Samägare av fastighet, försäljning och klyvning
hej!
skärgårdstomt 2 ägare halvkusiner; båda har varsin stuga; ena vill sälja sin halva och stugan.Hur kan det gå?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline.
Eftersom de två halvkusinerna äger skärgårdstomten med de två stugorna tillsammans, räknas de som samägare av fastigheten. Då inget i din fråga tyder på att halvkusinerna skulle ha upprättat något samäganderättsavtal rörande skärgårdstomten, utgår jag i mitt svar till dig ifrån att något sådant inte existerar. När inget avtal mellan samägare finns, regleras frågor rörande deras samägande i Lag (1904:48 s.1) om samägande (SamägarL). Det bör nämnas att halvkusinernas släktskap i fallet inte spelar någon roll. De skulle ha att rätta sig efter samma lagar även om de inte hade haft något släktband.
Huvudregeln när flera personer äger en fastighet tillsammans, oavsett hur stor andel var och en äger, är att alla delägare måste vara överens rörande beslut som rör HELA egendomen. Detta framkommer av SamägarL 2§.
Lagen hindrar däremot inte en samägare att fritt bestämma över SIN andel av fastigheten. Den halvkusin som önskar att sälja sin stuga och sin halva av skärgårdstomten kan därför göra detta till vem hen vill, och till vilket pris hen vill, utan samtycke från den andra halvkusinen. Skulle en sådan försäljning att ske kommer den halvkusinen som inte ville sälja sin andel givetvis fortfarande vara ägare över sin andel precis som tidigare. Hen kommer dock nu att äga skärgårdstomten med en ny samägare.
Att sälja en andel av en skärgårdstomt, även om det med andelen följer en fristående stuga, ses dock sannolikt som mindre attraktivt än att sälja hela skärgårdstomten. Den halvkusinen som vill sälja sin halva med medföljande stuga har därför i fallet möjlighet att i enlighet med SamägarL 6§ ansöka hos tingsrätten om att hela fastigheten ska bjudas ut på offentlig auktion. På detta sätt har halvkusinen som vill sälja, möjlighet att mot huvudregeln få till en tvångsförsäljning av HELA skärgårdstomten mot den andra halvkusinens vilja. Den andra halvkusinen kan i detta läge bara förhindra en offentlig auktion genom framlägga ”synnerliga skäl” till varför fastigheten inte bör säljas. Sådana ”synnerliga skäl” kan t ex vara att det vid tillfället är lågkonjuktur och att fastigheten pga detta inte skulle kunna säljas till ett rimligt pris.
Skulle det gå så långt som till en offentlig auktion bör det nämnas att halvkusinen som egentligen ville behålla sin andel både har möjlighet att påverka lägsta accepterat pris, samt själv buda på fastigheten. Detta framkommer av SamägarL 9§.
Med utgångspunkt i att den ena halvkusinen gärna vill sälja och den andra halvkusinen verkar vilja behålla sin halva, samt att halvkusinen som vill behålla sin halva sannolikt ogärna vill bli delägare med en främmande köpare, skulle jag i fallet rekommendera halvkusinerna att ansöka om klyvning av skärgårdstomten hos Lantmäteriet. Klyvning innebär att skärgårdstomten helt enkelt kommer att delas upp i två nya självständiga fastigheter. På så sätt skulle den ena halvkusinen kunna sälja sin del som en egen fastighet, liksom att den andra halvkusinen som nu ensam ägare över sin numer fristående del skulle kunna behålla denna.
Skulle inte halvkusinerna vara överens om huruvida de önskar att söka om klyvning, har var och en av dem möjlighet att ansöka om klyvning mot den andres vilja. Lantmäteriet behöver dock inte godkänna en ansökan om klyvning. I varje enskilt fall måste nämligen lämpligheten av att en sådan genomförs bedömas och Fastighetsbildningslagen (FBL) 11 kap begränsar de fall där klyvning anses genomförbar.
Slutligen bör tilläggas att ett klyvningsförfarande har företräde framför en ansökan om försäljning på offentlig auktion. Detta innebär att om både ansökan om klyvning och ansökan om offentlig auktion har skett, kommer klyvning att ske förutsatt att denna ansökan har godkänts.
Jag hoppas att detta har svarat på din fråga. Skulle du vilja läsa lite mer detaljerat om vad klyvning innebär kan du göra det HÄR.
Skulle halvkusinerna vilja ha hjälp med att ansöka om klyvning kan vi hjälpa dem med detta HÄR.
Vänligen,
