Beräkning av kapitalvinstskatt vid försäljning av fastighet

2018-01-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Hur fungerar det om man ärver en fastighet som, av den avlidne, köptes för 1 miljon och vill sälja denna till marknadsvärde vilket är 4,5 miljoner. Under åren så har den avlidne belånat fastigheten till 4 miljoner och det finns inga avsevärda förbättringsarbeten som har gjorts.Ska säljaren då betala vinstskatt från 1 miljon till försäljningspriset 4,5 miljoner trots att man även tagit över ett bolån på 4 miljoner kronor?
Jennifer Vestin |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av fastighet saknar lånen betydelse för beräkning av kapitalvinstskatt.Skatteberäkningen när du säljer fastigheten kommer se ut på följande sätt: 4 500 000 - 1 000 000 - mäklararvode - (ev. förbättringsutgifter) = Kapitalvinst Kapitalvinsten x 0,22 = skatt Hoppas du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Skattekonsekvenser av att sälja bostadsrätt till närstående

2018-01-14 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Om jag vill köpa min pappas lägenhet (bostadsrätt), finns det några skattekonsekvenser (utöver vinstskatten) jag eller min pappa bör tänka på om jag köper den för marknadsvärdet? Kommer min pappa beskattas för den vanliga kapitalvinsten; 30 procent på 22/30? Jag hittar inget i inkomstskattelagens 44 kap som tyder på något annat.
Emmy Pettersson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Jag förstår din fråga som att du undrar om det blir några särskilda skattekonsekvenser när en närstående säljer en bostadsrätt till annan närstående. Så länge den säljs till ett marknadsvärde och inte understigande det så blir det inga skattekonsekvenser utöver den skatt din pappa kommer betala på vinsten. Precis som du säger så är skatten 22/30 delar av 30 % enligt 45:33 Inkomstskattelag (1999:1229) Det ni ska tänka på är att försäljningen sker till marknadsvärdet och inte under! Jag skriver ett exempel för att tydliggöra varför det är viktigt. A säljer en bostadsrätt till sin son för 1 000 000 kr. A köpte den för 500 000 kr. Marknadsvärdet visar sig vara 1 200 000 kr, för andra lägenheter i området med likvärdig standard har sålts för den summan. Det här gör att ett värde på 200 000 har skänkts i gåva till sonen. Det här gör att 1 000 000/1 200 000 anses vara såld, det vill säga 83 % medan resterande 17 % anses ha getts från A till sonen i form av gåva. Det här gör att A bara får dra av 83 % av inköpspriset på 500 000 kr när han ska beräkna sin vinst. För sonens del får han dra av de 200 000 kr som ses som gåva den dagen han säljer bostadsrätten. Sonens anskaffningsutgift är alltså 1 200 000 kr. Det här står inte i Inkomstskattelagen (1999:1229) utan är en princip som heter delningsprincipen som kommer från praxis. Med vänliga hälsningar,

Hur beräknas anskaffningsvärdet för näringsfastigheter?

2017-12-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej !Kan avdrag göras för lagfartskostnad gällande en näringsfastighet direkt i enskild näringsverksamhet eller eller måste den tillföras anskaffningsvärdet för byggnaden och skrivas av enligt plan?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns regler i Inkomstskattelagen (1999:1229) (IL) som berättar för oss hur vi ska dela upp anskaffningsutgiften för näringsfastigheter. Lagfartskostnader hänförs till anskaffningsutgiften och dras av vid en eventuell försäljning. Varför och hur delar vi upp anskaffningsutgiften för näringsfastigheter?Anskaffningsutgiften för fastigheten är köpeskillingen samt inköpsprovision, stämpelskatt, lagfartskostnader och inteckningskostnader för köpeskillingsreverser (19:9 IL). Anskaffningsutgiften för en näringsfastighet delas upp i olika kategorier (19:10-11 IL). Dessa är främst mark, markanläggning, byggnad och inventarier. Skälet är att de olika delarna av en fastighet har olika livslängd. För exempelvis mark ges inte värdeminskningavdrag, eftersom den anses ha ett bestående värde. Anskaffningsutgiften får istället dras av om man säljer fastigheten. Exempelvis:Kapitalvinsten räknar man ut på följande sätt. Ersättning - utgifter - omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgifter) (44:13-14 IL). Du säljer fastigheten för 1.000.000:-. Anskaffningsutgiften för fastigheten var 500.000:-. Du betalar mäklaren 20.000:- och lagfarten kostade 15.000:- 1.000.000 - 20.000 - 515.000 = 465.000:- i kapitalvinst. Du som enskild näringsidkare kommer att skatta i inkomstslaget kapital för den eventuella vinsten (13:6 IL). Endast 90% av vinsten kommer tas upp till beskattning (45:33 IL). dvs. 465:000 * 0,9 = 418.500:- ska tas upp i deklarationen.Hoppas du fick svar på din fråga!mvh

Underprisöverlåtelse av fastighet

2017-12-05 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag vill sälja fastigheten där jag har min butik till en nybildat bolag. Kan jag sälja till taxeringsvärdet eller måste det vara marknadsvärdet?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar kommer jag att utgå ifrån att du inte bor i fastigheten som du kommer att sälja, det är därmed en näringsfastighet och dom räknas alltid till inkomstslaget näringsverksamhet i inkomstskattelagen (13:1 IL).Vad innebär uttagsbeskattning?Det finns en risk för att du kommer uttagsbeskattas om du säljer din fastighet under marknadsvärdet, dvs. Om du säljer fastigheten till taxeringsvärdet så kommer du få betala mellanskillnaden upp till marknadsvärdet (22:7 IL). Det finns dock möjligheter att undvika uttagsbeskattning, men vägen dit är lång.Hur undviker du uttagsbeskattning?Det finns någonting som kallas underprisöverlåtelse. Det innebär att du säljer en tillgång utan eller mot ersättning som understiger marknadsvärdet utan att det är affärsmässigt motiverat. Vilket medför att ingen uttagsbeskattning ska ske, men du måste uppfylla alla villkor. Dessa är följande.1. Överlåtaren och förvärvaren ska vara en fysisk person eller ett företag. I ditt fall måste bolaget du vill sälja till vara ett svenskt AB, det får alltså inte vara av utländsk motsvarighet. (23:14, 23:4, 2:2 IL).2. Bolaget som du säljer till måste vara skattskyldig för inkomst av näringsverksamhet där fastigheten ingår. Det kommer förmodligen inte vara några problem eftersom juridiska personer (AB) alltid skattar i näringsverksamhet. (23:16, 13:2 IL). 3. Hela verksamheten eller en verksamhetsgren måste överlåtas eftersom du inte kan lämna koncernbidrag som fysisk person. En fastighet skulle kunna ses som en verksamhetsgren (23:17, 2:25 IL).4. Samtliga andelar i företaget som du vill sälja till måste vara kvalificerade. Dvs. det måste vara ett fåmansaktiebolag, där 4 eller färre delägare äger mer än 50% av andelarna i företaget (23:18, 56:2 IL).5. Det får inte uppkommit underskott året före hos bolaget som du säljer fastigheten till, men eftersom det är nybildat kommer det antagligen inte vara några problem (23:27).Vad tycker jag att du bör göra?Det här regelverket är väldigt omfattande, och det finns en rad regler utöver min översiktliga genomgång. Jag rekommenderar dig därför att ta kontakt med någon av våra jurister på Lawline som kan hjälpa dig vidare. Om du vill så kan du boka en tid här.Hoppas du är nöjd med mitt svar!mvh

Sälja del av fastighet som överlåtits genom gåva

2018-01-15 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi fick ett hus i gåva från min far, huset värderat till 4 000 000!Nu vill min bror vill köpa ut mig för 2 000 000, och han ska vara kvar med huset! Hur mycket jag måste betala i skatt?
Emmy Pettersson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När du säljer din del av fastigheten ni fått av er far måste du skatta på vinsten som uppstår. Eftersom du och din bror fick fastigheten i gåva av er far skattade varken ni eller er far något vid överlåtelsen. Det här gör att du och din bror inträder i er fars skattemässiga situation enligt 44:21 Inkomstskattelag (1999:1229). Det betyder att ni kommer behöva betala skatt för den vinst er far gjort tidigare (och även för den vinst ni gjort från det att ni övertog fastigheten till att ni säljer den). Ni får också dra av hans anskaffningskostnad och utgifter han haft för att öka husets värde i form av reparationer, tillbyggen och dylikt. För att räkna ut vinsten och kunna svara på hur mycket skatt du ska betala när du säljer din del av fastigheten till din bror måste du alltså ta reda på vad din far haft för anskaffningskostnad och räkna ut ditt omkostnadsbelopp enligt 44:13 Inkomstskattelag (1999:1229). Eftersom du och din bror fått gåvan tillsammans får du bara räkna av halva anskaffningskostnaden och halva omkostnadsbeloppet. När du ska beräkna omkostnadsbeloppet ska du ta hänsyn till de förbättringsutgifter din far eller du har haft. Det här kommer sänka din vinst och därför också din skatt. Det finns vissa krav för att få dra av förbättringsutgifter beroende på om det klassas som grundförbättringar eller reparation och underhåll.När du fått fram din vinst ska den skattas på med 22/30delar av 30% enligt 45:33 Inkomstskattelag (1999:1229)Eftersom det saknas förutsättningar och du egentligen önskar hjälp med att räkna ut extra siffror rekommenderar jag dig att kontakta Lawline här!Med vänliga hälsningar

Ska den framtida skatten vid försäljning fastighet dras av vid en bodelning?

2017-12-17 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Ska skiljas o har äktenskapsförord som ger mig rätt till 75% av fastigheten samt enskild rätt till mina bankkonton mm. Om fastigheten är värd 2 milj ska min man ha 25%. Vi har ett lån på fastigheten 1,5 milj. Om jag vill överta fastigheten måste jag överta lånet och lösa ut honom. Då måste väl även framtida kapitalvinstskatt dras av innan jag löser ut honom?
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Överlåtelser genom bodelning är skattefria så någon beskattning vid bodelningen kommer inte ske 8 kap. 2 § Inkomstskattelagen (IL). Däremot ska du som tar över fastigheten kompenseras för att du förr eller senare kommer att få betala kapitalvinstskatt vid försäljning av fastigheten. Så det stämmer att den framtida kapitalvinstskatten ska dras av innan du löser ut honom. Det är denna framtida skatteskuld som kallas för latent skatteskuld. Den latenta skulden kan aldrig anges till ett exakt belopp eftersom det inte sker en riktig försäljning. Utan man får försöka värdera fastigheten så gott det går vid bodelningstillfället. För att få fram den latenta skatteskulden gör man alltså en fingerad försäljning av fastigheten. Marknadsvärdet ska då minskas med anskaffningsvärdet, ny-, till-, ombyggnadskostnader, eventuella uppskovsbelopp samt mäklararvode. På det belopp sker en hypotetisk beskattning om 22 % vilket är den latenta skatteskulden. Eftersom att jag inte har alla uppgifter kan jag tyvärr inte göra uträkningen åt er. Jag hoppas det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Sälja fastighet under taxeringsvärdet, blir det gåva?

2017-12-05 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min syster äger en fritidsfastighet som vi vill sälja till ett av våra barn. Vi har ytterligare 4 barn.Det finns ett intresse av att hålla nere priset så vi tänkte sälja precis under taxeringsvärdet. Anses det som en gåva i så fall?Kan vi då undvika reavinstbeskattning av fastigheten som inköptes av vår far 1972? Det finns ett litet hus som är i mycket dåligt skick och bör rivas. Byggnadskostnader är inte kända.Nuvarande tax.värde är ca 1 600 000 kr.Med vänlig hälsning,
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Sammanfattat svar:Om den säljs billigare än marknadsvärdet så betraktas det som gåva och säljaren betalar ingen skatt alls. Om fastigheten säljs för mindre än 85 % av taxeringsvärdet kommer inte köparen heller att behöva betala stämpelskatt. Längre genomgång:När man säljer en fastighet som säljs billigare än marknadsvärdet så är köpet till viss del ett köp, och till viss del en gåva eftersom man alltså ger bort mer fastighet än vad man får pengar för. Det finns i skatterättsliga sammanhang en huvudsaklighetsprincip (se mer här) som konstaterar att om en fastighet säljs billigare än marknadspriset, ja då är det en gåva till 100 % och kontinuitetsprincipen gäller.Kontinuitetsprincipen innebär att gåvomottagaren inte betalar någon skatt alls, utan istället inträder i gåvogivarens ställe. Det innebär att den som köper fastigheten i det här fallet vid en senare försäljning anses ha köpt fastigheten till det värde som betalades år 1972.Det är alltså marknadspriset, inte taxeringspriset som avgör om det blir en gåva eller inte. Oftast är ju dock taxeringsvärdet lägre än marknadsvärdet, så att hålla sig till taxeringsvärdet medför i de flesta fall automatiskt att det blir en gåva. Detta gäller INTE för bostadsrätter där en helt annan princip, delningsprincipen, används. Den medför inte alls samma effekter som här och därför kan detta svar inte tillämpas alls på bostadsrätter.Resultatet av kontinuitetsprincipen i det här fallet kan i viss mån vara negativt för den som köper fastigheten nu, för det kan innebära att personen betalar mer nu än vad personen får tillgodoräkna sig vid en senare försäljning. Personen kommer alltså få en större kapitalvinst än vad personen egentligen själv fått. (Beroende på hur man ser det). Om personen köper fastigheten för 1 400 000 kr och sedan säljer den för 2 000 000 kr så kommer personen att använda exempelvis anskaffningsvärdet 150 000 kr om det var det som betalades år 1972. Personen har då egentligen gjort en kapitalvinst på 600 000. Men på grund av kontinuitetsprincipen så kommer personen istället ha gjort en kapitalvinst på 1 850 000 kr. Det kan alltså i viss mån bli negativt för köparen i det här läget, men det är svårt att veta utan att veta orginalvärdet och vad fastigheten kan säljas för. Rent praktiskt så gör ju dock köparen oftast en ekonomisk vinst ändå... En annan sak som blir aktuellt är stämpelskatt. Stämpelskatt ska inte betalas om en fastighet säljs för lägre än 85 % av taxeringsvärdet förra året. Det är därför av intresse att fastigheten i nuläget inte säljs för mer än 1 360 000 kr, om ert mål är att totalt undvika skatt just nu. I praktiken kan det kanske bli lite tjafs i familjen om det ena barnet får köpa fastigheten väldigt billigt, så se till att sköta det snyggt! Med vänliga hälsningar,

Huvudsaklighetsprincipen och beräkning av kapitalvinst

2017-10-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi ska sälja vårt hus och nu är en av våra döttrar intresserad av att köpa det. Marknadsvärdet på huset är ca 5,3milj. Vi tänkte sälja huset till ett pris av 4.8 milj. Det är ett underpris och vi tänkte därför att att ca 500 tusen kr ska utgöra ett förtida arv. Ingår summan av förtida arvet i försäljningspriset? Beräknas skatt vid försäljning på 5,3 milj eller 4.8 milj?
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Först och främst vill jag nämna att huvudsaklighetsprincipen gäller vid överlåtelser av fastigheter. Den principen innebär att förvärv inte delas upp i en gåvodel och en köpdel vid s.k. blandade fång. Blandade fång innebär att förvärvet både har inslag av gåva och köp. Vid försäljning av fastighet till ett värde under marknadsvärde klassificeras förvärvet alltså antingen som köp eller gåva.Enligt rättspraxis går gränsen för gåva vid det undre av marknadsvärdet och taxeringsvärdet. Understiger priset på en fastighet både marknadsvärdet och taxeringsvärdet är förvärvet att se som en gåva. Överstiger priset något av dessa två värden är det däremot fråga om köp av fastighet. Taxeringsvärdet beräknas enligt fastighetstaxeringslagen (FTL). Enligt 5:2 FTL ska taxeringsvärdet bestämmas till ett belopp som motsvarar 75% av fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet som avses är dock inte det nuvarande marknadsvärdet, utan det som gällde två år tidigare, enligt 5:4 FTL (alltså 2015-års värde år 2017). För att bestämma taxeringsvärdet för din fastighet behövs alltså marknadsvärdet för två år sedan. Har din fastighet inte minskat i värde kommer ersättningen dock inte att understiga taxeringsvärdet och därför talar mycket för att er situation ska bedömas som köp av fastighet. Vid försäljning av fastighet beskattas kapitalvinst. Hade det i stället varit fråga om gåva hade överlåtelsen varit skattefri. Kapitalvinsten beräknas enligt 44:13 inkomstskattelagen (IL) genom följande formel:Ersättning för avyttrade tillgången – Utgifterna för avyttringen – Omkostnadsbeloppet = KapitalvinstUtgifterna för avyttring är exempelvis mäklarkostnader. Omkostnadsbeloppet utgörs enligt 44:14 IL av utgifter för anskaffning ökad med förbättringsutgifter. Ersättning för den avyttrade tillgången är inte beroende av marknadsvärdet på fastigheten. Kapitalvinsten kommer därför i ditt fall att beräknas utifrån köpeskillingen och inte utifrån marknadsvärdet. 4,8 miljoner kommer alltså bli ersättningen för den avyttrade tillgången i formeln ovan och således ligga till grund för beskattningen av kapitalvinsten. En konsekvens av det här upplägget blir att er dotter vid en senare försäljning av fastigheten hon nu förvärvar kommer att få ett lägre omkostnadsbelopp än om hon erlagt 5,3 miljoner i köpeskilling nu. Ett lägre omkostnadsbelopp kan leda till en större kapitalvinst, vilket i sin tur leder till att en större summa beskattas vid försäljning. Er dotter kommer alltså sannolikt att få betala mer i skatt när hon själv säljer om fastigheten överlåts för 4,8 miljoner än om ni hade sålt den för 5,3 miljoner nu. Hoppas att svaret kan vara till hjälp!