Preskriptionstid för (frids)kränkning m.m.​

2019-09-30 i Brott mot frihet och frid, 4 kap. BrB
FRÅGA |Jag blev psykiskt misshandlad under flera år av min dåvarande styvmor.Jag är 30 år nu, och har varit i kontakt med psykiatrin i flera år.Jag var en tonåring när min dåvarande styvmor konstant utsatte mig för kränkningar och “vuxen-mobbing" som en psykolog kallade det.Kan jag stämma henne?
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I svensk lag finns det inget brott som uttryckligen benämns för psykisk misshandel, även om man kan tänka sig att det du beskriver skulle kunna passa in under ett flertal brottsbeskrivningar, beroende på vad kränkningarna bestod av. Ett brott som skulle kunna aktualiseras är ofredande, 4:7 brottsbalken (förkortad BrB), som lyder "[d]en som [...] utsätter någon annan för störande kontakter eller annat hänsynslöst agerande döms, om gärningen är ägnad att kränka den utsattes frid på ett kännbart sätt, döms för ofredande till böter eller fängelse i högst ett år". Även vid olaga hot (4:5 BrB) och förolämpning (5:3 BrB) kan, vad vi här kallar för psykisk misshandel, sägas utgöra en beståndsdel av brottet.Vad som kan bli problematiskt i ditt fall är att preskriptionstiden för de enskilda brotten (av din fråga att döma) har löpt ut. Preskription innebär att din dåvarande styvmor inte längre kan åtalas för brotten i fråga, eftersom för lång tid har förflutit sedan brottet begicks och påföljden bortfaller. Här ser man till straffskalan, dvs. vilken typ och grad av påföljd som kan dömas ut för det enskilda brottet, för att avgöra hur lång tid som föregår en preskription (35:1 BrB). Exempelvis uppgår straffskalan för olaga hot respektive ofredande till fängelse i max ett år medan höjden av straffskalan för förolämpning är fängelse i 6 månader, vilket innebär en preskriptionstid på 2 år sedan det enskilda brottet begicks.Med det sagt finns det ett ytterligare brott som kan aktualiseras, grov fridskränkning (4:4 a 1 st. BrB), där upprepade brottsliga gärningar (enligt 3, 4, 6 och 12 kap. BrB eller lagen om kontaktförbud) mot en närstående eller tidigare närstående person som tillsammans utgjort en kränkning av personens integritet tillsammans utgör brottet i fråga. Det måste ha begåtts minst två brottsliga gärningar för att brottet ska kunna aktualiseras. Grov fridskränkning har en straffskala där fängelse i lägst 9 månader och högst 6 år döms ut, vilket resulterar i en preskriptionstid på tio år. Preskriptionstiden gällande grov fridskränkning är något knepig, eftersom de enskilda brotten som tillsammans utgör det grövre brottets beståndsdelar inte får vara preskriberade för att kunna räknas in i den grova fridskränkningen, trots att preskriptionstiden för den senare är 10 år. Det betyder t.ex. att det inte får ha gått mer än 2 år för varje enskilt ofredande och olaga hot, samt inte längre tid än 6 månader i det fall förolämpning kan aktualiseras, för att det enskilda brottet ska kunna utgöra en del av den grova fridskränkningen. I vilket fall utgår jag från att – med hänvisning till vad som framgår av din fråga – tio år måste ha förflutit sedan kränkningarna upphörde och att även det grövre brottet därmed är preskriberat vid det här laget.Vad gäller själva stämningen är det korrekta begreppet att man inger en stämningsansökan till (tings)rätten, i syfte att väcka en civilrättslig talan (13:4 rättegångsbalken, förkortad RB) eller att väcka åtal i straffrättslig mening (20:1 RB). Syftet med att väcka (en civilrättslig) talan är i sin tur att det ska generera en civilrättslig "påföljd", t.ex. skadestånd. Ett åtal åtföljs ofta av ett skadeståndsanspråk, en talan som åklagaren som huvudregel ska föra på din begäran (22:1–2 RB). Åtal kan delas in i två typer: allmänt åtal och enskilt åtal. Som enskild (privatperson) har du endast möjlighet att väcka enskilt åtal och bara i fall då brottet i fråga är ett sk. målsägandebrott, vilket förolämpning är ett exempel på (5:5 BrB). Dessvärre är preskriptionen ett hinder även i detta fall, eftersom "påföljden bortfaller" vid preskriptionstidens utgång också vid målsägandebrott.Jag hoppas att jag kunde bringa någorlunda klarhet i dina funderingar!Med vänlig hälsning,

Hur kan barn skyddas från sina föräldrar enligt svensk lag?

2019-09-30 i Barnrätt
FRÅGA |Hej.Jag har polisanmält barnens far för våld mot barnen. Hur kan jag skydda barnen utan att umgänges sabotage hävdas. Kan detta göras via socialtjänsten? Hur kan detta göras på lagligt sätt?
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga!Utgångspunkter för barnets bästa: en god och nära kontakt samt risken för övergrepp m.m.Ledstjärnan i svensk rätt är att barnets bästa ska komma i främsta rummet, vilket också kommer till uttryck i bl.a. föräldrabalken (FB) och socialtjänstlagen (SoL). Det stadgas att "[b]arnets bästa skall vara avgörande för alla beslut om vårdnad, boende och umgänge" (6:2 a 1 st. FB). Att barnet eller någon annan i familjen riskerar att utsättas för övergrepp eller att barnet far illa i övrigt samt barnets behov av en nära och god kontakt med båda föräldrarna, utgör båda bedömningsgrunder för vad som ska anses vara barnets bästa (6:2 a 2 st. FB). Det är kring dessa bedömningsgrunder som det uppstår problem när barnet utsätts för våld i familjen, samtidigt som man ska förhålla sig till presumtionen (utgångspunkten) om att det ligger i barnets intresse att i så stor utsträckning som möjlig ha en "god och nära kontakt med båda föräldrarna", trots att realiteten kanske är en annan.Rätten kan ändra vårdnaden om barnets hälsa eller utveckling är föremål för "bestående fara"Det framgår inte av din fråga om barnens far är vårdnadshavare, om han bara har umgängesrätt eller om han har barnen boende hos sig växelvis. Om han är vårdnadshavare – vilket jag fortsättningsvis utgår från i mitt svar – och han försummar utövandet av vårdnaden eller i övrigt brister i omsorgen, kan rätten (domstolen) ändra hur vårdnaden ser ut om detta riskerar att skada barnets hälsa eller utveckling på ett sätt som medför bestående fara (6:7 1 st. FB); i det fall ni båda står för vårdnaden kan alltså vårdnaden flyttas över enbart på dig (6:7 2 st. FB). Både socialnämnden och du som förälder kan föra talan i syfte att vårdnaden ska ändras (6:5 FB och 6:7 4 st. FB). Bedömningen följer förfarandet som vid omhändertaganden enligt lagen med särskilda bestämmelser om vård av unga (LVU), där beredande av vård bl.a. ska beslutas om den unges hälsa eller utveckling riskerar att skadas med hänsyn till hur omsorgen och hemförhållandena ser ut (2 § LVU). Mitt råd är du kontaktar socialtjänsten, alternativt socialnämnden, snarast möjligt för att försöka få till stånd en ändring av vårdnaden; kommunen (genom socialnämnden och i sin tur socialtjänsten som kan sägas "arbeta på golvet") har det yttersta ansvaret för att enskilda får det stöd och hjälp som de behöver (2:1 SoL) och dessa insatser ska utformas tillsammans med dig som enskild (3:5 SoL). Yrkesverksamma inom socialtjänsten (bland många andra myndigheter) är skyldiga att göra en omgående anmälan till socialnämnden om de får kännedom eller misstänker att ett barn far illa (14:1 1 st. SoL), liksom att de är skyldiga att lämna alla för utredningen relevanta uppgifter (14:1 3 st. SoL). Socialnämnden ansvarar i sin tur för en mängd barnrelaterade frågor, bl.a. att verka för goda uppväxtförhållanden hos barn och unga, att bedriva förebyggande arbete för att förhindra att dessa far illa och att samarbeta med hemmen i de fall barn och ungas utveckling riskerar att påverkas negativt m.m. (5:1 SoL). Som framgår ovan kan de, om tillräckliga skäl talar för det, på eget initiativ väcka talan hos rätten om att få tillstånd en ändring av vårdnaden.Om frågan istället gäller umgängeSom huvudregel är umgängesrätten en rätt som enbart tillkommer barnet; inte föräldern (6:15 FB). Det är viktigt att du ändå gör ditt bästa för att kommunicera din oro för barnen till just socialnämnden och socialtjänsten på samma sätt som ovan är beskrivet, istället för att på eget bevåg förhindra att umgänget kommer till stånd. Du skriver inte heller hur gamla barnen är men i takt med stigande ålder och mognad ska också allt större hänsyn tas till barnets vilja (6:2 a 3 st. FB), vilket innebär att också deras ord kan väga tungt vid en bedömning om huruvida umgänget ska fortsätta eller inte.Hoppas att du fick svar på din fråga och återkom gärna om du har fler funderingar!Med vänlig hälsning,

​​Vad ska jag tänka på när jag säljer halva huset till min sambo?​​​

2019-09-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Är sambo sedan 2 månader tillbaka. Äger en fastighet sedan 3 år tillbaka. Min sambo har flyttat in i den fastighet jag äger och vi önskar nu äga fastigheten 50% var. Har sökt om lagfart för detta. Har skrivit ett säljkontrakt där jag säljer 50% till min sambo. Min fråga är vad är viktigt att tänka på vid upprättande av ett sådant kontrakt? Behöver jag ange en köpeskilling? Vad är skillnaden om vi anger en sådan el inte? Om vi anger köpeskillingen till exempelvis 2 milj och jag köpte fastigheten för 1,5 milj, behöver jag då betala vinstskatt? Jag vill kunna bo kvar i huset om min sambo skulle gå bort, kan jag det? Eller blir det mindre problematiskt om vi gifter oss? Min sambo har barn sedan tidigare.
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga!Dina funderingar aktualiserar både fastighetsrättsliga, skatterättsliga och familjerättsliga aspekter. Nedan följer en redogörelse av dessa med hänvisningar till jordabalken (förkortad JB), inkomstskattelagen (IL) och ärvdabalken (ÄB).Köpeavtalet är ogiltigt om inte formkraven följsVid fastighetsförsäljningar ställs särskilda krav, sk. formkrav, på köpeavtalets utformning för att det ska anses vara giltigt. Bland annat så ska avtalet upprättas skriftligen och vara undertecknas av både säljare och köpare (4:1 JB). Köpehandlingen ska också innehålla uppgift om köpeskilling och även en överlåtelseförklaring, dvs. en förklaring om att fastigheten överlåts från säljaren till köparen. Ett avtal som inte uppfyller dessa krav är ogiltigt (4:1 3 st. JB), vilket innebär att ni som parter inte är bundna av köpeavtalet. Det krävs dock att någon av er åberopar formfelet för att ogiltigheten ska bli aktuell (dock ligger det av naturliga skäl i både säljarens och köparens intresse att avtalet formuleras från första början i enlighet med formkraven).Tänk också på att det, för att kunna få lagfart på fastigheten, uppställs ett krav på att köpeavtalets undertecknande bevittnas av två personer när du som överlåtare undertecknar köpeavtalet (20:7 JB). Det är däremot bara du som säljare som i denna situation kan hävda hinder mot lagfart genom att väcka talan i domstol, om du mot förmodan skulle anse att förvärvet är ogiltigt på grund av avsaknaden av vittnen (20:8 JB). Säljaren betalar vinstskatt vid avyttring av fastighetNär du säljer fastigheten till din sambo räknas överlåtelsen som en avyttring (44:3 IL) i det fall ersättningen för överlåtelsen uppgår till mer än hälften av fastighetens taxeringsvärde (dvs. att värdet på överlåtelsen inte till större del än hälften utgörs av en gåva, vilket inte aktualiseras i ditt fall). Du kommer att få skatta på kapitalvinsten, vilket utgörs av skillnaden mellan ersättningsbeloppet för hans del av fastigheten och omkostnadsbeloppet, som i sin tur utgörs av anskaffnings- och förbättringsutgifter (44:13–14 IL; observera också den särskilda bestämmelsen för beräkning av omkostnadsbeloppet som gäller vid delavyttringar i 44:25 IL). I det fall avyttringen av fastigheten resulterar i en vinst ska 22/30 av denna tas upp till beskattning (45:33 IL). Om försäljningen exempelvis skulle generera 100 000 kr i vinst (efter det att omkostnadsbeloppet är avräknat), så kommer du att betala skatt på (22/30) x 100 000 = 73 300 kr (här avrundat nedåt). På detta belopp betalar du sedan 30% i skatt (som alltså är gällande skattesats för kapitalvinster), vilket skulle innebära att du i slutändan betalar 0,3 x 73 300 = 21 990 kr i skatt för försäljningen.Särkullbarn har rätt att få ut sin laglott direktI en situation där den ena maken eller sambon avlider och efterlämnar barn, som inte är gemensamma, kan det uppstå särskilda problem om den efterlevande önskar bo kvar på fastigheten. Din sambos barn kallas för hans bröstarvingar (2:2 ÄB) men benämns i förhållande till ditt och din sambos förhållande som särkullbarn, dvs. barn födda utom det nuvarande äktenskapet/förhållandet. Särkullbarn har i stort sett undantagslöst rätt till sin laglott i händelse av en förälders död. När det finns särkullbarn med i bilden spelar det alltså ingen roll om ni gifter er eller inte, åtminstone inte vad gäller barnens rätt till arv, som uppgår till åtminstone laglottens storlek. Laglotten utgörs av halva arvslotten (7:1 ÄB), som enkelt kan förklaras vara halva den avlidnes kvarlåtenskap.Exempel: Om din sambo skulle avlida och ha två barn sedan ett tidigare förhållande/äktenskap och lämnar efter sig 1 000 000 kr, har de tillsammans en absolut rätt till 50% av detta, dvs. 500 000 kr som de i sin tur får dela på (250 000 kr var). Din sambo är – gift eller ogift – fri att testamentera bort hälften av sin kvarlåtenskap till dig. Uppgår fastigheten till mindre än 50% av hans totala kvarlåtenskap, skulle han kunna testamentera hans del av fastigheten till dig.Din sambo kan i och för sig testamentera bort sin del av fastigheten till dig, även om dess värde skulle vara större än hälften av hans kvarlåtenskap. Detta skulle innebära en inskränkning av särkullbarnens rätt till laglott och det är i sådana fall upp till din sambos barn att begära jämkning av testamentet för att få ut laglotten (7:3 ÄB). Din sambos barn kan också välja att avstå arvet vid arvskiftet och istället ta arv när du avlider (2:9 ÄB); med andra ord innebär det att de "skjuter upp" sin rätt till arv och du ges en möjlighet att få bo kvar på fastigheten, även om din sambo skulle avlida.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vem står för skador vid arrende?

2019-08-31 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Vi arrenderar en lada + massa mark utav privatpersoner. Vi har ett kontrakt på 5 år och i det står diverse punkter. Nu till frågan: Det är en lastbil som har kört in i ladan och förstört bl.a. taket. Lastbilschaufförer har ej gett till känna sig och hyresvärdens försäkring täcker ej det. Hyresvärden tycker därför att vi som arrendatorer ska betala för det. I kontraktet står inget om att vi ska betala för något som någon annan orsakat... Är det verkligen rimligt att vi ska betala för det?
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga! Arrende regleras i 8 och 9 kap. jordabalken (JB). Jag utgår från att din fråga rör ett sk. sidoarrende, dvs. ett arrende där det inte ingår en bostad för dig som arrendator, utan att ladan istället används för ett ändamål som hänger samman med arrendet. Du som arrendator har tillsammans med fastighetsägaren ett gemensamt ansvar för stället som arrendet avser. Arrendatorn ska "vårda och underhålla arrendestället", dvs. att det tillkommer arrendatorn en underhållsskyldighet, 9:15 JB. Om arrendet försämras och du inte vidtar åtgärder för att begränsa skadan kan jordägaren ha rätt till ersättning från arrendatorn, 9:23 JB. Däremot har du i ett fall som detta, när du inte själv vållat skadan, inte någon plikt att enligt jordabalken ersätta honom för skada som uppkommit på ladan. Det är istället jordägaren som ska se till att arbetet utförs, om ladan behövs för att du ska kunna fortsätta bedriva verksamheten på marken i fråga, 9:18 JB. Om jordägaren avstår från detta kan du ha rätt att göra det, givet mot ersättning av jordägaren, 9:18 2 st. JB. Du kan, enligt samma bestämmelse, också ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften under tiden som bristen föreligger. I det fall ladan har skadats men inte måste ersättas eller repareras för att tjäna sitt syfte enligt arrendet, ska du som arrendator avhjälpa skadan (9:19 JB). Här gäller, som tidigare, att jordägaren ersätter dig i efterhand om det inte är du själv som har vållat skadan.Sammanfattningsvis kan konstateras att du som arrendator inte har något ekonomiskt ansvar för den skada som uppkommit på ladan, så länge den är vållad av någon annan. Däremot kan du ha en skyldighet att begränsa skadan, t.ex. förse taket på ladan med ett skydd för att undvika fuktskador; detta för att förhindra att ladan skadas mer än vad den skulle behöva göra till följd av den uppkomna skadan. Det är i sin tur jordägaren som ersätter dig för kostnader som du har haft i samband med detta.Med vänlig hälsning,

Ingår min enskilda egendom i kvarlåtenskapen efter min man?

2019-09-30 i Särkullbarn
FRÅGA |Hej!Jag fick en skogsfastighet av mina föräldrar som gåva 2016 som enskild egendom. Kort därefter gav jag min man halva egendomen, också som enskild egendom. När jag gav min man 1/2 fastigheten som enskild egendom, preciserades det inte om det var med äganderätt eller förfoganderätt.Min man har tre döttrar från ett tidigare äktenskap. Eftersom skogsfastigheten är en släktgård från min familjs sida skulle vi vilja att den genom arv går tillbaka till mina syskonbarn i lika stor omfattning som min mans barn kommer att ärva.Vår fråga nu är om 50% av min mans enskilda egendom (1/2 skogsfastigheten) ingår i den laglott som särkullsbarn har rätt att kräva? Skogsfastigheten har vi tänkt oss som en pensionsförsäkring som vi ska leva på så länge någon av oss lever. Det vore därför tråkigt om delar av fastighetens värde ska betalas ut i arv medans den andra lever kvar. Efter bådas bortgång vill vi testamentera skogsfastigheten lika mellan särkullsbarn och syskonbarn.Hoppas jag kunnat förklara vårt problem. Det viktigaste är dock att vi får veta om min mans barn kan kräva att få ut sin laglott även i den enskilda egendomen.Tacksam för svar! Vi återvänder gärna till er sen för att få hjälp med hur vi skriver våra testamenten och eventuella äktenskapsförord.
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar kommer jag att utgå från att du fick skogsfastigheten i gåva med det uttryckliga villkoret att detta skulle utgöra din enskilda egendom, liksom att detsamma framgår i gåvobrevet till din make. Jag utgår också från att det inte föreligger något överlåtelseförbud enligt 4:3 3 p. och 4:29 jordabalken (här förkortad JB).Enskild egendom får främst betydelse vid äktenskapsskillnadAtt egendom är villkorad som enskild innebär framför allt att den inte ingår i en bodelning mellan er som makar, enligt 9–10 kap. äktenskapsbalken (ÄktB). Detta blir aktuellt i händelse av att ni skulle begära äktenskapsskillnad eller att någon av er avlider (med andra ord när "äktenskapet upplöses" enligt dess definition i 1:5 ÄktB). I dessa fall ska makarnas egendom fördelas genom bodelning, med vissa undantag (t.ex. om ni bara skulle ha enskild egendom och ingen begär att få överta bostad eller bohag från den andre så behövs inte någon bodelning genomföras, 9:1 ÄktB). I förhållande till din makes döttrar gör ett villkor om att egendomen ska vara hans enskilda ingen skillnad. Om han avlider så kommer all hans egendom ingå i hans kvarlåtenskap, medan endast hans giftorättsgods ingår i en bodelning (10:1 ÄktB). Det korta svaret är alltså ja, 50% av skogsfastigheten som numer utgör din makes enskilda egendom ingår i hans kvarlåtenskap, vilket fördelas enligt hans testamente (om ett sådant finns) och enligt ärvdabalkens (ÄB) bestämmelser. Hans närmsta arvingar utgör hans bröstarvingar (2:1 ÄB), dvs. hans barn, eftersom han inte är gift med barnens mor som i sådant fall hade fått ta arv innan barnen (3:1 ÄB, dock med sk. fri förfoganderätt). Döttrarna har rätt till sin laglott (7:1 ÄB). Detta betyder att hans döttrar, särkullbarnen, kan begära ut sina laglotter i händelse av din makes död, vilket alltså i värsta fall skulle kunna innebära att du måste sälja fastigheten för att kunna betala ut laglotterna.Med andra ord: att du gav din make 50% av fastigheten med villkoret att den ska utgöra hans enskilda, betyder bara att du som maka eller sambo inte får ta del av den enskilda egendomen när äktenskapet upplöses. Det får ingen betydelse för döttrarnas rätt att ärva honom.Tänkbara lösningar: ändring av villkor i gåvobrev eller arvsavstående till förmån för efterlevande makeDet finns ett par lösningar på problemet, beroende på vilka omständigheter som föreligger. Om ni är överens om att ni vill ordna era äganderättsliga förhållanden enligt din beskrivning, skulle ni i teorin kunna ändra villkoren i gåvobrevet. Enligt Högsta domstolens (HD) dom, NJA 2000 s. 262, kan en gåvogivare inte ändra villkor som är till förmån för gåvotagaren när gåvan har fullbordats enligt jordabalkens formkrav (givaren kan inte häva villkor som ligger i gåvotagarens intresse). Med andra ord kan du inte ensidigt ändra villkor som enligt gåvobrevet är till förmån för gåvotagaren, dvs. din make, till hans nackdel. Däremot framgår av domen inget förbud mot att ni i samförstånd ändrar villkoren i gåvobrevet. Har du själv inga egna barn (bröstarvingar), kan du utan hinder testamentera din halva av skogsfastigheten till dina syskonbarn men med det villkoret att din man får en exklusiv nyttjanderätt till dess att han avlider. Särkullbarnen har, som framgått, rätt att ärva direkt vid arvlåtarens död och äger din man halva egendomen har döttrarna rätt till värdet av denna efter en bodelning. Vill du vara helt säker på att få bo kvar på fastigheten om din man skulle avlida, är den allra bästa lösningen i detta fall att du äger hela fastigheten och reglerar nyttjanderätten i ditt testamente (så att han får bo kvar på fastigheten om det istället är du som avlider först). Exempel (förutsatt att du själv inte har några bröstarvingar): Äger du hela fastigheten kan du testamentera halva egendomen till dina syskonbarn och halva egendomen till din man, eller direkt till hans döttrar (med villkoret att din man behåller nyttjanderätten till fastigheten under hans livstid). Skulle din man avlida innan dig, kan du ju fortfarande testamentera halva fastigheten till hans döttrar. Din man kan inte med giltig verkan reglera sitt testamente som han vill, eftersom döttrarna har rätt att omgående få ut sin laglott, om de begär det (7:3 ÄB).I ett fall gör det skillnad om ni väljer att gifta er eller ifall ni vill förbli sambor. Sambor ärver som huvudregel inte varandra (3:1 1 st. ÄB motsatsvis), så länge ni inte har reglerat detta i testamente. Är ni gifta, så kan hans döttrar välja att avstå arvet till förmån för efterlevande maka, med andra ord till förmån för dig, till dess att du dör (3:9 ÄB). De tar istället arv efter dig och du är förhindrad att testamentera egendom som ska tillfalla dem till någon annan (3:2 1 st. in fine ÄB). Det kräver som sagt att döttrarna går med på att avstå arvet från din man så länge du är i livet. Förblir ni sambor måste de avsäga sig arvet helt, dvs. avstå arvet till förmån för dig men inte få något när du sedan avlider, vilket av uppenbara skäl kan göra det svårare att få dem att gå med på en sådan lösning. Är ni gifta, underlättar det alltså för döttrarna att tillfälligt avstå sin rätt till arv.Med vänlig hälsning,

Kan bostadsrättsföreningen neka min dotter att bo i min bostadsrätt?

2019-09-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Vi vill köpa en bostadsrätt, stå på kontraktet, men låta vår dotter bo i lägenheten ett par år. Sedan kommer vi troligen använda den som övernattningslägenhet. Är det ok? Kan föreningen säga nej o i så fall på vilka juridiska grunder?Mvh!
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga!Din fråga regleras av bostadsrättslagen (här förkortad BRL). Nedan används begreppen upplåtelse och andrahandsupplåtelse synonymt med både uthyrning (mot ersättning) och nyttjande av lägenheten (utan ersättning).Du som bostadsrättshavare får upplåta din lägenhet i andra hand "till annan för självständigt brukande", om bostadsrättsföreningens styrelse ger sitt samtycke till detta (6:10 BRL). Det kan alltså hända att en styrelse vägrar att ge sitt samtycke till andrahandsupplåtelsen. Bostadsrättshavaren kan i dessa fall vända sig till hyresnämnden, som istället kan lämna tillstånd till upplåtelsen (6:11 BRL). Om du har skäl för upplåtelsen och föreningen saknar anledning att vägra samtycke, så kan alltså hyresnämnden bevilja tillstånd till andrahandsupplåtelse under en viss tid. Det är svårt att säga hur hyresnämnden skulle förhålla sig till just er situation; det kan i varje fall konstateras att hyresnämnden har ansett att bostadsrättshavaren har godtagbara skäl att upplåta bostaden om detta sker till en närstående, dit bl.a. barn, syskon och föräldrar räknas. Sannolikt skulle ni i detta fall få tillstånd till uthyrningen från hyresnämnden, låt vara under begränsad tid. Det kan vara värt att informera föreningen om detta, ifall ni skulle få nej till en andrahandsupplåtelse under dessa förutsättningar.Med vänlig hälsning,

Gäller muntliga avtal vid hyra av lägenhet?

2019-08-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! jag har i tre veckor varit i kontakt med en kvinna ang en lägenhet jag skulle hyra av henne med inflytt på söndag. Vi träffades i onsdags och skrev ett legitimt hyreskontrakt som hon skulle skicka in till sin hyresvärd och hon skulle meddela mig svar senast idag (och om det blir godkänt så får jag flytta in) idag säger honAtt jag ska "ta något annat" och att hon inte känner sig redo att hyra ut men vi båda har muntligt och skriftligt avtal och jag börjar studera på tisdag. Vad tycker du/kan jag göra? Kontraktet är skrivet 26/8. Bör jag kontakta hyresvärden?
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga! I 12 kap. jordabalken (JB), också kallad hyreslagen, regleras frågor rörande hyresavtal. Som huvudregel är skriftliga liksom muntliga avtal bindande, vilket också gäller hyresavtal. Däremot måste förstahandshyresgästen ha hyresvärdens godkännande för att hyra ut i andra hand, 12:39 JB. Det innebär alltså att avtalets giltighet är avhängigt hyresvärdens godkännande. Har hon inte sökt tillstånd till andrahandsuthyrning och fått godkänt av hyresvärden, kan det bli svårt att få till ett giltigt hyresavtal i slutändan. Jag råder dig, som du skriver, att kontakta hyresvärden för att kontrollera om en ansökan om andrahandsuthyrning överhuvudtaget har gjorts. Skulle detta ha skett och hyresvärden har godkänt uthyrningen, har du ett giltigt hyreskontrakt att falla tillbaka på varpå hyreslagens regler om uppsägning ska tillämpas; förstahandshyresgästen kan då inte kringgå dessa hur som helst. I värsta fall – för förstahandshyresgästen – kan hyresnämnden ta sig an ärendet. Det är nog ändå lämpligast att börja med att informera förstahandshyresgästen om denna möjlighet och att det kan få ekonomiska följder för henne.Med vänlig hälsning,

Får jag flytta en väg som är belastad av ett servitut?

2019-08-31 i Servitut
FRÅGA |Kan jag flytta vägen som har servitut så grannen fortfarande kan använda vägen som han har servitut men jag vill flytta vägen. De får inte en sämre väg, men vi får lite av vår fastighet tillbaka.
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör alltså huruvida du kan ändra i ett befintligt servitut. Inledningsvis kan nämnas att din fastighet i lagtext kallas för den tjänande fastigheten, medan fastigheten som kan nyttja servitutet på den andra fastigheten kallas för härskande fastighet. Jag utgår i mitt svar från att det rör sig om ett avtalsservitut och inte ett officialservitut, som tillkommer genom ett myndighetsbeslut som bl.a. regleras av fastighetsbildningslagen (FBL). Avtalsservitut regleras i 14 kap. jordabalken (JB).Vad följer av avtalet?Själva servitutet är knutet till fastigheten och inte till dig som fastighetsägare (14:3 JB). Ett avtalsservitut skrivs däremot mellan er som fastighetsägare i syfte att låta den härskande fastighetens ägare använda den tjänande fastigheten på ett sätt som uppges i servitutet, som i detta fall en väg. Som utgångspunkt gäller servitutet "för alltid", om inte annat avtalas.Ett avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret, vilket gör det lättare för utomstående att tolka servitutet och därmed också syftet med att låta den härskande fastighetens ägare använda vägen; det är dock inget krav enligt jordabalkens bestämmelser. Ett avtalsservitut ska (även om det inte registrerats i fastighetsregistret) formuleras skriftligen för att vara gällande (14:5 JB). Ni bör se efter vad som står i avtalet; finns det ingen uttrycklig poäng med att vägen går just på den plats den är belägen nu, är det troligt att det inte skulle strida mot vad som avtalats mellan er och du bör kunna flytta på densamma. Du kan bli ekonomiskt ansvarig om du åsidosätter en skyldighet enligt servitutetTänk däremot på att det kan vara en betungande omständighet för dig om vägen blir obrukbar under en period, vilket kan leda till att du måste ersätta den andre ägaren för skadan som uppstått för denne (14:7–8 JB). Observera också att servitutet avser ett officialservitut, så måste en fastighetsreglering till för att servitutet ska kunna ändras enligt fastighetsbildningslagen.Med vänlig hälsning,