Återbäring av arv och anslutande frågor.
Hej! Jag vill att Filip Henriksen besvarar nedan ställda frågor:
Då det är en värld fylld av lagar och paragrafer och ett språk som för mig som novis är svårt att förstå, behöver jag få bekräftat att det jag uppfattade av vårt samtal igår är korrekt samt ställa några följdfrågor. Enligt dig är vår största chans är att trycka på köparens undersökningsplikt, "tänjer på 4 kap.19 paragrafen." (se nedan utdrag från mobilkonversationen). Vår sida har större chans att vinna och därmed går den andra sidan (köparen) med på en förlikning vilket kan innebära att min syster och jag slipper betala. Som jag uppfattade ditt resonemang; Eftersom KÖPAREN FÖRSUMMAT SIN UNDERSÖKNINGSPLIKT är det högst troligt att köparen förlorar målet i en huvudförhandling (du nämde att det troligen fanns PRAXIS på tidigare liknande mål - vet du var vi kan hitta det isf?). Domaren vet att det blir dyrt för den som vill driva målet till en huvudförhandling därför föreslår domaren i fall som typ detta, en förlikning. Det kan innebära att man från köparen ställer in krav om betalning. Domaren kommer troligt bevilja jämkning då det finns särskilda skäl att beakta i fallet. Vi bröstarvingar som inte haft någon som helst insyn och varit helt i avsaknad av denna typ av kunskap vad gäller försäljning, arvskifte etc, har inte haft någon annan möjlighet än att lita på inhyrd experthjälp samt till sambon som tillika intygat på heder och samvete att hon lämnat korrekta uppgifter om boet. Därmed blev vi av med hela fadersarvet. Köparen har fortfarande inte inkommit med en stämning mot dödsboet. Vad anser du ska ske i nästa steg? Att vi avvaktar stämning från köparen? Eller att dödsboet agerar dvs att jag och min syster ber vårt ombud ta vår sak till förhandling? Sist men inte minst viktig. Du nämnde initialt något om regressrätt, om vi trots tvingas betala - och sambon kan inte betala sin del - då måste vi in med hela beloppet om 182´. I det sammanhanget nämnde du något om att vi kan stämma sambon dvs att vi har "regressrätt". Förstod nog inte till fullo vad det egentligen innebär och vad det skulle kunna generera? Stämmer vi då henne på mellanskillnaden 182 000-131 000= 51 000kr X 2 (jag och min syster)= 102 000Kr? Eller på hela beloppet 182 000 X 2 (jag och min syster)= 364 000Kr, eftersom vi anser oss förda bakom ljuset och arvsfördelningen baserats på felaktiga uppgifter? Hoppas än en gång på din experthjälp och emotser dina svar. Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej,
Stort tack för dina följdfrågor och för att du använder dig av oss på Lawline. Utredningen kommer att gå igenom dels vad som avses med köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordbalken och om denna undersökningsplikt omfattar frågan huruvida det finns några inteckningar och pantbrev i fastigheten. Jag kommer också ta upp frågor om förlikning och viss processtaktik som kan föreligga i just ert fall men också om det kan finnas särskilda skäl att jämka en eventuell återbäring av det arv ni erhåll efter er fars bortgång.
Köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken
Enligt detta lagrum får köparen, om fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, kräva prisavdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Motsatsvis betyder detta att köparen inte kan häva köpet eller kräva prisavdrag för något som följer av avtalet eller om det är något denne med fog kunnat förutsätta vid köpet.
När det gäller pantbrev i fast egendom, som i ert fall, tas dessa allt som oftast upp i objektsbeskrivningen vid en fastighetsförsäljning. Vad som kan vara fördelaktigt för er är om köparen i ert fall haft vetskap om att det fanns en inteckning i fastigheten och om denne, i samband med köpet, haft fog att anta att denna inteckning förverkligats genom att pantbrevet som utfärdats vid inteckningen har överlåtits till borgenär och således blivit en panträtt. Den juridiska knäckfrågan är alltså vad som anses följa av köpeavtalet och vad köparen förstått utifrån exempelvis objektsbeskrivningar och liknande (dvs. vad köparen haft fog att förutsätta). När man ser på situationen får man ställa sig frågan: Hade köparen skäl att anta att en panträtt uppstått i fastigheten? Om så är fallet kan denne inte kräva prisavdrag eller häva köpet enligt 4 kap. 19 § jordabalken.
Generellt sett när man talar om köparens undersökningsplikt menar man husets fysiska skick. I kommentaren till nämnda lagrum talar man om en fastighets konkreta standard. Det handlar inte bara om fysiska fel som kan finnas hos fastigheten utan också rättsliga fel (såsom en inteckning i fastigheten). Frågan är alltså om köparen genom avtalet, blivit medveten om denna inteckning, eller om köparen haft fog att förutsätta detta. En allmän rättsgrundsats när det gäller fastighetsköp är att fastigheten är fri från varje belastning (exempelvis en panträtt) eller andra rådighetsinskränkningar. Om köparen i ert fall inte haft fog att anta att fastigheten var belastad med en panträtt innebär detta att köparen har rätt att kräva prisavdrag eller hävning av köpet.
Ett intressant rättfall i detta avseende är NJA 1980 s. 624. En fastighetsköpare hade tagit över ett inteckningslån men det visade sig att räntesatsen var högre än vad som framkommit vid köpet. Högsta domstolen menar att beskrivningen över fastigheten intagna ränteuppgifter inte kan betraktas som en utfästelse enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Studium av rättsfallet leder till att man får läsa tingsrättens dom. Enligt denna hade köparen fått veta att räntesatsen på lånet var 6% och att det i beskrivningen som upprättats av mäklaren stod att köparen bör, för undvikande av misstag, kotrollera uppgifterna med säljaren. Detta hade inte skett och därför ansåg domstolarna att någon utfätelse inte hade skett i enlighet med 4 kap. 19 § jordabalken.
Vad har då detta rättsfall med er situation att göra? Rättsfallet visar att 4 kap. 19 § jordabalken är tillämpligt när det kommer till inteckningsfrågor och vad som följer av avtalet eller vad köparen med fog kunnat förutsätta. När köparen har blivit uppmanad att kontrollera vissa uppgifter och inte gör detta kan inte köparen hävda att denne fått en utfästelse.
Vad som är viktigt, i er situation, är att gå igenom hur försäljningen av fastigheten gick till. Vilken information fick köparen om inteckningar, pantbrev och en eventuell panträtt?
Domstolarnas förlikningsverksamhet
Om ert fall går till domstol börjar detta alltid med en förberedelse och domstolarna skall försöka få parterna att förlikas. Detta betyder inte att köparen kommer att inställa sina krav på betalning, men ni kanske möts på halva vägen. Att gå igenom en hel process, från förberedelse till huvudförhandling och få dom i målet kostar givetvis mycket pengar. Beroende på hur en part känner för rättegången kan denne vara mer eller mindre processbenägen och vill kanske istället mötas i en gemensam förlikning.
Jämkning vid återbäring av arv samt regressrätt
Enligt 21 kap. 4 § ärvdabalken skall egendom återbäras till dödsboet eller ersättning av dess värde ske om det inte finns särskilda skäl mot detta. Om det uppkommer brist hos någon dödsbodelägare skall de andra delägarna svara för den brist som har uppkommit. Tidigare fanns en speciell jämkningsregel som numera är borttagen och detta har istället ”bakats in” i 21 kap. 4 § ärvdabalken. Departementschefen anförde till den tidigare jämkningsregeln att särskilda skäl kan vara om det finns ”ömmande omständigheter”. I NJA II 1981 s. 176 konstaterar lagrådet att ”Av allmänna rättsgrundsatser anses också kunna följa att jämkning kan ske i särskilt ömmande fall. Den närmare innebörden åtminstone av de i sistnämnda hänseende åberopade rättsgrundsatserna synes emellertid i hög grad osäker.”
Jag har försökt hitta praxis om vad som kan anses utgöra särskilda skäl men inte funnit något som ger tydlig vägledning i frågan. När det exempelvis återgång av legat enligt 21 kap. 5§ ärvdabalken kan särskilda skäl vara för de fall då mottagaren varit i god tro.
I din frågeställning nämnder du att ni som bröstarvingar inte haft med försäljningen av fastigheten att göra, att den avlidnes sambo har varit bouppgivare och intygat dödsboets tillgångar och skulder på heder och samvete. Om jag vore ombud skulle jag säga att detta är ett exempel på ömmande skäl och därmed ett särskilt skäl vilket lagtexten fordrar.
När det gäller det solidariska ansvaret enligt 21 kap. 4 § ärvdabalken så innebär detta att ni får svara för hela den del av arvet som hon mottog samt er egen del. Allt som skiftats ut, dess värde, är alltså någonting som Ni kan, initialt, tvingas betala. Men vad som sker i detta scenario är att den brist hon har gentemot dödsboet och som hon inte har kunnat betala kan ni sedan kräva tillbaka genom er regressrätt. Låt oss säga att kvarlåtenskapen efter A var 100.000. Arvet skiftas ut på två personer B och C. De erhåller 50.000 vardera. Om arvet skall återbäras och B saknar pengar betyder detta att C får betala dels den kvarlåtenskap denne erhöll (50.000) samt Bs brist (50.000). Däremot kan C sedan använda sin regressrätt och kräva tillbaka den del denne fick lägga ut för B.
