Granne bygger på min tomtgräns, vad kan jag göra?

2019-09-26 i Fastighet
FRÅGA |Ett fritidshus har byggts över min tomtgräns . Enligt bygglovet som utfärdades 2007 skulle huset placeras 12 m från tomtgränsen. Om jag kan påvisa att en gränsöverträdelse ägt rum kan jag efter så lång tid kräva husförflyttning alt ekonomisk kompensation.
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om fritidshuset ligger över tomtgränsen har du möjlighet att kräva flyttning av huset, alternativt ersättning, då vänder du dig till byggnadsnämnden. Byggnadsnämnden kan vid vite förelägga din granne att ta bort byggnaden eller sluta att bygga.Din granne skulle eventuellt kunna åberopa jordabalken 3 kap 12 § (här) som i korthet säger att den som uppfört en byggnad så att den skjuter in på angränsande fastighet - under förutsättning att det skulle medföra betydande kostnad eller olägenhet att flytta byggnaden - har rätt att behålla den där tills byggnaden blir obrukbar (ej ekonomiskt försvarbar att reparera/renovera). Det ovanstående gäller dock ej, om den som uppförde byggnaden inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov oaktsamhet. Om den som äger byggnaden ska tillåtas ha den kvar med stöd av paragrafen ska fastighetsägaren, du, erhålla ersättning för intrånget.Det framgår inte av din fråga när fritidshuset byggdes. Eftersom bygglov utfärdades 2007 finns en möjlighet att byggandet pågick 2009-2010. Efter 10 år har du tyvärr inte möjlighet att klaga längre, men om det är så att huset byggdes för mindre än 10 år sedan har du fortfarande möjlighet att vända dig till byggnadsnämnden. Jag råder dig att ringa till byggnadsnämnden i din kommun och fråga gällande detta.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Får jag stå med på ett hyreskontrakt om jag äger en bostadsrätt?

2019-09-15 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Min mamma har en stor hyresrätt i Stockholm som nu har blivit för dyr för henne. Hon vill nu byta den till en mindre lägenhet. Jag har en bostadsrätt i Stockholm som nu har blivit för liten för mig och jag och mina barn vill ha en större.Är det juridiskt möjligt att göra på följande sätt: Min mamma byter sin hyresrätt till en större hyresrätt som jag och mina barn flyttar in i och antingen blir 1) inneboende 2) står med på kontraktet 3) hyrs ut till mig i andra hand. Samtidigt flyttar min mamma till min bostadsrätt och blir antingen 1) inneboende 2) min BR hyrs ut till henne i andra hand. Allt detta för att vi ska kunna tillgodose våra skiftande behov på bästa möjliga sätt. Samtidigt är min mamma naturligtvis rädd om sitt kontrakt och vill göra det helt korrekt. Att byta en hyresrätt till en annan är ju helt lagligt men kan man ha en närstående som bor som inneboende eller står med på kontraktet utan att man själv bor där 100% av tiden? Initialt tänker jag att vi bor tillsammans om lägenheten är tillräckligt stor, men att hon på sikt på sikt flyttar till min bostadsrätt.Min fråga rör alltså ämnet om man som bostadsrättsinnehavare både äga en bostadsrätt / del av bostadsrätt och stå med på ett hyreskontrakt? Och kan man som hyresgäst ha en inneboende utan att själv bo där 100% utan att riskera att kontraktet förloras? Vad kan det finnas för andra lösningar för oss?
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer i mitt svar att berätta lite kring de olika scenarion du nämner och avsluta med ett förslag på handlingsplan för dig och din mamma.Att inneha en hyresrätt samtidigt som en bostadsrättDet är möjligt att ha både bostadsrätt och hyresrätt, vilket skulle aktualiseras om du skriver med dig på hennes hyreskontrakt. Det finns inget i Sveriges lag som säger att man inte får ha hyresrätt och bostadsrätt samtidigt. Men det finns andra regler som kan påverka huruvida det här blir möjligt i praktiken. Om det är så att du bor i hyreslägenheten, står medskriven på denna och samtidigt äger bostadsrätten din mamma bor i, så måste ni se på reglerna som gäller i den aktuella bostadsrättsföreningen. Det finns bostadsrättsföreningar som inte tillåter att man äger en lägenhet och inte själv bor i den. Vidare finns det möjlighet till andrahandsuthyrning av bostadsrätt, vilket kan vara en lösning på problemet.Hyra ut din bostadsrätt i andra handAtt ha en bostadsrätt innebär att du äger en viss del av en bostadsrättsförening. Om du måste flytta ut tillfälligt kan du hyra ut bostaden i andra hand, förutsatt att din bostadsrättsförening godkänner detta.Vad som gäller för andrahandsuthyrning är reglerat i bostadsrättsföreningens stadgar och i bostadsrättslagen. För att du som bostadsrättsinnehavare ska få hyra ut din bostad krävs det att du kan uppvisa skäl för uthyrningen. Med det sagt innebär det inte att alla skäl är godtagbara.Giltiga skäl till att hyra ut en bostadsrätt i andra hand:- Du ska flytta ihop med din sambo för att testa att bo ihop.- Du ska arbeta, studera, göra lumpen eller vårda en anhörig på annan ort (som du inte enkelt kan pendla till).- Du är sjuk- Du ska hyra ut till egna barn- Du ska hyra ut till närstående- Du har svårt att få din bostad såld på grund av marknadslägetEftersom du ska hyra ut på grund av ett av dessa skäl bör bostadsrättsföreningen godkänna din uthyrning. Dessutom kan bostadsrättsföreningen tillåta fler anledningar till uthyrning. I så fall ska dessa stå utskrivna i bostadsrättsföreningens stadgar. Om din ansökan inte skulle bli godkänd kan du överklaga beslutet hos Hyresnämnden. Skulle Hyresnämnden ge dig rätt får du hyra ut bostaden baserat på detta beslut, trots att bostadsrättsföreningen inte vill det.Hyra ut din mammas hyresrätt i andra handDet första din mamma måste göra om hon ska hyra ut en hyresrätt i andra hand till dig är att fråga din hyresvärd om lov. Det bör hon göra genom en skriftlig ansökan. Vissa hyresvärdar har en standardiserad mall på sin hemsida som du kan använda dig av. Att hyra ut bostaden utan tillstånd är aldrig en bra idé eftersom det kan leda till att du förlorar ditt eget hyreskontrakt. Om din hyresvärd skulle neka din uthyrning kan du överklaga beslutet hos Hyresnämnden. Hyresnämndens har regler för vilka skäl som anses giltiga för att få hyra ut en hyresrätt i andra hand.Giltiga skäl till uthyrning:- Du ska studera på annan ort.- Du har en tillfällig anställning på annan ort.- Du ska bo utomlands under en längre period.- Du ska flytta ihop med någon på prov.- Du är på sjukhuset och får vård under en längre tid.Hyresnämndens regler är tvingande vilket innebär att din hyresvärd inte får ha hårdare regler än Hyresnämnden. Däremot kan hyresvärden tillåta uthyrning av fler anledningar. Normalt sett ger Hyresnämnden tillstånd att hyra ut i andra hand i ett år i taget, därefter får du ansöka om ett nytt tillstånd.SammanfattningMed bakgrund av ovan anser jag att den bästa lösningen för dig och din mamma, för att helt säkerställa att ni inte förlorar något kontrakt, att hyra ut till varandra i andra hand. För dig är detta som sagt inget problem, det är högst otroligt att bostadsrättsföreningen nekar dig att hyra ut den. För din mamma bedömer jag att er anledning är så pass god att hennes hyresvärd inte har någon anledning alls att neka er detta. Min föreslagna handlingsplan är alltså att ni båda ansöker om andrahandsuthyrning och flyttar in i varandras lägenheter på detta sätt. Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Besittningsrätt vid andrahandsuthyrning

2019-09-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej min fråga är för min sambo.Sedan början av 2014 så har han bott i en lägenhet och även varit skriven i den som "inneboende". Kontraktet var på ett år men efter att det löpte ut så har han fortsatt att bo där. Han har varje månad betalat både hyra och el och skött sig galant. Hon som har förstahandskontraktet har inte bott där ens en dag. Så hon har i princip hyrt ut i andrahand utan fastighetens vetskap. Jag har själv bott här med honom men är ej inskriven här. Det har blivit att jag praktiskt taget flyttat till honom. Och innan honom så har hon hyrt ut svart till någon annan då hon sagt flertal ggr att dom skötte ej hyran osv. Nu har hon sagt till honom att han får en månad på sig att flytta ut. (Hon vill hyra ut till någon annan som är hennes vän.) så hon skall alltså själv ej bo i den. Fastigheten tror att hon själv bor i den tillsammans med min sambo som hon skrivit in som inneboende. Jag tycker han borde ha någon typ av rättighet också då man inte bara borde kunna slänga ut någon på gatan sådär efter fem år. Han är rädd för att kontakta fastigheten då han fruktar att bli utslängd då dom ska se det som att han bor där olovligt. Jag har läst om någon typ av besittningsrätt som kommer till efter man bott någonstans i fem år men hur fungerar det i hans situation. Han har ändå haft sin address på lägenheten och fastigheten vet om honom. Fastigheten är stena fastigheter och det är hyräsrätt alltså sitter hon som vill kasta ut honom på kontraktet
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår det har din sambo haft en hyresavtal som inneboende i ett år 2014-2015 och har sedan fortsatt att bo i lägenheten, på pappret som inneboende, men han har brukat lägenheten ensam. Jag tolkar det också som att hyresvärden, Stena fastigheter, inte har godkänt någon andrahandsuthyrning och alltså är ovetandes om att din sambo bott där.Jag kan börja med att hålla med dig om att det är att betrakta som en andrahandsuthyrning. Det krävs inget skriftligt avtal för att hyra ut en lägenhet på detta sätt, det räcker med att parterna kommit överens om detta muntligt eller t.ex. via sms, men det kan naturligtvis försvåra att i ett bevisläge inte ha ett skriftligt avtal.Besittningsskyddet när det gäller andrahandsuthyrning innebär att andrahandshyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta den dag som står i uppsägningen och att förstahandshyresgästen måste föra tvisten till hyresnämnden om andrahandshyresgästen inte lämnar lägenheten. Nämnden tar sedan ställning till om avtalet ska upphöra eller löpa vidare. Enligt hyreslagens regler får en andrahandshyresgäst besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. En andrahandshyresgäst har dock ett svagt besittningsskydd. Din sambo får därför i regel inte bo kvar om förstahandshyresgästen ska flytta tillbaka till lägenheten.I ert läge är det tyvärr svårt att hävda rätt att bo kvar i lägenheten om förstahandshyresgästen vill ta tillbaka den, dels på grund av bristen av avtal och dels på grund av de svaga regler som gäller vid andrahandsuthyrning. Ni kan naturligtvis dock säga till förstahandshyresgästen att hon får ta vidare ärendet till hyresnämnden, eftersom läget är så att hon endast vill byta andrahandshyresgäst. Detta kommer dock troligtvis bli något problematiskt eftersom att hyresvärden Stena fastigheter aldrig godkänt en andrahandsuthyrning och risken finns att de nekar uthyrning med bakgrund av att hon tidigare hyrt ut lägenheten olovligt. Mitt råd till dig är ändå att ni pratar med förstahandshyresgästen och förklarar att ni vill ta ärendet till hyresnämnden, eftersom ni har besittningsrätt när hon vill hyra ut lägenheten till någon annan och inte bruka den själv. Något som också kan hjälpa er är att det enligt hyreslagen finns tvingande regler om uppsägningstid på tre månader när hyresvärden säger upp avtalet, det innebär att man inte kan avtala om en kortare uppsägningstid. Hyresavtalet upphör alltså att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Detta på grund av att det är ett löpande avtal på obestämd tid och för att det gäller en bostadslägenhet (här).Du har valt 30 minuters uppföljande rådgivning per telefon, jag kommer därför att ringa upp dig kl 11:00 imorgon. Om tiden inte passar är du välkommen att höra av dig till mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Paragraf 7-utredning och Kriminalvårdens personutredning

2019-09-06 i Påföljder
FRÅGA |Om frivården ska göra en utredning, och de ska bedöma om det finns skäl att beställa en paragraf sju undersökning och rekommendera det till tingsrätten, och de då på grund av att den de utreder har besökt akuten frivilligt med polis ska undersöka detta, och de då ringer individens mor och frågar henne vad det handlade om, och denna modern då säger att läkarna kom fram till något som dom inte gjorde, att individen hade en psykos, och frivården då skriver att individen hade en psykos, att läkarna kom fram till det, utan att undersöka journalbladen och titta vad läkarna verkligen sa, som de inte är skyldiga att göra då frivården inte får titta journalbladen, men de då för detta vidare till tingsrätten som beställer en paragraf sju undersökning, då undrar jag vems skyldighet det är enligt lag att faktagranska bladen innan de gör utlåtande om en hälsa. Speciellt allvarligt tjänstefel måste det ju vara om det inte är helt knasigt i Sverige om tingsrätten sedan säger att individen verkligen hade en psykos när han besökte akuten och dömer efter det på grund av frivårdens och läkares falska utlåtande, de måste ju vara skyldiga att läsa vad läkarna sa och rapportera att de sa raka motsatsen om så är fallet som det är i mitt fall, och därav inte kunna beställa en paragraf sju undersökning eftersom en allvarlig psykisk störning inte kan stödjas om det bara rör sig om enkla sömnbesvär som beskriv av läkaren som det gör i mitt fall och inget psykotiskt. Det borde ju vara allvarligt om tingsrätten sedan menar att man fattas sjukdomsinsikt för att man inte erkänner detta som läkaren då menade och baserar domen på det istället för att döma ut en samhältjänst som det först var tänkt och de då byte linje på grund av denna falska uppgift som beskrivit. Jag är i starkt behov av citat från lagtexten var det står att det inte är okej för läkaren och tingsrätten att göra falska utlåtanden om vad andra läkare har kommit fram till om ens hälsa som inte är kontrollerade i journalbladen.
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga har du uppfattat situationen som att frivården endast tagit individens mors uppgifter till grund för sin rekommendation till tingsrätten om en paragraf 7-undersökning och att du undrar om och var detta finns reglerat i lag.Fakta om paragraf 7-undersökningUndersökningen är en läkarundersökning av en brottsmisstänkt när domstolen anser att personens psykiska tillstånd bör undersökas. Undersökningen genomförs av en specialist i psykiatri. En P7-undersökning efterfrågas ofta tidigt i brottmålsprocessen. I undersökningen samtalar läkaren med den misstänkte i ungefär en timme. Läkaren har tillgång till förundersökningen och kan även beställa kopior på den misstänkte personens journaler från exempelvis sjukvård och socialtjänst. Efter undersökningen skriver läkaren ett intyg med sina rekommendationer till domstolen, bland annat om det finns behov av en rättspsykiatrisk undersökning vilket är en mer långtgående undersökning av personens psykiska hälsa. Kriminalvårdens personutredningKriminalvården lämnar även de ett yttrande till domstolen om en person riskerar straff i anstalt eller frivård. För att göra det måste de göra en personutredning. De kartlägger en person och föreslår lämplig påföljd om denne skulle bli dömd skyldig till brottet. Det är vanligen en handläggare från ett frivårdskontor i närheten av där personen bor som leder utredningen. Utredaren gör bedömningar om personen är i behov av övervakning och utreder personens förutsättningar för en frivårdspåföljd. Bedömningen baseras på risk, personens behov och mottaglighet för olika insatser.Vid denna personutredning lämnas kontaktuppgifter till eventuella referenser, t.ex. en släkting. Detta för att man vill att någon bekräftar personens sociala situation. Med personutredningen som grund lämnar frivården sedan in ett yttrande om påföljd till domstolen. De bedömer lämpligheten för straff som avtjänas i samhället. Informationen som samlas i personutredningen är sekretessbelagd så länge den är hos Kriminalvården, när yttrandet är expedierat till domstolen behandlas det som en offentlig handling. Det innebär att både allmänheten och domstolen kan ta del av den, enligt offentlighetsprincipen.SammanfattningsvisJag bedömer det som troligt att Kriminalvårdens personutredning blivit något förväxlad med paragraf 7-utredningen i det här fallet. Yttrandet från P7-utredningen lämnas direkt från läkaren till domstolen, medan personutredningen görs av frivården. Det är också vid personutredningen man eventuellt skulle ta kontakt med individens mamma, vilket du beskriver att har gjorts. P7-utredningen blir alltså inte påverkad av något annat än läkarens bedömning, medan personutredningen kan bli det vid referenstagning. Som jag nämnde har du rätt att begära ut yttrandet från personutredningen om du vill kika närmare på vad den innehöll. Det är också nämnvärt att domstolen alltid gör en självständig bedömning i det enskilda fallet och att uppgifter från individens mamma i detta fall troligen inte utgör ett särskilt stort värde vid påföljdsbedömningen, då man väger in allt material man fått in under dessa undersökningar.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Hur får min sambo möjlighet att överta min hyresrätt vid min bortgång?

2019-09-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag bor i en hyresrätt och är dödssjuk i cancer! Jag har en särbo som vill mantalsskriva sig hos mig för att få vars med mig men min hyresvärd säger att om jag dör inom 3 År så åker han ut och blir då bostadslös! Hjälp mig tack
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta hur din särbo kan få bo hos dig under din sjukdomstid och samtidigt inte riskera att bli bostadslös. Jag kommer därför att ge ett par exempel på hur ni kan lösa situationen.Hyra ut din särbos bostad i andra handDet framgår inte hur din särbo bor för tillfället, om han bor i en hyresrätt, bostadsrätt eller en villa. Om det är något av de ovanstående finns det möjlighet för din särbo att hyra ut sin bostad i andra hand för att få bo och vara med dig. Det finns olika regleringar beroende på vad din sambo har för bostad och hur hyresvärd eller bostadsrättsförening godkänner andrahandsuthyrning, detta går att läsa om på följande hemsidor:- Hyresrätt - Bostadsrätt - VillaÖverlåta hyresrätten till din särboDu beskriver att ni pratat med din hyresvärd om att din särbo ska skriva sig hos dig, jag tolkar det som att detta ska göras för att han sedan ska få möjlighet att överta hyresrätten. Det finns ett överlåtandeförbud i 12 kap. 32 § JB. Detta medför att en hyresgäst inte kan överlåta sin hyresrätt till annan om inte hyresvärden ger sitt samtycke härför. Överlåtandeförbudet har dock flera undantag. Om hyresgästen har efterlevande make/sambo eller annan närstående kan denne ha rätt att överta hyresrätten. Då efterlevande make/sambo tilldelats hyresrätten till en bostadslägenhet genom bodelning, arv eller testamente kan hyresvärden inte motsätta sig överlåtelsen eller pröva huruvida efterlevande make/sambon är godtagbar som hyresgäst, om lägenheten har använts huvudsakligen som gemensam bostad. Detta gäller även om den avlidne sagt upp hyreskontraktet före tidpunkten för dödsfallet. Efterlevande make/sambo har då rätt att erhålla förlängning av avtalet och överta detsamma. En överlåtelse kan också ske till dödsbodelägare eller annan närstående till den avlidne. Med annan närstående avses exempelvis föräldrar, barn, syskon och andra när släktingar till den avlidne. Även en man eller kvinna som har sammanlevt med den avlidne under äktenskapsliknande förhållanden anses som närstående. De krav som uppställs är att den som vill överta lägenheten ska ha varit varaktigt sammanboende med den avlidne före dödsfallet samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen. Kravet skäligen nöja sig med hyresgästen innebär att den nya hyresgästens person och dennes ekonomiska situation beaktas. Däremot beaktas inte hyresvärdens behov av lägenheten.Som sagt krävs att sammanboendet har varit varaktigt. I regel krävs ca tre års sammanboende men under vissa situationer har rätten gjort undantag om det varit skäligt i det enskilda fallet. I flera fall har avsikten varit att sammanboendet skulle bli varaktigt men den ena parten har avlidit. I sådana fall har en kortare tid är tre års sammanboende godtagits och den närstående har fått ta över hyresrätten.SammanfattningSammanfattningsvis finns alltså alternativen att hyra ut din särbos nuvarande bostad i andra hand eller att se till att din hyresrätt överlåts till honom efter din bortgång. Detta kan du exempelvis reglera i ett testamente. Att din hyresvärd säger att din särbo "åker ut" om du skulle avlida inom tre år är inte definitivt, rättspraxis säger att en kortare tid har godtagits i fall som detta. Det är något som bör prövas rättsligt, om hyresvärden inte går med på att överlåta hyreskontraktet till din särbo efter din bortgång. Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Uppsägningstid vid uthyrning av privat bostad

2019-09-13 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej !Vi behöver hjälp med några frågor.Jag och min make vill säga upp villan med omedelbar verkan.Vi har bott i huset i några år. Vi trivdes bra men nu har vi fått en liten bäbis och har hunnit bli 2 månader gammal. Huset är fuktigt, riktigt fuktigt, ca 95% Blir jätte kallt och fuktigt. Förra året försökte vi få vår hyresvärd att installera en värmepump. Det ville hon inte. Det slutade med att hon montera ett element till i huset.Värmen får vi om vi sätter på alla elementen,men fukten är alltid kvar.Vi kan inte heller har mat i köksskåpen för det blir mögligt efter några dagar. Vi är tvungna att sätta ris och annat "skit" för att få bort fukten.Min fråga, kan vi säga upp avtalet på stående fot ?Det är en fara för oss och för vår lilla bäbis...På avtalet står det 3 månader... hur gör vi ?Tusen tack för hjälpen!Mvh
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag vill börja med att klargöra att jag tolkar din fråga som att det rör sig om ett hyresavtal och att ni hyr villan av någon som äger den. Jag tolkar det också som att ni hyr villan på obestämd tid.Regleringen i lag om uthyrning av egen bostadNär man hyr ut en villa tillämpas reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad, lag (2012:987) om uthyrning av egen bostad (här). Det föreligger vissa skillnader från hyreslagen i jordabalken avseende uppsägningstid, beroende på om hyresperioden är bestämd eller obestämd, samt hur lång hyresperioden är om den är obestämd. Lagen om uthyrning av egen bostad säger att det på ett tillsvidarekontrakt ska vara tre månaders uppsägningstid för hyresvärden och en månad för hyresgästen (här). Har du avtalat om något annat så gäller det som är till fördel för hyresgästen. Om det till exempel står sex månaders uppsägningstid i avtalet så gäller bara en månad för hyresgästen, men hyresvärden har sex månader. Det innebär att ni kan få er uppsägningstid sänkt till en månad, då tre månader som avtalet säger är till nackdel för er som hyresgäster. Rätten att säga upp gäller i alla situationer, det krävs inga speciella skäl.Rätt till hävning av hyresavtalFör att kunna säga upp hyresavtalet omgående under hyres­tiden krävs ett avtalsbrott från hyresvärdens sida som ger er rätt att frånträda hyresavtalet, vilket är det samma som att häva avtalet. Det kan till exempel handla om allvarligare brister i lokalen. Du beskriver att det finns allvarliga brister i bostaden och att det påverkar er och dessutom ert nyfödda barn. Jag anser att detta är att se som ett avtalsbrott från hyresvärdens sida och att ni har rätt till att flytta ut omgående.Mina råd till digMitt första råd till dig är att kontakta din hyresvärd och förklara att du anser att denne begått ett avtalsbrott genom att inte tillhandahålla en duglig bostad. Om denne motsätter sig detta har du möjlighet att vända dig till tingsrätten och lämna in en stämningsansökan avseende avtalsbrott. Detta är dock ett förfarande som kan få stora ekonomiska konsekvenser och du bör anlita ett ombud som företräder dig, detta kan Lawlines juristbyrå hjälpa dig med om det skulle aktualiseras, men jag skulle betrakta detta som ett sistahandsalternativ. Mitt andra och starkaste råd till dig är att ni med all säkerhet kan hävda att ni endast har en månads uppsägningstid, vilket innebär att du kan säga upp hyresavtalet idag och få flytta ut redan nästa månadsskifte, det vill säga sista oktober. Detta kan du även läsa mer om här.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

När får en bostadsrättsförening säga upp en hyresgäst?

2019-09-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Min brf hyr ut en lokal sedan 2002-01-01.I hyreskontraktet står det att hyrestiden är tills vidare med tre månaders uppsägning.Lokalen används endast som lagerlokal av diverse "skräp" och är i stort behov av renovering.Nu har vi en annan lokalhyresgäst som vill ta även denna lokal i anspråk. Vi tycker att lokalen kommer till bättre användning med annan hyresgäst.Dessutom vill vi höja hyran som är 14.404 kr/år (1.200 kr/mån) för 32,5 kvm.Kan vi säga upp nuvarande hyresgäst utan speciell anledning eller vad krävs för att kunna byta hyresgäst?Mvh
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår det så önskar du att säga upp den befintliga hyresgästen och istället hyra ut lokalen till en annan hyresgäst, med beaktande av uppsägningstiden. Jag tolkar det vidare som att ni inte avtalat bort något besittningsskydd. Nedan kommer jag att beskriva vad som gäller för uppsägning av lokalhyresgäst och ge några punkter ni bör beakta.Indirekt besittningsskyddDet indirekta besittningsskyddet innebär att om hyresvärden säger upp avtalet för avflyttning så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Hyresgästen är då enligt huvudregeln istället berättigad till ersättning av värden.En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte- hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller- hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.Det framgår av din fråga att hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, varför ett indirekt besittningsskydd aktualiseras för hyresgästen.Nedan följer punkter som är viktiga att ta hänsyn till vid uppsägning, följt av min bedömning av ditt fall.Guide för uppsägning:1. Ge hyresgästen, i samband med uppsägningen, underrättelse om att denne har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling, om denne inte vill flytta utan ersättning. Denna underrättelse krävs för att uppsägningen ska vara giltig. 2. Dubbelkolla hyresavtalet med uppsägningen så att det är samma bolag eller person som dessa riktar sig till. Ibland kan en privatperson stå på hyresavtalet trots att bolaget nyttjar lokalen. 3. En uppsägning ska delges motparten. Det är avsändaren som ska bevisa att delgivning har skett. Föreningen kan delge hyresgästen genom att lämna över uppsägning för kvittens alternativt att skicka uppsägningen med rekommenderat brev i god tid före uppsägningstidens utgång. Om det är ont om tid är det möjligt att anlita ett delgivningsföretag. Utan delgivning blir uppsägningen nämligen ogiltig. 4. Ange en tydlig avsändare av uppsägningen. 5. En lokalhyresgäst som har hyrt en lokal i mer än 9 månader har som nämnt ett indirekt besittningsskydd. Detta skydd innebär att hyresgästen kan ha rätt till skadestånd vid uppsägning. Hyresgästen har två månader på sig att hänskjuta en uppsägning till hyresnämnden för att kunna kräva skadestånd. En första förutsättning för att få skadestånd är därför att en hänskjutning har inkommit inom giltig tidsfrist. Hyresgästen har två månader på sig att hänskjuta en uppsägning till hyresnämnden för att kunna kräva skadestånd. En första förutsättning för att få skadestånd är därför att en hänskjutning har inkommit inom giltig tidsfrist. Om föreningen säger upp ett lokalhyresavtal utan saklig grund eller om föreningen kräver en överhyra har hyresgästen alltid rätt till skadestånd som minst motsvarar en årshyra. Skadeståndet ska omfatta flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom och kvarvarande värde av ändringsarbeten som hyresgästen har bekostat. Det gäller ändringsarbeten som utförts med föreningens godkännande, eller som var förutsedda för att kunna bedriva verksamhet i lokalen. Föreningen kan undgå skadestånd om den anvisar en annan godtagbar lokal till hyresgästen i samband med uppsägningen.Möjlighet att undgå det indirekta besittningsskyddet:Det finns flera möjligheter att säga upp lokalhyresgäster trots det indirekta besittningsskyddet, men det svåra är att undgå ersättningskravet för den ekonomiska förlusten; Om du som hyresvärd säger upp avtalet i samband med hyrestidens slut, och även erbjuder en likvärdig ersättningslokal, så finns möjligheten att undgå den ekonomiska ersättningen. Dock måste det vara en så pass omfattande ombyggnation att hyresvärden inte har möjlighet att vara kvar i lokalen och att det är ett ändrat brukandeändamål av fastigheten.Ett andra alternativ är så som tidigare nämnt, men att erbjuda hyresgästen en skälig ekonomisk kompensation samt ge hyresgästen lång tid att avveckla verksamheten i lokalen. Detta alternativ pekar mot en användning av generalklausulen i 12 kap. 57 § 4 p. JB, vilket dock är ett mer osäkert tillvägagångssätt.Utifrån din fråga framgår att lokalen används som "lagerlokal för diverse skräp" vilket är något ni kan använda er utav i argumentationen gällande varför ni väljer att säga upp hyresgästen.Om ni som hyresvärd anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet bryts besittningsskyddet. Bestämmelsen är utformad som en generalklausul. Det framgår av ordalydelsen att avflyttningsskälet skall vara sakligt grundat. Lagstiftaren har inte i någon större omfattning givit några särskilda anvisningar för tillämpligheten av bestämmelsen utan har överlämnat till rättstillämpningen att uttala sig om hur bestämmelsen skall tolkas. Av förarbetena till bestämmelsen framgår dock att en ur lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av bruksändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning. Ert ändamål med uppsägningen kan anses gå i linje med detta, då ni vill åstadkomma just en gynnsam omläggning av bruksändamålet. Mitt råd är vidare att prata med er hyresgäst och lägga fram uppsägningen på detta sätt. Det kan ju vara så att hyresgästen går med på att avflytta utan att göra en tvist utav det, om ovanstående förklaras för hyresgästen. I annat fall är det klokt att anlita en jurist för att ha möjlighet att komma undan skadeståndsskyldighet, genom att hävda att generalklausulen är tillämplig. Om du vill komma i kontakt med en jurist är du välkommen att kontakta oss för att boka en tid, detta kan göras antingen på vår hemsida https://lawline.se/boka eller via telefon 08-533 300 04.Vänligen,

Är det brottsligt att få nakenbilder av en 14-åring?

2019-08-26 i Sexualbrott, 6 kap. BrB
FRÅGA |Hej. Jag kom i kontakt med en tjej på myshörnan. Vi utbytte nummer och vi kommunicerade via sms. Flickan ville ha bilder på mig och hon skickade på sig själv också. Både vanlig och naket överkropp. Jag skickade på mig naken.Det visade sig att flickan var 14 år. Jag själv är 26 år.Är detta ett brott Jag kommer dömas för?
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Svaret på din fråga är att det kan anses vara ett brott du kan komma att dömas för, brottet kallas utnyttjande av barn för sexuell posering. Enligt brottsbalken 6 kap 8 § ska den, som främjar eller utnyttjar ett barn under 15 år utför eller medverkar i sexuell posering, dömas för utnyttjande av barn för sexuell posering. Gärningsmannen döms till böter eller fängelse i högst två år. Om brottet är att anses som grovt, döms till fängelse i lägst sex månader och högst sex år.Begreppet sexuell posering avser sådana handlingar som för en vuxen har en klar och otvetydig sexuell karaktär och som utförs inför minst en annan person eller en kamera för dokumentation på eller förmedling av bild. Det ska vara fråga om medverkan i eller utförande av en sexuell handling eller ohöljd exponering av sexuell innebörd. Barnets uppfattning eller inställning har inte någon betydelse för frågan om brott föreligger. Barnet kan således inte samtycka till gärningen.Åldersgränsen är femton år. Med att gärningsmannen främjar avses detsamma som i straffbestämmelsen för koppleri. I propositionen nämns som exempel att en person genom att ställa en lokal till förfogande möjliggör eller i vart fall underlättar för barnet att sexuellt posera. Att psykiskt påverka i en inte alltför obetydlig grad kan vara ett främjande, liksom att tvinga, förmå eller förleda en person till något utgör ett främjande. För straffansvar krävs dock inte att en posering kommit till stånd i det enskilda fallet.Den som utnyttjar kan göra detta genom att få ekonomiska eller andra fördelar. Utnyttjandet kan således avse annat än ekonomisk vinning. Att låta ett barn sexuellt posera inför sig eller att utnyttja ett barn för framställning av en pornografisk bild är ett utnyttjande. Att anlita en ung människa i pornografiska sammanhang eller för framställning av pornografiskt material torde regelmässigt innehålla inslag av utnyttjande.SammanfattningRekvisiten för brottet är alltså att främja eller utnyttja, utföra eller medverka och sexuell posering. Om det är så att flickan i detta fall skickat bilderna till dig utan att du alls bett om någon bild, är det inte att anse som ett brott, men om du uppmanat flickan att skicka bilder av sexuell karaktär till dig kan det komma att anses som ett brott. Det kan också påpekas att det krävs att åklagare väcker åtal och bevisar att dessa rekvisit är uppfyllda för att det ska bli aktuellt med en eventuellt en fällande dom mot dig.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänligen,