Villkorad fastighetsöverlåtelse - godkännande av gåvogivare krävs vid försäljning eller pantsättning

2018-03-09 i Gåva
FRÅGA |Hej!Har en fråga angående förändring i avtal. Jag och min sambo fick en fastighet i gåva av mina föräldrar några år sedan. På fastigheten byggde vi ett nytt bostadshus som vi bott i sen dess. I gåvobrevet står det att mina föräldrar måste godkänna ett överlåtande eller en pantsättning av vår fastighet (alltså den skänkta fastigheten). Vi vill nu ändra detta då vi har förstått att det kommer bli juridisk strul om vi vill sälja huset efter att någon av mina föräldrar har avlidit. Hur bör det nya avtalet formuleras? Räcker det med att formulera ett nytt avtal där det står att tidigare överenskommelse inte längre gäller utan att vi nu har rätt att överlåta eller pantsätta fastigheten vi äger?
Maria Makdesi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din fråga är det otydligt om dina föräldrar godkänner att ni ändrar gåvoavtalet, men jag förutsätter att det är så eftersom det inte går att ändra villkoren utan deras samtycke. Då det i detta fall rör sig om ett gåvobrev om fast egendom är det Jordabalken (1970:994) (JB) som ska tillämpas. Det som skiljer gåvobrev om fast egendom från de flesta andra typer av gåvobrev är att de måste uppfylla vissa formkrav, enligt 4 kap 29§ JB. I detta fall har gåvan fullbordats, och om man i efterhand vill ändra villkoren i ett gåvobrev är en förutsättning för detta att gåvogivaren måste ge sitt medgivande. Utan detta gäller det som står i gåvobrevet.Från högsta domstolen (HD) finns ett rättsfall, NJA 2000 s. 262, i vilket man behandlar frågan om ändring av villkor i gåvobrev. HD fastslår att gåvogivaren inte har rätt att på egen hand ändra villkor efter att gåvan fullbordats som är i gåvotagarens intresse. Det som ligger till grund för bedömningen är i vems intresse ett villkor ligger, man ser till gåvogivarens avsikt med villkoret vid gåvotillfället. Samtidigt ska hänsyn tas till omständigheter som föreligger i fallet. Det intresse som ligger i fokus är att gåvogivarens avsikter och vilja respekteras.Regleringen på området är inte tydlig, men jag tolkar rättsfallet som att om både gåvogivaren som gåvotagaren tillsammans kommer överens om att ändra villkoren för gåvan, borde detta gälla. Med detta sagt råder jag dig att rådfråga en verksam jurist, med tanke på att det rör sig om fast egendom. Våra jurister på Lawline kan hjälpa till med sådana här frågor, se här. Det verkar även som att Kammarkollegiet fattar beslut i sådana här frågor, och kan ändra villkor i gåvobrev, se här. Lycka till!

Hur kommer mitt arv att fördelas om jag är vårnadshavare till mitt systerbarn?

2018-03-09 i Arvsordning
FRÅGA |Hej!Jag är vårdnadshavare till min syster barn sedan födsel och har en egen son också.Kan min systersbarn ärva om det nu händer mig något?
Maria Makdesi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår ifrån att du inte har skrivit något testamente och att fördelningen av din kvarlåtenskap då kommer att regleras helt och hållet via , den lag vi har i Sverige som reglerar arv och testamente. Vilka som har rätt att ärva efter en persons bortgång regleras genom de tre arvsklasser som återfinns i Ärvdabalken och jag kommer att redogöra för vilka personer som ärver i vilken arvsklass samt vad arvsklasserna innebär.Den första arvsklassen utgörs av arvlåtarens barn. Är något av barnen/barnet avlidet ärver istället detta barns avkomlingar i sin avlidna förälders ställe, detta kallas istadarätt och gäller även barnbarns barn osv. (2 kap. 1 § Ärvdabalken).I arvsklass två finns den avlidnes föräldrar, som alltså ärver ifall det inte finns några personer i arvsklass ett. Är någon eller båda av arvlåtarens föräldrar döda har arvlåtarens syskon istadarätt och ärver arvlåtaren. Det innebär exempelvis att om arvlåtarens far lever medan modern är avliden går halva arvet till fadern medan arvlåtarens syskon delar på moderns del. Även den avlidnes syskonbarn har istadarätt för sina respektive föräldrar (2 kap. 2 § Ärvdabalken).Den tredje arvsklassen består av den avlidnes far- och morföräldrar och aktualiseras endast om det inte finns några arvingar i den första eller andra arvsklassen (2 kap. 3 § Ärvdabalken).Eftersom ditt barn återfinns i arvsklass ett och ditt syskonbarn i arvsklass två, kommer ditt barn att ärva allt vid din bortgång. Om du vill reglera förhållandena så att ditt syskonbarn också ärver dig, skulle jag rekommendera att du reglerar detta genom ett testamente. Vill du ha hjälp med att upprätta ett testamente är det något våra jurister på Lawline kan hjälpa dig med: info@lawline.se.Hoppas detta svar klarar upp läget något!

Anses ett omvänt hakkors vara hets mot folkgrupp?

2018-03-08 i Allmänfarliga brott, 13 kap. BrB
FRÅGA |Hej!Min son tejpade med eltejp ett Felvänt hakkors i skolan diameter ca 5 cm.Jag undrar om ett felvänt hakkors bedöms lika som ett rättvänt då dom har helt olika betydelser ?Han är 16 år och tidigare ostraffad ,hur bedöms detta då enl min mening är en ren ungdoms grej ?
Maria Makdesi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Detta är en fråga om ditt sons agerande kan utgöra hets mot folkgrupp enligt 16 kap 8 § Brottsbalken. Paragrafen stadgar att den som i tal eller annat meddelande (i detta fall eltejp på en skolvägg) som sprids (dvs görs tillgänglig för allmänheten) som hotar eller uttrycker missaktning för folkgrupp [...] döms för hets mot folkgrupp till fängelse i högst två år eller om brottet är ringa, till böter.Din son är 16 år och därför straffmyndig, men i och med att han inte är 18 år än är det du som vårdnadshavare som blir skadeståndsskyldig ifall detta bedöms att vara hets mot folkgrupp och eventuellt böter/skadestånd döms ut. Att hakkorset är felvänt har i andra liknande fall inte så stor betydelse utan man gör en bedömning av syftet bakom handlingen. Eftersom hakkors sedan andra världskriget har förknippats med nazisterna och förintelsen i Europa, är det också en symbol som är väldigt känsligt laddad här. Hade denna symbol tejpats upp på en skola någonstans i Asien, hade det nog snarare kopplats till den äldre asiatiska symbolen. I min mening är det inte bara en ungdomsgrej, utan en symbol som förknippas med ett djupt lidande för många. Symbolen kan anses ha gjorts tillgänglig för allmänheten när han tejpar fast den på väggen. Särskilt om den tejpats på utsidan av skolfasaden. Du som vårdnadshavare har en skyldighet att se efter ditt barn, med risken att eventuellt betala böter/skadestånd för barnets handlingar, och att prata med honom om att det inte är okej att på något sätt tejpa/måla eller uttrycka saker som utgör hets mot folkgrupp vore bäst för er båda två. Om detta tas upp i rätten, kommer antagligen endast böter att krävas ut, eftersom han är ung och ostraffad - fängelse är en straffrättslig åtgärd som endast ska användas i sista fall, vilket inte verkar aktuellt här. Hoppas du fick svar på din fråga!

Anbud och accept vid hyresavtal

2018-03-08 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan.Vi har fått ett erbjudande på en lägenhet från en privat hyresvärd där vi varit och kollat på lägenheten i fråga och tackat ja till den, vi har inte fått något kontrakt än.Fick nu ett meddelande från honom om att de som bor där har ångrat sig och vill bo kvar, vilket hyresvärden låtit oss veta att han tänker godkänna.Får man göra så?
Maria Makdesi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av 1 § avtalslagen följer att anbud om slutande av avtal är bindande för den som angivit anbudet. Detsamma gäller för den som accepterar ett anbud.Mot bakgrund av att avtalet gäller hyra är 12 kap. jordabalken tillämplig. Enligt 12 kap. 2 § JB ska hyresavtal upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Det betyder att det inte finns något krav på att hyresavtalet ska ha skriftlig form. Såväl muntliga avtal som muntliga tillägg till skriftliga avtal är giltiga. Svaret blir alltså att nej, hyresvärden måste hålla avtalet även om det är ett muntligt avtal, men det kan vara svårt att bevisa att ni har rätt till att bo där. Om ni har sms-konversationer kan dessa användas som skriftlig bevisning, och hyresnämnden kan hjälpa er i en eventuell tvist mot hyresvärden. Lycka till!

Har vi upprättat ett giltigt avtal? Samt fråga om avtalstolkning

2018-03-09 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej Jag är musik artist och beslöt mig för att släppa ett album med ett skivbolag (inte major bolag)Skivbolaget finansierade inspelningarna och registrerade albumet med IFPI och släppte sedan albumet på alla digitala plattformar och på vinyl. Jag skulle nu vilja ha tillbaka mitt album och det finns inget avtal mellan mig och skivbolaget förutom ett email där allt står skrivet vad gäller royalties, term, länder etc
Maria Makdesi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga vill du alltså inte att albumet ska stå under skivbolaget längre, och du säger att det inte finns ett avtal er emellan. Det kan tyvärr vara så att du och skivbolaget har upprättat ett avtal i lagens mening.Enligt svensk lag är både skriftliga och muntliga avtal giltiga, den stora skillnaden mellan ett skriftligt och ett muntligt avtal är att ett muntligt avtal är mycket svårare att bevisa i en eventuell tvist. Du nämner att ni har mailat om vad som gäller angående royalties och villkor, och du har spelat in albumet samt registrerat det hos skivbolaget. Allt detta pekar på att ni har ett faktiskt avtal, även om ni aldrig hade kommit så långt som att skriva ut ett skriftligt avtal som båda parter signerar. Är det även så att du i mailkonversationerna har godkänt villkoren? För i sådana fall räknas ditt godkännande som skriftlig bevisning för att du godkänner de avtalsvillkor som musikbolaget har ställt upp. I och med detta lutar det i min mening mot att ni har ett faktiskt avtal, och om det är något som är otydligt vad gäller avtalsvillkor och din rätt att dra dig ut ur avtalet ska avtalet tolkas i enlighet med de avtalstolkningsmetoder som tillämpas i enlighet med praxis. Är det något i avtalet som kan ses som oskäliga avtalsvillkor, kan det finnas skäl till att häva avtalet. Lycka till!

Ger folkbokföring rätt till låsbyte fastän personen ej bor där?

2018-03-09 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, skrev nyligen en fråga till er, men var tyvärr inte helt tydlig med min frågeställning.Jag undrar om det är så, att om någon utan mitt medgivande folkbokför sig på min adress i min bostadsrätt, och det inte handlar om andrahandsuthyrning, har denna person då besittningsrätt och kan med sin legitimation be en låssmed låsa upp och hävda att hen bor i min lägenhet?Om personen i fråga efter folkbokföringen väljer att flytta utomlands för längre eller kortare tid och bosättningskontrollen inte får tag på personen - vad innebär det/vad händer då?Hur kan man få personen borttagen från min adress?
Maria Makdesi |Hej igen, Det du pratar om är brottsligt, eftersom en person som folkbokför sig i en bostadsrätt aldrig har besittningsrätt/besittningsskydd till den endast pga folkbokföring. Man måste äga en bostadsrätt, dvs. stå på köpeavtalet för att ha rätt till låsbyte i lagens mening. Om en person som inte bor i/äger lägenheten byter lås, gör denne sig skyldig till egenmäktigt förfarande enligt 8 kap 8 § BrB, och du borde anmäla detta till polisen.Dock verkar det väldigt lätt för en person som inte bor i en lägenhet att byta lås för att denne är folkbokförd där, se https://www.expressen.se/kvallsposten/sa-latt-tog-han-over-alhems-lagenhet/. Som jag tidigare skrev kan du kontakta skatteverket för att meddela att personen faktiskt inte bor där och skatteverket kan då välja att självmant ta upp saken till prövning om de tror att personen är fel folkbokförd, 34 § folkbokföringslagen. Om de finner att personen är felregistrerad kan de förelägga personen att göra en anmälan med rätt adress enligt 31 § folkbokföringslagen, och detta föreläggande kan förenas med vite enligt 37 § folkbokföringslagen. Dock verkar detta vara det enda du kan göra för att tvinga till att en person ska ta bort sin folkbokföring på din adress, eftersom det inte är brottsligt att vara felaktigt folkbokförd.Du borde också rent tekniskt ha rätt till att byta lås igen, eftersom det är din lägenhet och du som ägare har rätt till att ha tillgång till den, och det borde då vara lika lätt för dig att byta låsen och på så vis ta över kontrollen igen om något sånt här olyckligt skulle kunna inträffa. Det är så klart inte kul att behöva kosta på sig ett låsbyte, men om personen har åkt utomlands och det inte går att få tag på denne, kan du byta lås på egen hand, det är inte brottsligt att göra på det viset. Hoppas detta svarade på din fråga!

Kan folkbokföring ge besittningsskydd till lägenhet?

2018-03-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,stämmer det att om någon folkbokför sig på min adress så har de besittningsrätt och kan med sin legitimation be en låssmed låsa upp och stanna i min lägenhet?Om personen i fråga efter folkbokföringen väljer att flytta utomlands för längre eller kortare tid och bosättningskontrollen inte får tag på personen - vad innebär det/vad händer då?
Maria Makdesi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om det är fråga om en bosatdsrätt eller uthyrning av fast egendom gäller lagen om uthyrning av egen bostad, se här. Enligt "privatuthyrningslagen" har en hyresgäst som hyr en privatbostad, som är en bostadsrätt, i andrahand aldrig något besittningsskydd. vad gäller bostadsrätter finns det alltså inget att oroa sig för.Besittningsskyddet vad gäller hyresrätt innebär att andrahandshyresgästen inte är skyldig att flytta den dag som står i uppsägningen och att förstahandshyresgästen istället måste föra tvisten till hyresnämnden om andrahandshyresgästen inte lämnar lägenheten. Vid ett andrahandskontrakt av en hyresrätt börjar skyddet först gälla när hyresförhållandet varat i längre än två år men gäller i regel inte när uthyraren själv vill flytta tillbaka in i bostaden. Besittningsskyddet för hyresgästen gäller alltså enbart när uthyraren vill avhysa hyresgästen för att hyra ut till någon annan, och alltså inte vid en normal uppsägning. Vad gäller besittningsskydd ska personen faktiskt bo i lägenheten för att få besittningsskydd. Folkbokföringen används endast som bevisning för att styrka att det är där personen faktiskt bor, men om det är tvistigt kan det krävas att en helhetsbedömning görs. Vad gäller folkbokföringen kan du kontakta skatteverket för att meddela att personen faktiskt inte bor där och skatteverket kan då välja att självmant ta upp saken till prövning om de tror att personen är fel folkbokförd, 34 § folkbokföringslagen. Om de finner att personen är felregistrerad kan de förelägga personen att göra en anmälan med rätt adress enligt 31 § folkbokföringslagen, och detta föreläggande kan förenas med vite enligt 37 § folkbokföringslagen.Personen ska alltså inte ha rätt till att byta lås i din lägenhet, och du har i vart fall rätt att säga upp personen för att du själv har ett behov av att bo där. Lycka till!

Arvsrätt för särkullsbarn

2018-02-26 i Särkullbarn
FRÅGA |Jag och min man är gifta. Han köpte vårt hus innan vi träffades och äger det alltså själv. Vi har varsitt barn och ett gemensamt. Hur skulle mitt barns arvsrätt se ut om jag dog nu. Inget äktenskapsförord finn
Maria Makdesi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din fråga finns en del otydligheter men jag ska svara så gott jag kan. Du skriver att din man hade köpt ert hus innan ni gifte er, menar du då att det finns ett äktenskapsförord där det står skrivet att huset är hans enskilda egendom? I 7 kap Äktenskapsbalken stadgas det att en makes egendom är giftorättsgods om det inte är förbehållet att egendom ska vara enskild egendom.Detta betyder att om ni inte har skrivit ett äktenskapsförord och om det inte på annat sätt är förbehållet att huset är hans enskilda, äger ni båda huset oavsett om det är köpt sen innan ni gifte er. Angående ditt barns arvsrätt presumerar jag att frågan handlar om ditt särkullsbarn, och frågor om arvsrätt regleras i Ärvdabalken. Huvudregeln är att din man ärver först, enligt 3 kapitlets 1 § ärvdabalken. Det finns dock ett undantag vad gäller just särkullbarn, dvs. barn som inte är den efterlevande makens barn. Undantaget säger att särkullbarnet har rätt att plocka ut sin del av arvet före den efterlevande maken. Enligt reglering i ärvdabalken har särkullsbarn rätt att få ut sitt arv direkt efter deras biologiska förälder, om de inte väljer att avstå från arvet.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,