Köp av bostadsrätt åt annan

2007-07-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag vill köpa en bostadsrätt med avsikt att min mor skall bo i den. Vilket är bästa sättet för att bostadsrättsföreningen skall godkänna detta?
Caroline Perlström |Hej,När någon som inte är medlem i bostadsrättsföreningen bor i en bostadsrätt kan det anses vara en uthyrning i andra hand. Du kan också som köpare av bostadsrätten förvägras medlemskap i föreningen om du inte avser att bo i bostadsrätten själv. Det är därför bra om din mor äger en del av bostadsrätten och att ni båda då är medlemmar i bostadsrättsföreningen. Det varierar hur liten en del av en bostadsrätt kan vara (1%-10%), kolla därför med den bostadsrättsförening som är aktuell.Med vänlig hälsning

Gårdsstädning

2007-04-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, jag är medlem i en bostadsrättsförening och nu på lördag har vi städdag. Om man inte kan delta tar föreningen ut en avgift på 100 kronor. Är detta tillåtet?Mvh
Elzbieta Kaczorowska |Hej,Det rättssubjekt som har ansvar för fastighetens underhåll är i detta fall bostadsrättsföreningen. Detta ansvar kan bostadsrättsföreningen inte med tvång skjuta över på de enskilda medlemmarna i föreningen, d v s bostadsrättsinnehavarna. (Se 7 kap 4 § bostadsrättslagen http://www.lagen.nu/1991:614 om bostadsrättsföreningens vårdansvar.) Vill inte föreningen anlita städhjälp (vilket skulle kunna resultera i att månadsavgiften höjs för att kunna finansiera åtgärden) så måste den helt enkelt förlita sig på att medlemmarna frivilligt ställer upp och hjälper till med städningen. Vill inte medlemmarna göra det har dock föreningen ingen möjlighet att ta ut någon avgift på det sätt du har beskrivit.Med vänlig hälsning

Namn på bostadsrättsförening

2007-04-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |Angående namn på bostadsrättsföreningar: Finns det något lagstadgat inom detta, eller får en förening kalla sig vad som helst?
Susanne Sjölander |Hej,En bostadsrättsförenings namn (firma) måste innehålla ordet ”bostadsrättsförening”. Ord som ”bolag” eller liknande får inte ingå i namnet eftersom det skulle kunna vara missvisande och förvillande. Namnet måste sedan tydligt skilja sig från andra redan hos Bolagsverket registrerade firmor inom samma län. Se 9:6 Bostadsrättslagen http://www.lagen.nu/1991:614#K9 . Bostadsrättsföreningens stadgar måste ange föreningens namn (se 9:5 Bostadsrättslagen i länken ovan). En bostadsrättsförenings firma måste registreras enligt Firmalagen, se http://lagen.nu/1974:156 . Vänligen,

Förverkande av bostadsrätt på grund av störningar

2006-09-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Sitter i styrelsen för en liten bostadsrättsförening. Vi har problem med en bostadsrättsinnehavare som stör grannar med fester och bråk i lägenheten, mycket rökning, röker hasch(alt annan röknarkotika) på vinden, inte deltar i den gemensamma skötseln av fastigheten etc.Vad har vi för möjligheter att bli av med denna person?
Jacob Öberg |FÖRVERKANDE AV BOSTADSRÄTTENInledningsvis kan ju sägas att din fråga tar sikte på möjligheten att förverka den bostadsrätt som den störande bostadsrättsinnehavare innehar. Denna förverkandegrund finns i bostadsrättslagen ,7 kap 18 § BRL och då i synnerhet punkt 5 om vanvård av lägenheten. Denna så kallade förverkandegrund stöder sig på att bostadsrättsinnehavaren måste fullgöra sina skyldigheter enligt 7 kap 9 § BRL. Bostadsrättshavarens skyldigheter tar i denna del sikte på att denne ska ta hänsyn till sin omgivning och inte störa grannar och kringboende på ett som ej är rimligt. I förarbetena gjordes följande belysning av problemet om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva tåla. Även när det gäller störningar som försämrar bostadsmiljön blir den allmänna uppfattningen om vad en boende måste tåla i form av störningar av betydelse. Störningar får inte medföra att en boende i den miljön inte kan fungera på vanligt sätt. I hälsoskyddslagen (1982:1 080) anges att det i den lagen med sanitär olägenhet avses en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig. Begreppet sanitär olägenhet kan vara vägledande. I allmänhet torde störningar som innebär hälsorisker också innebära en försämring av bostadsmiljön och vice versa. Denne måste alltså ha möjlighet att t.ex. sova på natten. Fester, bråk och haschrökning kan helt klart anses som störande beteende ur ett objektivt perspektiv beroende på givet i vilken omfattning och hur länge de pågått. Kraven för förverkande måste dock enligt praxis anses som relativt högt ställda ( jfr NJA 1991 s.164). Brott eller kriminellt beteende mot grannar eller mot folk som vistas inom fastigheten är helt klart en förverkandegrund ( 12 kap 25 § jordabalken, RH 1999:57, RH 1997:19). Ett liknande fall har faktiskt prövats av domstol men i detta fall kunde inte på grund av den svaga bevisningen med andrahandsuppgifter ske ( RH 1989:68). Eftersom dessa störningar ändock av flera grannar och av gemene man upplevs som störande och verkar ha pågått under ett tag så finns nog delvis grund för förverkande. Om ni inte har meddelat några föreskrifter om gemensam skötsel av fastigheten så kan det bli svårt att få bostadsrätten förverkad på den grunden. Haschrökningen i sig kan ej vara en förverkandegrund men innebär den en hälsorisk för de kringboende så kan det vara en förverkandegrund. Dock får bostadsrättsinnehavarens handlande ej betraktas som ringa.För att en avhysning/förverkande ska kunna lyckas måste vissa steg iakttas. Först måste ni i föreningen begära rättelse, dvs. säga till bostadsrättsinnehavaren att denne upphör med vanvården. För det andra så måste ni då detta är en bostadslägenhet underrätta socialnämnden om dessa problem. Om bostadsrättshavaren följer tillsägelsen, löper han ingen risk att förlora sin nyttjanderätt. Innan underrättelse gjorts får inte uppsägning ske. Sedan kan ni i föreningen slutligen begära bostadsrätten förverkad om rättelse ej vidtagits utan oskäligt dröjsmål. Ni bör således vänta några veckor innan ni begär bostadsrätten förverkad efter att anmaning givits till bostadsrättsinnehavaren.

Rätt att hyra ut i andra hand?

2007-07-05 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag har blivit erbjuden fast arbete i en annan stad, men jag vill inte sälja min bostadsrätt innan jag vet att jag kommer att trivas i den nya staden. Har jag rätt att hyra ut min lägenhet i 2:a hand eller är det upp till bostadsrättsföreningen?
Caroline Perlström |För att hyra ut i andra hand krävs godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse. Det får du om du anses ha ”beaktansvärda skäl” att hyra ut din lägenhet samt hyr ut den till en skötsam person. Som bostadsrättshavare är du ansvarig för att månadsavgiften betalas. Beaktansvärda skäl för att hyra ut en lägenhet i andra hand är till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort. Om bostadsrättsföreningens styrelse inte godkänner din ansökan för att hyra ut i andra hand kan du låta pröva ditt ärende i Hyresnämnden som gör en bedömning enligt samma kriterier. Hyresnämnden kan endast ge dig tillstånd för ett års uthyrning. Med vänlig hälsning

Ombildning när lägenhet är uthyrd i andra hand

2007-04-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min hyresrätt i andra hand. Vad händer om den ombildas till bostadrätt under tiden? Jag vill i så fall naturligtvis få rätt att köpa loss min lägenhet, kan min andrahandsuthyrning på något sätt påverka detta?
Lova Unge |Hej!Bestämmelser om ombildning till bostadsrätt finns bostadsrättslagen (1991:614), BRL och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Den senare lagen rör dock endast det administrativa förfarandet och är inte aktuell för denna fråga. Aktuella lagar finner Du på www.lagen.nu. För att någon ska kunna köpa sin lägenhet krävs det att den personen är medlem i bostadsrättsföreningen, 1 kap 3 § 1 st. BRL. Av 2 kap. 8 § BRL framgår att en hyresgäst i ett hus som är föremål för ombildning som huvudregel inte får vägras inträde i bostadsrättsföreningen. En andrahandshyresgäst har inga rättigheter att rösta för/emot en ombildning på föreningsstämma enligt 9 kap 19 § BRL och har inte heller i övrigt några rättsliga anspråk på att få förvärva en lägenhet i en fastighet som är föremål för ombildning. För att få rösta för en ombildning krävs dock att förstahandshyresgästen, Du i detta fall, är folkbokförd på adressen. Det är bostadsrättsföreningens styrelse som avgör vem som får gå med i föreningen och detta görs med ledning av föreningens stadgar och BRL. En anledning för styrelsena att vägra inträde i föreningen kan vara att hyresgästen misstänks vilja köpa lägenheten för att kort därefter sälja den vidare. Om lägenheten varit uthyrd under en lång period är det möjligt att styrelsen gör en sådan bedömning. Det kan också finnas en klausul i föreningens stadgar om hyresgäster som hyr ut sin lägenhet i andra hand vid ombildning, men det är inte alls säkert att så är fallet. Om det redan finns en bostadsrättsförening för Din fastighet rekommenderar jag Dig att be att få se på föreningens stadgar och eventuellt även höra efter hur de ser på andrahandsuthyrning. Jag önskar Dig lycka till!Med vänlig hälsning

Ansvar för radiatorer i bostadsrätt

2007-02-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Vi har drabbats av en vattenskada i vår brf. Två radiatorer gick sönder i vår bostadsrätt. Detta skedde då vi var på jobbet varför skadan blev mycket omfattande. 3 bostadsrätter drabbades. Det är oklart varför dessa radiatorer gick sönder nu, men hantverkare har konstaterat att de rostat sönder inifrån. Vi har inte fått några indikationer på att dessa skulle gå i sönder. Jag undrar vem som bär ansvaret för radiatorerna i en brf? Det finns en HD dom som många hänvisar till, men då jag läser i denna uppfattar jag det som att bostadsrättsinnehavaren i detta fall varit "oaktsam". Vägled mig gärna i detta!
Mikael Ekdahl |Hej,I detta fallet blir Bostadsrättslagen aktuell, se http://lagen.nu/1991:614. 7 kap 12 § reglerar bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick. I första stycket anges huvudregeln att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska underhålla lägenheten, dvs. ett allmänt underhållsansvar. Det andra stycket anger att det är föreningen som, om de försett lägenheten med värmeledningarna, ansvarar för reparationer av dessa. Det tredje stycket är det juridiskt intressanta. Här medges ett undantag för skador som kan uppkomma genom ”vattenledningsskador”. Dessa ska ersättas av bostadsrättshavaren endast om de orsakats av vårdslöshet eller försummelse av denne eller någon i hans hushåll. Just betydelsen av detta stycke hänsköts till Högsta Domstolen för prövning av Södra Roslags tingsrätt den 21 okt 2005. Högsta Domstolens beslut kom så sent som den 27 dec 2006. HD fastslog att begreppet ”vattenledningsskada” i 7:12 st. 3 Bostadsrättslagen inte omfattade skador uppkomna genom läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme, dvs. vattenburna radiatorer. Detta hade tidigare varit oklart eftersom vare sig betänkandet eller propositionen närmare definierat begreppet. Högsta Domstolens beslut har målnummer HD Ö 4023/05.Detta innebär att det inte finns något begränsat ansvar för vattenskador orsakade av radiatorer. Nästa fråga som uppkommer är om man trots allt kan undgå ansvar om man inte varit vårdslös eller oaktsam. I fallet ovan från Södra Roslags tingsrätt, med målnummer T 635-05, har denna fråga ställts på sin spets. Tyvärr är detta ännu inte avgjort men är ett fall du bör följa upp. Frågan i det fallet är om en vattenskada orsakad av en trasig luftningsnippel i radiatorn kan ge bostadsrättshavaren ett ansvar. Frågan är även om det fanns indikationer på läckage som kunde grunda ansvar för försummelse eller vårdslöshet. Fallet är således väldigt likt ditt problem. Vill du hålla dig uppdaterad på fallet är Södra Roslagens tingsrätts telefonnummer 08-666 38 00. Ange målnumret och be att de skickar dig domen när den är klar.Mvh