Skatt på ärvd fastighen

2017-09-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi är tre syskon som ärvt ett hus där nu en av oss vill sälja sin del och två st vill köpa ut honom. vad gäller/ hur räknar man ut vad vi skall betala, skatt m.m. Huset är byggt av 1974 och kostade 200000inga lån finns idag på husetvärderat av mäklare idag till 700000
Jakob Perä |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Skatter på ärvda kapitaltillgångar är reglerade i 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229#K44P21) som anger att en person som ärvt fastigheten kommer träda in i den gamla ägarens skattemässiga ställning. Det innebär att vid en beräkning av skatt kommer man beräkna som att ni har betalat 1/3 var av 200 000 kr för att köpa huset. Även 1/3 av kostnaderna för eventuella ombyggnader skulle ni kunna göra avdrag för, på samma sätt som om ni hade själva köpt 1/3 av fastigheten 1974 och stått för 1/3 av ombyggnadskostnader. Vissa förbättringskostnader inskränks dock i vilken mån man kan göra avdrag för dem enligt 45:11-12 IL, som anger att kostnaderna per beskattningsår måste uppgå till minst 5 000 kr/år samt är att hänföras till någon av de fem föregående beskattningsåren. När man vet summorna ovan är det bara en enkel beräkning att räkna ut kapitalvinsten, först tar man köpesumman, drar av 1/3 av 200 000 samt 1/3 av eventuella andra kostnader som ni kan ha rätt göra avdrag för enligt ovan. Om summan då är positiv har ni då en kapitalvinst och 22/30 av den kapitalvinsten ska tas upp till beskattning enligt 45:33 IL. Skatten är enligt 65:7 30% av det årliga överskottet i från kapitaltillgångarna.Med stöd av ovan nämna bestämmelser bör ni kunna beräkna hur mycket skatt som kommer behöva betala.Gällande hur mycket priset är denna fråga inte lagreglerad utan ni kan själva avtala fram vilket pris som ni själva anser vara rimligt. Ett påtryckningsmedel som den som vill sälja fastigheten har är att enligt samäganderättslagen 7 § har en delägare som utgångspunkt rätt att bjuda ut hela fastigheten på auktion. (https://lagen.nu/1904:48_s.1#P6S1)Hoppas ni fick svar på er fråga!

Gåva eller försäljning vid byte av fastigheter

2017-09-12 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej. Vi och vår son m familj tänker byta hus med varandra. Vårt hus är värt c:a 3,8 milj kr. Sonens är värt c:a 2,8 milj. 1. Är det möjligt att sälja husen till varandra för 2 milj/st? 2. Kan man skänka husen till varandra? (Ibland ser man en rubrik i tidningen: Gåva, bouppteckning, testamente när det gäller fastigheter.)
Hanna Karlsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!1. När det gäller fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen, dvs om det är 50 % eller mer i form av ett köp räknas allt som ett köp. För att vara ett köp och inte en gåva måste priset sättas högre än hälften av årets taxeringsvärde eller marknadsvärde, och då räknas allt som ett köp och det blir inte delvis köp delvis gåva. Det är alltså möjligt att sätta det priset och förmodligen ett ännu lägre.Notera att om ni gör det i form av köp kan er sons familj behöva betala kapitalskatt (dvs vinstskatt). Vid gåvor mellan närstående utlöses ingen kapitalskatt (se mer om vad det innebär nedan). 2. Ja man kan skänka husen till varandra och det gör man genom en gåva. För att en gåva ska föreligga ska tre kriterier vara uppfyllda: 1. Den ska bygga på frivillighet, 2. Det ska finnas en gåvoavsikt, och 3. Det ska ske en förmögenhetsöverföring från givaren till gåvomottagaren.Vid gåvor utlöses ingen kapitalskatt, men notera att vid gåvor ärver man den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det innebär att om din son någon gång vill sälja fastigheten i framtiden kommer kapitalskatten att räknas utifrån värdestegringen från den dag du köpte fastigheten till den dag han säljer den, dvs inte från dagen då gåvan gavs. Om det är lång tid sedan du köpte huset kan det alltså bli en hel del i skatt. Å andra sidan om ni istället gör ett köp kommer kapitalskatten att utlösas direkt och förmodligen bli mindre eftersom ni lär sätta priset så lågt som möjligt för att det fortfarande ska räknas som ett köp.Vänligen,

Skatt vid överlåtelse av fastighet pga arv

2017-08-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |min syster och jag ärvde ett sommar hus 1981 efter vår mor, hur blir skatten för mig om min syster köper ut mig?
Nathalie Byström |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du och din syster har fått fastigheten genom arv, kommer ni att inträda i arvlåtarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen (IL). Detta innebär att ni även har "ärvt" anskaffningsvärdet med mera, och du exempelvis har ärvt 1/2 fastigheten betyder det att du ärver 1/2 av anskaffningsvärdet.Det som är avgörande är alltså vad fastigheten är anskaffad för och när fastigheten anskaffades av din mor. Detta kan du enkelt kontrollera genom att ringa eller maila inskrivningsmyndigheten på Lantmäteriet och ange fastighetsbeteckningen eller adress.När skatten skall beräknas, får du enligt 44 kap. 13-14 §§ Inkomstskattelagen från intäkten dra kostnader i samband med försäljningen samt anskaffningsvärde och utgifter för t.ex. renovering (förbättringsutgifter). Det kan naturligtvis vara svårt att veta något om förbättringsutgifter om det är en gammal fastighet. Detta vet jag inget om, men om du har något som styrker åtminstone vissa förbättringsutgifter går dessa att dra av. Vanliga reparationer är inte förbättringsutgifter eftersom de inte "höjer standarden". Det belopp som fås fram efter att man har dragit av anskaffningsvärdet och det andra är det belopp man beräknar skatten på. Detta beskattas som inkomst av kapital (22%)Du kan läsa mer på Skatteverkets hemsida https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2014.2/2724.htmlJag hoppas att du har fått svar på din fråga.Lycka till!Med vänlig hälsning

Får jag dra av renoveringskostnader vid en försäljning av min bostadsrätt?

2017-07-17 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Ska jag spara kvitton som är för hyra av släpvagn om jag vill sälja min bostadsrätt? Släpvagnen användes för att forsla bort gammalt virke och isolering vid inredning av råvinden.
Måns Lundvall |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!SlutsatsMitt råd är att du sparar kvittot i minst fem år för att vid en eventuell försäljning dra av kostnaden, förutsatt att renoveringen höjde standarden på din bostadsrätt. En kort beskriving av reglernaVid en försäljning av en bostadsrätt så får du dra av kostnader som du har haft för att förbättra lägenheten. För att få dra av kostnaden så ska du ha haft sammanlagda förbättringsutgifter till ett värde av 5000 kr under det kalenderår som du renoverade råvinden. Det krävs även att du har höjt standarden på lägenheten för att du ska ha rätt att dra av kostanden vid försäljningen. om du exempelvis målade om i lägenheten då du köpte den och sen målar om igen inför försäljningen så får du inte dra av kostnaden för den andra ommålningen. Detta eftersom den då inte har förbättrat bostaden jämfört med då du köpte den (Inkomstskattelagen 46 kapitlet 9§ och 8§)Du får endast räkna med förbättringsutgifter som du har haft inom en femårsperiod fram till försäljningsdatumet, efter fem år får du alltså inte längre dra av den eventuella förbättringskostnaden som du har haft (Inkomstskattelagen 46 kapitel 10§).I ditt fallSläpvagen som du har hyrt kan du räkna in i förbättringskostnaden om inredingen av råvinden kan anses som en förbättringsutgift, det är väldigt svårt för mig att göra den bedömningen med utgång i vad du beskriver i frågan. Men om du har gjort en åtgärd som har förbättrar standarden på din lägenhet så ska du spara kvittot för att på ett säkert sätt kunna bevisa att du har haft kostnader för förbättringen. Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga.MVH

Försäljning av fastighet under taxeringsvärde

2017-09-15 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om ett hus i ett dödsbo säljes under 85% av taxerings-värdet, skall då reavinsten beskattas?Hur skall det, redovisas och dekareras?
Anton Magnusson |Hej och tack för du ställt din fråga till Lawline!När jag svarar på denna fråga utgår jag från att detta hus är en fastighet som är en privatbostad. Med detta menas att fastigheten avser ett småhus (bostad) som till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad, se 2 kap. 8 § inkomstskattelagen (IL) (https://lagen.nu/1999:1229#K2P8S1). Detta gäller även om personen som ägde privatbostaden har avlidit eftersom ett småhus som var privatbostad för innehavaren kan förbli privatbostad till utgången av tredje kalenderåret efter dödsåret trots att dödsboet är en juridisk person se, 2 kap. 12 § IL (https://lagen.nu/1999:1229#K2P12S1).När ska beskattning (reavinst) ske gällande privatbostad?Som huvudregel ska en försäljning av privatbostad beskattas och deklareras. Det finns emellertid undantag för detta och ett undantag kallas huvudsaklighetsprincipen. Huvudsaklighetsprincipen gäller bland annat om försäljningen har skett under taxeringsvärdet. Om ersättningen för en privatbostad understiger överlåtelseårets taxeringsvärde ses det som en gåva enligt huvudsaklighetsprincipen. Stöd för detta finns bland annat i rättsfallet RÅ 1981 1:29. I detta rättsfall var ersättningen mindre än taxeringsvärdet för överlåtelseåret varför det ansågs som gåva, trots att parterna betecknat avtalet som köp.Eftersom du i din fråga skriver att huset säljs för ersättning som är under taxeringsvärdet gör jag bedömningen att det är att betrakta som en gåva och därför ska ingen reavinstbeskattning ske eftersom gåvoskatten är avskaffad.Eftersom det är gåva ska den enligt min mening inte heller deklareras. Detta eftersom gåvor som huvudregel är skattefria. Till sist måste jag uppmärksamma att detta är min bedömning av din fråga och Skatteverket kan ha en annan bedömning. Detta eftersom jag inte vet alla omständigheter som exempel vilket typ av fastighet det är, vem som är köparen osv. Därför råder jag dig att ringa till Skatteupplysningen på nummer 0771–567 567. Där kan du beskriva alla omständigheter i ditt fall och de kan ge dig besked om de delar min bedömning.Om du vill läsa mer om detta:Skatteverkets information om försäljning av privatbostadMed vänliga hälsningar,

Måste man betala skatt när man tar över lånet till en fastighet?

2017-09-05 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag köper en fastighet som min dotter hyr för att sedan ta över lånen på om några år. Blir det skatt eller avgift då hon övertar lånen?
Johanna Matsdotter |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förutsätter att din dotter även kommer att ta över lagfarten till fastigheten och därmed äga den i sin helhet. För att avgöra om någon skatt kommer att utgå när din dotter ska ta över lånen på fastigheten så måste man först bedöma om överlåtelsen ska ses som en gåva eller ett köp. För att överlåtelsen ska ses som en gåva krävs att vederlaget (i detta fall summan av det lån som hon ska ta över) inte överstiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde från föregående år. Understiger lånet denna summa ses överlåtelsen som en gåva och det kommer inte att utgå någon skatt eftersom att vi inte längre har någon gåvoskatt i Sverige. Skulle däremot lånet överstiga 85 % av fastighetens taxeringsvärde från föregående år ses inte överlåtelsen som en ren gåva. Det kommer då ses som att du tar emot vederlag (betalning) för fastigheten. En överlåtelse av fastigheten genom att din dotter tar över lånen kan därmed utlösa skyldighet att betala både stämpelskatt (lagfartskostnader) och reavinstskatt.Är ni osäkra på om ni kommer att behöva betala skatt eller hur mycket skatt det rör sig om så kan ni kontakta Skatteverket och Lantmäteriet. Ni bör även observera att ni behöver godkännande från banken för att din dotter ska få ta över betalningsansvaret för lånet. Därför bör ni även kontakta er bank.Med vänlig hälsning,

Prissättning vid fastighetsförsäljning - vilka skattemässiga konsekvenser får det?

2017-08-16 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Min far och hans fru äger en fritidsfastighet. De är gifta, och jag är alltså dottern i min fars tidigare äktenskap. De har inga fler barn. Nu ska huset säljas p g a sjukdomsskäl, och det är meningen att jag ska få hälften av summan. Taxeringsvärdet är 225 000 kr. En granne är väldigt intresserad av att få köpa huset, vilket vi tycker vore en bra lösning. De sista åren har grannen fått sköta både plogning och gräsklippning, vilket gör att vi inte kan sälja till något överpris, även om vi skulle få lite mer betalt på den öppna bostadsmarknaden. Vad händer rent skattemässigt om vi säljer huset till taxeringsvärdet? Om det hamnar under taxeringsvärdet? Eller över taxeringsvärdet? Är det något jag bör tänka på om jag ärver dessa pengar? Vore det bättre om jag skulle få summan som gåva innan?
Cecilia Knutsen |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad som är av skattemässig betydelse i ert fall är om överlåtelsen av fastigheten ska räknas som ett köp eller en gåva. Vid försäljning av en fastighet betalar säljaren skatt för den vinst hen gjort på försäljningen av fastigheten. För att beräkna hur stor vinst säljaren gjort räknar man försäljningspriset minus det pris som fastigheten anskaffades för. Om överlåtelsen räknas som ett köp kommer alltså din far och hans fru att få betala skatt för försäljningen. Om överlåtelsen istället räknas som en gåva tillkommer ingen skatt för din far och hans fru. Någon gåvoskatt finns inte längre i Sverige, detta framgår av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen. Försäljningspris över eller under taxeringsvärdet?Nästa fråga att besvara blir då när en överlåtelse räknas som ett köp och när det räknas som en gåva. Av praxis har framkommit att vid försäljning av fastigheter så är det taxeringsvärdet som avgör om överlåtelsen ska räknas som gåva eller köp. Vad ni skulle ha fått för fastigheten på den öppna bostadsmarknaden spelar ingen roll i det avseendet. Om priset ni väljer att sälja fastigheten till grannen för understiger taxeringsvärdet kommer överlåtelsen räknas som en gåva. Om priset är lika med eller överstiger taxeringsvärdet kommer överlåtelsen räknas som en försäljning. Svaret på din första fråga vad som händer om ni säljer huset till taxeringsvärdet är alltså att överlåtelsen av fastigheten kommer räknas som en vanlig försäljning och att man kommer att beräkna skatten som vanligt på det överskott din far och hans fru får vid försäljningen.Konsekvenser av att överlåta fastigheten som gåvaOm ni väljer att sälja fastigheten för ett pris som understiger taxeringsvärdet kommer det ses som en gåva till grannen och din far och hans fru betalar då ingen skatt för överlåtelsen. Däremot kommer detta att få betydelse när grannen sedan i sin tur ska sälja fastigheten vidare. När grannen då ska sälja fastigheten gäller något som heter kontinuitetsprincipen och anges i 44 kap. 21 § inkomstskattelagen. Regeln innebär att grannen vid mottagande av gåvan ”mottar givarens skattemässiga situation”. Det betyder att när grannen säljer fastigheten och ska räkna ut överskottet på affären så räknar man hans anskaffningskostnader till de kostnader din far och hans fru hade när de köpte fastigheten. Alltså om vi säger, hypotetiskt, att din far och hans fru köpte fastigheten för 100 000 kr. I det fallet ska grannen ange 100 000 kr som anskaffningskostnad för fastigheten. Om han skulle sälja fastigheten för 250 000 kr blir då hans överskott 250 000 – 100 000 = 150 000 kr. Han kommer då betala skatt på dessa 150 000 kr som ses som den vinst han gjort på försäljningen.Bästa att ärva pengarna eller få dem i gåva?Gällande vad du ska tänka på vid arv av pengarna är det inget jag kan se nu som skulle vara av betydelse. Det finns varken någon arvsskatt eller gåvoskatt, så rent skattemässigt kan jag inte se någon fördel med att få pengarna i gåva istället för arv. Däremot finns det några arvsrättsliga regler som kan vara bra att veta om. Då du inte är bröstarvinge (barn) till din fars fru kommer du inte ärva några pengar efter henne utan endast de tillgångar som tillhör din far. Då de är gifta kommer allt de äger tillsammans delas lika om någon av dem dör och du kommer alltså då ärva endast den del som tillfaller din far. Dock finns ju ingen garanti för att alla de pengar de får vid försäljningen fortfarande finns kvar vid dödstillfället. På så sätt vore det ju bättre för dig att få summan som gåva.Hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Skatt vid försäljning av bostadsrätt

2017-07-07 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej. Jag övertog min mammas bostadsrätt 2015. Nu funderar jag på att sälja lägenheten. Hur stor blir reaskatten? Jag uppskattar försäljningsvärdet till c:a 2,5 milj.
Stina Jansson |Hej, Tack för din fråga. I inkomstskattelagen (IL) finns regler om skatt vid försäljning av bostadsrätter. Förutsatt att bostadsrätten utgör en privatbostadsrätt som ägs av dig som fysisk person så beskattas en kapitalvinst vid en eventuell försäljning i inkomstslaget kapital, 41:1, 42:1. Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för bostadsrätten och omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften ökat med förbättringsutgifter), 44:13, 44:14. Om du övertagit bostadsrätten genom gåva, utan att ha betalat något alls, så inträder du helt och hållet i din mammas skattemässiga situation genom att överta hennes omkostnadsbelopp, 44:21. I inkomstslaget kapital ska 22/30 av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet tas upp till beskattning, 45:33. Skattesatsen för fysiska personer i inkomstslaget kapital är sedan 30 %, IL 65:7. I avsaknad av ytterligare information kan sammanfattningsvis sägas att realisationsskatt om 30 % på 22/30 av kapitalvinsten beskattas i inkomstslaget kapital och kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen och anskaffningsutgiften. Hoppas att detta gav dig svar på din fråga.Vänliga hälsningar,