Testamente/arvslott

2018-06-16 i Testamente
FRÅGA |Ensamstående pensionär med tre vuxna barn. Hur stor är barnens laglott i procent? Kan jag testamentera 50% av boet till någon annan person och fördela de övriga 50% på barnen?SVARHej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Dina tre barn är dina bröstarvingar och finns inget testamente kommer de att dela på hela kvarlåtenskapen, se 2 kap. 1 § ärvdabalken (ÄB). Du har dock givetvis möjlighet att upprätta ett testamente om du vill att även någon annan person ska ärva dig. Det du bör ta hänsyn till då är, precis som du skriver, dina barns laglott.Barnens laglott regleras i 7 kap. ÄB. Ett barns laglott är hälften av vad denne skulle haft om det inte fanns något testamente (se 7 kap. 1 § ÄB). Har du en kvarlåtenskap om till exempel 150 000 kr (100 procent) innebär detta att dina tre barns laglotter tillsammans utgör 75 000 kronor (50 procent), vilket blir 25 000 kr (≈ 16,6 procent) till varje barn. Resterande summa om 75 000 kr kan du testamentera bort till någon annan.Svaret på din fråga är alltså att du kan göra såsom du skriver, det vill säga testamentera bort 50 procent och övriga 50 procent går till barnen.Önskar dig en trevlig helg! Återkom gärna vid fler frågor.Ny fråga. Kan jag testamentera resterande 75000 (50%) till ett av mina barn istället för någon annan person?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Eftersom du redan fått ett svar angående arvslott och laglott enligt 7 kap. Ärvdabalken kommer svaret utgå därifrån.Svar:Som sagt är arvtagares laglott 50% av den kvarlåtenskap som arvgivare efterlämnas sig. Om det finns fler än 1 arvtagare (bröstarvinge) kommer dessa att få dela på de 50% som tillfaller arvtagare enligt lag. Resterande 50% är som sagt fritt att testamentera bort. Detta innebär att man kan välja att testamentera pengarna (50%) till just 1 av flera bröstarvingar. Så ett svar blir således att detta är möjligt eftersom testarn väljer vem som står på testamentet. Vänligen

Muntliga löften vid bostadsköp.

2018-06-12 i Köpavtal
FRÅGA |HejVi har köpt en bostadsrätt som blir minst ett halvår försenad. Vi fick ett muntligt löfte av både byggherren och mäklaren om en ersättninglägenhet om den inte skulle bli klar.Min fråga gäller det muntliga löftet?Mvh Mikael Andersson0705949700
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågan kommer att besvaras utifrån avtalsrätt separat och sedan enligt bostadsrätt/köprätt. Kort svar finns längst ned.Avtalsrätt.Avtalsrätt är egentligen ganska enkelt. Grundprincipen när det gäller muntliga avtal är att de är gäller på samma sätt som skriftliga avtal även om de är svårare att bevisa om partsviljan senare skulle skilja sig. Detta eftersom det i båda fallen uppstått ett avtal. Detta framgår av 1§ avtalslagen som säger att anbud som accepterats är bindande. Detta kallas i juridikens värld "Pacta sunt servanda" eller "avtal ska hållas". Frågan är dock när man kan anse att ett anbud har accepterats och vad är ett anbud?Anbud.Ett anbud brukar vara att ena parten erbjuder sig att utföra en handling eller utföra en tjänst till motparten. Detta kan ske med eller utan ersättning. Ett exempel på detta kan vara att ena parten erbjuder sig att utge en vara mot ersättning (ett enkelt köp) till en annan part. När säljaren som vill ge ut varan berättar att denne kan utge varan mot eventuell ersättning har ett anbud uppstått. På samma sätt gäller det som i ditt fall att om byggherren och-/eller mäklaren berättat/utfäst en ersättningslägenhet om ordinarie lägenhet inte blir klar i tid så bör detta ses som ett anbud när du mottagit meddelandet om detta. Något som inte brukar räknas som anbud är om deras utfästelse eller meddelande till motparten inte är specificerad nog. Exempelvis om säljaren säger att varorna finns till salu för det priset så har inte ett anbud uppstått än. Att endast informera om en varas, tjänst eller bostads existens räknas inte. I ditt fall har inget anbud uppstått om byggherren och-/eller mäklaren informerat att den ordinarie lägenheten kanske inte blir klar i tid och att det kan finnas möjlighet till en ersättningsbostad. Accept.Vidare krävs det som ovan nämnt att ett anbud accepteras. Detta innebär att ett anbud i sig inte innebär att ett avtal har kommit till stånd utan det är först med accepten som ett avtal kommit till stånd. En accept innebär att motparten sagt att de vill följa accepten. Som exemplet ovan att köparen accepterar säljarens pris för varan eller att du säger att du önskar få ersättningslägenheten om ordinarie lägenhet inte blir klar i tid. I dessa fall har ett anbud accepterats och ett avtal har därmed uppkommit. Dock måste man skilja på en "ren accept" och en "oren accept". En ren accept innebär bara att man säger ja till anbudet, här uppstår ett avtal. En oren accept innebär att man kanske vill acceptera en del av anbudet men vill göra tillägg eller ta bort en del av anbudet. Om detta görs så har inte accept givits till anbudet i vilket inget avtal uppsåt. Man kan säga att en oren accept gäller som ett nytt anbud. Det blir alltså spegelvända roller i vilket anbudsgivaren blir den som accepterar och tvärt om. Om parterna senare kommer överens om ett nytt anbud måste detta accepteras på nytt.Köp av bostadsrätt. En bostadsrätt hanteras inte som en fastighet utan räknas som lös egendom. Detta innebär att jordbalken ej blir tillämplig. Dock ser reglerna för överlåtelse av bostadsrätter ut på ett väldigt liknande sätt. Här kommer även nämnas exempel på avsteg fåra avtalsrätten då specialregler gäller. För det första måste ett överlåtelseavtal alltid vara skriftligt för köp av bostadsrätter (6 kap. 4§ bostadsrättslag). Detta innebär konkret att man inte kan utfästa sig att köpa en bostadsrätt eller lova att någon ska få köpa den med bindande verkan. Bundenhet kan alltså bara uppstå när ett överlåtelseavtal har skrivits under. Praxis är även väldigt snål när det gäller ersättning för kontraktsbrott om säljaren eller köparen vill dra sig ur avtalet. Normalt sett beviljas endast ersättning för säljarens kostnader denna haft för att ta kontakt med köparen och vise versa. Ett exempel kan vara några timmars mäklararvode som inte behövdes. Dock kräver detta att parterna innan, avtalsrättsligt, kommit överens om köptets genomförande. Detta innebär i ditt fall att om ersättningslägenheten avser en annan bostadsrätt så är ett muntligt löfte av litet värde. Du kommer att kunna få ut skadestånd för ordinarie lägenhets försening (7 kap. 2§ bostadsrättslag) men du kan inte påkalla avtalad bundenhet om ersättningsbostaden avser en annan bostadsrätt. Vidare måste en bostadsrätt specificeras i överlåtelseavtalet. Att endast skriva "en ersättningsbostad" skulle inte bli bindande. Med detta ska även pris och en överlåtelseförklaring finnas med. Hyra.Annorlunda regler gäller dock för hyra. Det är mycket möjligt att en eventuell ersättningsbostad avser en temporär hyresrätt. Avtal om hyresrättbostäder har inget formkrav eller skriftkrav (12 kap. 2§ Jordabalken) även om detta starkt kan rekommenderas. Detta innebär att du kommer kunna påkalla avtalets bundenhet om situationen kräver. Byggherren (som är din motpart i detta) har en skyldighet att finna en ersättningsbostad till sig (hyresbostad). Sammanfattat svar:Avtalsrättsligt har ett muntligt avtal samma kraft som ett skriftligt avtal. Nackdelen med muntliga avtal är dock att de är svåra att bevisa om man senare skulle tvista om detta. Huruvida löftet har något värde beror på om ersättningsbostaden avser en hyreslägenhet eller annan bostadsrätt. Om ersättningsbostaden avser en hyresrätt kan även ett muntligt avtal påkallas även om du inte får välja lägenheten själv (om det inte avtalats om). Om ersättningsbostaden avser en bostadsrätt kan ett muntligt avtal inte påkallas p.g.a. de formella kraven i 6 kap. 4§ bostadsrättslag. Min rekommendation till dig är att få det muntliga avtalet skriftligt. Om ni har avtalet skriftligt blir avtalet mycket lättare att bevisa om en tvist senare skulle uppstå. Råd nummer 2 är att fråga om vad ersättningsbostaden är för något. Exempelvis om det är en hyresrätt, om den är ledig nu, hyrespris osv. Egentligen alla frågor som man skulle ställt om sin ordinarie bostad. Vänligen

Avhysning/Advokatens roll i ärende.

2018-05-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Går det snabbare att avhysa en hyresgäst som inte betalar hyran om man anlitar en advokat som gör en ansökan direkt till hyresnämnden eller via ett inkassobolag. Har en advokat större inflytande för att skynda på avhysningsprocessen ?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag kommer kort förklara vad en advokat gör för skillnad i ett ärende och grundläggande redogöra för hur en avhysning går till. .Avhysning:För att få avhysa en hyresgäst och förklara dennes kontrakt förverkat krävs det att hyresgästen i väsentligt utsträckning åsidosatt de förpliktelser denna har enligt avtalet (12 kap. 42 § Jordabalk). Saker som kan få en förverkad är t.ex. att man inte betalar hyran (12 kap. 42 § 1p Jordabalk), vanvårdas (6p), otillåten andrahandsuthyrning (3p) etc. När det gäller förverkande p.g.a. sen eller utebliven hyra krävs det att hyran är sen med minst en vecka (12 kap. 42§ 1st 1p Jordabalk). När denna frist löpt ut och man vill avhysa gästen krävs det att man meddelar gästen om detta i rekommenderat brev eller dylikt samt ger hyresgästen en chans att återvinna lägenheten om hyran (12 kap. 44§ 1st Jordabalk). I meddelandet ska gästens skuld till värden specificeras i antal kronor. Fristen för att gästen ska kunna återvinna bostaden är 3 veckor och betalningen ska ske antingen direkt till värden (enl. 12 kap. 20§ Jordabalk) alternativt deponeras hos länsstyrelsen (12 kap. 21§ Jordabalk). Så första meddelandet ska innehålla meddelande om att hyresgästen ska betala hyran inom 1 vecka för att undvika avhysning. I andra meddelandet ska gästen meddelas att denne har en frist om 3 veckor att betala all den förfallna hyran får att återvinna lägenheten. Inom denna frist får inte gästen avhysas. När man givit det andra meddelandet om återvinningsfristen ska även socialnämnden meddelas. I underrättelsen ska hyresgästens information framgå tillsammans med skäl för avhysningen. Man meddelar den socialnämnd som finns inom den kommun gästen bor i. Sammanfattat får hyresgästen ej avhysas inom fristen om 1 vecka + 3 veckor+ 2 dagar löpt ut (12 kap. 44§ 2-4st Jordabalk). Detta gäller dock ej om gästen är sen med den sista hyran innan denna skulle flyttat ut ändå (12 kap. 44§ 5st Jordabalk). Är man sen med sista hyran skulle en så lång frist innebära att man inte, i praktiken, kan bli avhyst.Hyresgästen får heller inte avhysas om det är så att det finns en befogad anledning till att gästen inte kunnat betala i tid eller att socialnämnden åtar sig betalningsansvar för gästen (12 kap. 44§ 4st Jordabalk). Befogad anledning är t.ex. lite grövre sjukdom, sjukhus vistelse eller dylikt. Vad gäller retroaktiv hyra på order av hovrätten eller hyresnämnder gäller särskilda regler. Vidare måste hyresskulden gästen har avse ett större belopp kronor. Skulden måste alltså vara mer än t.ex. 20 kronor. Vart den exakta gränsen går dock är lite osäkert.Hyresbetalning vid hyresändring.Om hyran förhandlas om gäller särskilda regler. Som framgår av 12 kap. 54a§ Jordabalk kan hyresgästen bli bunden genom passivitet om hyresvärden uppfyllt all formalia om meddelande av hyresändring enligt 12 kap. 53–54§§ Jordabalk. Om detta sker måste hyresgästen betala den nya hyran. Vid ett beslut om ny hyra p.g.a. passivitet har hyresgästen rätt att inom 3 månader överklaga hyresändringen till hyresnämnden. Under dessa 3 månader kan han inte avhysas om gästen inte vill betala hyreshöjningen. Gästen måste dock fortfarande betala den ordinarie hyran. Advokatens innebörd.Som ovanstående står är en process för att avhysa en hyresgäst tämligen komplicerad. Man måste meddela rätt saker till rätt mottagare, meddela skäl till avhysning, faktiskt utföra avhysningen etc. Att ha en advokat som finns med i processen kommer underlätta allt arbete som ändå kommer att krävas. Vad gäller ert förtroende i hyresnämnden bör detta inte påverkas. De objektiva skälen till att kunna avhysa gästen är densamma oavsett om du eller ett ombud berättar skälen. Dock är det viktigt att det ovanstående är utfört på rätt sett. Allt handlar egentligen om hur mycket tid ni vill lägga ner på det här. Ni kommer behöva ta tag i ärendet oavsett men med en advokat blir det mindre jobb.Personligen kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå och att du tar kontakt med Lawlines gratis telefontjänster för mer detaljerad rådgivning. Ovanstående information gäller endast för om gästen inte betalar en standardhyra. Vänligen

Upplåtande av nyttjanderätt/jakträtt.

2018-05-17 i Jakt
FRÅGA |Kan jag upplåta min jakträtt på min egen mark till en kompis som jagar när jag själv inte gör det?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Nyttjanderätt:I normalfallet när man tillåter annan att använda sin mark/fastighet rör det sig om nyttjanderätt. Nyttjanderätt innebär ett avtal där man som sagt upplåter en rätt till annan att nyttja mark. Saker som t.ex. jakt ingår detta begrepp (7 kap. 3§ Jordabalk). Nyttjanderätten upplåtas antingen muntligen eller skriftligen. Jakt:När det gäller jakt krävs det tillstånd för att få jaga på egen mark samt att man inte jagar skyddade arter. Om du har alla tillstånd som fordras för jakt samt har tillstånd att jaga på din mark har din kompis också det. Huvudregeln är att fastighetsägaren har jakträtten på sin fastighet (10§ jaktlag) och endast denne kan upplåta rätten (14§ jaktlag). Vänligen

Preskription av fordran.

2018-06-12 i Preskription
FRÅGA |Företaget gjorde sin beställning och fick fakturan 2015-06-02. På fakturan framgår inte att den ska säljas vidare. Kunden inväntar en kredit, därför betalades den inte på direkten inom 20 dagar. Ingen kredit når kunden. Inga påminnelser når kunden under denna tid. Kunden betalar hela beloppet, 2016-02-09 till leverantörens bankgironummer som står på fakturan. Nu 20180604 inkommer till Tingsrätten att kunde skulle betalat till gäldenären. Hur länge kan en gäldenär avvakta innan skulden krävs in. Det är 2,4 år! vilken lagtext gäller?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I det du skrev tolkar jag att "Kunden" är en konsument och är gäldenär (skyldig pengar) till företaget som är borgenär (berättigad pengar). Preskription.När det gäller hur länge man kan göra en fordran gällande finns aktuell reglering i preskriptionslagen. Det finns 2 versioner av preskriptionstiden. Den ena tiden löper om 10 år från dess att fordran/krediten uppstått eller 10 år från dess att gäldenären erkänt skulden på nytt till borgenären 2§ 1st preskriptionslagen. Vad som menas med att på nytt erkänna skulden är att detta är en åtgärd för att bryta preskriptionstiden. Om den exempelvis gått 8 år från dess att fordran uppkommit kan borgenären skicka ett brev eller annan påminnelse till gäldenären för att starta om tiden. Om gäldenären erkänner fordrans existens kommer 10-årstiden att börja om från den dag gäldenärens erkänt fordrans existens (5&6§ Preskriptionslagen). Preskriptionsavbrott kan även ske genom att man lämnar in en stämning till tingsrätten (7§ Preskriptionslagen). Det kräver dock inte alltid att gäldenären erkänner fordran. Ibland händer det att gäldenären menar att ingen påminnelse mottagits av olika skäl. Detta kan vara att posten slarvat bort breven eller att de skickats till fel adress. Praxis menar att om borgenären skickat minst 2 rekommenderade brev till en adress som de i god tro tror att gäldenären bor på har fortfarande ett preskriptionsbrott skett. Har dock tiden om 10 år löpt ut har fordran preskriberats och kan inte längre göras gällande (2§ Preskriptionslagen). Preskription av konsuments fordran. Om gäldenären är en konsument gäller exakt samma sak fast tiden är 3 år istället för 10 år (2§ 2st Preskriptionslagen). Vänligen

Beskattning av privatbostadsrätt.

2018-06-05 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |https://lagen.nu/1999:1229#K41P1En brf-innehavare som väntar på plats på äldreboende vill överlåta sin lägen till tre barnbarn. Överlåtaren ska bo kvar i lägenheten tills plats på annat boende kan genomföras. Ingen av barnbarnen tänker bo i lägenheten utan tänker sälja densamma då överlåtaren flyttar. vad innebär detta för barnbarnen ur skattesynpunkt.
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer förklara hur beskattning av bostadsrätter fungerar samt hur detta påverkas vid arv/gåva. Kort svar finns längst ned.Privatbostadsrätt.När det gäller beskattning av både privatbostäder och näringsbostäder gäller särskilda beskattningsregler. Särskilda regler innebär att man har möjligheter till uppskjuten beskattning och att inte hela vinsten kommer att tas upp till beskattning. Vi börjar med att identifiera ditt skatteobjekt.Som rubriken säger kommer överlämnandens bostadsrätt att beskattas som en privatbostadsrätt vilket framgår av 2 kap. 8§ inkomstskattelagen. Privatbostad innebär att ägaren eller någon närstående till denne har denna som sin permanentbostad. Hit räknas alltså exempelvis inte fritidsbostäder .Konkret innebär detta att den kommer att beskattas i inkomstslaget kapital (41 kap. 1§ inkomstskattelagen). Inkomstslaget kapital.I inkomstslaget kapital ingår egentligen alla vinster som kommer från tillgångar ägda av privatpersoner (41 kap. inkomstskattelagen). Exempel på sådana tillgångar är aktier, räntor, hus, värdesaker (med viss särreglering) etc. När man säljer något som ingår i inkomstslaget kapital kommer vinsten från tillgången att beskattas det år man säljer tillgången (41. kap. 8§ inkomstskattelagen) med 30% (65 kap. 7§ inkomstskattelagen). När man säljer tillgången ska dock bara vinsten beskattas. Vinsten räknas ut som följande:Försäljningsinkomst - (omkostnadsbelopp + kostnader relaterade till försäljningen) = vinst som beskattas (44 kap. 13 § inkomstskattelagen). Försäljningsinkomstinnebär den ersättning man får för tillgången brutto. Omkostnadsbeloppinnebär det man köpte tillgången för. Om man alltså köpte ett hus för 1 miljon och sålde huset för 2 miljoner kommer 1 miljon vara ens omkostnadsbelopp. I omkostnadsbeloppet ingår även förbättringsutgifter. (44 kap. 14§ inkomstskattelagen). När det gäller bostadsrätter finns dock en specialregel. Enligt 46 kap. 5§ inkomstskattelagen ska insatsen utgöra omkostnadsbelopp om personen i fråga köpt bostadsrätten direkt från en bostadsrättsförening eller annan förening som kan likställas en bostadsrättsförening. Om personen i fråga dock köpt bostadsrätten av en annan privatperson gäller inte 46 kap. 5§ inkomstskattelagen. Förbättringsutgifterinnebär kostnader man lagt ner på sin privatbostad i form av förbättrande reparationer och renoveringar. Detta uppställer dock ett par krav för att man ska få dra av kostnaderna vid en senare försäljning. 1. Kostnaderna för en förbättring måste överstiga 5000 kronor på ett beskattningsår (i ditt fall ett kalenderår) (46 kap. 8§ inkomstskattelagen).2. Kostnaderna måste avse en förbättring av bostadsrätten. Exempel på sådana saker är att byta ett laminatgolv mot klinkers, installera bastu, renovering rent allmänt etc. Saker som inte är att se som förbättringar är reperationer. Om exempelvis något går sönder och man byter ut saken mot en likadan sak (samma värde) kan detta inte ses som en förbättringskostnad. (46 kap. 9§ inkomstskattelagen).3. Vissa reperationer får dock skrivas av. Man får, när det gäller privatbostäder, göra avdrag från försäljningsintäkten men reperationskostnader om kostnaden uppkommit inom 5 år innan försäljningen (46 kap. 10 inkomstskattelagen). Krav tillkommer dock att reparationens utförande ska ha förbättrat bostadsrätten vid försäljningstillfället jämfört med anskaffningstillfället. Ett exempel är att om badrumsgolvet verkligen behöver bytas ut vid anskaffningstillfället och man byter ut golvet mot samma materiall så får man göra avdrag för kostnaden eftersom det ändå är förbättring av badrummet jämfört med anskaffningstillfället. Kostnader relaterade till försäljningen innebär framförallt mäklaravgifter och eventuell marknadsföring eller annan hjälp att sälja bostaden. Beskattning av bostadsrätt:Vid beskattning av privatbostadsrätter och privatfastigheter gäller vissa specialregler. Dels kommer inte hela vinsten (se ovan) att tas upp till beskattning. Den del som tas upp till beskattning är 22/30-delar av vinsten (46 kap. 18§ inkomstskattelagen). Detta innebär att man tar vinsten innan skatt och multiplicerar denna med 22/30. Dels har man möjlighet till uppskjuten beskattning om man säljer sin privatbostadsfastighet/bostadsrätt p.g.a. flytt (47 kap. inkomstskattelagen). Detta innebär att man kan skjuta upp beskattningen i vissa fall. För detta krävs dock att det är en ursprungsbostad (att man bott i denna i minst 1 år), att det är permanentboende och att man kommer förvärva en nu bostad senast 2 maj året därpå efter försäljningen (47 kap. 2§ inkomstskattelagen). Detta blir sällan aktuellt vid arvöverlåtelser om man vill sälja denna. Beskattning av bostadsrätt genom arv.I svensk skattelag beskattas inte arv i sig (8 kap. 2§ inkomstskattelagen). Dock beskattas såklart fortfarande tillgången när arvtagaren säljer denna. När arvtagare får något i arv kommer denna att hamna i samma skattemässiga situation som överlåten (44 kap. 21§ inkomstskattelagen). Detta innebär att barnbarnen ska använda sig av samma omkostnadsbelopp och förbättringskostnader som deras överlåtare skulle ha använt sig av. Exempel:A har en bostadsrätt värd 2 000 000 kronor. A har köpt denna från en privatperson för 1 000 000 och A har lagt ner 200 000 kronor på förbättringskostnader och reparationer. Mäklararvodet var 50 000. A överlåter denna till B genom arv. B säljer denna för 2 000 000 kronor. B kommer att använda sig av A:s tidigare kostnader och omkostnadsbelopp.B: beskattning.Inkomst: 2 000 000. Omkostnadsbelopp&förbättringskostnader: -1 200 000 (A:s förvärvspris och utgifter)Mäklararvode: -50 000Summa beskattning: 750 000 x 22/30≈550 000 kronor.Sammanfattat svar. Arv i sig beskattas inte men avyttring av tillgång (t.ex. bostad) beskattas. Mottagaren som vill sälja kommer att få/måste använda sig av arvöverlåtarens omkostnadsbelopp och förbättringskostnader vid försäljningen. Resterande vinst efter alla avdrag kommer att beskattas till 22/30-delar med 30%. Nettoskatten blir alltså 22%. Vänligen

Förskott på arv eller marknadsvärde/Köp av hus.

2018-05-21 i Förskott på arv
FRÅGA |Hej mina föräldrar ska sälja sitt hus och jag och min sambo vill köpa det. Jag har sex syskon och ingen yrkar på att köpa det. Hur går vi till väga smidigast?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Svaret beror lite på till vilket pris ni tänkte köpa fastigheten/huset för. Som jag förstod din fråga är du och din sambo intresserade av dina föräldrars hus som dina föräldrar önskar sälja. Köpet kan gå till på två sätt:Marknadsmässigt värde (Inte arv).1. Om ni köper huset, enskilt eller gemensamt, för marknadspriset som man skulle kunna ta av vem som helst kommer köpet bli en vanligt överlåtelse. Detta innebär att ärvdalagstiftningen inte kommer att aktualiseras.För att köpa huset krävs det att en viss formalia uppfylls. Om det rör sig om en fastighet (hus och mark) krävs det att man upprättar en skriftlig köpehandling (4 kap. 1§ Jordbalk). Denna köpehandling måste innehålla en överlåtelseförklaring, specifikation av fastigheten avtalet gäller samt angivande av köpeskillingen. Om det rör sig om en bostadsrätt gäller samma sak (6 kap. 4§ Bostadsrättslag). Om någon av dessa tre saker ej står med i köpehandlingen blir förvärvet ogiltigt. Har du och din sambo köpt fastigheten/bostadsrätten för marknadspris gäller även felreglerna enligt 4 kap. 15-20 §§ Jordabalk alternativt köplagens felregler (bostadsrätter hanteras som lös egendom med viss specialreglering). Sammanfattat blir det ett helt vanligt köp utan vidare regler.Icke-marknadsmässigt värde (arv).2. Om du och din sambo köper fastigheten, för ett totalt pris understigande marknadspriset man normalt sett kan få genom en försäljning till annan, kommer mellanskillnaden mellan ert och marknadspriset anses vara gåva. Om detta sker kommer ärvdalagstiftningen att aktualiseras. Enligt 2 kap. 1§ Ärvdabalken är du en bröstarvinge till dina föräldrar. Detta innebär att du har rätt till vis del av den kvarlåtenskap dina föräldrar efterlämnar sig (2 kap. 1§ Ärvdabalk). Om inget annat avtalas genom testamente kommer kvarlåtenskapen att fördelas jämt mellan samtliga bröstarvingar. Om ena föräldern går bort kommer den kvarlevande maken att behålla samtligt arv från den avlidne maken med fri förfoganderätt. Detta innebär att den arvsberättigade får sitt arv efter det att båda föräldrarna avlidit (3 kap. 1§ Ärvdabalk). Undantaget från denna regel är att särkullsbarn får ut sitt arv direkt (3 kap. 1§ 2 meningen Ärvdabalk). Särkullbarn innebär att man endast är bröstarvinge till en av föräldrarna. Om då ens förälder dör och den make som inte är ens förälder får kvarlåtenskapen får särskullsbarnet ut sin del direkt. Förskott på arv:Huvudregeln är som sagt att arvingar får vänta med att få sitt arv tills dess att båda föräldrarna har gått bort. Med undantag för särkullsbarn. Dock finns möjligheter till förskott på arv. Förskott på arv innebär att man får en gåva under förälderns (eller annan arvgivare) livstid som är att se som förskott på arv. Sådana saker kan vara att man förmånligt får köpa en fastighet, kontanter eller annan egendom (6 kap. 1§ Ärvdabalk). Saker som inte ska vara att se som förskott på arv är saker som födelsedagspresenter, underhåll som barn och liknande (6 kap. 2§ Ärvdabalk). Har arvtagare fått förskott på arv ska detta avräknas mot arvtagarens senare arv och om det man fick i förskott överstiger det man är berättigad till när föräldern går bort måste man återge mellanskillnaden (6 kap. 4§ ärvdabalk). Med mellanskillnaden menas den skillnad mellan det arvtagaren mottog i förtid och det som senare skulle vara ens del i arvet. Exempel:A är förälder till B, C och D. A säljer ett hus till B för 1 000 000 kronor. Huset är egentligen värt 1 200 000 kronor. Detta innebär att B får 200 000 kronor av sin förälder A (1200–1000= 200). Eftersom denna transaktion inte ingår i underhåll av barn eller bör vara att se som en "vanlig gåva" räknas med all sannolikhet det förmånliga köpet som förskott på arv. När B,C och D sedan ska få sin del av arvet kommer B:s del minska med 200 000 och fördelas mellan C och D. Om alla skulle ha fått mindre än 200 000 var kan B behöva återge kontanter på ett belopp som täcker mellanskillnaden mellan hans och de andras arvslott.Sammanfattat svar.Svaret beror helt på vilket pris ni tänkte köpa huset för. Om ni betalar marknadsvärdet på huset blir det ett helt vanligt fastighetsköp vilket innebär att din relation till föräldrarna blir irrelevant. Du och din sambo behandlas som vanliga spekulanter. Om ni inte betalar marknadsvärde kan mellanskillnaden mellan ert och marknadsvärdet ses som förskott på arv. Detta innebär att den mellanskillnad som uppkom avräknas mot din senare arvslott. Om mellanskillnaden (förskottet på arvet) är större än din senare arvslott kan du behöva återbära en del av värdet. Om t.ex. mellanskillnaden är 500 000 men den senare arvslotten är 400 000 måste du återbära 100 000 kronor (6 kap. 4§ Ärvdabalk). Oavsett värde måste ni dock skriva köpehandlingarna och följa all formalia enligt antingen 4 kap. 1§ Jordabalkalternativt 6 kap. 4§ Bostadsrättslag. Om du och din sambo önskar vidare hjälp i detta ärende, eller ett helt annat ärende, är ni varmt välkomna att kontakta Lawlines Juristbyrå eller gratis telefontjänster.Vänligen

Bundenhet av köp.

2018-05-11 i Anbud och accept
FRÅGA |Blir en offert ett avtal/kontrakt I samband med att produkten köps utan föregående skriftlig accept? D v s köparen accepterar betalnings,-leveransvillkor utan att signera offerten eller skapa kontrakt.
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan att beskriva hur avtalslagen reglerar anbud-accept. Nedan finns ett sammanfattat svar. Avtalslagen:Huvudregeln för hur avtal ingås är att köparen accepterar ett anbud som säljaren givit (1§ Avtalslagen). Denna regel är ganska enkel men kan vara svår att tolka om man vill veta exakt vad en accept innebär.Ett avtal eller ett allmänt köp kan ingås på flera sätt. Man kan skriva under ett avtal (en offert) där säljaren lämnar ett pris och en specifikation av varan vilket köparen accepterar genom en underskrift. Bundenheten uppstår i detta fall i och med att köparen skriver under avtalet. Detta är det vanligaste sättet att fatta avtal mellan näringsidkare eller vid större köp. Det vanligaste sättet allmänt att ingå avtal i samband med köp kallas konkludent handlande. Konkludent handlande innebär att man agerar som att ett avtal föreligger vilket båda parterna inrättar sig efter. Om köparen mottager en offert och betalar priset har köparen, genom ett konkludent handlande, inrättat sig efter avtalet. I detta fall uppstår bundenhet i och med köparens betalning då betalningen anses som en accept. Ett typexempel av detta fall är när man handlar mat. Man är bunden av matköpet när man betalar i kassan. Exempel:Accept genom avtal: 1. Säljaren lämnar anbud till köparen genom ett avtal (muntligt eller skriftligt). 2. Köparen läser avtalet och skriver under/säger att denne accepterar.3. Köparens signatur räknas som accepten och bundenhet uppstår. Genom konkludent handlande:1. Säljaren lämnar anbud till köparen muntligt eller genom avtal (muntligt eller skriftligt).2. Köparen läser avtalet och betalar priset för varan.3. Köparens betalning innebär att köparen accepterar avtalet.OBS!Eftersom avtalslagen är dispositiv till många delar kompletteras lagen med branschpraxis och sedvänjor mellan parterna. Detta innebär att även om en köpare betalar offerten kanske detta inte räknas som en accept om branschen påbjuder att man måste skriva under offerten för att bli bunden (branschpraxis). Detta appliceras även när köparen betalar offerten men parterna har avtalat om skriftlighet för att bli bunden i tidigare avtal (sedvänja). Vidare regleras vissa former av köp så att man måste skriva på ett särskilt avtal innan bundenhet kan uppstå. Ett exempel på detta är fastighetsköp (4 kap. 1§ Jordabalken). Där uppställs ett antal saker som måste stå med i avtalet för att köpet ens ska bli giltigt. Konsumentköp:Om man lämnar en offert till en konsument minskar avtalsfriheten mellan parterna. Detta innebär att även om köparen, antingen genom underskrift eller konkluderat handlande, accepterar offerten blir villkor som strider mot konsumentköplagen inte gällande (3§ konsumentköplagen). Villkor som inte accepteras är normalt sett klausuler som inskränker konsumenten rätt till hävning, prisavdrag, skadestånd o.s.v (9-37§§ konsumentköplagen). Sammanfattat:Om inga tidigare avtalade principer föreligger för när bundenhet uppstår bör köparens erläggande av betalningen ses som en accept enligt avtalslagen. Detta innebär att på grund av att köpet genomförs, trots avsaknad av underskrift, bör det innebära att bundenhet ändå uppstår. Dock är det viktigt att köparen är medveten om denna offert och att denna representerar villkoren för köpet för att senare undvika missförstånd. Om köparen erlägger priset enligt offerten får man förutsätta att köparen är medveten om denna. Se dock ovanstående om konsumentköp.Vänligen