Vad har köparen för rättigheter vid fel i fastighet?

2019-03-15 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag och min sambo köpte för 3 år sedan ett hus. I papperna & i köpekontraktet står det att det är en 3-kammarbrunn. Nu har vi haft kommunen här som har gjort en koll på avloppet och då har dom konstaterat att det bara är en 2-kammarbrunn som vi nu blir tvungna att byta. Vi har pratat med mäklarfirman men dom är helt opartiska och ville inte hjälpa oss. Nu ska vi ta det vidare till säljaren och prata med honom. Men skulle han neka till den fakta vi har i köpekontraktet, vad har vi då för rättigheter? Hur bör vi gå vidare?Mvh Emma
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Köp av fast egendom såsom hus regleras i 4 kap. jordabalken (1970:994) (JB). Grundläggande för köp av fast egendom är att det är köpehandlingarna som styr vad som ska presteras. Detta följer av de grundläggande formkraven för fastighetsköp vilket framgår av 4:1 JB. Bestämmelsen 4:19 JB behandlar då fastigheten inte stämmer överens med avtalet vilket tycks vara den omständighet som föreligger i din situation. Att "brunnen" inte stämmer överens med vad som angivits i avtalet och att ni inte tycks på något sätt ha fått reda på detta på annat sätt medför således att det med stöd av 4:19 JB kan bedömas att det föreligger ett fel i fastigheten. De påföljder ni då kan göra gällande är de som framgår i 4:12, nämligen prisavdrag på köpeskillingen som är den primära påföljden. Ni kan även göra gällande hävning om det är att anses som ett väsentligt fel. Slutligen kan även skadestånd göras gällande om felet beror på säljarens sida, något som det troligtvis gör i detta hänseende. Innan ni kan göra gällande för fel måste ni reklamera säljaren, detta enligt 4:19a, detta ska ske inom skälig tid. Mitt råd till er är att i första hand kontakta säljaren och visa för hen att fel föreligger då huset avviker från avtalet vilket i sin tur innebär att ni har rätt till ett prisavdrag. Detta prisavdrag kan förslagsvis motsvara kostnaden för bytet av 2-kammarbrunnen. Om säljaren mot förmodan inte är villig att godta era anspråk kan ni alltid inleda en rättslig process mot denne. Hoppas du fick svar på dina frågor! Vänliga hälsningar, Josef.

Vilka typer av skulder ingår i en bodelning?

2019-02-27 i Bodelning
FRÅGA |Vid bodelning, är enskilda skulder med i beräkningen eller endast gemensamma? Och om ja, gäller det bara skulder som togs under äktenskapets gång eller alla skulder? Slutligen, räknas enskild firma som en tillgång?
Josef Lindström Habta |Svar Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Av huvudregeln i 1 kap. 3 § äktenskapsbalken (1987:230) (ÄktB) framgår att en make endast svarar för sina egna skulder. Det korta svaret är således att de gemensamma skulderna ska ingå i bodelningen. Detta eftersom om skulden är hänförlig till båda makarna så följer det av obligationsrättsliga principer att makarna delar solidariskt på ansvaret för dem.Att driva en enskild firma innebär att ägaren är personligt ansvarig för verksamheten. Den företagsformen innebär med andra ord att den inte är att betrakta som en juridisk person. På så vis är den att betrakta som en tillgång för ägaren. Sådan egendom ska ingå i bodelningen förutsatt att ni inte genom äktenskapsförord avtalat om att egendomen är att anses som enskild. Detta i enlighet med 11:3 ÄktBHoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar

Förbud mot gåvor till svärdotter/svärson?

2019-02-25 i Testamente
FRÅGA |I ett gåvobrev till två syskon av sju har våra föräldrar gett 50% av gåvan till svärdottern likaså till en svärson. "Gåvan ska ej ses som förtida arv."Kan man ge så till ej arvsberättigad?
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Det korta svaret på din fråga är ja. I svensk rätt finns inga regler som anger vilka man inte får ge gåvor till. Apropå formuleringen att gåvan inte ska ses som förtida arv så riktar sig denna formulering endast till de två syskonen som erhöll gåvan av dina föräldrar. Detta eftersom att dina syskons partners (dina föräldrars svärson/svärdotter) inte har någon självständig arvsrätt efter dina föräldrar när de går bort förutsatt att de inte blivit testamenterade.Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad krävs för gåva av fastighet?

2019-01-27 i Alla Frågor
FRÅGA |Gåva fastighet 50% från bror till min sambo.Vad krävs det för test i papper och vilka myndigheter ska ha papper av oss.
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Enligt 4:29 Jordabalken (1970:994) (JB) så äger bestämmelserna om formkrav vid köp motsvarande tillämpning när man ger bort en fastighet genom gåva. Dessa formkrav framgår i 4:1 JB och innebär kortfattat att det måste upprättas ett skriftligt gåvobrev, där datum, namn på fastigheten samt underskrifter ska finnas med. Det ska dessutom finnas med en överlåtelseförklaring där det tydligt framgår att din bror överlåter 50% av fastigheten till din sambo. Det finns även utrymme att skriva ned andra eventuella villkor som parterna har kommit överens om i gåvobrevet. Jag kan även rekommendera att upprättandet av detta gåvobrev bevittnas och skrivs under av två vittnen. På så vis när din sambo söker lagfart för den mottagna andelen i fastigheten så undviker hon/han att den förklaras vilande. Detta enligt 20:7 1 p. JB. Efter att ovanstående har gjorts ska din sambo söka lagfart för förvärvet inom tre månader, se 20:1-2 JB. Lagfart söker man hos inskrivningsmyndigheten, vilket är lantmäteriet, se 19:3 JB. Hoppas du fick svar på dina frågor!Vänliga hälsningar, Josef.

Vad gäller om efterlevande sambon inte får tillräckligt med tillgångar enligt lilla basbeloppsregeln?

2019-02-27 i Bodelning
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga angående lilla Basbeloppsregeln.Min svärmor gick bort i höstas och hon har stått för huset (som skaffades redan innan förhållandet), bilar o liknande och hade sparade pengar på banken.De levde bara som sambo och har inga gemensamma barn.Om jag räknar väldigt högt är möblerna kanske värda 10.000kr."Fyller man på med kapital från hennes sparande' för att komma upp till de två basbeloppen, dvs skillnaden från möbelvärdet till två basbelopp, eller han får hålla tillgodo med att ha fått alla möblerna?
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag börjar med att presentera lite kort om vad "Lilla basbeloppsregeln innebär och vad det bakomliggande syftet med bestämmelsen är. Den kommer till uttryck i 18 § 2 st. sambolagen (2003:376) (SamboL), och utgör en särskild skyddsregel för den efterlevande sambon. Regeln kan endast aktualiseras när den efterlevande begär en bodelning med anledning av att den andra sambon dött enligt 18 § 1 st. SamboL. På så vis är det inget krav att lilla basbeloppsregeln och en bodelning måste aktualiseras när en sambo avlider utan det beror på den efterlevande sambon. Den efterlevande sambon kan inte kompenseras om "mellanskillnaden saknas" för att nå upp till två prisbasbelopp. Detta eftersom tanken med lilla basbeloppsregeln är att skydda det gemensamma hemmet, vilket avser samboegendomen. Resterande egendom tillfaller den döde sambons arvingar. Om vi återkopplar till din situation så utgör din bortgångne svärmors sparade pengar precis som du säger inte samboegendom enligt 3 § SamboL. Om det är så att det endast finns samboegendom i form av möbler och dessa uppgår till värdet av ca 10 000 kr så innebär det att den efterlevande sambon får hålla till godo med dessa. Hoppas du fick svar på din fråga!

När föreligger preskription av skadeståndsanspråk?

2019-02-25 i Strikt ansvar
FRÅGA |Hej!Har en fråga som jag har funderat på länge. 2016 tog sig en jakthund in i min familjs kanins bur (utomhus) och dödade denne. Ägaren till hunden ville inte betala för denna skada och mina föräldrar orkade aldrig ta ärendet vidare till domstol. Jag undrar nu om det trots att det gått 3 år är juridiskt möjligt för mig att yrka skadestånd från ägaren?
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Av 19 § i lag (2007:1150) om tillsyn över hundar och katter framgår att hundägare är ansvariga att ersätta skador som orsakas av dennes hund, oavsett om hundägaren vållade skadan eller inte. Detta innebär att ni har ett skadeståndsanspråk mot ägaren av hunden. För skadeståndsanspråket i fråga gäller den allmänna preskriptionstiden för fordringar som är på 10 år enligt 2 § preskriptionslagen (1981:130). Allt detta innebär sammanfattningsvis att du/ni kan rikta skadestånd till hundägaren. En viktig sak att tänka på är att generellt sett är det endast det faktiska värdet på kaninen som ersätts, det vill säga man beaktar inte affektionsvärdet av ert husdjur. Detta kan i sin tur innebära att ersättningsbeloppet inte blir särskilt högt. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar

Vanvård att köra iväg?

2019-02-24 i Barnrätt
FRÅGA |Klassas det som vanvård att lämna barnet utefter vägen och sen köra iväg?
Josef Lindström Habta |Svar Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Begreppet vanvård är väldigt brett och kan innefatta både fysiska eller psykiska aspekter. Viss ledning kan tas av den uppdelning av begreppet som anges i SOU 2011:61 s. 87 där det framgår att vanvård kan delas in i två grupper, övergrepp och försummelse. Av dina uppgifter gör jag tolkningen att det inte tycks röra sig om ett övergrepp varav det kan bli intressant att titta på om det kan röra sig om försummelse. Av prop. 2002/03:53 s. 49 framgår att försummelse kan vara av både fysisk och psykisk karaktär. Fysisk försummelse innebär att barnets vårdnadshavare skadar eller äventyrar ett barns fysiska hälsa eller utveckling genom att underlåta att ge barnet god fysisk omsorg. Bristande omsorg gäller alla aspekter av ett barns fysiska hälsa och utveckling, dvs. hygien, kost och omvårdnad, årstidsanpassade kläder. Kan även röra sig om skadlig exponering. Som sådan räknas t.ex. att återkommande vara utsatt för skadligt hög bullernivå, att vistas i miljöer med droganvändning eller hög alkoholkonsumtion. Med fysisk försummelse ska det oftast röra sig om ett beteende som pågår under lång tid. Med psykisk försummelse innebär att barnets psykiska hälsa skadas eller äventyras, oftast under lång tid, genom att ett barns grundläggande behov av t.ex. uppmärksamhet, tillhörighet, fostran, vägledning, stimulans och utveckling inte tillgodoses. Av dina uppgifter är det svårt att på rak hand svara på om situationen du beskrev utgör någon form av försummelse och kanske därigenom vanvård. Möjligtvis skulle det kunna utgöra fysisk försummelse men då ska det ofta röra sig om ett beteende som skett under lång tid. Om du fortfarande hyser misstankar rekommenderar jag dig att kontakta socialtjänsten om närmare frågor och funderingar. Hoppas du fick svar på din fråga!

Vem ärver av en livförsäkring?

2019-01-27 i Arvsskifte
FRÅGA |https://lagen.nu/1958:637#K3P2S1Hej! Jag har en fråga angående arvsrätt. Jag och min man har inte skrivit ett äktenskaps förord än och vi undrar över en sak.Jag har en dotter från ett tidigare förhållande och om hon och jag skulle förolyckas i tex en flygolycka, vem ärver då vad av min livförsäkring. Jag har 2 barn i mitt nuvarande äktenskap. Jag äger hälften av allt i vårat lantbruks företag.Mvh jenny
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Angående frågan om vem som ärver av din livförsäkring så beror det på. Är livförsäkringen förordnad till någon särskild? Det vill säga är någon angiven som mottagare av försäkringsbeloppet. I så fall om du skulle förolyckas skulle detta belopp gå till den personen, se 14:7 Försäkringsavtalslagen (2005:104) (FAL) Om det däremot inte finns något förmånstagarförordnande så kommer dessa försäkringspengar ingå i ditt dödsbo. Angående vem som därefter ärver av ditt dödsbo så är dina gemensamma barn arvsberättigade enligt 2:1 Ärvdabalken(1958:637) (ÄB). Detta arv kommer dock omhändertas av din efterlevande make enligt 3:1 ÄB med fri förfoganderätt. Med detta menas att din efterlevande make kommer erhålla era gemensamma barns arv, dessa tillgångar får din make generellt sätt förfoga över som han vill fram tills hans död, dock får han inte testamentera bort tillgångarna. När den efterlevande maken avlider kommer era gemensamma barn vara berättigade till efterarv efter dig, d.v.s. tillgångarna + livförsäkringspengar som din make hade med fri förfoganderätt, se 3:2 ÄB. Sammanfattningsvis kommer dina barn ärva din livförsäkring om du inte har skrivit den till någon. Dock kommer dessa pengar först innehas av din make. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar, Josef