Hyresavtal och avtalsprinciper

Question

Hej! 

Skickade mailförfrågan till hyresvärd om att jag ville ändra uppsägningstiden från 9 mån till 1 mån i kontraktet. Han svarar: "Jag föreslår följande ändringar; - En1 månads uppsägning av nuvarande löpande kontrakt, under förutsättning att det gäller ömsesidig uppsägning, eftersom det är akut för Er så ställer Ni mej också i en akut situation, och då ska också jag ges tillfälle att ha möjligheter att möblera om så snart tillfälle ges" Jag accepterar via mail men då ångrar han sig och tar tillbaka det han sagt . Har jag eller han juridiskt rätt? 

mvh

Answer 1

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din intressanta fråga!

Eftersom att du vill ändra uppsägningstiden från 9 månader så utgår jag från att det är en lokal som du hyr med ett löpande avtal, och inte en bostadslägenhet.

Regler om hyra av fast egendom finner man i jordabalkens 12:e kapitel, ibland kallad för hyreslagen. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel, och denne kan därför inte få sämre villkor än vad lagen uppställer (JB 12:1 5 st.)

Din frågeformulering tolkar jag som "kan jag hålla hyresvärden till hans ord, med mailkonversationen som bevisning?"

Rent praktiskt skulle jag säga att det gör varken till ifall ändringen i avtalet är gjord eller inte, eftersom att ni har avtalat att uppsägningstiden på 1 månad skulle gälla vid ömsesidig uppsägning. Även om du kan göra gällande att du har rätt angående att er avtalsändring har blivit gjord, så behöver din hyresvärd bara neka till den korta uppsägningstiden, med följd att avtalet i övrigt eller lagens utfyllande bestämmelser blir gällande.

Rent juridiskt så skulle jag ge dig rätt i att ni har ändrat på hyresavtalet, grundat på avtalsrättsliga grunder. I svensk rätt följer man en princip som kallas för "pacta sunt servanda", vilket betyder att avtal är till för att hållas. Har man växlat ett samstämmigt anbud och accept så har ett avtal inträtts, och detta skall då gälla. Man har generellt ingen "ångerrätt" för avtal.

Detta kompliceras dock av att man ingår i ett avtal som sträcker sig över en längre tid när man skriver hyreskontrakt. Huvudregeln är att för att ändra i avtalet så måste det sägas upp i enlighet med reglerna i jordabalken (JB 12:3 & 4 - för lokal på obestämd tid: 9 månader). Därpå träder ett nytt avtal in som inbegriper de nya villkoren. Vill en av parterna göra gällande något annat än vad avtalet ger och den andre parten bestrider detta, så uppstår en tvist - är parterna dock överens om att man ska avvika från avtalet så föreligger inte en tvist, och ingen kommer att kräva sanktioner för att avtalet har frångåtts. 

I ditt fall kan det bli vanskligt att försöka hålla motparten till något som förvisso finns sparat i mailkonversation, men som avviker från avtalet.

Avtalet blir väldigt oklart av att det finns en sidoöverenskommelse i form av en mailväxling utanför själva kontraktet, och det kan vara klokt att inte förlita sig för mycket på sådana externiteter innan de är infogade i kontraktet på ett tydligt sätt, eftersom att Hyresnämnden främst ser på hyreskontraktet och lagtexten när de medlar vid tvister.

Avslutningsvis så skulle jag vilja upplysa dig om möjligheten att komma ur avtalet snabbare än vad uppsägningstiden är, vilket kan ske genom att begära en hyresavtalsöverlåtelse, vilken regleras i JB 12:32.

Jag hoppas att mitt svar är dig behjälpligt

Vänligen