Fråga om hävning och nedsatt hyra när ohyra förekommer i bostaden

2020-08-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har i början av månaden flyttat in i en källarlägenhet i en villa där det visats sig finnas spindlar, silverfiskar, sniglar, tvestjärtar mm. Jag har sagt upp lägenheten men har två månader uppsägningstid. Kan jag häva uppsägningstiden på grund av att det är enligt mig obeboeligt eller få nedsatt hyra?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga regleras dels i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) och dels i 12 kap. jordabalken (1970:994). Jag kommer nedan dela upp svaret i två delar där jag behandlar din fråga om uppsägningstiden först och nedsatt hyra i nästa del. Eftersom du hyr en källarlägenhet i en villa utgår jag från att din hyresvärd har hyrt ut en del av sin egen bostad, varför privatuthyrningslagen blir aktuell. I den mån privatuthyrningslagen inte föreskriver annat gäller 12 kap. jordabalken, därför måste båda lagarna läsas parallellt med varandra för att förstå vad som gäller i denna situation, 1 § 2 st. privatuthyrningslagen.Kan jag häva uppsägningstiden (häva hyreskontraktet)?Till att börja med kan det nämnas att uppsägningstiden för bostäder som upplåts utanför näringsverksamhet för annat än fritidsändamål är en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden, 3 § 2 st. privatuthyrningslagen. Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i privatuthyrningslagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan, 2 § privatuthyrningslagen. Det betyder att erat avtalsvillkor om 2 månaders uppsägningstid inte gäller, du har rätt till 1 månads uppsägningstid när du säger upp kontraktet.Oberoende av uppsägningstiden finns även en rätt att under vissa förutsättningar häva hyreskontraktet med omedelbar verkan, 12 kap. 6 § jordabalken. En bostadslägenhet ska vara i ett skick som "enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet", 12 kap. 9 § jordabalken.Skulle bostaden vara i bristfälligt skick kan hyreskontraktet hävas. Bristfälligt skick innefattar bland annat om ohyra förekommer i bostaden, 12 kap. 17 § jordabalken. Ohyra benämns generellt sätt som vägglöss, kackerlackor och liknande. Innan hyreskontraktet kan hävas ska dock en tillsägelse göras. Tillsägelse om att det förekommer ohyra i bostaden ska skickas till hyresvärden med rekommenderat brev, 12 kap. 63 § jordabalken. Detta för att kunna bevisa att en tillsägelse gjorts. Därefter ska ett försök göras att avhjälpa bristen. Ansvaret för att avhjälpa bristen ligger hos din hyresvärd. Avhjälper inte hyresvärden bristen utan dröjsmål, eller underlåter hyresvärden att avhjälpa felet, får du säga upp hyreskontraktet med omedelbar verkan, 12 kap. 11 § 2 p. jordabalken. Det krävs emellertid då att bristen kan anses vara av väsentlig betydelse, vilket jag inte kan svara på exakt eftersom jag inte har några närmre detaljer om bostadens skick. Relevanta faktorer kan vara t.ex. i vilken mängd ohyran funnits i bostaden och hur lång tid bostaden varit infesterad i förhållande till hyrestiden.Kan jag få nedsatt hyra?Som jag skrivit ovan ska den bostad som du hyr vara i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, 12 kap. 9 §. För den period som bostaden är i ett bristfälligt skick så har du rätt till nedsättning av hyran, 12 kap. 11 § 3 p. jordabalken.Hur stor kan nedsättningen bli?Det är beroende på skadedjurens omfattning som man gör en beräkning om hur mycket hyran kan sättas ned. Tidigare har Hyresnämnden uppskattat att myror i större omfattning lägenheten motsvarar en nedsättning mellan 0-10% och vägglöss mellan 0-30%. Bedömningen behöver göras sett till vad som är skäligt med hänsyn till omfattningen av skadedjuren i bostaden. Rätten för nedsättning av hyran räknas från det att felet påtalades till hyresvärden och fram till det att felet avhjälps.Sammanfattning & slutsatsDin egentliga uppsägningstid är 1 månad, avtalsvillkoret om 2 månaders uppsägningstid är utan verkan. Vidare är min preliminära bedömning att du skulle ha framgång med både hävning och nedsättning av hyran, det går dock tyvärr inte med någon exakthet säga vad utfallet av en tvist om hävningen eller hyran skulle bli eftersom det inte finns närmre detaljer om bostaden i din fråga. Du är högst välkommen att ställa en ny fråga här på lawline med ytterligare information, vända dig till vår juristbyrå på https://lawline.se/boka eller anlita juridisk rådgivning på annat håll!Med vänliga hälsningar,

Fd sambo vägrar hämta sina saker, vad kan jag göra?

2020-08-31 i Stöld och rån m.m., 8 kap BrB
FRÅGA |Hej,Om en fd sambo flyttat ut för ett år sedan och nyligen blivit meddelad om att denne behöver hämta sina tillhörigheter inom tre helger och inte gör det, får jag kasta dennes tillhörigheter då? Eller kan jag begära hyra?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Svaret regleras i det här fallet i 8 och 10 kap. brottsbalken. Vill du följa med i lagrummen får du gärna klicka på länkarna!Ex-sambo vägrar hämta upp sina sakerDet är alltid en tråkig situation när ens ex vägrar hämta upp sina saker, dock är det viktigt att poängtera att det han lämnat kvar fortfarande är dennes saker. Det betyder att du inte har rätt att förfoga över det som lämnats kvar hur som helst, t.ex. genom att slänga bort det. Det brottet du riskerar att begå om du kastar bort egendomen är olovligt förfogande enligt 10 kap. 4 § brottsbalken. Ett annat exempel är att du skulle lämna sakerna på en annan plats utan exets tillstånd, då blir brottet egenmäktigt förfarande aktuellt enligt 8 kap. 8 § brottsbalken.Detta betyder såklart inte att ditt ex har rätt att vägra att hämta upp sina saker. Precis på samma sätt som du inte får flytta hans saker utan tillåtelse får ditt ex inte heller lämna kvar sina saker utan tillåtelse. Han kan därför riskera att göra sig skyldig till egenmäktigt förfarande genom att ta upp plats i din bostad utan din tillåtelse. Skulle situationen inte lösas inom en längre tid kan du alltså polisanmäla händelsen.Begära hyra för att förvaringen?För att begära hyra så är utgångspunkten att det ska finnas något typ av avtal eller en överenskommelse, ett hyreskontrakt. Det är dock inte fullt omöjligt för dig att ha rätt till hyra, eftersom hans egendom tar plats i din bostad och du därför inte får nyttja bostaden till fullo. Tyvärr behöver jag mer detaljer om situationen för att avgöra om du skulle ha framgång med ett sådant krav. Ett alternativ är att ni kommer överens om att ditt ex ska betala dig för förvaringen. I dessa situationer så brukar parterna dock ha svårigheter att komma överens.Ansök om handräckningEtt av de medlen du kan ta till är att ansöka om s.k. handräckning hos kronofogden. En sådan ansökan innebär att kronofogden förelägger ditt ex att hämta upp sakerna som lämnats. Beslutet som kronofogden sedan tar om handräckning kan leda till att ditt ex blir skyldig att snarast hämta sina saker. Denna ansökan gör du genom att fylla i en blankett på kronofogdens hemsida. Själva ansökan kostar 300kr, du kan dock begära att få ersättning för kostnaden i din ansökan.SammanfattningDu har en begränsad rätt till vad som får göras med sakerna som ditt ex lämnat kvar. Allting måste hållas tillgängligt för upphämtning. Ni har möjlighet att bestämma själva hur det ska ske men det finns ingen skyldighet för dig att gå längre än att hålla sakerna tillgängliga för upphämtning hos dig. Om ditt ex fortfarande skulle vägra att hämta upp sakerna kan du antingen ansöka om handräckning hos kronofogden för att försöka snabba på processen eller polisanmäla händelsen.Med vänliga hälsningar,

Ärver maken hela kvarlåtenskapen med fri förfoganderätt om paret inte har några barn?

2020-08-30 i Alla Frågor
FRÅGA |Jag har en syster vars make är livet ,de har inga inga barn. Min syster köpte vårt föräldrahem och är skriven för detsamma.Köpet av fastigheten skedde före äktenskapets ingående. Något testamente är inte upprättat.Om min syster avlider först .Ärver maken hela kvarlåtenskapen med full förfogande rätt?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Svaret på din fråga regleras i ärvdabalken (1958:637), ÄB.Skulle din syster dö först så ärver den efterlevande maken kvarlåtenskapen med fri förfoganderätt (3 kap. 1 § 1 st ÄB). Fri förfoganderätt innebär att man kan förfoga över egendom t.ex. genom att sälja det, men inte testamentera bort eller skänka bort stora delar av egendomen. Detta beror på att arvet efter den först avlidne maken ska fördelas till dennes arvingar när även den som ärvt med fri förfoganderätt gått bort (3 kap. 2 § 1 st. ÄB). Alternativet till att ärva med fri förfoganderätt är att ärva med full äganderätt vilket skiljer sig på det sättet att man även får testamentera och skänka bort egendomen.När din systers make sedan går bort har arvingar rätt till kvarlåtenskapen i form av efterarv (3 kap. 2 § 1 st. ÄB). I denna situation har inte paret några barn, det betyder att det först är föräldrarna till arvlåtaren som har rätt till arvet. Om föräldrarna är vid liv har de rätt till hälften var, innan något syskon får ärva. Det är alltså först om arvlåtarens föräldrar inte lever som syskon har arvsrätt (2 kap. 2 § ÄB). Arvet ska fördelas lika mellan syskonen.Sammanfattningsvis är svaret i din situation att din systers make skulle ärva hela kvarlåtenskapen med fri förfoganderätt och att du som syskon skulle ha rätt till efterarv först om parets föräldrar gått bort.Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av hus på ofri grund

2020-07-31 i Arrende
FRÅGA |Kan jag överlåta en sommarstuga på ofri grund till min dotter (enda barnet) och fortsätta nyttja den?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Det korta svaret är att det går bra att fortsätta nyttja sommarstugan så länge din dotter samtycker. Jag vill dock uppmärksamma en del regler i lagen (1936:83) angående vissa utfästelser om gåva (gåvolagen) och jordabalken (1970:994) som ni måste följa vid en överlåtelse av sommarstugan. Gåva av hus på ofri grundSommarstugan räknas som lös egendom då den står på ofri grund och inte stämmer in på den definition av fast egendom som finns i 1 kap. 1 § jordabalken. Då sommarstugan räknas som lös egendom ska en gåva ske enligt gåvolagen och inte enligt jordabalkens regler. Det betyder enligt 1 § gåvolagen att gåvan fullbordas när du överlämnar sommarstugan till eran dotter. Har löftet om en gåva inte nertecknats i ett gåvobrev är löftet inte bindande. Vidare får arrendatorn inte sätta någon annan i sitt ställe utan jordägarens samtycke enligt 10 kap. 7 § jordabalken. Det betyder att ni inte kan gå vidare med överlåtelsen utan att ni fått jordägarens samtycke. Har ni slutit arrendeavtalet för viss tid får ni överlåta arrenderätten till en annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas med. Det betyder att er dotter ska uppfylla de kraven som jordägaren ställer på dig just nu. Ifall jordägaren inte samtycker till överlåtelsen, kan ni överlåta sommarstugan till dottern ändå om ni först erbjuder jordägaren att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Skulle jordägaren neka erbjudandet eller inte anta det inom en månad så kan ni gå vidare med överlåtelsen. Med vänliga hälsningar,

Kan jag bli god man eller förvaltare till min make?

2020-08-31 i God man
FRÅGA |Hej. Min man har fått diagnos ALS. En sjukdom som kan innebära kort levnad. Undrar över om jag kan bli förmyndare. Vi har gemensam ekonomi och lån.
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Det som för en vuxen tidigare hette förmyndare heter numera god man eller förvaltare. En person med god man eller förvaltare kallas för huvudman. Jag kommer i mitt svar nedan gå igenom hur situationen ser ut för bägge alternativen. Regleringen kring godmanskap och förvaltarskap återfinns i 11 kap. Föräldrabalken.Skulle du bli god man eller förvaltare står du under överförmyndarens tillsyn, 12 kap. 9 § FB. Om du har fler frågor kring förfarandet eller vill ha andra råd kan du höra av dig till överförmyndarnämnden i din kommun.God manEn god man är en person som ska se till att en vuxen person som på grund av sjukdom, psykisk störning, försvagat hälsotillstånd eller liknande förhållande inte klarar av att bevaka sina rättigheter får det stöd denne behöver, 11 kap. 4 § föräldrabalken. Personen med god man har fortfarande kvar hela sin rättsförmåga. Du kan man själv göra en ansökan om godmanskap för sin make, 11 kap. 15 § FB. Huvudregeln är att ett beslut om godmanskap inte får meddelas utan samtycke från den vilken godmanskap ska anordnas, 11 kap. 4 § FB. Om detta inte går ska rätten hämta in läkarutlåtanden eller annan likvärdig utredning om den enskildes hälsotillstånd för att kunna göra en bedömning, 11 kap. 17 § FB. För att göra förfarandet enklare kan din make föreslå dig som god man och då ska rätten respektera din makes vilja, förutsatt att rätten bedömer dig som lämplig, 11 kap. 12 § FB. Domstolen gör en individuell bedömning. Det finns inte tillräckligt med information i din fråga om eran situation varför jag inte kan gå in närmre på om ni skulle ha framgång med förslaget eller inte. Däremot är det självfallet så att en god relation makar emellan generellt talar för att den ena maken är lämplig. Normalt granskas belastningsregister och kronofogdens register vid prövningen.Ofta finns ansökningsblanketter på din kommuns hemsida, exempelvis hittar du ansökningsblanketter för Stockholm stad här. Du skickar sedan in blanketten till tingsrätten. FörvaltareSkulle den enskilde befinna sig i en sådan situation där den inte kan vårda sig själv eller sin egendom överhuvudtaget får istället en förvaltare utses, 11 kap. 7 § FB. Det betyder alltså att det är först när personen har större behov av hjälp än vad som kan tillgodoses med hjälp av en god man som en förvaltare kan utses. Förvaltaruppdraget anpassas till den enskildes behov i varje särskilt fall, 11 kap. 7 § 2 stycket. Vidare har förvaltaren "ensam rådighet över den enskildes egendom och företräder denne inom alla angelägenheter som omfattas av uppdraget", det betyder att huvudmannen förlorar sin rättshandlingsförmåga inom ramen för förvaltaruppdraget, 11 kap. 9 § FB.Precis som för godmanskap kan du får du ansöka om att bli din makes förvaltare, 11 kap. 15 § FB. Vidare har din make på samma sätt här en möjlighet att föreslå dig som förvaltare, vilket rätten ska respektera, 11 kap. 12 § FB. Rätten kommer även inhämta läkarutlåtanden eller annan likvärdig utredning om din makes hälsotillstånd, 11 kap. 17 § FB.Vidare är ansökningsförfarandet för god man densamma för förvaltare.SlutsatsMin rekommendation är att ni fyller i de relevanta blanketterna för godmanskap och skickar in de till tingsrätten för prövning. Utan att veta så mycket om eran situation är min bedömning att förutsättningarna för godmanskap kan finnas. Med vänliga hälsningar,

Fråga om pactum turpe

2020-08-30 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo vill skriva ett avtal som innefattar att om någon av parterna köper någon form av sexuell tjänst under tiden de är i ett kärleksförhållande eller har gemensamma barn blir denna skyldig den andre parten en summa på 1 000 000 kr. Om man utformar ett tydligt avtal med tydliga villkor kring det ovannämnda. Skulle ett sådant avtal vara gällande/bindande? Detta handlar alltså ej om ett avtal kring förbud mot otrohet, utan ett avtal kring förbud mot köp av sexuella tjänster. Kan avtalet påverkas av pactum turpe?Med vänliga hälsningar,
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!I svensk rätt saknas allmänna regler om ogiltighet av avtal som strider mot lag eller goda seder. Det har i stället överlämnats till domstolarna att efter omständigheterna i det särskilda fallet avgöra om ett avtal skall anses ogiltigt enligt allmänna rättsgrundssatser, pactum turpe är en sådan allmän rättsgrundsats. Innebörden av pactum turpe är att de förpliktelser som följer av avtalets innehåll inte upprätthålls av rättsordningen. I dessa fall avstår domstolen att överhuvudtaget avgöra frågan och avvisar talan. Ett exempel på pactum turpe är avtal om prostitution.Det avtalet du tar upp är inte olagligt i sig men avtalet går i grunden ut på att kompensera en avtalspart ekonomiskt utifall motparten köpt en sexuell tjänst vilket kan anses vara otillbörligt. Min bedömning är därför att det rör sig om pactum turpe. Domstolen kommer i sådant fall inte befatta sig med frågan. Med vänliga hälsningar,

Hur ska övertid och mertid räknas?

2020-08-29 i OB-ersättning och övertid
FRÅGA |Hej!När ska övertid börja räknas om man har en anställning på 4 timmar per vecka? Är det fr o m timme 5 eller när man överskridit en normal heltid på 168 timmar, d v s fr o m timme 169?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Övertid & MertidÖvertid regleras som utgångspunkt i 7 – 9 §§ arbetstidslagen (1982:673), ATL. Jag skriver "som utgångspunkt" eftersom avvikelser kan göras genom kollektivavtal (3 § 1 st. ATL). Skulle du vara ansluten till ett kollektivavtal så behöver du titta i avtalet för att se om och i vilken mån avvikelser gjorts från ATL. Jag misstänker att detta är fallet eftersom normal heltid på din arbetsplats är 168 timmar per månad.Den ordinarie arbetstiden får enligt 5 § ATL högst uppgå till 40 timmar i veckan. Med övertid menas enligt 7 § ATL den arbetstid som överstiger ordinarie arbetstid, utan kollektivavtal skulle det betyda den arbetstid som överstiger 160 timmar i månaden. Tillämpat på det exempel du skrivit i din fråga är det alltså den arbetstid som överstiger 168 timmar.Om anställningen är på 4 timmar per vecka (deltidsanställd)?För den tid som vid deltidsanställning överstiger arbetstagarens ordinarie arbetstid finns ett annat begrepp som kallas för mertid och regleras i 10 – 10 a §§ ATL. Mertid räknas från de timmar som överstiger deltidsanställningens omfattning och upp till ordinarie arbetstid för heltid. Timmar som arbetas utöver ordinarie arbetstid för heltid räknas som övertid även för deltidsanställda.För att tydliggöra detta så hade det i din situation räknats såhär (per vecka):Ordinarie arbetstid: Timme 1-4Mertid: Timme 5-42Övertid: Timme 42<Sammanfattningsvis börjar alltså inte övertiden räknas från och med timme 5, det är mertiden som börjar räknas då. När mertiden har nått ordinarie arbetstid för heltid (168 timmar per månad eller, i snitt, 42 timmar per vecka) räknas överskottet som övertid.Avvikelser från de bestämmelser jag hänvisat till ovan får dock som sagt göras, varför det är viktigt att du dubbelkollar ditt kollektivavtal om någon avvikelse gjorts.Med vänliga hälsningar,

Egendom som förvärvats efter talan om äktenskapsskillnad väckts

2020-07-29 i Äktenskapsskillnad
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga angående hyresrätter vid skilsmässa.Mina föräldrar är i dagsläget mitt i en skilsmässa, och under den perioden har min mamma lyckats hitta en lägenhet där hon och jag kan bo nu under skilsmässan (då vi i dagsläget bor hos vår morfar och måste flytta ut inom en snar framtid).Lägenheten som hon har lyckats fixa kommer stå primärt på henne och på mig som medboende. Det hon undrar dock är om denna lägenhet kan på något sätt hamna i min pappas händer nu under skilsmässan, då han säkert inte kommer att ha någonstans att bo efter att huset är sålt (hon och min pappa har en villa som dem har haft som gemensam bostad).Så frågan är:Kan min pappa göra anspråk på hyresrätten som min mamma har lyckats skaffa nu under skilsmässan, och om han kan göra det, är det bättre om jag (hennes son) står som hyresgäst och min mamma som medboende för att kunna undvika att lägenheten hamnar i hans händer?Tack på förhand.
Sohail Niknejad |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Äktenskap och äktenskapsskillnad regleras i äktenskapsbalken (ÄktB). För din fråga är 9 kap. 2 § ÄktB vägledande. Bodelning, dvs när din mamma och pappa delar upp deras egendom mellan varandra, sker med utgångspunkt i egendomsförhållandena den dag talan om äktenskapsskillnad väcktes. Den relevanta dagen för er är dagen ansökan om äktenskapsskillnad kom in till tingsrätten. Denna tidpunkt kallas för den kritiska tidpunkten och förändringar i egendomsförhållandena efter denna tidpunkt har inte någon betydelse för bodelningen. Hyresrätten din mamma hittat är ett exempel på en sådan förändring i egendomsförhållandena som inte påverkar bodelningen, eftersom den skedde efter talan om äktenskapsskillnad väcktes. Sammanfattningsvis betyder det här att din pappa inte kommer kunna göra anspråk på hyresrätten eftersom din mamma förvärvat den efter den kritiska tidpunkten.Med vänliga hälsningar,