Uppsägningstid & Deposition

2020-03-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr ut min villa. Jag antog att de var 3 månaders uppsägnings tid från båda hållen men detta verkar inte stämma? Hyresgästerna sa upp sig och hänvisar till privatuthyrningslagen där de är 1 månad för dem oavsett om vi skrivit 3. Dom gav även en deposition vid inflytt som motsvarar 1 månad vilket jag sa att dem får tillbaka när dom flyttar alternativt att vi tar juli månad och 0 hyran (3 månader uppsägning) nu säger dom att dom inte tänker betala hyran och att jag via sms sagt att sista hyran (juli) är betal fritt. Dom har sagt upp 30/3 och flyttar 30/4. Kan dom verkligen strunta i att betala sista hyran nu för april (om nu en månad bara stämmer) och hänvisa till att jag sagt sista månaden (juni) kan vi slå ut deposition avgiften med sista hyran. Känns som att jag isf inte har någon garanti för att huset är i de skick som jag lämnade hyrde ut den. Kan jag göra något?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Bestämmelserna som reglerar din fråga finns antingen i jordabalken (1970:994), JB, eller Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) beroende på omständigheterna i din situation. Vill du läsa mitt svar tillsammans med lagarna får du gärna klicka på länkarna eller söka upp de på nätet!Uppsägningstid enligt jordabalkenUtgångspunkten är att jordabalkens regler tillämpas vid ett hyresförhållande. Uppsägningstiden varierar här beroende på om hyresavtalet gäller på obestämd tid eller bestämd tid.Enligt 12 kap. 4 § JB kan hyresavtal som gäller för obestämd tid, om inte längre uppsägningstid avtalats, sägas upp vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader från uppsägningen. För hyresavtal som gäller på bestämd tid är uppsägningstiden tre månader om hyrestiden är längre än tre månader. För de flesta fall är alltså uppsägningstiden tre månader, men det finns vissa fall där uppsägningstiden är en månad om en rad förutsättningar är uppfyllda. Jag kommer förklara vilka dessa är nedan.Uppsägningstid enligt privatuthyrningslagenPrivatuthyrningslagen är tvingande till förmån för hyresgästen, vilket betyder att avtalsvillkor som föreskriver sämre villkor än de som finns i lagen är utan verkan. Det finns däremot en rad förutsättningar för att privatuthyrningslagen ska vara tillämplig i 1 § privatuthyrningslagen. Dessa är:(1) Det finns ett hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § JB. Det ska vara fråga om upplåtelse av hus eller del av hus, vilken sker mot ersättning och avser en total nyttjanderätt. Som jag läser din fråga är denna förutsättning uppfylld.(2) Du ska upplåta en bostadslägenhet. Detta innefattar även att du hyr ut din villa, så länge du hyrde ut den för att hyresgästerna ska använda den som bostad.(3) Upplåtselsen ska inte ske i upplåtarens näringsverksamhet. Jag kan inte läsa ut ur din fråga om denna förutsättning är uppfylld. Skulle det vara så att upplåtningen är en del av den näringsverksamhet du bedriver kan inte privatuthyrningslagen vara tillämplig. Som en tumregel brukar man säga att om hyresvärden upplåter fler än två lägenheter så är inte privatuthyrningslagen tillämplig. (4) Upplåtelsen sker för annat än fritidsändamål. Är villan uthyrd för en semester eller liknande är privatuthyrningslagen inte tillämplig, det är inte själva bostadens karaktär som avgör huruvida upplåtelsen skett för fritidsändamål utan det är syftet med upplåtelsen.Det som avgör huruvida uppsägningstiden är en eller tre månader lång är dessa förutsättningar. Skulle alla förutsättningar vara uppfyllda är uppsägningstiden en månad enligt 3 § privatuthyrningslagen.Kan man kvitta en deponering mot en obetald hyra?Depositionen är huvudsakligen avsedd att ge dig som hyresvärd en säkerhet för att kunna täcka skador som uppkommer under tiden dina hyresgäster utnyttjar bostaden, men kan även användas för att täcka obetalda hyror. Skador som uppkommit under denna period ska ersättas av hyresgästen enligt 12 kap. 24 § JB. Depositionen får hållas inne till den del hyresgästerna inte betalar kostnaderna för skador eller hyra, är kostnaderna högre än depositionens värde är hyresgästerna naturligtvis betalningsskyldiga för dessa. Då depositionens huvudsakliga syfte är att vara säkerhet för skador kan inte dina hyresgäster avsiktligen låta bli att betala hyran eftersom du inte kommer ha någon säkerhet för eventuella skador du kommer märka när hyresgästerna lämnat. Det finns dock en möjlighet för dig och hyresgästerna att komma överens om andra sätt att se på depositionen. Har du berättat att hyran för juni kan kvittas mot hyran finns det inte en möjlighet för hyresgästerna att kvitta depositionen mot hyran för april. På samma sätt kan det dessvärre tolkas som så att om ni kom överens om att "den sista hyran" kan kvittas mot depositionen, så hänger det på om privatuthyrningslagen är tillämplig eller inte. Det förändrar dock ingenting avseende de skador som kan uppstå under hyrestiden, hyresgästerna är fortfarande betalningsskyldiga enligt 12 kap. 24 § JB. Skulle du vilja ta detta till domstol rekommenderar jag vår juristbyrå varmt på https://lawline.se/boka! SlutsatsUppsägningstiden är tre månader lång beroende på om förutsättningarna för privatuthyrningslagen är tillämplig eller inte. Vad ni kommit överens om kan påverka hur depositionen används, men det påverkar inte hyresgästernas betalningsskyldighet för skador vars kostnader överstiger depositionen. Har du fler frågor får du gärna ställa fler frågor här eller kontakta vår juristbyrå!Med vänliga hälsningar,

Tid för avflyttning

2020-03-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Uppsägning kontorslokal mellan två företag.Det skall finnas något lagrum att man har rätt att disponera det uppsagda rummet till kl 12.00 nästföljande vardag efter hyresavtalets utgång... vilket lagrum åsyftas ??
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Bestämmelsen du letar efter är 12 kap. 7 § jordabalken." När hyrestiden har löpt ut skall hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den.Infaller den dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, skall det i stället ske nästa vardag.Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats. "Observera att tredje stycket ger en möjlighet för parterna att avtala bort paragrafens tillämplighet, varför jag rekommenderar dig att dubbelkolla det som står i avtalet för att undvika missförstånd!Med vänliga hälsningar,

Uppdelning av fastighet som utgör enskild egendom till hälften

2020-03-29 i Bodelning
FRÅGA |Hej min fru fick halva våran fastighet som enskild gåva från sina föräldrar innan vi gifte oss. Medans jag fick köpa den andra hälften. Om vi skulle skilja oss delas bara min halva upp då? Så att hon äger 75% och jag 25% av fastigheten? Eller delas det 50% oavsett?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Bestämmelser som ger svar på denna fråga hittar vi i Äktenskapsbalken (ÄktB). Vill du följa med i lagrummen medan du läser svaret får du gärna klicka på länkarna eller söka upp lagrummen via internet.Hur kommer fastigheten delas vid en eventuell skilsmässa?Det du och din fru kommer dela på vid en eventuell skilsmässa är s.k. giftorättsgods enligt 10 kap. 1 § ÄktB. Det finns inget hinder mot att bara ena halvan av fastigheten räknas som giftorättsgods. Vad som räknas in i begreppet giftorättsgods är all egendom som inte är enskild egendom (7 kap. 1 § ÄktB). Enligt 7 kap. 2 § ÄktB är enskild egendom t.ex. den egendom som på grund av äktenskapsförord tillhör den ena maken eller, som i din situation, är given den ena maken som gåva med villkoret att egendomen ska vara enskild. Finns det inget villkor att gåvan ska vara enskild egendom räknas gåvan istället som giftorättsgods, m.a.o. kommer alltså hela fastigheten delas 50/50. Som du skriver verkar gåvan varit given med villkoret att den ska utgöra enskild egendom. Då blir fördelningen 75% till din fru och 25% till dig. Din fru har rätt att välja mellan att (1) lämna över egendom värt din andel och behålla fastigheten eller (2) kompensera dig med pengar och behålla fastigheten. Med vänliga hälsningar,

Kan en bröstarvinge bli arvslös?

2020-03-27 i Laglott
FRÅGA |Ponera att en familj är i total osämja och alla hatar varandra.Scenariot lyder: En man på 70 år har 3 barn. Samtliga barn hatar honom och han hatar barnen. Barnen hatar varandra också. Ingen pratar med den andra. Mannen på 70 år vill inte att barnen ska få ett öre av honom, så han skriver ett testamente där han skriver att grannen ska få ärva samtliga 5 miljoner som han har på kontot. Mannen dör plötsligt i en hjärtinfarkt. Är testamentet giltigt? Vad gäller? Hur fördelas dessa 5 miljonerna enligt det som står i lag? Behöver hälp
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Bestämmelser som ger svar på denna fråga hittar vi i Ärvdabalken (ÄB). Vill du följa med i lagrummen medan du läser svaret får du gärna klicka på länkarna eller söka upp lagrummen via internet.Utgångspunkterna för arvFör att ge en kort bakgrund till hur arv regleras kan det vara bra att ha koll på utgångspunkterna för arv. Har ni redan koll på utgångspunkterna kan ni bortse från detta avsnitt.Alla barn till den som lämnar arv efter sig kallas för bröstarvingar (2 kap. 1 § ÄB). Huvudregeln är att alla bröstarvingar får en lika stor del av arvet. De här andelarna kallas för arvslotter. Huvudregeln kan dock undvikas om det skrivs i testamentet att alla bröstarvingar inte ska få lika mycket. Gränsen för hur mycket man kan förfördela en arvinge går vid hälften av arvslotten (7 kap. 1 § ÄB). Den juridiska termen för var gränsen går kallas för laglott. Det innebär att ni tre syskon som utgångspunkt ska få 1/3 av arvet var, för de fall där det står i testamentet att ni ska få mindre kan ni kräva att ni åtminstone får ut hälften av detta. Alltså kan inte föräldern göra någon bröstarvinge arvlös, och det finns dessutom en gräns för hur testatorn får fördela arvet mellan er.Vidare ska testamentet, enligt 10 kap. 1 § ÄB, upprättas skriftligen med två vittnen. Vittnena och testatorn ska närvara samtidigt när testamentet skrivs under. Det behöver inte vara så att testamentsvittnena känner till innehållet i testamentet, det enda som krävs är att de är medvetna om att det är ett testamente de skriver under.Hur appliceras det här på er situation?Ett testamente har alltså upprättats och testatorn har gått bort. Enligt testamentet som lämnats kvar ska barnen inte få något av arvet utan allt ska gå till grannen. Först och främst kan det vara bra att kontrollera om testamentet är underskrivet på det sätt som krävs enligt 10 kap. 1 § ÄB (annars är det inte giltigt). Är testamentet giltigt formellt sett har dock alla barnen rätt att få ut hela sin laglott ur arvet, det vill säga var sin sjättedel. Hur får man då ut sin laglott? Detta görs genom att man påkallar jämkning av testamentet. Enklast är nog att ni i samband med bouppteckningen meddelar testamentstagaren (grannen) att ni vill ha ut era laglotter. Enligt 7 kap. 3 § ÄB måste ni påkalla jämkning inom sex månader från det att ni delgivits testamentet. Sker inte detta har ni förlorat er rätt att få ut er laglott.Med vänliga hälsningar,

Inställd fotbollsmatch p.g.a. Covid-19

2020-03-30 i Konsumentköplagen
FRÅGA |Hej,Vi har köpt fotbollsbiljetter till premier league som skulle ha spelats under påskhelgen. Pga av Corona så är matchen uppskjuten. PL har inte tagit beslut om att ställa in säsongen än. Vi har köpt biljetterna av Sweticket.Vi har bett dom att återbetala pengarna för biljetterna men dom hänvisar bara till distansavtalslagen och att matchbiljetten kommer att vara giltig på det datum då matchen kommer att spelas. Är det verkligen så att man kan skjuta på idrottsevenemanget hur länge som helst? Någon dag absolut men veckor,månader?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Det har dessvärre inte prövats hur långt hävningsrätten sträcker sig med koppling till coronapandemin, det man kan säga är att man alltid har rätt till återbetalning om evenemanget ställs in men som du säger har evenemanget istället flyttats fram till ett obestämt datum. Det man får stödja sig på är antingen avtalsvillkoren mellan dig och säljaren eller de regler som finns i konsumentköplagen (1990:932), KKöpL. Hävningsrätt enligt era avtalsvillkorI era avtalsvillkor ska det framgå vem ni ska vända er till för att klaga. Det kan vara så att just sweticket inte tar ansvar för att matchen ställdes in men att en annan part gör det. Därför kan det vara ett bra första steg att dubbelkolla era avtal för att se om ni har vänt er till fel part.Hävningsrätt enligt konsumentköplagenNär säljaren är i dröjsmål med sin prestation föreligger det en möjlighet att häva köpet enligt 10 § KKöpL. Förutsättningen för att få häva köpet som är aktuellt för er nu är att säljarens dröjsmål är av väsentlig betydelse för er (13 § KKöpL). Det är som sagt inte rättsligt prövat hur det här ställer sig i förhållande till coronapandemin, min rekommendation är att ni vänder er till allmänna reklamationsnämnden med erat klagomål på https://www.arn.se/konsument. Det finns liknande fall där fotbollsmatcher ställts in och allmänna reklamationsnämnden hjälpt kunderna att få tillbaka sina pengar.Med vänliga hälsningar,

UEB-lagen & 12 kap. JB

2020-03-29 i Hyresavtal
FRÅGA |I'm renting a flat from a private owner and want to break the sublease by giving a 1 month notice because I can't come back in Sweden due to border closure. The lease ends at the 20th of June, 2020, it was a 10 month sublease.He says I can't do that and asks me to pay the rent until the end of the contract.Doesn't the law says that I can give a month notice even if In the contract says otherwise ?In the contract it said 10 month fixed contract, notice must not be given by any party. Any advice would mean a lot.
Sohail Niknejad |Hi and thank you for using Lawline!This question is regulated in either the Land Code (1970:994) or the Act (2012:978) on renting of own property (UEB). The reason why I'm writing either is because I can't make out the relevant circumstances from your question. I'll list the relevant circumstances for the application of each regulation in order to give you a better understanding of your rights. If you want to double check my answer, feel free to click the links or search online! If you are experiencing hardship with reading the Swedish language, you can always contact the Government Offices of Sweden and ask that they provide you with the documents in your native language if available (https://www.government.se/contact-information/)Period of notice according to the Land CodeThe terms and period of notice are generally regulated in Section 12 of the Land Code. The rule is that fixed-term leases must be given at least three months' notice if the lease is longer than nine months, which it is in your case (Section 12 Article 4 of the Land Code). This is probably what leads your landlord to the conclusion that you can't end your lease with a one-month notice. However, there is another alternative where you actually can end your lease with a one-month notice under the right circumstances which I will present below. Period of notice according to the actIn your case, if you want to be able to give a one-month notice, UEB needs to be applicable. But there are some prerequisites for the act to be applicable (1 § UEB). The ones I can't make out from your question are:(1) Your landlord can only be renting out a maximum of two flats, if there are three or more flats being rented out simultaneously the act can't be applied.(2) The purpose of the lease can't be to provide a flat for recreational purposes (fritidsändamål). This could be written in your contract, so my recommendation is to read the contract if you are unsure.If those two prerequisites are met, UEB would be applicable in your situation. The act is compulsory in favor of the tenant, which means that any terms agreed upon between you and your landlord are void, if the terms are worse than those stated in the act (2 § UEB). The general rule is that fixed-term leases expire at the end of the set date, in your case that would mean after 10 months, but can be ended beforehand by either the terms stated in UEB or terms agreed upon which are more favorable for the tenant than those stated in UEB. This means that you can at the very least rely on the rights provided to you in the act. 3 § UEB states that the tenant may end the lease with one month's notice. The landlord on the other hand may not end the lease earlier than with a three-month notice. To avoid any misunderstandings my recommendation is to make sure your landlord is informed of your rights according to this act, should it be applicable. ConclusionIf the prerequisites for UEB are fulfilled, you are right in thinking that you can end your lease with a month's notice. Regards,

Övertagande av bolån vid separation

2020-03-29 i Bodelning
FRÅGA |Jag och min sambo har gjort slut men vi äger en lägenhet tillsammans och jag står kvar som medsökande i bolånet på 2 000 000 kr. Jag vill lämna lägenhet till honom (inte sälja) för att kunna gå vidare i livet, jag vill bara bli av med både lägenheten och lånet. Om han bor kvar i lägenheten får han ta över hela lånet? Finns det en annan lösning?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hur kan din ex-sambo ta över bolånet?Lånet upphör inte vid separationen utan det krävs att er bank godkänner att din ex-sambo ska ta över lånet för att ni inte ska vara gemensamt betalningsskyldiga. Det alternativ som kanske ligger närmast till hands är be din ex-sambo att lösa ut dig från lånet. En faktor som banken kommer väga in är t.ex. om din ex-sambo har de ekonomiska förutsättningarna som krävs för att ta över lånet ensam. Med samtycke från din ex-sambo och godkännande banken kan ni alltså förhandla om lånet med banken så att du inte längre står kvar som medsökande. Ett annat alternativ finns i 16 § sambolagen. Här har den sambon som behöver lägenheten bäst en rätt att få behålla lägenheten och ta över lånet vid en separation. Det finns mycket som väger in i frågan om vem som behöver lägenheten bäst bland annat om ni har gemensamma barn, närheten till barnomsorg och skolgång. Det kan även tas hänsyn till sambons ålder, handikapp, hälsa i övrigt och möjlighet att få bostad på annat håll. I det fall man kan konstatera att din ex-sambo behöver lägenheten bäst ska det även göras en skälighetsbedömning. I vissa fall kan en sambo anses ha störst behov av bostaden men ändå inte kunna ta över lägenheten med stöd av 16 § sambolagen. Jag kan dessvärre inte ge en bedömning till hur bra chans du har att använda det här alternativet eftersom de relevanta omständigheterna inte framgår av din fråga. Vill du ha mer specialiserad hjälp rekommenderar jag vår juristbyrå varmt på https://lawline.se/boka! SammanfattningLånet tas inte över av din ex-sambo automatiskt om han bor kvar i lägenheten. Ni måste omförhandla lånet med banken och be om deras godkännande att din ex-make står ensam på lånet. Alternativt kan 16 § sambolagen användas om förutsättningarna är uppfyllda!Med vänliga hälsningar,

Ex-make vägrar sälja våra saker

2020-03-01 i Förskingring och annan trolöshet, 10 kap. BrB
FRÅGA |Jag och mitt ex skildes för tre år sedan. Vi har saker kvar i hans hem som är våra gemensamma. Han har lovat att lägga ut dom på blocket så att vi kan dela på pengarna. Han gör inte detta och dessutom använder han sakerna, det mesta är elverktyg. Jag får inte gå hem till honom o hämta sakerna (han förbjuder mig att gå på hans mark) så att jag kan lägga ut dom på blocket. Har han rätt att dra ut på försäljningen i flera år och dessutom bruka våra saker? Har jag rätt att hämta våra saker från hans hem? Vad kan jag göra för att få ut min rätta del i våra sakerna?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Bestämmelserna som reglerar din situation finns i brottsbalken. Vill du läsa paragraferna parallellt med detta svar får du gärna klicka på länkarna eller söka upp de på internet! Nedan kommer jag stycka upp de viktigaste omständigheterna och förklara vilka rättigheter och skyldigheter du har.Får du gå hem till honom och hämta sakerna?Då du inte längre är bosatt i bostaden så får du inte gå in i din ex-makes hem utan dennes samtycke. Om du skulle gå in i bostaden utan tillåtelse kan du göra dig skyldig till hemfridsbrott, (4 kap 6 § brottsbalken). Detta förutsätter dock att bostaden inte längre är er gemensamma utan att du faktiskt flyttat ut. Har han rätt att dra ut på försäljningen i flera år och dessutom bruka era saker?Du har rätt till elverktygen lika mycket som ditt ex. Det betyder att han inte har rätt att vägra dig åtkomst till verktygen. Genom att bruka sakerna och inte låta dig ha tillgång till dessa blir brottet olovlig förfogande aktuellt, (10 kap 4 § brottsbalken). Med tanke på att detta pågått i flera år är risken hög att ditt ex faktiskt gjort sig skyldig till detta. Han har lovat att lägga ut dom på blocket så att ni kan dela på pengarna.Er överenskommelse var alltså att han skulle sälja verktygen för att dela på pengarna med dig. Detta räknas som ett bindande avtal mellan er och i och med att ditt ex inte gjort som ni kommit överens om har han brutit mot ert avtal. Det finns inga rättsliga regler som reglerar påföljderna vid avtalsbrott. Detta innebär att en juridisk process måste drivas för att lösa konflikten i detta hänseende.Vad kan du göra för att få ut din del?Det enklaste sättet är att komma överens med ditt ex. Det finns en chans att han blir mer villig att fullgöra det han lovat om han blir medveten om det brott han riskerar att göra sig skyldig till vid en polisanmälan. Om detta inte går är min rekommendation att antingen anlita en jurist som hjälper dig starta en juridisk process eller att du kontaktar polisen. Med vänliga hälsningar,