Rätt att köpa ut annan ur samägandeförhållande

2006-06-05 i Alla Frågor
FRÅGA |Efter skilsmässa äger min "särbo" sin sommarstuga tillsammans med sin före detta hustru - enligt lagen om samäganderätt. Vad gäller om den ena av parterna vill köpa ut den andra parten och bli ensam ägare till stugan? Kan hon/han neka till detta?
Joel Laack |Lag om samäganderätt är tillämplig (SamL). (Lagtexten finner du här http://lagen.nu/1904:48_s.1 .) Lagen är dispositiv och kan alltså sättas ur spel helt eller delvis genom avtal som upprättas mellan ägarna till det samfällda godset. Enligt lagen finns ingen rätt att köpa ut övriga ägare. Om alltså ingen sådan är avtalad saknas en sådan möjlighet. För förfoganden över godset krävs i princip samtliga ägares samtycke. (2 §) 6 § SamL stipulerar en rätt för varje delägare att, om den så önskar, ansöka om att godset för gemensam räkning försäljs på offentlig auktion. I brist på avtal som säger annat får i övrigt endera part förfoga över sin del som vilken förmögenhetstillgång som helst, utan att annan delägare har något att säga till om.

Köp på loppmarknad

2006-06-06 i Alla Frågor
FRÅGA |Om man köper en vara på "loppis" och det visar sig att denna är ur funktion, vad gäller då säljaren hävdar att man köper varan i befintligt skick och att man inte kan få pengarna tillbaka.
Joel Laack |Normalt får sådan försäljning vara att bedöma som gjord utom näringsverksamhet och därför utesluts tillämpning av konsumentköplagen. Enligt 19 § köplagen (KöpL) skall varan om den sålts i befintligt skick ändå anses felaktig om en av tre där uppräknade förutsättningar är för handen. (Se lagtexten http://lagen.nu/1990:931#P19 .) Vad som får vägas in är under vilka omständigheter som köpet gjorts och vad köparen, med hänsyn till dessa, insåg eller bort inse om varans beskaffenhet; köp av andrahandsvaror i allmänhet och köp av varor på en loppmarknad i synnerhet är förenat med större risker än andra köp, vad gäller kvalitet och funktionalitet, detta kan inte en köpare vara ovetandes om. Till detta skall läggas den undersökningsplikt som köparen har. (20 § KöpL) Underlåter köparen att, utan godtagbar anledning, undersöka varan innan köpet får denne inte åberopa fel som man borde ha upptäckt, om man hade undersökt varan. Vad gäller din situation är närmast 19 § 1 st 2 p av intresse. (Den finner du under länken till lagtexten ovan.) Hävdas kan alltså att säljaren måste antas ha känt till funktionsfelet och att han/hon underlåtit att informera dig om detta. Vad du däremot inte kommer ifrån är din undersökningsplikt enligt 20 §. Denna är särskilt långtgående under sådana omständigheter då köparen borde akta sig särskilt vad gäller varan kvalitet och funktionsduglighet; försäljning på en loppmarknad får, som redan ovan anförts, regelmässig räknas till dessa situationer. Dessvärre tror jag att du under rådande omständigheter inte har några vidare chanser att få köpet att gå åter.

Spridande av intima bilder/förtal

2006-06-14 i Alla Frågor
FRÅGA |Har jag någon laglig rätt att få tillbaka intima fotografier från ett tidigare förhållande?
David Lillo |Hej, I praktiken finns det tyvärr inte någon laglig rätt att återfå fotografier från ett tidigare förhållande. Detta betyder dock inte att din ex-partner har en obegränsad rätt att göra vad han/hon vill med bilderna. Exempelvis kan spridande av intima bilder klassificeras som förtal enligt brottsbalken 5:1. I ett rättsfall (RH 1997:61) har hovrätten uttalat att införandet av vissa uppgifter om annan i en kontaktannons på Internet har föranlett ansvar för förtal och skyldighet att ersätta målsäganden skadestånd för kränkning. Skulle din ex-partner alltså visa eller sprida dessa "intima" bilder för andra begår han/hon en handling som är straffbar. Tyvärr är det inte olagligt att inneha bilderna och därför blir förtalsregeln aktuell först vid ett spridande av bilderna. Obs! Förtalsbestämmelsen tar sikte på handlingar som har till syfte att utpeka någon annan som "brottslig eller klandervärd i sitt levnadssätt". Detta kräver att fotografierna är av sådant slag att du skulle lida verklig skada av att andra fick se dem. Med vänlig hälsning

Hyresavtalsuppsägning innan tillträdandet

2006-07-11 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej! Jag hyresvärd skrev kontrakt med en hyresgäst för andrahandshyrning av en möblerad lägenhet/bostadsrätt under ett år from 1/7-06 tom 30/6-07. Vi skrev kontrakt den 21/6. Idag den 25/6 vill denne dra sig ur och säga upp kontraktet. Förstår jag rätt att enl hyreslagen skall uppsägning ske senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet? Jag undrar om detta gäller även om uppsägnings datum ligger utanför kontraktets hyrestid? Hyresgästen har ju inte flyttat in ännu? Vad händer om denne vägrar betala? Hur går jag då tillväga? Tacksam för svar snarast men även för att er sida finns.
Alexander Garbu |Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet genast att gälla. Om du kan visa att du lidit skada pga "hyresgästens" agerande kan det hända att du kan få viss ersättning, men detta är nog i detta fall inget att räkna med.

Prisangivelse vid skyltning

2006-06-11 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej, Vi jobbar i en butik i Stockholm, vi skulle vilja veta om vi måste skriva i skylten hur mycket kläderna kostar. Kan man få böter om man inte gör det? Tack för påhand. M.v.h.
Lorraine Sauvy |Hej! Enligt prisinformationslagens (2004:347) http://lagen.nu/2004:347 6 § skall en näringsidkare som marknadsför produkter lämna information om produkten. Skyltning av produkter är i allra högsta grad marknadsföring och faller därför in under denna lag. Informationen skall lämna uppgift om varans pris, inklusive avgifter och andra kostnader, och skall vara korrekt och tydlig. Följderna av att prisinformation inte lämnas enligt föregående stycke regleras i marknadsföringslagen (1995:450) http://lagen.nu/1995:450, och kan utgöras av åläggande att lämna information enligt 15 § som kan förenas med vite (en sorts böter) enligt 19 §. Bryter man mot ett sådant åläggande kan man dessutom bli skyldig att betala skadestånd enligt 29 §. Vänliga hälsningar

Rätt till bostad vid upplöst samboförhållande

2006-06-25 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej. Min kille bor i min hyresrätt. Om vi inte kommer överens om att flytta isär, det vill säga att han inte vill flytta ifrån mig, vilken laga rätt har jag då att "kasta ut" honom?
Jenny Larse |Hej, När ett samoförhållande upphör så skall på begäran av den ena sambon egendom, bostad och bohag, som har förvärvats för gemensamt bruk fördelas dem emellan jämlikt 8 § Sambolagen. Detta innebär att bostaden som det här är fråga om skall ha införskaffats för ett gemensamt boende för att anses vara förvärvad för gemensamt bruk. I detta fall så har du redan innan förhållandet införskaffat bostaden för ditt eget boende. Detta föranleder att bostaden inte skall ingå i bodelningen. Det finns dock en övertaganderätt stadgad i 22 § sambolagen som föreskriver att bostaden kan övertas av din sambo trots att den inte skall ingå i bodelningen om denne bäst behöver bostaden och om ett sådant övertagande även med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt. Detta är dock inte vanligt förekommande och det krävs synnerliga skäl för ett sådant övertagande om det inte finns barn i förhållandet. Detta innebär att din sambo inte kommer att få rätt till din lägenhet då ni separerar. Om din sambo vägrar att flytta så kan du enligt 26 § sambolagen ansöka om bodelningsförrättare hos din närmaste tingsrätt, detta innebär att samboförhållandet då genom officiell bodelning upphör även om din sambo inte frivilligt flyttar ut ur lägenheten. Har du när bodelningen är genomförd berättigats att bo kvar i bostaden så är den andra sambon skyldig att genast flytta därifrån. Om din sambo trots detta inte flyttar ut så kan du ansöka om avhysning hos kronofogdemyndigheten jämlikt 16 kap 1 § Utsökningsbalken. Vänligen,

God mans lämplighet

2006-07-05 i Alla Frågor
FRÅGA |Vår son har fått en hjärnskada och hans f.d sambo är god man gällande "bevaka rätt" och "ekonomi". Nu ska vi ansöka om "omsorg om person" och hoppas att någon av oss föräldrar kan stå för det, eftersom vi inte anser att hon är lämplig. Dels har hon lämnat honom och dels inte alls tagit del i hans rehabiltering och hon har själv psykiska problem och behöver eget stöd. Hon vägrade också att låta honom flytta hem från sjukhuset, men efter våra påstötningar kom han hem och då flyttade hon. Men huvudfrågan är: Vad krävs för att en god man inte ska bedömas som lämplig?
Lorraine Sauvy |Hej! Godmanskapet regleras i Föräldrabalkens 11 kapitel http://www.lagen.nu/1949:381. 12 § i detta kapitel beskriver de egenskaper som en person skall inneha för att kunna utses till god man: man skall vara rättrådig, erfaren och i övrigt lämplig som person. I 20 § stadgas att en god man som gör sig skyldig till missbruk eller försummelse vid utövandet av sitt uppdrag eller som kommer på ekonomiskt obestånd eller som av någon annan orsak inte längre är lämplig att inneha uppdraget, skall entledigas. Detta beslut skall enligt samma paragraf fattas av överförmyndaren och det måste alltså ske en lämplighetsbedömning i det enskilda fallet. Mvh

Skriftlig fullmakt - formkrav?

2006-07-15 i Alla Frågor
FRÅGA |Hur skall man skriva en fullmakt för att den skall bli juridiskt bindande för tredje man? Fillmakten skulle gälla att företräda fullmaktsgivaren mot hyresvärd i de flesta frågor som kan komma upp i kontakt med hyresvärd och dess anstälda samt ex. fastighetsskötare.
Marcus Berglie |Grundläggande regler om fullmakt på förmögenhetsrättens område återfinns i 2 kap. Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL) [ se http://lagen.nu/1915:218#K2 ]. Samtliga laghänvisningar i det följande avser nämnd lag, om inget annat särskilt anges. Fullmakten kan sägas vara en kompetensskapande akt; genom att utfärda en fullmakt kan en huvudman (fullmaktsgivare) ge en annan person (fullmäktig) en kompetens att handla på dennes vägnar. En meddelad fullmakt kan sålunda ge fullmäktigen behörighet att för huvudmannens räkning t.ex. ingå bindande köpeavtal med tredje man, emotta köpeskilling för försålt gods eller förfoga över en till huvudmannen hörande fastighet. Fullmaktsgivande - som också kallas bemyndigande – är i egentlig mening en förklaring riktad till tredje man att fullmäktigen äger rätt att företa för fullmaktsgivaren bindande rättshandlingar. De rättshandlingar, t.ex. ingående av avtal eller uppsägning av hyresavtal, som fullmäktigen företar inom ramen för fullmakten är direkt bindande för huvudmannen. Detta kommer till uttryck i AvtL genom att fullmaktsgivaren sägs vara "... omedelbart berättigad och förpliktad i förhållande till tredje man genom rättshandling, som fullmäktigen inom fullmaktens gränser företager i fullmaktsgivarens namn." (2 kap. 10 § 1 st.). Fullmäktigen fungerar sålunda endast som en ställföreträdare för fullmaktsgivaren och som sådan blir denne inte själv bunden av den rättshandling, som denne utfört på uppdrag av huvudmannen. I din fråga ställer du dig undrande till hur en skriftlig fullmakt skall formuleras för att bli juridiskt bindande gentemot tredje man. Nedan skall jag ge dig några råd rörande upprättandet av en sådan skriftlig handling att förevisa tredje man, men först önskar jag göra några förtydliganden rörande formkrav för fullmaktshandlingar och betydelsen av att fullmäktigen handlar ”i fullmaktsgivarens namn”. I många fall meddelas fullmakt genom upprättandet av en skriftlig handling, som innehas av fullmäktigen och uppvisas för tredje man (16 §). I undantagsfall är sådana skriftliga fullmakter obligatoriska. Det mest betydelsefulla av dessa undantagsfall torde vara att skriftlig fullmakt erfordras då en fullmäktig skall sluta avtal för huvudmannens räkning om köp, byte eller gåva av fast egendom (2 kap. 27 § 2 st.). I allmänhet saknas emellertid särskilda formföreskrifter för meddelande av fullmakt, varför en fullmakt som är bindande för tredje man kan uppkomma på ett flertal olika vis. Utöver den nämnda skriftliga fullmaktshandlingen att förevisa tredje man kan fullmakt meddelas exempelvis genom att fullmaktsgivaren lämnar ett muntligt eller skriftlig meddelande till fullmäktigen (18 §), direkt till tredje man (13 §) eller till allmänheten, s.k. allmän kungörelse (14 §). Av din fråga framgår inte exakt vilken typ av rättshandlingar fullmäktigen skall företa för fullmaktsgivarens räkning. Av denna anledning kan jag inte med bestämdhet ange om särskilda formföreskrifter måste beaktas i just ditt fall. Då huvudregeln som sagt är att meddelande av fullmakt inte underkastas särskilda formkrav, kan du sannolikt välja att meddela fullmakt på annat vis än genom att upprätta en skriftlig fullmaktshandling, t.ex. genom att muntligen bemyndiga den som skall företräda huvudmannen. För att en fullmäktig skall kunna fungera som mellanled mellan huvudman och tredje man är det viktigt att han eller hon tydligt tillkännager sig vara representant. Kravet på att fullmäktigen skall handla ”i fullmaktsgivarens namn” (10 § 1 st.) medför nämligen att det måste vara uppfattbart för tredje man att fullmäktigen inte uppträder i eget namn, utan handlar för annans räkning. Därför skulle jag rekommendera dig att upprätta en skriftlig fullmaktshandling att förevisa tredje man eller att åtminstone meddela tredje man direkt. Därigenom blir tredje man förvissad om att fullmäktigen agerar i fullmaktsgivarens namn och inte för egen räkning. I en skriftlig fullmaktshandling bör du tydligt ange vem fullmaktsgivaren respektive fullmäktigen är, samt vad fullmakten omfattar. Du skulle exempelvis kunna skriva: ”Undertecknad [fullmaktsgivaren] befullmäktigar härmed [fullmäktiges namn] att företräda mig i följande angelägenheter [uppge i vilka frågor fullmäktigen ges behörighet att företräda fullmaktsgivaren] …”. När du beskriver fullmaktens omfattning kan du välja att i detalj ange vilka rättshandlingar fullmäktigen får företa i huvudmannens namn, t.ex. att emotta hyresbetalning från hyresgäster i viss hyresfastighet. Alternativt kan du välja att utforma en mer generell fullmakt, som ger fullmäktigen behörighet att företräda fullmaktsgivaren i alla frågor som rör t.ex. en hyresfastighets förvaltning. Även om det för fullmaktshandlingens giltighet inte finns något krav på detta, kan det ur bevissynpunkt vara fördelaktigt att fullmaktshandlingen undertecknas och bevittnas. Ibland kan det också vara lämpligt att ange fullmaktens giltighetstid. Förhoppningsvis kan detta svar vara dig till hjälp. Tveka inte att återkomma om förtydligande önskas eller om du har andra frågor! Not: Då din fråga endast nämnt tredje mans bundenhet, har jag valt att utelämna information kring huvudmannens bundenhet till fullmaktshandlingar, som en fullmäktig företagit i strid mot sitt uppdrag.