Samtyckeskravet vid försäljning av samägd fastighet

2017-09-21 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hur många delägare ska vara överens vid försäljning av jordbruksfastighet?
Anna Hovstadius |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Krav på samtliga delägares samtyckeEftersom ni är flera delägare blir samäganderättslagen tillämplig (samäganderättslagen 1 §). Vid förfogande av fastigheten i sin helhet krävs samtycke från samtliga delägare (samäganderättslagen 2 §). Alla delägare har dock fri förfoganderätt över sin andel. Det innebär att en delägare kan sälja sin andel om hen önskar, medan resterande står kvar som delägare (samäganderättslagen 2 § motsatsvis). Lagen är dock dispositiv, vilket innebär att ni kan avtala om att en viss delägare får specifik behörighet att förfoga över fastigheten. Jag utgår dock från att sådant avtal inte finns.Om delägarna inte kan komma överensOm ni inte lyckas komma överens är det möjligt att hos domstolen ansöka om att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Hinder för försäljning föreligger dock om en delägare kan visa synnerliga skäl för anstånd (samäganderättslagen 6 §). Vid en offentlig auktion kan dock övriga delägare begära ett lägsta pris till vilket fastigheten får säljas (samäganderättslagen 9 §).____________________________________________________________________________________________________Om du anser att situationen fortfarande är oklar är du välkommen att återkomma på min mail anna.hovstadius@lawline.se.Med vänlig hälsning,

Binda 3e man i samägandeavtal

2017-09-15 i Samägandeavtal
FRÅGA |För vilka gäller ett Samägaravtal ingånget mellan 4 delägare utöver dessa? Dvs om en del går i arv till ny delägare? om en del går som gåva eller säljs till ny delägare, kan säljaren kräva att Samägaravtalet ska skrivas på av den nya ägaren? kan avtalet skrivas så att detta regleras?
Emil Danielsson Nykänen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En huvudprincip inom avtalsrätten är att det är inte möjligt att binda 3e man. Det vore t.ex. konstigt om två personer skriver ett avtal där det står att den ena personens barn ska utföra ett jobb åt den andra personen. Det finns såklart fullmakter osv, men det gäller inte här.Att skriva ett avtal kan göras väldigt komplicerat och jag kan inte skriva det åt dig, men jag kan väcka några frågor som kan vara bra för er att tänka på när ni nu skriver ert avtal.I ditt fall skulle jag göra som du själv varit inne på. Skriv ett samägaravtal där ni skriver vad som ska göras med den samägda egendomen. Skriv därefter att om någon ny vill äga denna samägda egendom så måste de acceptera att binda sig av avtalet annars måste de sälja egendomen vidare till de övriga delägarna. Detta avtal kan däremot bli strul vid arv då en eventuell arvinge kanske inte känner att de vill binda sig av avtalet men ändå vara ägare till egendomen, då kan det vara idé att ni i avtalet skriver att alla som godkänner avtalet måste ha ett testamente eller en klausul i ett testamente där det står att ”för att ärva denna egendom måste arvingarna godkänna samägandeavtalet, annars tillfaller den de befintliga samägarna” eller dylikt. Då kommer även de som ärver egendomen måsta skriva på avtalet om de vill ärva den egendomen.På dessa sätt kan ni garantera att alla nya ägare av den samägda egendomen blir bundna av avtalet.Något att tänka på när ni skriver detta avtal är vad händer om en delägare går med på avtalet men därefter inte följer det. Om ni har t.ex. kommit överens om att städa en stuga efter ni använt den vad händer om någon bryter mot det? Det kan vara bra att skriva in vad som gäller då om en ny delägare säger att de ska följa avtalet men kanske inte gör det ändå. En till sak att tänka på är vad som händer om flera börjar strunta i avtalet, ska de som följer avtalet då ha rätt att köpa egendomen från de andra eller dylikt?Ett avtal som detta skulle i teorin kunna fortgå väldigt länge så att försöka vara förutseende kan vara bra, men det är väldigt svårt. Jag hoppas jag varit till hjälp med din fråga. Har du några funderingar så lämna en kommentar här på sidan så svarar jag på den så fort jag kan.Vänligen,

Vad gäller när vi är fyra som äger en sommarstuga och tre av oss vill sälja?

2017-09-06 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är 4 st syskon som har ärvt en sommarstuga av vår Far. Mina 3 syskon vill nu inte äga någon del. Kan dom tvinga mig att köpa eller måste jag också sälja min del fast jag inte vill?
Hanna Rappmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln är att ni alla fyra måste vara överens om att sälja fastigheten (2 § samäganderättslagen). Som huvudregel kan de därför inte sälja hela fastigheten utan ditt samtycke. I princip kan de dock sälja sina andelar av sommarstugan utan ditt samtycke och att du då behåller din andel av den, men det antar jag att de inte är intresserade av att göra. Det finns dock en möjlighet för dina syskon att tvångsmässigt sälja hela fastigheten även om du inte vill det. Om ni fyra inte har avtalat om annat så kan de, utan ditt samtycke, ansöka hos tingsrätten att fastigheten, för er gemensamma räkning, ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion (6 § samäganderättslagen). Dina syskon kan därför tvinga dig att även din del av fastigheten ska säljas mot din vilja. Således behöver du inte gå med på en försäljning av hela fastigheten genom en vanlig försäljning via t ex en mäklare men de kan tvångsvis se till att fastigheten blir såld via en offentlig auktion utan att du samtycker till det. Hoppas det var svar på din fråga!Vänligen,

Möjlighet till försäljning av samägd fastighet

2017-08-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Vi är 3 st som delar på en fastighet. Person 1 och 2 äger 25% var och person 3 äger 50%. Person 1 och 2 vill inte längre stå som delägare på fastigheten. Kan person 3 tvingas sälja sin del eller tvingas köpa resterande delar? Vilka alternativ finns om person 3 varken vill sälja sin del eller köpa resterande delar? Mvh
Johanna Ambjörn |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Samägande av fastighet regleras i samäganderättslagen. Lagen är dock dispositiv vilket innebär att om något annat avtalats gäller det, annars gäller samäganderättslagens regler.För att kunna sälja en samägd fastighet är huvudregeln att det krävs samtliga delägares samtycke (2 § samäganderättslagen). Dock förfogar varje delägare över sin egen del, vilket innebär att en delägare har rätt att sälja sin andel utan de övriga delägarnas samtycke. Det finns också en möjlighet att begäras hos domstol att fastigheten ska säljas på en offentlig auktion. Delägare som motsätter sig en försäljning kan begära anstånd med en sådan, men då krävs det att det föreligger synnerliga skäl. Vad som anses med synnerliga skäl gör domstolen en bedömning från fall till fall, men tidigare i praxis har bland annat särskilt dåligt konjunkturläge som innebär att försäljningen skulle vara förlustbringande ansetts som synnerliga skäl för anstånd (6 § samäganderättslagen). Alltså kan person 3 inte tvingas sälja sin andel eller tvingas köpa resterande delar, eftersom att denne förfogar över sin egen andel och för att sälja hela fastigheten krävs samtliga delägares samtycke. Ni har dock en möjlighet att sälja fastigheten på offentlig auktion, vilket kan begäras hos tingsrätten. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Utköp av delägares andel i fastighet

2017-09-18 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Vi är 4 delägare i en fastighet under förhållanden så samägandelagen gäller. En delägare vill begära offentlig auktion så hela fastigheten skulle gå till försäljning. Övriga delägare vill inte sälja externt. Det finns ett gåvobrev utfärdat 1990, reg hos lantarkivet. I detta finns en hembudsklausul, som säger att i händelse av försäljning av gåvotagares andel, skall denna andel först hembjudas till övriga andelsägare. Står också hur löseskillingen skall beräknas.Har läst någonstans att i ett fall som detta går gåvobrevet före samägandelagen, vilket då skulle innebära att offentlig auktion ej kan framtvingas av en delägare om de andra är villiga att lösa ut densamma. Är detta rätt uppfattat.
Fabian Forsberg |Hej, och tack för din fråga! Precis som du säger ger Samägandelagen 6 § en delägare rätt att begära försäljning av hela objektet genom offentlig auktion. Lagen är dock dispositiv, vilket innebär att den går att avtala bort. Den hembudsklausul du beskriver är just ett sådant avtal som sätter samägandelagen ur spel. Övriga delägare har alltså rätt att köpa ut delägaren från sin andel, utan att denne kan framtvinga en offentlig auktion.

Delägare vägrar genomföra försäljning till en samägd fastighet

2017-09-14 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej. Jag och min ex sambo äger en fastighet. Han kan inte köpa ut mig. Vi har lagt ut det till försäljning och har en köpare. Nu vägrar han att genomföra försäljningen. Vad gör jag? Hur tar jag detta vidare?
Gustav Berglund |Hejsan,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! När en fastighet som ägs gemensamt av två personer blir samägandelagen (1904:48) tillämplig. Lagen är dispositiv vilket innebär att du och din sambo kan avtala annat som avviker från lagen. Av frågan framgår inte om det föreligger ett specifikt avtal som ger antingen dig eller din ex sambo särskild behörighet att förfoga över fastigheten. Finns inget avtal om särskild behörighet, är huvudregeln att en försäljning förutsätter samtycke av alla delägare (2§ samägandelagen). Det finns dock en möjlighet att som delägare ansöka hos domstolen att fastigheten ska säljas på offentlig auktion, såvida inte en annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd vilket avgörs i varje enskilt fall. Det finns alltså en rätt för varje delägare att sälja fastigheten i sin helhet. (6§ samägandelagen) Här kan dock din ex sambo begära ett eventuellt lägsta pris vilket som utgångspunkt ska motsvara taxeringsvärdet på fastigheten. (9§ samägandelagen)AlltsåDet du kan göra är alltså att ansöka till domstolen om en försäljning av fastigheten på offentlig auktion, om ni inte kommer överens om försäljningen. Vid auktionen görs värdering precis som vanligt och där kostnaderna i samband med försäljningen delas lika av alla delägare. Hoppas du har fått svar på din frågaHälsningar,

Vad gäller för försäljning av samägd fastighet?

2017-08-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är tre bröder som äger ett sommarställe på Gotland , jag äger 25% en bror 25 % plus en bror 50%. En av mina bröder som knappast aldrig är där vägrar nu plötsligt att sälja och jag har redan startat processen med en mäklare.Han som nu vägrar att sälja men som tidigare var med på det, äger 25% så nu står 75% för en försäljning och 25 % emot . Enligt mäklaren måste alla tre ägare skriva på. Vad säger juridiken?
Johanna Ambjörn |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När två eller fler personer äger en fastighet tillsammans blir samäganderättslagens regler tillämpliga. Lagen är dock dispositiv, vilket innebär att om ni avtalat om något annat gäller det i första hand annars ska samäganderättslagen tillämpas. För att kunna sälja en samägd fastighet krävs samtliga delägares samtycke (2 § samäganderättslagen). Varje delägare förfogar dock över sin egen del, vilket innebär att en delägare kan sälja sin andel utan de övriga delägarnas samtycke. Men för att sälja hela fastigheten krävs samtliga delägares samtycke. Det finns dock en möjlighet till tvångsförsäljning av fastigheten genom att en delägare ansöker hos en domstol om att fastigheten ska utbjudas på offentlig auktion. Delägare som motsätter sig försäljningen kan begära anstånd om det föreligger synnerliga skäl (6 § samäganderättslagen). Vad som menas med synnerliga skäl är en bedömning som domstolen gör från fall till fall, men tidigare i praxis har bland annat särskilt dåligt konjunkturläge som skulle innebära att delägaren gör en förlust på försäljningen ansetts som synnerliga skäl för anstånd. Sammanfattningsvis stämmer det som mäklaren säger att för att sälja hela fastigheten måste alla tre ägare vara överens och samtycka till försäljningen. Ni har dock fortfarande rätt att sälja era andelar av fastigheten utan den tredje delägarens samtycke eller så kan ni begära hos domstol att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Fråga om lagval vid samägande av skogsfastighet

2017-08-06 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är 10 st ägare till en skogsfastighet på 100 ha det finns 5 ägare som äger 56 % och dom andra fem äger 44% min fråga är, kan dom fem som har majoritet bestämma om det skal säljas eller ta ned skogen det är väldigt gammal skog från åttio år upp till 130 år. Det är också så att dom 5 som har 44 % ägande vill ha kvar sitt ägande, då menar jag att dom får lösa ur dom som har 54 %.
Jessica Konduk |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga är avtalsrättslig och regleras av avtalslagen, samäganderättslagen och eventuellt lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Utgångspunkten är att avtalsfrihet råder men detta begränsas inom fastighetsrätten där lagstiftaren har satt vissa formkrav och regler kring vissa klausuler i avtal.Om det finns ett avtal som reglerar ägandet så rekommenderar jag att du granskar vilka villkor som ställs upp i avtalet. Vad ägarna kan göra med egendomen beror nämligen till stor del på vad som har avtalats. Det är till exempel möjligt att avtala om att de övriga ägarna ska ha förköpsrätt, men om det inte finns ett sådant avtal mellan ägarna så finns det tyvärr inte heller någon förköpsrätt. Hur samäganderätten har uppstått kan också påverka vilken lag som ska tillämpas på fallet. Avtalet kan avgöra både om en delägare får sälja sin andel utan de övrigas tillåtelse och om de övriga delägarna har någon typ av förköpsrätt. SamäganderättslagenOm skogsfastigheten inte har reglerats i avtal och inte är taxerad som lantbruksenhet blir samäganderättslagen tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv och man kan därför fritt avtala undan den, eller modifiera dess tillämpning genom avtal. Enligt denna lag kan varje ägare förfoga över sin andel av fastigheten. Det är tillåtet att sälja eller pantsätta andelen utan övriga delägares godkännande förutsatt att inte ett avtal säger något annat. Enligt 2 § i denna lag ska alla samägare vara överens för att en åtgärd ska kunna vidtas avseende hela fastigheten. Om en av er vill sälja skogsfastigheten till ett visst pris men de andra inte vill, kan alltså inte försäljningen ske. Vad ägarna som vill sälja däremot kan göra är att begära tvångsförsäljning av fastigheten hos tingsrätten. Enligt 6 § lagen om samäganderätt kan en delägare också kräva att hela egendomen säljs på offentlig auktion. Pengarna från försäljningen ska därefter fördelas efter hur stor andel av egendomen var och en ägde.Det finns även möjligheter att undvika att hela fastigheten säljs. Enligt 6 § kan en annan delägare skjuta upp en försäljning på offentlig auktion om man visar synnerliga skäl för anstånd. Skälen kan vara av varierande slag t.ex. ekonomiska skäl men enligt rättsfallet NJA 1979 s. 562 kan också sociala skäl vara giltiga. Termen ”synnerliga skäl” innebär dock att det ställs höga krav på skälen för att domstolen ska bevilja anstånd.Med tanke på att det är svårt att visa synnerliga skäl mot en försäljning, och att synnerliga skäl ändå bara skulle leda till ett anstånd, så kan det vara ett bättre alternativ att kräva klyvning av fastigheten enligt 7 § lagen om samäganderätt. Fastighetsklyvning sker enligt fastighetsbildningslagen, och återfinns i 11 kap. Klyvning innebär att fastigheten delas upp i olika lotter som sedan fördelas mellan delägarna. Det går att skapa lotter som tas över av en enskild av de tidigare delägarna, men det går också att skapa lotter som samägs av flera personer. En lösning skulle alltså kunna vara att ge en enskild lott till den delägare som vill sälja fastigheten, medan de övriga delägarna även i fortsättningen samäger resten av fastigheten.Enligt 7 § lagen om samäganderätt kommer inte rätten att besluta om försäljning av en samägd fastighet förrän en ansökan om klyvning har blivit avgjord. Om någon av delägarna skulle ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion bör alltså de delägare som vill förhindra en försäljning ansöka om klyvning; om de gör det kommer inte fastigheten att auktioneras ut förrän frågan om klyvning är avgjord.Om fastigheten är taxerad som lantbruksenhetVid samägande av fastigheter spelar det stor roll hur fastigheten är taxerad. Taxeras den som lantbruksenhet gäller särskilda bestämmelser då fler än två personer äger denna gemensamt. En lantbruksenhet kan bestå av exempelvis åkermark, betesmark och som i ditt fall, skog Med hänsyn till att du betonar fastigheten som skogsfastighet, är det möjligt att det rör sig om en lantbruksenhet, enligt fastighetstaxeringslagen[1979:1152] 4 kap 5 §. Detta leder vidare till frågan hur många ägare som kommer att stå på fastigheten. Enligt 1 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter blir denna tillämplig istället för samäganderättslagen när fastigheten ägs av fler än två personer och utgör lantbruksenhet. Detta innebär bland annat att vissa bestämmelser i lagen är tvingande. Det går alltså inte att avtala bort dessa mellan parterna. Detta leder in på frågor kring vad de nuvarande ägarna har avtalat om och det blir viktigt att granska avtalet. Vid jordbruksfastigheter som ägs av fler än två ägare är 6 § i SamägarL tvingande enligt 1 och 13 §§ lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Detta betyder att även om ägarna har avtalat bort rätten att sälja fastigheten på offentlig auktion är bestämmelsen tvingande och det är därför ogiltigt att avtala bort bestämmelsen, enligt NJA 1997 s.72. Oavsett avtal kommer en ägare kunna begära att fastigheten säljs på offentlig auktion. Detta är en av konsekvenserna av att specialregleringen blir tillämplig. Andra konsekvenser är bland annat att ni ska utse en ställföreträdare för fastigheten som ska svara för den löpande förvaltningen vilken sällan behöver samtliga delägares samtycke för att förfoga över fastigheten eller sluta avtal med någon utomstående för samtliga ägares räkning. Beslutanderätt enligt lagen om vissa samägda jordbruksfastigheterVid beslut i frågor där ställföreträdaren har behörighet att företräda delägarna gäller den mening som har fått det högsta röstetalet bland de röstande. Därvid räknas varje delägares röstetal efter hans andel i fastigheten. Vid lika röstetal beslutar ställföreträdaren. Ställföreträdaren har inte rätt att företräda delägarna vid överlåtelse av fastigheten eller delar av den och vid denna typ av beslut krävs enighet bland delägarna för att kunna överlåta fastigheten. Enligt 3 § och 5 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Beslut i frågor där ställföreträdaren inte har behörighet att företräda delägarna kräver enighet bland delägarna.Ingen förköpsrätt är giltigMånga skriver in i sina samäganderättsavtal att delägarna har förköpsrätt vid en försäljning, man kan inte ha option på att köpa fast egendom i Sverige och detta har alltså ingen bindande verkan i avtal.Utgångspunkten i svensk rätt är att ingen förköpsrätt är giltig, det är bara genom gåva eller testamente som överlåtaren genom hembud kan reglera vem som ska ha förköpsrätt till fastigheten eller delägares andel vid en framtida överlåtelse. I annat fall har varje delägare har rätt att fritt överlåta sin andel eller begära att hela fastigheten säljs på offentlig auktion utan att de andra får tillfälle att först överta delägarens andel.Sammanfattande svarJag kan tyvärr inte ge er ett klart svar utan att granska avtalet kring anskaffningen av skogsfastigheten.Det finns flera tänkbara alternativ i ert fall beroende på hur skogsfastigheten taxeras och vad som har avtalats (eller inte) vid köpet av fastigheten eller om det har förskaffats genom arv eller gåvobrev. Det är möjligt att lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter kommer att tillämpas varvid en rad bestämmelser blir tvingande och i detta fall kan en tvångsförsäljning bli möjligt enligt 1 och 13 §§, och majoritetsbeslut kan fattas angående vissa frågor utanför ställföreträdarens löpande förvaltning. Ett annat alternativ är att samäganderättslagen tillämpas, om inte annat har avtalats, eftersom det är tillåtet att avtala bort denna lag.Du bör ringa skatteverket för att ta reda på hur fastigheten är taxerad.Ni bör granska avtalet som tillkom vid anskaffandet av fastigheten och eventuella andra avtal som rör skogsfastigheten. Ifall samäganderättslagen eller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter gäller i ert fall så måste samtliga ägare vara överens angående beslut om försäljning av hela eller delar fastigheten. Gällande att fälla eller sälja skogen krävs enligt samäganderättslagen samtliga ägares samtycke, enligt lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter kan detta falla under ställföreträdarens uppgifter att besluta om att fälla skogen men inte att sälja den, då krävs samtycke av samtliga delägare. Har ni däremot avtalat bort samäganderättslagen och fastigheten inte är en lantbruksenhet, gäller det som har avtalets så länge det inte strider mot någon tvingande regel enligt svensk rätt. Ett sidospår utanför din fråga är att om skogen blir naturskyddad, kulturskyddad eller minnesskyddad enligt miljöbalken (MB) av kommunen eller länsstyrelsen så får den inte huggas ned enligt 7 kap MB. RekommendationIfall ert avtal är svårtolkat rekommenderar jag att ni anlitar en jurist för att granska avtalet. Om du har någon fråga om mitt svar eller vill anlita Lawline är du välkommen att mejla mig jessica.konduk@lawline.seHoppas att ni fått svar på er fråga!Vänligen,