Huvudsaklighetsprincipen och beräkning av kapitalvinst

2017-10-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi ska sälja vårt hus och nu är en av våra döttrar intresserad av att köpa det. Marknadsvärdet på huset är ca 5,3milj. Vi tänkte sälja huset till ett pris av 4.8 milj. Det är ett underpris och vi tänkte därför att att ca 500 tusen kr ska utgöra ett förtida arv. Ingår summan av förtida arvet i försäljningspriset? Beräknas skatt vid försäljning på 5,3 milj eller 4.8 milj?
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Först och främst vill jag nämna att huvudsaklighetsprincipen gäller vid överlåtelser av fastigheter. Den principen innebär att förvärv inte delas upp i en gåvodel och en köpdel vid s.k. blandade fång. Blandade fång innebär att förvärvet både har inslag av gåva och köp. Vid försäljning av fastighet till ett värde under marknadsvärde klassificeras förvärvet alltså antingen som köp eller gåva.Enligt rättspraxis går gränsen för gåva vid det undre av marknadsvärdet och taxeringsvärdet. Understiger priset på en fastighet både marknadsvärdet och taxeringsvärdet är förvärvet att se som en gåva. Överstiger priset något av dessa två värden är det däremot fråga om köp av fastighet. Taxeringsvärdet beräknas enligt fastighetstaxeringslagen (FTL). Enligt 5:2 FTL ska taxeringsvärdet bestämmas till ett belopp som motsvarar 75% av fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet som avses är dock inte det nuvarande marknadsvärdet, utan det som gällde två år tidigare, enligt 5:4 FTL (alltså 2015-års värde år 2017). För att bestämma taxeringsvärdet för din fastighet behövs alltså marknadsvärdet för två år sedan. Har din fastighet inte minskat i värde kommer ersättningen dock inte att understiga taxeringsvärdet och därför talar mycket för att er situation ska bedömas som köp av fastighet. Vid försäljning av fastighet beskattas kapitalvinst. Hade det i stället varit fråga om gåva hade överlåtelsen varit skattefri. Kapitalvinsten beräknas enligt 44:13 inkomstskattelagen (IL) genom följande formel:Ersättning för avyttrade tillgången – Utgifterna för avyttringen – Omkostnadsbeloppet = KapitalvinstUtgifterna för avyttring är exempelvis mäklarkostnader. Omkostnadsbeloppet utgörs enligt 44:14 IL av utgifter för anskaffning ökad med förbättringsutgifter. Ersättning för den avyttrade tillgången är inte beroende av marknadsvärdet på fastigheten. Kapitalvinsten kommer därför i ditt fall att beräknas utifrån köpeskillingen och inte utifrån marknadsvärdet. 4,8 miljoner kommer alltså bli ersättningen för den avyttrade tillgången i formeln ovan och således ligga till grund för beskattningen av kapitalvinsten. En konsekvens av det här upplägget blir att er dotter vid en senare försäljning av fastigheten hon nu förvärvar kommer att få ett lägre omkostnadsbelopp än om hon erlagt 5,3 miljoner i köpeskilling nu. Ett lägre omkostnadsbelopp kan leda till en större kapitalvinst, vilket i sin tur leder till att en större summa beskattas vid försäljning. Er dotter kommer alltså sannolikt att få betala mer i skatt när hon själv säljer om fastigheten överlåts för 4,8 miljoner än om ni hade sålt den för 5,3 miljoner nu. Hoppas att svaret kan vara till hjälp!

Beskattningskonsekvenser vid andelsöverlåtelse av fastighet

2017-09-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, Jag delar ett fritidshus med min syster. Nu ska jag köpa ut henne. Huset är värderat till 200 000 kr av mäklare. Taxeringsvärdet är 75 000 kr (bara tomten gammalt hus) Vad är enklast, gåvobrev eller försäljning? 22% i skatt på hennes vinst betalas in till skatteverket?Finns något sätt för henne att komma undan att betala denna skatt?
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Gåvor av fastigheterGåvor är skattefria enligt 8:2 inkomstskattelagen (IL). För fastigheter gäller enligt 44:21 IL den s.k. kontinuitetsprincipen vid gåvor. Det innebär att gåvomottagaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation när den får gåvan. Det har främst effekt på det omkostnadsbelopp som den mottagande parten senare får använda vid eventuell försäljning. Omkostnadsbeloppet räknas av från köpesumman vid beräkning av kapitalvinsten och således är ett högt omkostnadsbelopp önskvärt för att minska skatten vid försäljning. Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften ökat med förbättringsutgifter. Skulle du få fastigheten som gåva utgår därmed ingen skatt. När du sedan säljer fastigheten får du dock bara räkna in anskaffningsutgiften som din syster hade vid köpet för hennes andel, dvs vad hon betalade vid köpet av hennes andel. Med tanke på att fastigheter har ökat mycket i värde kan du därför behöva skatta en ganska stor summa vid försäljning av fastigheten.HuvudsaklighetsprincipenFör fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att en förvärv inte delas upp i en gåvodel och en köpdel. Hela förvärvet bedöms i stället vara antingen gåva eller köp. Det gör att en köpeskilling kan erläggas utan att förvärvet tappar sin status som gåva. Genom rättspraxis har det vuxit fram att det rör sig om en gåva så länge köpeskillingen inte når upp till fastighetens taxeringsvärde. Du kan alltså erlägga en köpeskilling som är lägre än taxeringsvärdet utan att det kommer att betraktas som ett köp och utan att kapitalvinstbeskattning blir aktuellt. Observera dock att utgångspunkten blir halva taxeringsvärdet när du köper halva fastigheten. StämpelskattGåvor är generellt befriade från stämpelskatt. När gåvor sker mot betalning utgår dock stämpelskatt om betalningen uppgår till minst 85% av taxeringsvärdet, enligt 5 § i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Om stämpelskatt utgår uppgår den till 1,5% av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet (framgår av 8-9 §§ i samma lag). Era alternativ är således följande:1. Din syster skänker fastigheten till dig, alternativt säljer sin del av fastigheten till dig för under 85% av hennes halvas taxeringsvärde. Då skattar ni ingenting nu. Det går alltså att undvika beskattningskonsekvenser i nuläget om köpeskillingen understiger 31 875 kronor (75 000/2 x 0,85 =31 875).2. Sälja fastigheten till mellan 85-99% av taxeringsvärdet. I det fallet slipper ni kapitalvinstskatt men måste betala stämpelskatt.3. Sälja fastigheten till ett värde motsvarande minst taxeringsvärdet. I det här scenariot betalar din syster kapitalvinstskatt och ni ska även betala stämpelskatt.Min bedömning är att alternativ 1 är det smidigaste. Observera dock det jag tog upp tidigare om att du antagligen kommer få betala mer i skatt vid en eventuell försäljning om du övertar fastigheten genom gåva. Beskattningen skjuts på det sättet egentligen bara upp till ett senare tillfälle. Vill du läsa vidare kan jag rekommendera Skatteverkets hemsida och Lantmäteriets hemsida.

Kapitalvinst vid avyttring av fastighet

2017-09-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, Ni skrev tidigare angående att köpa ett hus under marknadsvärde följande:Behandlas överlåtelsen som en gåva kommer dina morföräldrar inte att behöva skatta någonting för överlåtelsen. Istället kommer ni att träda in i deras skattemässiga situation, se 44 kap. 21 § IL. Detta får stor betydelse för er, om ni i framtiden väljer att avyttra fastigheten. Ert omkostnadsbelopp kommer då att vara detsamma som dina morföräldrars, ökat med de utgifter ni har haft för att förbättra fastigheten. D.v.s. ni kommer inte att få dra av den summa som ni betalade dina morföräldrar för fastigheten, vid en framtida försäljning.Hur ser det ut om man köper ett hus till marknadsvärdet? Kommer då hela köpebeloppet räknas bort vid en försäljning för att räkna ut beskattningsbar försäljningsvinst?Kan man låna på ett hus på samma sätt även om man köpt det under marknadsvärdet? Tacksam för svar!
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! När du säljer en fastighet beskattas du för eventuell kapitalvinst som försäljningen medför. Kapitalvinsten för fastigheter beräknas enligt 44:13 inkomstskattelagen (IL) på följande sätt: Ersättning för avyttrad tillgång – Försäljningskostnader – Omkostnadsbeloppet = KapitalvinstOmkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften plus utgifter för förbättring enligt 44:14 IL. Du får alltså alltid räkna bort beloppet du köpte fastigheten för när du säljer den. Köpte du fastigheten för marknadsvärde får du alltså räkna av hela summan du betalade från kapitalvinsten.När det är fråga om gåva träder du dock in i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt 44:21 IL (kontinuitetsprincipen). Anledningen till att det blir stor skattemässig skillnad är att priset på fastigheter ökat drastiskt med åren. Omkostnadsbeloppet kan bli väldigt lågt om du säljer en fastighet du fått i gåva och därför ökar den beskattningsbara kapitalvinsten. Man kan säga att beskattningen egentligen bara skjuts upp när det gäller gåvor, eftersom det tidigare omkostnadsbeloppet följer med till den nya ägaren. När det gäller fastigheter tas dock inte hela kapitalvinsten upp för beskattning, utan enbart 22/30 av beloppet, enligt 45:33 IL. 8/30 av kapitalvinsten är därmed skattefri. Säljer du exempelvis en fastighet för 900 000 behöver du alltså bara ta upp 660 000 till beskattning. När det gäller din sista fråga kan jag inte se något problem med att låna på ett hus som köpts under marknadsvärde. I juridisk mening är huset en säkerhet för banken om de inte får betalt för sin fordran. De kan då sälja huset för att få tillbaka sina pengar på det sättet. Det innebär att det enda lånegivare ska vara intresserade av är om det finns ett marknadsvärde på huset. Finns inget marknadsvärde kan deras säkerhet inte realiseras och då är säkerheten värdelös. Att en stor kapitalvinstbeskattning vid försäljning kan komma att ske bör däremot inte påverka lånegivares bedömning. Det bör snarare vara en normal situation med tanke på hur bostadspriserna har ökat över tid.

Skatt på ärvd fastighen

2017-09-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi är tre syskon som ärvt ett hus där nu en av oss vill sälja sin del och två st vill köpa ut honom. vad gäller/ hur räknar man ut vad vi skall betala, skatt m.m. Huset är byggt av 1974 och kostade 200000inga lån finns idag på husetvärderat av mäklare idag till 700000
Jakob Perä |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Skatter på ärvda kapitaltillgångar är reglerade i 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229#K44P21) som anger att en person som ärvt fastigheten kommer träda in i den gamla ägarens skattemässiga ställning. Det innebär att vid en beräkning av skatt kommer man beräkna som att ni har betalat 1/3 var av 200 000 kr för att köpa huset. Även 1/3 av kostnaderna för eventuella ombyggnader skulle ni kunna göra avdrag för, på samma sätt som om ni hade själva köpt 1/3 av fastigheten 1974 och stått för 1/3 av ombyggnadskostnader. Vissa förbättringskostnader inskränks dock i vilken mån man kan göra avdrag för dem enligt 45:11-12 IL, som anger att kostnaderna per beskattningsår måste uppgå till minst 5 000 kr/år samt är att hänföras till någon av de fem föregående beskattningsåren. När man vet summorna ovan är det bara en enkel beräkning att räkna ut kapitalvinsten, först tar man köpesumman, drar av 1/3 av 200 000 samt 1/3 av eventuella andra kostnader som ni kan ha rätt göra avdrag för enligt ovan. Om summan då är positiv har ni då en kapitalvinst och 22/30 av den kapitalvinsten ska tas upp till beskattning enligt 45:33 IL. Skatten är enligt 65:7 30% av det årliga överskottet i från kapitaltillgångarna.Med stöd av ovan nämna bestämmelser bör ni kunna beräkna hur mycket skatt som kommer behöva betala.Gällande hur mycket priset är denna fråga inte lagreglerad utan ni kan själva avtala fram vilket pris som ni själva anser vara rimligt. Ett påtryckningsmedel som den som vill sälja fastigheten har är att enligt samäganderättslagen 7 § har en delägare som utgångspunkt rätt att bjuda ut hela fastigheten på auktion. (https://lagen.nu/1904:48_s.1#P6S1)Hoppas ni fick svar på er fråga!

Inkomster från arv är skattefria men vid försäljningen tillämpas kontinuitetsprincipen

2017-10-21 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hur beskattas man om man ärver en lantbruksfastighet (sommarställe) som den avlidne i sin tur ärvt, och den enda inkomsten från denna är en liten arrendeersättning från en sommarstuga på ofri grund?Och hur beskattas man om man säljer stugan?
Jonas Wester |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som regel är det bra att minnas att inkomster du får genom arv är skattefria, alltså beskattas du inte då du tar över lantbruksfastigheten. Arrendeersättningen kommer däremot beskattas i inkomstslaget kapital (skattesatsen är då 30 %).När du säljer stugan kommer beskattningen räknas ut baserat på ersättningen du får för fastigheten minus ditt omkostnadsbelopp (det belopp du köpte stugan för + eventuella förbättringsutgifter, se här). Eftersom du som arvtagare inte köpte stugan själv tillämpar man den så kallade kontinuitetsprincipen vilken innebär att du tar över det omkostnadsbelopp som personen som från början köpte stugan betalade för den. Summan du då får är din kapitalvinst vilken kommer beskattas i inkomstslaget kapital. Dock inte med 30 % denna gång utan du har rätt till en kvotering av skattesatsen med 22/30-delar av kapitalvinsten. Du får alltså multiplicera din kapitalvinst med 22/30, värdet du då får fram ska sedan beskattas med 30 %.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp!Med vänlig hälsning

Skatt vid försäljning av jordbruksfastighet

2017-09-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |HejEn vän håller på att sälja sin bostad för att flytta. Bostaden är också en jordburksfastighet och min vän har varit skriven och haft sin bostad där i över 30 år. Skattesatsen vid vinst på försäljning av en bostad är såvitt jag kan förstå 22% medan motsvarande skattesats för en jorbruksfastighet är cirka 27%. Vilken skattesats blir applicerbar i det här fallet?Tack!
Cornelia Najafi |Hej, Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga samt stort tack för att du använt en av våra Expresstjänster!Du har helt rätt i att den totala vinsten vid försäljningen av jordbruksfastigheten ska beskattas med 27%. Försäljning av en jordbruksfastighet anses vara en försäljning av näringsfastighet. Din väns jordbruksfastighet är alltså rent skattemässigt en näringsfastighet. Trots det ska försäljningen redovisas i inkomstslaget kapital om din vän är en enskild näringsidkare, detta enligt 13 kap 6 § Inkomstskattelagen. Enligt 45 kap 33 § Inkomstskattelagen ska 90% av vinsten beskattas i inkomstslaget kapital. Skattesatsen för inkomstslaget kapital uppgår till 30%, se 65 kap 7 § Inkomstskattelagen. Detta innebär alltså att 90% av vinsten ska beskattas med 30 %, och således utgörs skatten av 27 % av den totala vinsten. Ponera att din vän gör en vinst med 1 000 000 kr vid försäljningen av fastigheten. I så fall ska 90% av 1 000 000 kr beskattas, och skattesatsen på dessa 90% är sedan 30%. Skatten landar då på 1 000 000 * 90% * 30% = 270 000 kr. Hoppas du har fått svar på din fråga! Är det något ytterligare du undrar över eller om du inte riktigt förstår mitt svar så är du varmt välkommen att kontakta mig på cornelia.najafi@lawline.se så ska vi reda ut det hela.Allt gott!Mvh,

Korsvisa fastighetsöverlåtelser och gåvor

2017-09-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Räknas två korsvisa gåvor av fastigheter åtskilda minst ett år i tiden som byte ur skattesynpunkt eller som två separata gåvor?
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att en en transaktion ska klassificeras som en gåva i skatterättslig mening behöver tre rekvisit vara uppfyllda. Transaktionen ska vara frivillig, innebära en förmögenhetsöverföring och ha gåvoavsikt (se RÅ 2000 ref 31). I regel är det gåvoavsikten som oftast kan ifrågasättas. Gåvoavsikt saknas till exempel när givaren av gåvan erhåller en motprestation av något slag från mottagaren. Hur parterna själva betecknar transaktionen saknar betydelse. Det är i stället den verkliga innebörden av gåvan som är relevant.När det gäller korsvisa gåvor saknar de ofta gåvoavsikt. Ett syfte med att ge gåvan är nämligen ofta att få något tillbaka. Att det passerar tid mellan gåvorna kan i viss mån tala för att gåvoavsikt finns och att samband mellan gåvorna saknas. Det bör dock enligt min mening inte vara fallet när transaktionen gäller så värdefulla föremål som fastigheter. Vid sådana transaktioner är det svårare att bortse från den tidigare gåvan. Sammanfattningsvis är min bedömning att det är svårt att se transaktionerna som två separata gåvor. Det kan eventuellt finnas fall där undantag kan göras och i specifika fall går det givetvis att argumentera för att gåvoavsikt finns. Men som utgångspunkt bör korsvisa fastighetsöverlåtelser betecknas som byte i stället för gåva och ska därför beskattas som avyttring enligt 44:3 inkomstskattelagen.

Försäljning av fastighet under taxeringsvärde

2017-09-15 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om ett hus i ett dödsbo säljes under 85% av taxerings-värdet, skall då reavinsten beskattas?Hur skall det, redovisas och dekareras?
Anton Magnusson |Hej och tack för du ställt din fråga till Lawline!När jag svarar på denna fråga utgår jag från att detta hus är en fastighet som är en privatbostad. Med detta menas att fastigheten avser ett småhus (bostad) som till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad, se 2 kap. 8 § inkomstskattelagen (IL) (https://lagen.nu/1999:1229#K2P8S1). Detta gäller även om personen som ägde privatbostaden har avlidit eftersom ett småhus som var privatbostad för innehavaren kan förbli privatbostad till utgången av tredje kalenderåret efter dödsåret trots att dödsboet är en juridisk person se, 2 kap. 12 § IL (https://lagen.nu/1999:1229#K2P12S1).När ska beskattning (reavinst) ske gällande privatbostad?Som huvudregel ska en försäljning av privatbostad beskattas och deklareras. Det finns emellertid undantag för detta och ett undantag kallas huvudsaklighetsprincipen. Huvudsaklighetsprincipen gäller bland annat om försäljningen har skett under taxeringsvärdet. Om ersättningen för en privatbostad understiger överlåtelseårets taxeringsvärde ses det som en gåva enligt huvudsaklighetsprincipen. Stöd för detta finns bland annat i rättsfallet RÅ 1981 1:29. I detta rättsfall var ersättningen mindre än taxeringsvärdet för överlåtelseåret varför det ansågs som gåva, trots att parterna betecknat avtalet som köp.Eftersom du i din fråga skriver att huset säljs för ersättning som är under taxeringsvärdet gör jag bedömningen att det är att betrakta som en gåva och därför ska ingen reavinstbeskattning ske eftersom gåvoskatten är avskaffad.Eftersom det är gåva ska den enligt min mening inte heller deklareras. Detta eftersom gåvor som huvudregel är skattefria. Till sist måste jag uppmärksamma att detta är min bedömning av din fråga och Skatteverket kan ha en annan bedömning. Detta eftersom jag inte vet alla omständigheter som exempel vilket typ av fastighet det är, vem som är köparen osv. Därför råder jag dig att ringa till Skatteupplysningen på nummer 0771–567 567. Där kan du beskriva alla omständigheter i ditt fall och de kan ge dig besked om de delar min bedömning.Om du vill läsa mer om detta:Skatteverkets information om försäljning av privatbostadMed vänliga hälsningar,