olika kontantinsats vid köp av bostad

2020-07-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo bor i en bostadsrätt som jag äger själv. Han flyttade in hos mig och lämnade en hyresrätt. Nu vill vi tillsammans köpa en villa, och jag ska sälja min bostadsrätt och använda vinsten till kontantinsatsen på villan. Jag vill att den kontantinsatsen är min enskilda egendom om vi en dag skulle separera. Kanske gifter vi oss även om några år, och i så fall gäller Ju inte sambolagen. Hur försäkrar jag mig om att dessa pengar inte blir en del av en eventuell bodelning? Ska det stå i kontraktet på huset vi köper? Vi kommer att båda stå på bolånet för resten av köpeskillingen och båda stå på lagfarten för den nya villan.
Sandra Rust |Hej!Det ni behöver är göra är att teckna både ett samboavtal och ett skuldebrevsavtal.Samboavtal – om ni räknas som sambo och inte har ett samboavtal och köper en ny bostad så ska bostaden delas lika enligt sambolagen om ni gör slut eller om en av er skulle dö, oavsett om en av er har betalat mer i kontantinsats än den andra. Det gäller också om nu har olika ägarandelar av bostaden.Skuldebrev – om ni inte har ett skuldebrev riskerar den som betalat mer i kontantinsats för er bostad att förlora hela eller delar av kontantinsatsen om ni skulle göra slut eller en av er skulle dö. Om ni är sambo och ska köpa (eller har köpt) en bostad med olika kontantinsats så behöver ni ett skuldebrev. För att skuldebrevet ska vara giltigt så måste ni även ha ett samboavtal, annars gäller inte skuldebrevet.Om ni bara skriver ett skuldebrev, och inget samboavtal där ni bestämt att er bostad ska undantas i en bodelning, så kommer bostaden att delas lika mellan er vid en bodelning. Bodelning ska ske om ni gör slut eller om en av er dör enligt sambolagen. En skuld som ena sambon har på den andra sambon ska dras av vid bodelningen. Enligt § 13 och § 14 sambolagen är alla skulder som är hänförliga till samboegendom avdragsgilla i en bodelning, och när det sker så blir inte skuldebrevet giltigt. Därför krävs det både ett samboavtal och ett skuldebrev i ert fall för att inte sambolagens bestämmelser om bodelning ska bli tillämpliga.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

delar min mans barn och vårt gemensamma barn på mitt arv?

2020-07-30 i Särkullbarn
FRÅGA |Jag och min partner är sambos. Dör jag så ärver vår gemensamma son 100% av min del. Sambon har dock en dotter sen innan.Vi skulle vilja gifta oss men då ärver min partner hela huset och sen delas huset på 2 barn. Går det att ordna att min son fortfarande ärver sina 75% OCH att han får ut dom när min partner avlidit?
Sandra Rust |Hej!Som du nämner har du och din sambo ett gemensamt barn. Din sambo har dessutom ett barn från en tidigare relation, så kallat särkullsbarn. När det kommer till vem som ärver vem så är huvudregeln enligt den legala arvsordningen att bröstarvingar ärver i första hand, och föräldrar och syskon i andra hand osv. Skulle du avlida först så görs en bouppteckning och en bodelning för att räkna ut din kvarlåtenskap. Då räknas även ut en kvotdel (procentsats) rörande hur stor del av de totala tillgångarna som är din kvarlåtenskap och som din son ska ärva efter dig senare. Denna del kommer din partner att ärva med fri förfoganderätt. När din partner senare avlider så kommer man se till hans kvarlåtenskap och er sons kvotdel för att räkna ut arvet efter dig.Säg exempelvis att din kvarlåtenskap när du avlider är på 400 000 kr, och att din man får 400 000 kr ur bodelningen ( total summa på 800 000) så innebär det att kvotdelen är 1/2 = 50%.När din man sen dör har er gemensamma son då rätt till 50% av hans kvarlåtenskap som arv efter dig. Säg då att din man har 200 000 kr i kvarlåtenskap. Då ska er gemensamma son ärva 100 000 av dom som arv efter dig, och de resterande 100 000 delas med särkullbarnet vilket innebär att hans egna barn får 50 000 i arv efter honom och er gemensamma son får 50 000 i arv efter honom.Totalt sett så har er gemensamma son då fått 150 000, och hans barn från det tidigare förhållandet får 50 000. Det spelar alltså ingen roll om ni gifter er, utan er son kommer ensamt ärva dig och inte särkullbarnet, utan de ärver endast efter sin pappa i detta fall.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

skuld till mina avlidna föräldrar

2020-07-29 i Förskott på arv
FRÅGA |Hej! Jag har en skuld till mina föräldrars dödsbo. Mamma dog 2014 och då valde pappa att frysa skulden så jag slapp betala en tid. När mamma dog 2014 så delades skulden upp 50/50 melan mammas dödsbo och pappa, det står i mammas bouppteckning. Nu har pappa också dött och nu ska bouppteckning göras för pappa. Det finns arv som skall fördelas mellan mig och min syster som är dödsbodelägare. Min del av arvet täcker gott och väl skulden.Ska jag betala in min skuld innan bouppteckningen görs eller kan jag "kvitta" min skuld och få mindre ut på arvet?
Sandra Rust |Hej!Som huvudregel enligt 6 kap 1 § ärvdabalken är vad en arvlåtare under livstiden givit en bröstarvinge att se som förskott på arv om inget annat har föreskrivits. Det betyder att detta ska avräknas på arvtagarens arvslott vid ett arvskifte. Du menar dock att det du fått av era föräldrar har varit ett lån, vilket du skulle betala tillbaka. Det som är enklast i detta fall är att se det som kvarstår av din skuld till dina föräldrar som ett förskott på arv och att denna summa därmed räknas av på din arvslott, så som du säger att du då kvittar skulden. Det innebär att du får ut mindre av arvet nu än din syster men att ni, med skulden/ numera gåvan, inräknad har fått lika mycket.Hoppas du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

makes arvsrätt

2020-07-28 i Make
FRÅGA |Hej, Min mormor gick bort nyligen och då uppdagades det att hon inte fått ärva något från sin man (gifta i 40 år) Min mormor har tre barn (min mor är död så jag och mina bröder får dela på hennes del). Min mormors man har fyra barn sedan tidigare.När min "morfar" gick bort hade han tillgångar värderat uppåt flera miljoner. Min mormor skulle då ärva hälften av hans tillgångar men fick inte ut någonting. Hans barn ville inte att min mormor skulle få något heller (ena barnet sköte dödsbot och bouppteckningen). Inget av detta visste heller vi eller mormors barn.Med min "morfars" dödsbo startade hans barn ett handelsbolag.Hur ser lagen ut angående detta? Kan ett arv ges till mormor i efterhand som sen hennes barn får ärva?Det pratas om någon kvot? Att det ska beräknas hur mycket mormor SKULLE ha gjort av med om hon fick ärva hälften av "morfar", sen ska lite tillbaka till "morfars" dödsbo och vi få dela på resten.Vad säger lagen? hur beräknar man vad som är rätt belopp? Nu levde mormor ett väldigt enkelt liv i sina sista år efter morfar. Men hade hon vetat om att hon fått ärva miljoner skulle hon ju levt mycket lyxigare.Morfars barn vill att vi på mormors sida ska få ett engångsbelopp och sen ska det vara bra. De har också anlitat en jurist angående detta. Men vad är rätt här egentligen? Har inte vi lagen på vår sida? De har ju lurat mormor på hennes arv och därmed lurat hennes barn och barnbarn på deras del senare?Hjärtligt tacksam för svar angående detta!
Sandra Rust |Hej!Enligt 3 kap 1 § Ärvdabalken ärver den efterlevande maken/makan arvlåtaren för de fall de var gifta och om arvlåtarens eventuella bröstarvingar som inte är den efterlevande makans bröstarvingar (särkullbarn) har avstått sitt arv till förmån för den efterlevande maken. Att de avstått för den efterlevande makan innebär att de sedan har rätt att få ut sitt arv när den efterlevande makan avlidit 3 kap 9 § Ärvdabalken. Det är i dessa fall man vid den först avlidna räknar ut en kvotdel rörande hur stor andel av den efterlevande makans kvarlåtenskap särkullbarnen har rätt till i efterarv från sin far. Detta görs endast för det fall de valt att avstå från hela eller del av arvet till fördel för den efterlevande makan.I ert fall verkar det som att särkullbarnen valt att ta ut sitt arv på en gång, vilket de har rätt till och innebär att er mormor inte ärver maken.Hade din mormor något eller några barn tillsammans med den avlidna maken så ärver mormorn före de gemensamma barnen. Vilket innebär att hon har fri förfoganderätt till den del av kvarlåtenskapen som de gemensamma barnen skulle ärvt från sin pappa. Även detta fall skulle därmed vara en del av kvotdelsberäkningen för att räkna ut vad de har rätt till i efterarv från sin pappa.Vidare finns en bestämmelse i 3 kap 1 § ärvdabalken att den efterlevande maken/makan har rätt att, så långt kvarlåtenskapen räcker få ut egendom ur kvarlåtenskapen som tillsammans med egendomen som den efterlevande maken fick vid bodelningen eller som utgör den efterlevande makens enskilda egendom till ett värde som motsvarar fyra gånger det prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken som gäller vid tiden för dödsfallet. Detta innebär att om er mormor fått vid bodelningen fått ut giftorättsgods och enskild egendom som understiger fyra prisbasbelopp så har hon rätt att få ut egendom ur kvarlåtenskapen från den avlidne maken så att värdet tillsammans med det hon fått från en bodelning uppgår till fyra prisbasbelopp om det finns tillräckligt i kvarlåtenskapen. Sammanfattningsvis så har särkullbarnen rätt att ta ut sitt arv efter sin far på en gång. Dock så kan din mormor ha rätt att få ut egendom ur kvarlåtenskapen om hon inte fått egendom som motsvarar fyra gånger prisbasbeloppet vid bodelningen.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Hyresgästens uppsägningstid vid hyra av bostadsrätt

2020-07-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan!Jag har en tvist om uppsägningstiden med min hyresgäst. Jag är en privat ägare av en bostadsrätt och vi har ett kontrakt mellan mig och min hyresgäst. I kontraktet satte vi 2 månaders uppsägningstid, men han säger att det gäller 1 månads uppsägningstid vid månadsskifte och vägrar att betala sista månadens hyra.Finns det en sådan lag som skyddar hyresgäster även om det finns ett kontrakt mellan oss. Kommer kontraktet och lagar först i ett sådant fall?Jag är jättetacksam för er svar!Med vänliga hälsningarBelkiz Kaleburun
Sandra Rust |Hej! När det rör sig om andrahandsuthyrning av bostadsrätt så är lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig. Enligt 2 § är denna lag tvingande till hyresgästens fördel. Vilket innebär att avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen i jämförelse med denna lag är utan verkan mot hyresgästen.Enligt 3 § samma lag får hyresgästen säga upp avtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar en månad från uppsägningen. Detta innebär att det inte går att avtala om längre uppsägningstid för hyresgästen då detta isåfall skulle vara till nackdel för honom/henne. En uppsägningstid som i ert fall är två månader är därmed till nackdel för hyresgästen och gäller inte, istället gäller en månad. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

testamentera arv som barnens enskilda egendom

2020-07-29 i Enskild egendom
FRÅGA |Vi äger en fritidsfastighet värderad till ca 4 miljoner kronor. Vi har två söner, som båda vill äga fastigheten tillsammans efter oss. Om en av sönerna avlider, blir ju fallet att sonhustrun vill att den andra sonen köper ut sin del och betalar henne. Det blir omöjligt och fastigheten måste säljas. Hur gör vi för att försäkra oss om att detta inte skall ske. Stiftelse - testamente - annan möjlighet???
Sandra Rust |Hej!Vill ni skydda arvet efter er kan ni upprätta ett ett testamente där ni uttrycker er vilja att arvet efter er eller i detta fall fritidsfastigheten ska vara barnens enskilda egendom. Då behöver inte barnen blanda in arvet om det senare blir aktuellt med en bodelning på grund av skilsmässa. Skulle ert barn avlida efter att de erhållit arv efter er och barnet var gift och endast hade gemensamma barn så är det make/maka som ärver alla tillgångar inklusive den enskilda egendomen. Vill ni inte att det ska hända måste ni be era barn att skriva testamente till förmån för deras barn eller syskon. Skulle ni själva i ett testamente göra ett efterarvsförordnande, vad som ska ske med arv som era barn har erhållit av er när barnen har avlidit, så kan ni inte fullt ut bestämma över den andel som är barnens laglott.Hoppas ni har fått svar på er fråga!Med vänlig hälsning

skänka fritidshus som gåva till ett av barnen

2020-07-29 i Förskott på arv
FRÅGA |Hej!Mina föräldrar vill göra sig av med fritidshuset och av tre helsyskon är endast jag intresserad av att överta huset. Mina föräldrar har inget vinstsyfte utan kan tänka sig att ge bort huset som gåva, sålänge det blir rättvist mellan oss tre syskon. Jag har pengar och har inget emot att köpa huset, men vi vill förstås helst inte behöva betala en massa skatt och avgifter i samband med överlåtelsen om det kan undvikas. Hur går vi bäst till väga för att det ska bli rättvist och för att undvika trassel i framtiden vid uppdelning av arv? Vilka fördelar/nackdelar finns det med att avsluta affären genom köp/gåva/kompensation nu istället för att låta överlåtelsen vara ett förskott på arv? Taxeringsvärdet (omkring 1 miljon) är förmodligen avsevärt lägre än marknadsvärdet, men om jag har förstått det hela rätt så måste föräldrarna skatta för vinsten (som blir stor, de har ägt huset i 45 år) och jag måste betala stämpelskatt (1,5%?) för lagfart om jag köper fastigheten för en summa över taxeringsvärdet? Om köpesumman understiger taxeringsvärdet behöver föräldrarna inte betala någon skatt och jag behöver bara betala för exeditionsavgiften för lagfarten (825 kr?), stämmer det? Om föräldrarna istället skriver över huset på mig som gåva och anger att den inte ska betraktas som förskott på arv, kan jag då kompensera mina bröder med en pengagåva och gåvobrev med villkor att de avsäger sig anspråk på fastighetens värde vid arvsuppdelning, eller måste dessa pengar komma från föräldrarna?
Sandra Rust |Hej!Huvudregeln är att en gåva som en arvlåtare ger en bröstarvinge då arvlåtaren fortfarande är i livet anses utgöra förskott på arv. Undantaget är om det i exempelvis gåvobrevet föreskrivits annat, så som att gåvan inte ska utgöra förskott på arv. Detta framkommer av 6 kap. 1 § ärvdabalken.Skänker dina föräldrar fritidshuset till dig kommer värdet av fritidshuset räknas av från din arvslott då era föräldrar avlider. Om värdet av fritidshuset överstiger din framtida arvslott är du inte skyldig att ersätta dina syskon för skillnaden, förutsatt att de fortfarande utfår sin laglott enligt 6 kap. 4 § ärvdabalken. Om värdet av sommarstugan däremot utgör så stor del av era föräldrars kvarlåtenskap att dina syskon inte utfår sin respektive laglott (hälften av arvslotten, i ert fall har varje syskon rätt till en sjättedel av föräldrarnas kvarlåtenskap som sin laglott) ska gåvans värde jämkas så att de kompenseras enligt 7 kap. 4 § ärvdabalken. I praktiken löses detta genom att du ersätter dina syskon med pengar eller genom att de får en andel av sommarstugan vid eller efter arvskiftet.Gällande unvikandet att betala skatt så krävs det att fritidshuset skänks bort i gåva. Vill man ha ersättning för huset så gäller det som du säger enligt huvudsaklighetsprincipen att en fastighet som ges bort i gåva mot ersättning under taxeringsvärdet i helhet ses som gåva och därmed kommer att vara skattefri. läs mer om detta på skatteverkets hemsida, här. Alternativa lösningar på ert problem:1. Den lättaste lösningen är att dina föräldrar ger dig fritidshuset som ensam gåvomottagare med en föreskrift i gåvobrevet om att det inte ska vara förskott på arv. I den lösningen är fortfarande du fri att ersätta dina syskon för deras andelar på det sätt som ni tycker är bäst.2. Om ni får fritidshuset gemensamt kan du antingen köpa dina syskons delar, genom ett vanligt köp av fastigheten, eller så kan de skriva över sina delar på dig (gåva). Om de ger sina delar i gåva till dig kan de inte sedan säga att det var ett förskott på ditt arv. Dock finns det en del praktiska aspekter och formkrav för överlåtelsen av fastigheter. 4 kap 1 § jordabalken.Hoppas du fått svar på din fråga.Med vänlig hälsning

Påverkas uppsägningstiden då min hyresvärd äger och hyr ut två bostadsrätter?

2020-07-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag är inneboende i en bostadsrättslägenhet och min hyresvärd bor i en annan del av den lägenheten. Denne hyresvärd äger även en till lägenhet i porten mittemot som hon hyr ut i andrahand. Jag undrar hur uppsägningstiden ser ut för min del? Avtalat är 3 månader men jag vet att det är 1 månad som gäller för min del under privatuthyrningslagen. Påverkas detta i och med att hon hyr ut två ställen? Hon kanske till och med är folkbokförd på den andra adressen jag är inte helt säker.. Vad gäller i de två olika fallen?
Sandra Rust |Hej!Eftersom din hyresvärd hyr ut två bostadsrätter kommer svaret bero på om ditt hyreskontrakt kommit till före eller efter den andra upplåtelsen.Om du blivit hyresgäst före den som hyr den andra lägenheten så gäller privatuthyrningslagen som beskrivs nedan.Enligt 1 § privatuthyrningslagen gäller lagen endast för den första upplåtelsen om hyresvärden hyr ut två eller fler lägenheter. Om man hyr ut mer än två lägenheter anses man normalt bedriva uthyrning i näringsverksamhet och privatuthyrningslagen gäller då inte för någon av uthyrningarna. Enligt 3 § privatuthyrningslagen gäller hyresavtalet för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt.Som hyresgäst har man rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen och som hyresvärd har man rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Blev du hyresgäst efter den hyresgästen i den andra lägenheten så gäller 12 kap jordabalken på din upplåtelse. Enligt 12 kap 3 § jordabalken Hyresavtal gäller för obestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Enligt 12 kap 4§ jordabalken ska hyresavtal som avser bostadslägenhet och som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.Är det ett hyresavtal på bestämd tid som avser bostadslägenhet och avtalet ska sägas upp för att upphöra att gälla och längre uppsägningstid inte är avtalad ska uppsägningen ske senasten dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader.Svaret blir därmed beroende på om du enligt de två hyresavtalen är att se som första eller andra upplåtelsen.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning