Kan jag och hyresvärden avtala om en kortare uppsägningstid än den som gäller enligt lag?

2020-09-04 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Lawline!Upphör mitt förstahandskontrakt tidigare än ordinarie 3 månaders uppsägningstid om jag och hyresförvaltaren kommer överens via mail om att en hyresgäst kan överta min lägenhet en månad tidigare? Dvs. att min uppsägningstid då innebär 2 månader istället för 3.Förvaltaren har flertalet gånger visat att man inte kan lita på honom, så jag är nu rädd att behöva stå med dubbla hyror i slutändan likväl.Jag sa upp lägenheten i juli, alltså ska vara utflyttad den 31:e oktober, enligt uppsägningstiden. Men i början av uppsägningstiden kom vi som sagt överens om via mail att en annan hyresgäst kan överta lägenheten fr.o.m 1:e oktober. Kan jag lita på att detta gäller rent lagligt?Mvh
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar det som att det är en bostadslägenhet du hyr och kommer att utgå från det i mitt svar. Bestämmelser om uppsägningstid finns i 12 kapitlet jordabalken, även kallad hyreslagen.Uppsägningstidens längd enligt lagInledningsvis vill jag nämna vilka uppsägningstider som gäller enligt lag. Om du har ett hyresavtal som gäller på obestämt tid har du tre månaders uppsägningstid (12:4 första stycket JB). Om du har ett hyresavtal som gäller på bestämd tid beror uppsägningstiden på hyrestidens längd.Hyresavtalet ska sägas upp en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månaderoch tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader (12:4 andra stycket p. 1-3 JB). Du som hyresgäst har dock alltid rätt till tre månaders uppsägningstid (12:5 första stycket JB).Jag kommer i mitt fortsatta svar utgå från att den uppsägningstid på tre månader som gäller enligt ditt hyresavtal följer lagens regler.Det finns möjlighet att avtala om kortare uppsägningstidSom utgångspunkt är det lagens uppsägningstid som gäller, det vill säga i ditt fall att du har tre månaders uppsägningstid. Du har ingen rätt enligt lag att kräva att hyresvärden ska gå med på en kortare uppsägningstid och du är skyldig att betala hyra under hela uppsägningstiden. Det gäller även om du väljer att flytta ut från lägenheten innan uppsägningstidens slut och en ny hyresgäst flyttar in.Det är dock möjligt för dig och hyresvärden att avtala om att en kortare uppsägningstid ska gälla, till exempel att du istället ska ha två månaders uppsägningstid. En sådan överenskommelse är bindande för hyresvärden. Som jag nämnde ovan kan du dock inte kräva att hyresvärden ger dig en kortare uppsägningstid, utan det förutsätter att hyresvärden är villig att gå med på det.Överenskommelsen med hyresvärden bör vara skriftligSammanfattningsvis så har du ingen laglig rätt att kräva att du ska få en kortare uppsägningstid än tre månader, men om hyresvärden är villig att gå med på det så kan ni komma överens om att din uppsägningstid istället ska vara två månader. Överenskommelsen är i så fall bindande för hyresvärden.Om det skulle uppstå en framtida tvist mellan dig och hyresvärden om uppsägningstidens längd måste du kunna bevisa att ni har kommit överens om att du ska ha en uppsägningstid på två månader. Om du inte kan bevisa det finns en risk att du kommer behöva betala hyra för hela uppsägningstiden på tre månader (och därmed betala dubbla hyror om du har hunnit flytta in i en annan lägenhet). Av bevisskäl bör du därför se till att överenskommelsen om en kortare uppsägningstid görs skriftligen, till exempel via mail som ni verkar ha gjort. Det ska tydligt framgå att du och hyresvärden är överens om att du har en uppsägningstid på två månader och att du bara är skyldig att betala hyra under de två månaderna. Viktigt för dig att tänka på är att överenskommelsen ska göras med hyresvärden. Du skriver att du har haft en dialog med hyresförvaltaren, men du måste se till att du får ett godkännande om kortare uppsägningstid från hyresvärden för att det ska vara giltigt.Vänliga hälsningar,

Kan jag kräva tillbaka hyra när hyresrätten är i bristfälligt skick och när ska i så fall kravet framställas?

2020-09-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Om jag ej kunnat flytta in i hyresrätten enligt överenskommen tid pga att lägenheten ej Har flyttstädats samt att den behöver åtgärdas pga tidigare hyresgäst (måla om alla väggar och tak). När kan man kräva tillbaka del eller hel hyra?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar det som att din hyresrätt är i så pass dåligt skick att du inte kan flytta in i den på den avtalade tillträdesdagen. Bestämmelser om vad som gäller i en sådan situation finner du i jordabalkens 12 kapitel, även kallad hyreslagen.Du har rätt till flera åtgärderInledningsvis vill jag nämna att om en hyresrätt på tillträdesdagen inte är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, till exempel att den inte kan användas som bostad, så har du som hyresgäst flera rättigheter (12:11 JB). Du har rätt att⁃kräva att hyresvärden åtgärdar bristen. Om hyresvärden inte gör det så snart det kan ske har du rätt att åtgärda bristen på hyresvärdens bekostnad.⁃säga upp hyresavtalet om bristen är av väsentlig betydelse och hyresvärden inte åtgärdar bristen utan dröjsmål eller underlåter att avhjälpa bristen.⁃rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid lägenheten är bristfällig.⁃rätt till ersättning för skadan om bristen beror på hyresvärdens försummelse.⁃hyresnämnden meddelar ett åtgärdsföreläggande, vilket innebär att hyresvärden föreläggs att avhjälpa bristen.HyresnedsättningJag uppfattar det som att du och hyresvärden redan har kommit överens om att de brister som finns i lägenheten ska åtgärdas och att du nu därutöver vill kräva tillbaka hyra. Rätten till nedsättning av hyra gäller parallellt med rätten till åtgärdande av bristerna. Du kan och bör därför framställa ditt återbetalningskrav nu direkt. Av bevisskäl bör du framställa ditt krav om hyresnedsättning skriftligen till hyresvärden.Du har rätt att kräva att hyran reduceras under den tid lägenheten är bristfällig. Hyresnedsättningens storlek bedöms utifrån de begränsningar i hyresrätten som bristerna ger upphov till. Som riktmärke kan dock framhållas att om lägenheten är helt oanvändbar, vilket jag uppfattar det som är fallet för dig, så bör hyran sättas ned helt. Om det däremot skulle vara så att du fortfarande kan använda en del av lägenheten så beräknas hyresnedsättningen utifrån det.Vänliga hälsningar,

Kan jag ansöka om tillstånd till andrahandsuthyrning i efterhand?

2020-08-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har kontrakt på en hyresrätt sedan 2015 där jag bor tillsammans med min son. Nu är sakenatt jag arbetar på annan ort och är folkbokförd på den ort jag arbetar. I veckan fick jag en uppsägning från hyresvärden att jag hyr ut lägenheten i andra hand vilket är osant. Jag har en övernattningslägenhet lägenhet den ort jag arbetar.Jag har inte blivit informerad av den nya lag som hyresvärden hänvisar till.Jag har bestridit detta skriftligt och nu är min fråga - är jag tvungen att flytta och då har sonen ingenstans att bo.Kan jag ändå skriva ansökan om andrahandsuthyrning och rekommendera min som som hyresgäst som har tillsvidaretjänst sedan 2015.
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen, finns det bestämmelser om vad som gäller vid andrahandsuthyrning.Hyresrätten anses uthyrd om din son har rätt att självständigt nyttja lägenhetenEn hyresrätt anses uthyrd i andrahand om hyresgästen låter en annan person använda lägenheten för självständigt brukande (12:39 första stycket JB). För att avgöra om det rör sig om ett självständigt brukande tittar man på flera olika omständigheter. Framförallt görs en bedömning av i vilken utsträckning du som hyresgäst fortfarande använder lägenheten som bostad och om den person du låter bo där har rätt att själv råda över lägenheten. En bostadslägenhet anses dock alltid vara uthyrd i andra hand om hyresgästen inte använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning (12:39 andra stycket JB).Även det fallet att en hyresgäst låter sitt barn använda lägenheten kan bedömas som andrahandsuthyrning. Det följer av tidigare avgöranden att domstolen i sådana fall beaktar omfattningen av förälderns (hyresgästens) boende i lägenheten och vilken ålder barnet är i. Om föräldern bara sporadiskt vistas i lägenheten och barnet har uppnått en sådan ålder då man vanligen inte längre bor tillsammans med föräldrarna, har det ansetts att barnet inte bor i lägenheten som familjemedlem utan med en självständig rätt att nyttja den. Lägenheten har då bedömts vara uthyrd i andra hand. Vad gäller ålder så blir det en bedömning i varje enskilt fall, men som exempel kan nämnas att ett barn som var 26 år ansetts uppnått en sådan ålder då man vanligen inte längre bor tillsammans med sina föräldrar.Av din fråga framgår inte i vilken utsträckning du bor i din lägenhet eller hur gammal din son är. Jag uppfattar det dock som att du inte är så mycket i din lägenhet utan framförallt bor i övernattningslägenheten i den ort där du arbetar. Detta är en omständighet som talar för att din lägenhet anses uthyrd i andra hand till din son.Du måste ha tillstånd för att få hyra ut lägenhetenFör att få hyra ut sin hyresrätt i andra hand måste man ha tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden (12:39-40 JB). Saknar man tillstånd anses uthyrningen olovlig och det är en giltig grund för hyresvärden att säga upp hyresrätten för förverkande (12:42 första stycket p. 3 JB). Om du som hyresgäst förverkar din lägenhet tvingas du tyvärr flytta därifrån.Tidigare gällde att hyresgästen skulle ges en chans att vidta rättelse genom att till exempel ansöka om tillstånd för uthyrningen. Sedan den 1 oktober 2019 gäller dock nya regler som innebär att denna möjlighet till rättelse har tagits bort. Du kan därför inte rädda ditt hyresavtal genom att nu i efterhand ansöka om tillstånd.Vänliga hälsningar,

Hur bedömer hyresnämnden om min bostadsrätt är svårsåld när jag ansöker om tillstånd för andrahandsuthyrning?

2020-08-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har två frågor gällande andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Jag är ägare av en bostadsrätt som jag för tillfället hyr ut i andra hand. Jag har fått godkänt av föreningen att göra detta i ett år eftersom jag bor och jobbar utomlands. De verkar inte vilja godkänna ytterligare förlängning av andrahandsuthyrningen.Till mina frågor: 1. Jag kan tänka mig att göra ett försök att sälja lägenheten, men beroende på hur skakig marknaden är vid det tillfället vet jag inte hur den försäljningen kommer gå. Jag vill ju givetvis göra en bra affär när jag väl säljer. Jag är medveten om att jag kan överklaga styrelsens beslut till tillstånd för andrahandsuthyrning genom Hyresnämnden, och som giltiga skäl står där både jobb utomlands och svårsåld lägenhet. Det jag är fundersam på där är hur "svårsåld" definieras? Om jag sänker priset till 1 kr kommer den ju inte vara svårsåld. Eftersom lägenheten är i fint skick vill jag inte sälja den till underpris, men hur gör Hyresnämnden bedömningen? Till vilket pris? 2. Om jag vill överklaga till Hyresnämden, hur långt i förväg behöver man skicka in en sådan överklagan? Bör jag göra detta långt innan nuvarande tillstånd löper ut? Kan jag göra en överklagan "i förhand" som jag kanske kommer använda beroende på hur försäljningen går?Tack på förhand!
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Definition av svårsåld bostadsrättFör att hyresnämnden ska ge dig tillstånd att hyra ut din bostadsrätt krävs att du har skäl för uthyrningen (7:11 bostadsrättslagen). Precis som du skriver så kan ett giltigt skäl vara att bostadsrätten är svårsåld på grund av rådande marknadsförutsättningar. I så fall får du normalt hyra ut bostadsrätten i högst ett år till. Det finns inget klart svar på hur "svårsåld" definieras utan det är en bedömning som hyresnämnden gör i varje enskilt fall. Det följer dock av tidigare beslut från hyresnämnden att du som bostadsrättshavare till att börja med måste kunna bevisa att bostadsrätten är svårsåld, lämpligen genom att du visar att du har försökt sälja lägenheten men inte lyckats.Av ett annat beslut från hyresnämnden följer att du som bostadsrättshavare som utgångspunkt kan förlita dig på en mäklares värdering av marknadsvärdet på bostadsrätten. Du ska så klart inte behöva sälja din bostadsrätt för 1 kr utan du bör ha rätt att kräva att bostadsrätten säljs till ett marknadsmässigt pris.Ansök hos hyresnämnden i god tidOm du vill ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden bör du göra det i god tid innan ditt nuvarande tillstånd löper ut, åtminstone om du har tänkt att fortsätta hyra ut bostadsrätten. Om ditt tillstånd löper ut och du fortsätter hyra ut bostadsrätten så räknas det som en olovlig andrahandsuthyrning. Det kan vara en grund för förverkande av din bostadsrätt vilket betyder att du kan tvingas flytta, om du inte vidtar rättelse efter föreningens tillsägelse (7:18 BRL).Hyresnämnden ger inte något generellt tillstånd till andrahandsuthyrning utan du måste i din ansökan ange bland annat vem du ska hyra ut till och under vilken tidsperiod uthyrningen ska ske. Det tillstånd du eventuellt får grundar sig alltså på en överenskommelse om uthyrning som du har gjort med en tilltänkt hyresgäst. Det kan därför bli svårt för dig att skicka in en ansökan som du bara kanske kommer att använda.På hyresnämndens hemsida kan du läsa mer om hur du gör din ansökan.Vänliga hälsningar

Jag hyr ut min villa, har hyresgästen besittningsskydd?

2020-09-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut mitt föräldrahem (villa) med ett hyreskontrakt som löper 1 år. Löper jag någon risk att hyresgästerna har rätt att yrka på besittningsrätt trots den begränsade tiden?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. När du hyr ut en egenägd bostad, till exempel en villa som i ditt fall, gäller lag om uthyrning av egen bostad.Hyresgästerna har inte något besittningsskyddEnligt lag om uthyrning av egen bostad har en hyresgäst inte något besittningsskydd, om inte något annat har avtals (3 § tredje stycket). Såvida du och hyresgästerna inte har avtalat om att de har rätt att få sitt hyresavtal förlängt kan de därmed inte hävda att de har besittningsrätt. Hyreskontraktet kommer att upphöra vid hyrestidens slut (3 § första stycket).Vänliga hälsningar

Har jag rätt att ta bort grannens häck som växer in på min tomt?

2020-09-01 i Fastighet
FRÅGA |Om grannen inte klipper sin häck,den växer in på min tomt ca1,5meter,har jag rätt att anlita någon för klippning och att grannen faktureras för kostnaden?? Tackar för svar.
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag utgår i mitt svar från att du bor på en fastighet som du själv äger. I jordabalkens 3 kapitel finns regler om rättsförhållanden mellan grannfastigheter.Du har rätt att ta bort rötter och grenar som växer in på din tomtMan har rätt att ta bort rötter och grenar som växer in på den egna fastigheten om det medför olägenhet. Om borttagandet orsakar betydande skada för grannen så ska grannen först ges tillfälle att själv utföra åtgärden (3:2 första stycket JB). Även om det inte skulle orsaka någon skada så bör grannen av grannelagshänsyn ändå kontaktas innan rötterna eller grenarna tas bort (3:1 JB). I ditt fall innebär detta att du har rätt att ta bort rötter och grenar från grannens häck som växer in på din tomt. Du bör dock först ta kontakt med grannen och ge denne möjlighet att först åtgärda problemet. Gör grannen inget åt saken har du rätt att åtgärda det själv (eller anlita någon annan som utför arbetet). Viktigt att tänka på är att du bara får ta bort rötter eller grenar som har växt in på din fastighet. Du får alltså inte ta bort hela häcken eller klippa häcken på den del som befinner sig på din grannes tomt.Du kan behöva stå för kostnadenLagen säger inget om att ägaren till den växt som växer in på en grannes tomt ska stå för kostnaden av borttagandet. Du har därför ingen lagstadgad rätt att fakturera grannen för kostnaden. Om du och din granne inte kommer överens om något annat kommer du därför själv behöva stå för kostnaden av borttagandet.Vänliga hälsningar

Vilken lag gäller när jag hyr ut ett kedjehus och vad behöver jag tänka på vid uthyrningen?

2020-08-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag vill köpa ett kedjehus med äganderätt och hyra ut. Viken lag gäller? Är det https://lagen.nu/2012:978#P1S1 - Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad? Vad behöver jag tänka på? Behöver jag få godkänd från grannar?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När du hyr ett kedjehus som du har äganderätt till gäller precis som du skriver lag om uthyrning av egen bostad. Du behöver inte få godkännande från dina grannar till uthyrningen. Det är däremot viktigt att allt blir juridiskt korrekt från början vid en andrahandsuthyrning, så att du och hyresgästen inte hamnar i en framtida tvist. Viktigt att tänka på är att ni bör upprätta ett skriftligt hyresavtal som reglerar allt vad gäller uthyrningen. Lawlines jurister kan hjälpa dig med att upprätta ett hyresavtal.Vänliga hälsningar

Får jag frångå ett förhandsavtal om köp av bostadsrätt om årsavgiften höjs?

2020-08-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en väsentlig ökning av Brf lån i förhållande till förhandskalkyl ge rätt att frångå förhandsavtal om årsavgiften därmed höjs? Vi står i begrepp att skriva förhandsavtal med en Brf, men det är stor risk att endera exploatör eller totalentreprenön går i konkurs. Färdigställandeförsäkring finns dock. Riskerna är försening ( som vi kan leva med) och fördyrning. Vår farhåga är att en fördyrning måste finansieras genom ökning av föreningens lån med följd att årsavgiften höjs väsentligt i förhållande till förhandskalkyl. Enligt br lagen 5 kap 8 paragrafen så är väsentliga ändringar i avgifter skäl för att kunna frånträda förhandsavtalet men vad är "väsentliga" ändringar? Finns exempel?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ni har rätt att frånträda förhandsavtalet vid en väsentlig avgiftshöjningPrecis som du skriver så har en förhandstecknare i vissa fall rätt att genast frånträda ett förhandsavtal, bland annat om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet. Förhandsavtalet måste i sådant fall sägas upp inom tre månader från den dag då förhandstecknaren får kännedom om den högre avgiften (5:8 första stycket p. 3 BRL).Det framgår av förarbetena till lagen att själva orsaken till avgiftshöjningen normalt sett inte har någon betydelse för rätten till frånträde. Det som är relevant för rätten till frånträde är att avgiften måste vara väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet. Det finns inget klart svar på vad som är en väsentlig höjning utan det är upp till domstolen att bedöma det i varje enskilt fall. Tyvärr verkar det inte finnas några domstolsavgöranden att finna vägledning från i den frågan. Det följer dock av förarbetena till lagen att de uppgifter som föreningen lämnar i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås kan få betydelse vid bedömningen. Om förhandstecknaren redan vid avtalstecknandet har anledning att anta att avgifterna kan komma att bli högre så är även det något som kan få betydelse.Vad som gäller i ert fallSammanfattningsvis så har ni som utgångspunkt rätt att frånträda förhandsavtalet om årsavgiften är väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet. Orsaken till denna höjning, t.ex. att föreningen har tagit mer lån än beräknat, spelar i princip ingen roll för själva frånträdesrätten. Däremot så kan det vara så att en avgiftshöjning inte anses väsentlig om ni redan nu vid avtalstillfället har anledning att anta att årsavgiften kan komma att höjas.Hur man gör bedömningen av om en avgiftshöjning är väsentlig är dock ingen enkel fråga i och med att det är många omständigheter som måste beaktas och det tyvärr inte finns så mycket vägledning på området. Det är därför svårt att ge er ett solklart svar. Om ni vill ha ytterligare rådgivning rekommenderar jag att ni vänder er till Lawlines juristbyrå.Vänliga hälsningar