Kan man säga upp ett tidsbestämt hyresavtal i förtid om privatuthyrningslagen är tillämplig?

2018-12-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, om man hyr ut rum i en villa är det en respektive tre månaders uppsägningstid enligt privathuthyrningslagen. Vad gäller för uppsägningstid om man hyr ut tidsbegränsat t ex en månad? Ett tidsbegränsat kontrakt behöver väl inte sägas upp, men om någon av parterna trots detta vill frånträda kontraktet i förtid.Finns det någon kortaste tid för hyreskontrakt eller kan man t ex hyra ut en vecka och förnya kontraktet veckovis?
Lovisa Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du dels undrar vilken uppsägningstid som gäller om ena parten vill säga upp ett tidsbestämt hyresavtal i förtid, dels om det finns någon generell minimitid för ett hyresavtal. Uppsägning av tidsbestämt hyresavtal i förtidOm det är en privatperson som äger villan och inte hyr ut den som näringsverksamhet blir, precis som du skriver, lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) tillämplig på hyresförhållandet (1 § privatuthyrningslagen). Bestämmelserna i lagen är tvingande till hyresgästens fördel, avtalsvillkor som ger hyresgästen sämre rätt än vad lagen stadgar är alltså ogiltiga, enligt 2 § privatuthyrningslagen.Huvudregeln är att ett tidsbestämt hyresavtal upphör att gälla vid hyrestidens slut (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Enligt nästa mening i samma bestämmelse får dock avtalet sägas upp före denna tidpunkt. Enligt paragrafens andra stycke får hyresvärden, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Detta gäller både när hyrestiden är bestämd och obestämd. Hyresgästen får enligt samma stycke säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Nu nämnda regler om uppsägning i förtid får alltså ingen verkan om man bestämt hyrestiden till en månad, som du skriver i din fråga, eftersom hyrestiden då hinner ta slut innan tidsfristerna i 3 § privatuthyrningslagen har löpt ut. Minimitid för hyresavtalDet finns ingen lagstadgad minimigräns för hur lång en tidsbestämd uthyrning får vara.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig igen. Med vänliga hälsning,

Vart går gränsen mellan en inneboende och en andrahandshyresgäst?

2018-12-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en tvårumslägenhet i Stockholm som jag haft i 20 år. Jag är inte där mer än någon gång i halvåret numera. Vi kommer att flytta dit i framtiden hoppas jag och vill inte släppa kontraktet. Hyra ut i andra hand får man inte enligt ägaren. Kan man låsa ett av rummen för att skydda egna saker och ha en inneboende även om hyresvärden är emot detta.
Lovisa Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du utan tillstånd från din hyresvärd kan hyra ut din lägenhet till en inneboende om du behåller ett rum i lägenheten för egen användning (förvaring). Regler kring inneboende och andrahandsuthyrningSom utgångspunkt finns inget tillståndskrav från hyresvärden för att man ska få ha en inneboende i sin lägenhet (12 kap. 41 § jordabalken, JB). Det är dock förbjudet för en hyresgäst att utan tillstånd hyra ut sin lägenhet i andra hand (12 kap. 39 § JB). Detta kan vara en grund för förverkande av lägenheten enligt 12 kap. 42 § JB. Vart gränsen går mellan en tillåten inneboende och en otillåten andrahandshyresgäst kan vara svår att avgöra. Det som är tillåtet är en så kallad "partiell sublokation", alltså att endast en del av lägenheten hyrs ut medan den ursprunglige hyresgästen bor kvar. I praxis (RH 2007:18) har det inte varit avgörande om något rum har undantagits från upplåtelsen till den inneboende, utan om personen som är inneboende har en självständig rätt att nyttja lägenheten. Har personen en sådan rätt är det en otillåten andrahandsuthyrning. Av vad jag kan utläsa av din fråga låter det mer som en otillåten andrahandsuthyrning än en upplåtelse till en inneboende, eftersom du själv inte kommer att bo i lägenheten samtidigt som den inneboende.Tips på vad du kan göra Det finns i vissa fall möjlighet att inhämta tillstånd för andrahandsuthyrning från Hyresnämnden istället för hyresvärden, till exempel om man tillfälligt arbetar i annan stad eller land (12 kap. 40 § JB). Detta kan kanske vara en möjlighet för dig, viktigt att nämna är dock att detta tillstånd ska begränsas av Hyresnämnden till viss tid, ofta cirka ett års tid (12 kap. 40 § tredje stycket JB).Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig igen. Med vänliga hälsning,