Uppsägning till följd av förverkande

2010-01-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi är fastighetsägare och hyr ut tre hyresrätter. Vi anser att en av hyresgästerna föverkat sin hyresrätt pga allvarliga störningar och kommer vräka personen. Hur fort kan vi begära att hyresgästen flyttar? När är det aktuellt att kontakta kronofogden?
Hanna Rehn |Hej, Hyresförhållanden regleras i 12 kap jordabalken (JB) (hyreslagen). I regel skall en hyresrätt sägas upp för att upphöra att gälla men hyresrätten kan i de fall som anges i 12:42 § JB anses förverkad. Hyresvärden är då berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid. Då hyresrätten är förverkad p g a störningar (12:42 § 6p JB) får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske först efter att tillsägelse givits och rättelse inte vidtagits. Vidare måste också socialnämnden ha underrättats enligt 12:25 § andra stycket JB. Om rättelse sker efter tillsägelse får hyresgästen inte skiljas från lägenheten 12:43 § JB. Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar får uppsägning ske utan föregående tillsägelse. Det behövs inte heller någon föregående underrättelse till socialnämnden men en kopia av uppsägningen skall skickas dit. Hyresrätten anses förverkad och kan i princip sägas upp med omedelbar verkan. Särskilt allvarliga störningar kan tex vara att hyresgästen gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet eller om störningarna är särskilt omfattande etc. (Vad som gäller för sådana särskilt allvarliga störningar gäller dock inte om de orsakats av, en av hyresvärden eller hyresnämnden godkänd, andrahandshyresgäst.) Om hyresgästen vägrar flytta kan det bli aktuellt att ansöka om avhysning hos kronofogden. Om yrkandet bestrids så överlämnas målet till tingsrätten som prövar frågan. Med vänlig hälsning

Upprepade förseningar med hyran

2010-01-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut en lägenhet i en mindre fastighet. Hyresgästen har de senaste fem månaderna endast betalat i tid en gång samt nu senast bara betalat en del av hyran. Har jag rätt att säga upp avtalet?
Sofie Bjärtun |Hej! För att en försenad hyresbetalning skall kunna leda till omedelbar uppsägning krävs att hyresgästen inte betalat (hela eller del av) hyran inom en vecka från förfallodagen. Hyresgästen har härefter vidare en återvinningsfrist på tre veckor inom vilken hyresgästen kan undkomma uppsägning genom betalning, se till det sagda 42 § 1 p och 44 § 1 p Hyreslagen. Förutsatt att din hyresgäst betalar inom dessa frister ”räddas” han/hon således trots förseningarna genom hyreslagens skyddsregler. Även om hyresgästen undkommer omedelbar uppsägning på detta vis innebär sådan upprepad betalningsförsummelse som är ifråga att hyresgästen riskerar att förlora sin generella rätt till förlängning av hyresavtalet. Du kan således säga upp avtalet till hyrestidens utgång och härefter inom en månad vända dig till hyresnämnden för prövning i saken, detta med åberopande av 46 § 2 p (hyresgästs åsidosättande av förpliktelser), se även 49 §. Hyresnämnden kommer i sin bedömning att väga hyresgästens försummelse mot det intresse han/hon har av att bo kvar i lägenheten. Då din hyresgäst närmast regelmässigt verkar ha varit i dröjsmål bedömer jag dina chanser i detta avseende goda. Med beaktande av att praxis ställer höga krav på hyresvärds agerande i sådana här situationer råder jag dig emellertid att snarast och med tydlighet informera din hyresgäst om att han/hon riskerar förlora sin hyresrätt. Vänliga hälsningar,

Uthyrarens uppsägning av hyreskontrakt

2010-01-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en hyresgäst som har ställt till med problem från föra början han flyttade in. Nu har jag tröttnat och vill säga upp hans hyreskontrakt. Vad gäller för regler vid uppsägning av lägenheter. Har hört att om jag själv är i behov av lägenheten får jag säga upp dem för det. Stämmer detta och vissa regler gäller i så fall.
Josefin Backman |Hej, Hyresförhållanden regleras i Hyreslagen som finns i Jordabalkens 12 kapitel se https://lagen.nu/1970:994 . Om hyresavtalet löper på obestämd tid har ni rätt att säga upp det. Hyresgästen har då ett besittningsskydd som ger denne rätt att bo kvar. I 46§ Hyreslagen finns dock uppräknat ett antal situation då hyresgästen trots besittningsskyddet inte har någon sådan förlängningsrätt. Det som skulle kunna vara aktuellt i detta fall är t.ex. 2p. som innebär att hyresgästen inte har rätt att bo kvar om denne i annat fall än i 1p. åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Här görs en intresseavvägning mellan svårigheten av det avtalsbrott som hyresgästen begått genom att åsidosätta sina förpliktelser och hyresgästens intresse av att få bo kvar. När det sistnämnda ska fastställas ser man på sociala skäl och man gör en prognos för om hyresgästen kommer att bättra sig. Allvarliga avtalsbrott, t.ex. att hyresgästen dröjer med att betala hyran, kan utgöra förverkande vilket regleras i 42§ Hyreslagen. Hyresvärden är då berättigad att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid, dvs. kortare tid än enl. avtalet. Om hyresvärden inte säger upp i förtid gör förverkandet istället att hyresgästen enl. 46§ 1p. förlorat sin rätt till förlängning. Ytterligare en punkt i 46§ Hyreslagen som skulle kunna vara aktuell är 6p. Om lägenheten ligger i en- eller tvåfamiljshus och uthyrningen av den inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet så har hyresgästen ingen rätt till förlängning om du som upplåtare har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Att du själv är i behov av lägenheten faller in under denna punkt. Om lägenheten är en bostadsrätt gäller istället punkt 6a. Ingår uthyrningen av lägenheten i affärsmässigt bedriven verksamhet kan istället 10p. vara aktuell. Här görs också en avvägning mellan hyresgästens skäl till att vilja bo kvar och hyresvärdens skäl för att hyresförhållandet ska upphöra. Hyresvärden måste ha ett sakligt skäl som har sin grund i ett påtagligt intresse hos hyresvärden i hans egenskap av hyresvärd. Det ska alltså föreligga ett hyresvärdsintresse och inte bara ett personligt intresse. Vid uppsägning gäller den uppsägningstid som står i hyresavtalet. Är uppsägningstiden inte reglerad i avtalet gäller enl. Hyreslagen 3 månader, 4§. Att märka är att hyresgästen men inte hyresvärden alltid kan åberopa 3 månaders uppsägningstid om denne vill. Detta då hyreslagen enl. 1§ 5 st är tvingande till hyresgästens förmån. En uppsägning ska enl. 8§ 1st vara skriftlig om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd. Hyresvärden bör även ange orsaken till att avtalet ska upphöra. Med vänliga hälsningar

Hyresgästs vårdplikt

2010-01-27 i Hyresrätt
FRÅGA |hej jag har hyrt ut min lägenhet (hyresrätt) i 2:a hand till en kvinna som orsakat mögel och fuktskador i badrummet, fuktskadorna har även spritt sig ut på hallgolvet. Detta måste åtgärdas omedelbart! Hur går jag vidare nu? Kan jag få ekonomisk ersättning?
Ulrika Lundgren |Hej, tack för din fråga! I och med att du hyr ut din lägenhet i andra hand blir hyreslagen tillämplig mellan dig och din hyresgäst, se 1 § Hyreslagen, https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Du anses vara hyresvärd. I hyreslagen finns bestämmelser om de skyldigheter en hyresgäst har gentemot sin hyresvärd. En av de centrala bestämmelserna handlar om vårdplikt. En hyresgäst har enligt denna en skyldighet att väl vårda den lägenhet som hyrs. Vårdplikten regleras i 24 § Hyreslagen, https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1 . Av nämnda paragraf framgår att då en hyresgäst genom vållande, vårdslöshet eller försummelse orsakar skada på lägenheten skall detta ersättas. Detta betyder att du som hyresvärd har rätt till ekonomisk ersättning för den skada som uppkommit. Hyresgästens skyldighet att ersätta skadan gäller dock inte om de aktuella fuktskadorna uppkommit genom en olycka. För att ersättningsskyldighet skall uppkomma krävs, som tidigare framgått, vållande, vårdslöshet eller försummelse från hyresgästen sida. Vad som också kan nämnas är att i det fall du hyr ut din lägenhet i andra hand utan tillstånd från din hyresvärd är det du som är skyldig att ersätta den skada som nu uppkommit. Andrahandsnyttjaren undgår i detta fall betalningsansvar. Vägrar din hyresgäst att ersätta dig för aktuella skador kan det bli aktuellt att föra tvisten vidare till domstol då hyresnämnden inte är behörig att ta beslut i denna typ av ärende. Med vänliga hälsningar,

Ersättningsskyldighet vid vattenskada genom olyckshändelse

2010-01-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! jag har orsakat en vattenskada i min hyresbostad av en olyckshändelse, finns det några undantag då det gäller ersätningsskylldig? jag undrar också om hyresvärden har rätt att lägga hela besiktnings kostnaden på mig, även att dom väljer besiktnings människor?
Sofie Bjärtun |Hej! Som hyresgäst har du en vårdplikt och är ersättningsskyldig vad gäller de skador som uppkommer genom ditt vållande, med vilket avses såväl avsiktliga som vårdslösa beteenden, se 24 § Hyreslagen. Rena olyckshändelser svarar du som hyresgäst däremot inte för. Vattenskadan som uppkommit betraktas förmodligen istället som en brist i lägenheten, vilken hyresvärden är ansvarig för, se 16 § 2 p Hyreslagen. Härmed följer också att det är hyresvärden som har att stå för den besiktningskostnad som kan förekomma åtgärdandet/reparationerna av skadorna. Tilläggas bör emellertid att bedömningen av vad som är en ren olyckshändelse och vad som kan anses som vårdslöshet inte på något sätt är enkel att dra. Härtill kommer att du som hyresgäst har en generell lojalitetsplikt mot din hyresvärd som kommer till uttryck på olika sätt i en sådan här situation, exempelvis omedelbar underrättelse till hyresvärden vid upptäckt av skadan. Vårdslöshet kan således anses vara för handen även om det vid en första anblick är en olyckshändelse som skett. Vänliga hälsningar,

Olovlig upplåtelse i andra hand till närstående

2010-01-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr sedan flera år lägenhet med hyresrätt och är folkbokförd på adressen men bor på annan adress på samma ort. Större delen av tiden bor närstående (förälder) i lägenheten då jag inte har användning av den för närvarande. Kan hyresvärden anse att hyresrätten är förverkad och säga upp avtalet med hänvisning till att jag har ringa behov av lägenheten, ej nyttjar den stadigvarande, eller olovligen upplåtit den till annan/satt annan i mitt ställe?
Sofie Bjärtun |Hej! I din egenskap av hyresgäst har du enligt hyreslagen besittningsskydd, vilket innebär att du principiellt har rätt att bo kvar i din lägenhet så länge du vill. Detta förutsätter dock att hyresrätten inte förverkas av någon anledning som är hänförlig till dig eller att hyresvärden kan åberopa en anledning stark nog att bryta besittningsskyddet. Att du har ringa behov av lägenheten och inte utnyttjar den stadigvarande gör inte i sig att ditt avtal kan sägas upp men kan få betydelse i de intresseavvägningar som kan aktualiseras i din situation. Att låta någon (oavsett närstående eller ej och oavsett om hyra utgår) bo självständigt i lägenheten betraktas enligt hyreslagen som en andrahandsuthyrning som kräver hyresvärdens, alternativt hyresnämndens, tillstånd. Jag tolkar det som att varken det ena eller det andra föreligger i ditt fall, varför förfarandet är olovligt och kan utgöra en sådan förverkandegrund som ger hyresvärden rätt att säga upp dig med omedelbar verkan (se 42 § 3p HL). Hyresvärden är emellertid dessförinnan skyldig att genom meddelande till dig, inom två månader från kännedom om förhållandet, möjliggöra rättelse från din sida (43 § HL). Du har således chans att utan dröjsmål upphöra med andrahandsupplåtelsen eller ansöka om tillstånd. För din situation skulle jag också vilja påpeka att en överträdelse som kan anses som ringa inte kan innebära förverkande (42 § 2 st.) Hyresvärden kan som alternativ välja att säga upp ditt hyresavtal med iakttagande av gällande uppsägningstid och därefter föra frågan till hyresnämnden, som bedömer om ditt besittningsskydd skall brytas. Hyresvärden kan som skäl åberopa den otillåtna andrahandsuthyrningen såsom förverkandegrund (46 § 1p) eller att du som hyresgäst har åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas (46 § 2p HL). Hyresnämnden gör här en bedömning där kontraktsbrottet från din sida vägs mot den principiella rätt att bo kvar som hyreslagen faktiskt ger dig. Med tanke på att du, som du antyder, har ringa behov av lägenheten och inte nyttjar den stadigvarande kan denna bedömning dessvärre leda till att du förlorar din rätt till förlängning av hyresavtalet. Vänliga hälsningar

Hyresvärdens ansvar för isbeläggning

2010-01-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Häromdagen var jag och min pojkvän på väg ut till bilen. Han gick ned före mig och när jag kommer ut från trappuppgången genom ytterdörren ligger han i trappan som leder ned från fastigheten och ut på gården. Det är en fem sex trappsteg mellan dörren och marknivån och vi är tvugna att använda trappan för att ta oss in och ut ur byggnaden. När jag går ned för att hjälpa honom halkar även jag. Min pojkvän bar på en back med glasflaskor, och flera av dem gick sönder. För att varna andra hyresgäster för halkan och eventuella glasbitar satte jag upp en lapp på ytterdörren där jag skrev att trappan var hal och att det kunde finnas kvar glasbitar i den. Halkan berodde på ett fem-sex centimeter tjockt lager med riktigt hårt packad snö. Idag dök min hyresvärd upp på mitt jobb och upplyste mig om att halkan i trappan beror på att vi inte sopar den med den befintliga sopborsten. Jag har bott här i fem år menn fortfarande inte fått skriva på ett kontrakt så jag har ingen aning om vad det står om vem som har skyldighet att hålla rent från snön. Men vi bor i en trappuppgång med tre lägenheter och ingen har någonsin nämnt något om att vi gäster ska sköta den delen. Jag kan gärna ge en hjälpande hand vid behov men en borste är knappast rätt verktyg och jsg troodde det var fastighetsägarens och vaktmästarens ansvar. Jag har inga som helst planer på att ansöka om skadestånd men kan värden verkligen skjuta över ansvaret på oss på det sättet? Det kändes snopet när man bara försökte se till att ingen annan skulle råka illa ut. Till saken hör att de senaste åren har jag inte halkat på något annat ställe än utanför min bostad, men här har det skett en fem, sex gånger. Och detsamma gäller min pojkvän.
Elias Himsel |Hej Du har helt rätt i att hyresvärden har ett ansvar för att tillgodose sina hyresgästers säkerhet i gemensamma utrymmen som trappor. Att förebygga isbeläggningar är ett typexempel på vad som omfattats av detta ansvar och hyresvärdar har också tilldömts skadeståndsansvar för skador som uppstått till följd av underlåtenhet att hålla gemensamma utrymmen isfria. Man kan förstås avtala om att ni som hyresgäster skall se till att hålla den aktuella trappan isfri. Men av allmänna obligationsrättsliga principer följer att ett avtal kräver att båda parter är överens. Att hyresvärden ensidigt hävdar att det är ert ansvar som hyresgäster att hålla trappan isfri saknar därför betydelse om inte du som hyresgäst också gått med på detta. Med vänliga hälsningar,

Uppsägningstid vid ej tillträdd hyreslägenhet

2010-01-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Om jag säger upp hyreskontraktet innan jag tillträtt lägenheten, gäller ändå tre månaders uppsägningstid?
Carl-Henrik Brännberg |Hej! Uppsägningstider för hyresavtal regleras i 4 § hyreslagen (se https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1) med olika regler för hyresavtal som gäller för en bestämd avtalad tid på under tre månader, respektive sådana som gäller för längre tid än tre månader eller tills vidare. Har du i detta fall tecknat ett hyreskontrakt som löper tills vidare gäller precis som du säger, tre månaders uppsägningstid, och detta oavsett om du hunnit tillträda lägenheten eller inte (4 § 1 st 1p hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1). Observera även att uppsägningstiden gäller till det närmaste månadsskifte som inträffar efter tre månader, det vill säga säger du upp avtalet 4 februari är du tvungen att betala hyra även för hela maj. För att du skulle slippa ifrån uppsägningstiden skulle det krävas att det antingen förelåg någon allvarlig brist i lägenheten som inte kan antas avhjälpas till tillträdesdagen, eller något annat väsentligt avtalsbrott från hyresvärdens sida (det är denna situation som 6 § hyreslagen syftar på, se https://lagen.nu/1970:994#K12P6S1). Skulle ni ha avtalat om kortare uppsägningstid hade du även kunnat åberopa denna istället för vad lagen säger (en rätt som däremot inte hyresvärden har eftersom hyreslagen är tvingande till din förmån som hyresgäst, enligt 5 § 1 st hyreslagen respektive 1 § 5 st hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S5). Eftersom det inte verkar som någon av dessa nämnda situationer föreligger, är det som sagt tre månaders uppsägningstid som gäller, även om du ännu inte hunnit tillträda lägenheten. Vänliga Hälsningar