bostadsrättsgåvaskattHej, och tack för din fråga!Gällande värderingen är det ni som bestämmer. Ni kan naturligtvis själva göra upp om hur mycket som skall betalas till de syskon som köps ut. Det "verkliga värdet" påverkar inte i sig skatten, och har ingen betydelse alls om ni kommer överens om ett annat. En annan sak är att det kan vara lämpligt att göra en värdering om det är viktigt för er att syskonen köps ut för marknadsvärdet.Oavsett om ni tillämpar ett värde som ni fått genom värdering eller kommer överens om något annat pris, kommer de som blir utköpta att behöva skatta. Skatten beräknas framför allt utifrån 44 kap. 13-14 §§ Inkomstskattelagen. Detta innebär att det belopp man skall skatta på beräknas genom att man tar köpeskillingen (betalningen vid försäljningen till respektive syskon) och sedan drar av syskonets anskaffningsvärde - det som syskonet betalat för andelen - och förbättringsutgifter (vilket innebär t.ex. pengar nedlagda på renovering). Nu är det i och för sig så att ingen av er har ett anskaffningsvärde då ni fick bostadsrätten som gåva. Då är det dock så att man får överta givarens anskaffningsvärde (se 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen). Självfallet övertar man en tredjedel av anskaffningsvärdet om man får en tredjedel av bostadsrätten som gåva.Man skulle kort kunna säga så att värderingen är något ni får göra upp om. Vad gäller skattefrågan skall de som blir utköpta skatta, men vad skatten blir varierar förstås. Om det skulle vara så att syskonen blir utköpta under anskaffningsvärdet (t.ex. om modern köpte bostadsrätten dyrt men den nu har gått ned i värde), blir det förstås ingen skatt.Hälsningar,

Skatt - Försäljning av fastighet köpt innan 1952

2015-08-27 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vi är två personer som har ärvt en fastighet (jag 1/3, den andra 2/3) som inte är belånad. Värderingen är på 750.000 kr. Om den andra personen löser ut mig för 250.000 kr, betalar jag 22% skatt på hela det beloppet? Huset är köpt 1950 för 18.000 kr och jag har läst att man då kan ta 150% av taxeringsvärdet 1952 som anskaffningsvärde, men jag vet inte hur man får reda på taxeringsvärdet från 1952.Det ska tilläggas att jag precis köpt ett annat hus nyligen, har det någon betydelse i detta sammanhang?Tack!Mattias
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Jag skall börja med att säga att jag inte kan se att ditt tidigare husköp skulle spela in! Jag skall också rekommendera Skatteverkets hemsida, där det finns kontaktuppgifter till arkiv för respektive län som har information om fastigheter och taxeringsvärden. Den information du behöver ha för att kunna få ut taxeringsvärdet från 1952 är enligt hemsidan fastighetsbeteckning (helst dåvarande), dåvarande ägare samt kommun och församling där fastigheten ligger.När det gäller skatten, kommer du att få göra ett avdrag även om det med tanke på att fastigheten köptes 1950 troligen inte blir så mycket. Som du skriver skall fastigheter som har köpts innan 1952 betraktas som köpta 1 januari 1952 och 150 % av taxeringsvärdet för det året betraktas som anskaffningsvärdet (45 kap. 28 § Inkomstskattelagen). Det står dock även i bestämmelsen att det faktiska priset får användas som anskaffningsvärde även för fastigheter som köpts innan 1952, så länge detta är högre än 150 % av taxeringsvärdet från 1952. Eftersom du och den andra personen har fått fastigheten genom arv, kommer ni att inträda i arvlåtarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen. Detta innebär att ni även har "ärvt" anskaffningsvärdet med mera, och eftersom du har ärvt en tredjedel av fastigheten kan man säga att du har ärvt en tredjedel av anskaffningsvärdet.När skatten skall beräknas, får du enligt 44 kap. 13-14 §§ Inkomstskattelagen från intäkten dra kostnader i samband med försäljningen samt anskaffningsvärde och utgifter för t.ex. renovering (förbättringsutgifter). Det kan naturligtvis vara svårt att veta något om förbättringsutgifter när det är en så pass gammal fastighet, men om du har något som styrker åtminstone vissa förbättringsutgifter går dessa att dra av. Vanliga reparationer är inte förbättringsutgifter eftersom de inte "höjer standarden". Det belopp som fås fram efter att man har dragit av anskaffningsvärdet och det andra är det belopp man beräknar skatten på.Exempel:A köpte 1949 en fastighet för 20 000 kr. Under åren har A, förutom vanligt underhåll, förbättrat fastigheten för totalt 20 000 kr. Eftersom A är barnlös, testamenterar han fastigheten till två yngre vänner (B och C). Den ene skall ärva 1/4 medan den andre skall ärva 3/4.A avlider, och B och C får ut sitt arv. Eftersom C har planer på att flytta in på fastigheten vill han köpa B:s andel. Efter undersökningar får B reda på att taxeringsvärdet för 1952 var 30 000 kr. B och C lyckas även få fram papper som styrker förbättringsutgifter på 20 000 kr.C betalar B 120 000 kr för fastighetsandelen. B får från detta dra en fjärdedel av anskaffningsvärdet (vilket anses vara 150 % av taxeringsvärdet för 1952). Detta blir 1,5X30000X0,25=11250 kr. Han får även dra av en fjärdedel av förbättringsutgifterna, vilket blir 20 000X0,25=5000 kr. Inga kostnader uppkommer i och med försäljningen.B får, eftersom skattesatsen är 22 %, betala: (120000-11250-5000)X0,22=22825 kr i skatt.Hoppas att det lite komplicerade svaret blir till hjälp! Du får gärna återkomma om det är något mer du undrar över!Hälsningar,