Lawline svarar
Samäganderätt och offentlig auktion
Du har förstått SamägL helt riktigt. Genom att en delägare hos rätten ansöker om försäljning på auktion så ska denna begäran beviljas om kriterierna för samäganderätt är uppfyllda ( se 1 och 6 §§ SamägL se http://lagen.nu/1904:48_s.1). Vidare förutsätts att delägarna sinsemellan ej har avtalat om att försäljning ej får ske på offentlig auktion. Ett sådant avtal hindrar i princip ( finns undantag) en försäljning. Om offentlig auktion ska hållas så förordnar rätten normalt en god man att ombesörja försäljningen. Denne ska vidare utfärda köpebrev och fördela den köpeskilling som inflyter. På yrkande av någon delägare kan rätten förordna om att fastigheten inte får säljas under ett visst pris. Auktionen ska hållas så snart det går efter att rättens beslut om auktion vunnit laga kraft och blivit orubbligt. Det kan betonas att regeln i 6 § SamägL utgör ett principiellt undantag till 2 § SamägL som föreskriver att enighet måste råda mellan varje delägare vid varje åtgärd som vidtas med det samägda godset eller fastigheten ( RH 83 1:47). Syftet med undantaget torde kunna förklaras med att lagstiftaren ej vill hindra att samäganderättsförhållanden avvecklas när förhållandena så kräver det. Det kan exempelivs råda stora oenigheter mellan delägarna och eftersom samäganderättsförhållandena ej är några frivilliga avtal skulle det te sig underligt om man som delägare tvingades att kvarstå vid dessa avtal under sådana förhållanden.
Vidare kan auktionsförsäljningen sammanfattas på följande sätt: I övrigt bestäms försäljningsvillkoren av den gode mannen. Denne skall på ett tydligt sätt kungöra dessa villkor samt tid och plats för auktionen. Om alla delägare är närvarande vid auktionen och de är ense om att anta eller förkasta ett bud som lämnas på auktionen, skall deras gemensamma beslut gälla. Är delägarna inte överens gäller det högsta anbudet såsom antaget, om det inte understiger det lägsta pris som rätten har bestämt. Ett auktionsförordnande förfaller dels om delägarna kommer är ense om att auktionen skall ställas in och meddelar gode mannen detta, dels om en auktion inte leder till att egendomen försäljs. Samtliga delägare skall, var och en i förhållande till sin lott/andel, stå för kostnader som gjorts för auktionen.
Samäganderättslagen reglerar ej vissa frågor uttryckligen. Lagen förutsätter dock i enlighet med enighetsprincipen att majoritetsbeslut ej har rättslig verkan mot delägare som motsätter sig detta beslut ( 2 §). Om man gör en motsatsvis tolkning av lagtexten så är det till synes ej möjligt att sälja fastigheten då ej alla delägare är närvarande ( 6§). Denna tolkning stämmer dock inte överens med tanken att fastigheten ska säljas till det högsta priset om alla delägare inte är överens. Vidare stämmer denna tolkning inte överens med syftet bakom undantaget; att så snabbt och så smidigt som möjligt kunna avveckla samäganderättsförhållanden. Man skulle också kanske kunna med en analogi från enighetsprincipens utformning säga att detta var en nödvändig åtgärd som var brådskande. Denna analogi är dock lite tveksam då den mer syftar på överhängande risker med värdeförstöring av godset och åtgärder som måste utföras enligt lag.
Med hänsyn till det principiella undantaget från huvudregeln och det faktum att regeln syftar till att avveckla ett samägandeförhållande ger dock slutsatsen att lagsiftaren knappast hade tänkt att en samägare skulle kunna hindra försäljningen genom att ej vara närvarande vid försäljningen. Men hänsyn till detta och det faktum att de delägare som är närvarande inte kan hindra en försäljning om de inte visar synnerliga skäl gör att övervägande skäl talar för att fastigheten ändå kan försäljas om någon delägare uteblir från auktionsförrättningen. Om fastigheten ägs av fyra personer och en motsätter sig försäljningen och inte heller dyker upp vid auktionen så torde fastigheten ändock kunna avyttras . Och du har förstått rättsläget rätt; det är 6 § SamägL som är tillämplig då en av fyra delägare motsätter sig försäljning. Enligt min mening är dock inte rättsläget helt klart på denna punkt och vidare hjälp kan säkert erhållas av en advokat.
