Vad betraktas som störning i en bostadsrätt?

2021-03-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Grannfamiljens barn skriker högt inne och ute samt smäller på sopnedkasten och hoppar på golven så att det stör enormt flera gånger per dag. Alla grannbarnen samlas hemma hos denna familj vilket förstärker störningen och det liknar barnkalas varje dag. Familjen som bodde där tidigare med barn störde inte alls på detta sätt. Jag är svårt sjuk och detta har sedan länge försämrat min hälsa avsevärt. De har även sin torkumlare igång sent in på nätterna, ibland så sent som till kl 3-4.I föreningens boendehandbok står bla: 5. BULLER OCH STÖRNINGAR Tänk på detta när ni vistas i trapphus och innergård. • Tänk på att borrande, hamrande och tvättmaskiner kan störa och skapa irritation.• Informera barn om att ljudnivån på innergården inte får bli för hög, samt att sopnedkast inte får användas som trummor.Vid bekräftad störning, då störningsjouren varit på besök, kan du som ansvarig bostadsrättsinnehavare/hyresgäst bli debiterad kostnaden för utryckningen.Den som stör vid upprepade tillfällen och inte rättar sig efter uppmaningar om rättelse kan i allvarligaste fall komma att bli uppsagd från sin lägenhet.När jag frågade styrelsen vad de kan göra sa de att det finns inget de kan göra.Stämmer detta verkligen? (obs jag är hyresgäst i en BRF)
Hanna Törnsén Fredriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor avseende störningar och vilken levnadsmiljö du som boende i en bostadsrätt har rätt till återfinns i bostadsrättslagen (1991:614) (BRL). Jag har dock lite svårt att greppa huruvida du hyr en bostadsrätt i andrahand (iom att du refererar till dig som hyresgäst) eller om du är faktisk innehavare av bostadsrätten, så jag kommer bara redogöra för lagens reglering i det generella fallet. Vad betraktas som en störning?I 7 kap. 9 § BRL stadgas att när bostadsrättshavare använder lägenheten ska hen se till så de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras levnadsmiljö på ett sådant sätt som inte skäligen bör tålas. Om sådana störningar ändock uppstår, ska föreningen ge bostadsrättshavare en tillsägelse att upphöra med störningarna omedelbart samt underrätta socialnämnden i berörd kommun om störningarna. Vad kan du göra i din situation?Jag vet alldeles för lite om omständigheterna och störningarnas omfattning och dylikt för att kunna dra någon direkt slutsats om huruvida det bör omfattas av ovan nämnda lagrum. Däremot beskriver du det själv som att din levnadsmiljö och hälsa har försämrats till följd av det du betraktar som störningar, varför du förslagsvis skulle kunna ta ytterligare en diskussion med föreningen om huruvida de kan ge din granne en tillsägelse. Om du dessutom har stöd i boendehandboken som du redogör för ovan, borde det åtminstone kunna räcka för en tillsägelse avseende det som återfinns i den. Hoppas detta inbringade lite mer klarhet i situationen, och om inte är du såklart välkommen att höra av dig igen.Bästa hälsningar,

Hur betraktas störningar i en hyres/bostadsrätt?

2021-01-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag har bott på samma adress sedan -92 men sedan 3 år tillbaka så bor dessa grannar ovanför mig de är 27, 25 och de har 2 barn som är 4 och 3. Jag har haft problem med dessa sedan de flyttade in. Har pratat med dom och det har inte hjälpt. Den senaste tiden har de ringt på min dörr och när jag öppnar så står han (25år) och skriker på mig jag drämmer igen min dörr, nästa dag kommer frun ner (27 år) och skriker så jag drömmer igen min dörr igen. De bråkar och skriker på nätterna så jag har fått ringa polisen en gång men var nära att göra det igen bara härom kvällen igen. De för så mycket oväsen från kl 05-02,30 varje dag. Jag har inte sovit en hel natt sen de flyttade in. De drar i sina möbler och ungarna springer och hoppar varje dag, de har inga mattor och inga tavlor så det ekar ju dubbelt så mycket ner till mig. Dom brukar parkera utanför entrédörren fast det är förbjudet, så jag ringde HFAB och berättade och de ringde till mina grannar och sa att det var förbjudet så efter det så drar mannen på möblerna ännu mer och ungarna hoppar dubbelt så mycket så 2 blomkrukor trillade ner från fönsterkarmen där den ena gick sönder. Ibland vill jag bara lägga mig ner och dö för jag orkar inte så länge till, vad kan jag göra?? Jag är 60 år och de ovanför mig tycker att jag ska flytta till skogen. Barnen har aldrig varit ute och lekt under dessa 3 år. Snälla hjälp mig.
Hanna Törnsén Fredriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din fråga framgår det inte huruvida du bor i en hyresrätt eller en bostadsrätt, varför jag kommer redogöra för regleringen avseende båda situationerna. Om du bor i en hyresrätt så regleras 12 kap. jordabalken (JB) i din situation. I JB regleras den s.k. vårdplikten för en hyresgäst, vilket i korta drag innebär att hyresgästen dels ska vårda hyresrätten i sig och hen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer till följd av hyresgästens användande av hyresrätten. Dels, är skyldig att använda lägenheten på ett sådant sätt som inte inverkar negativt på omgivningen genom ex. störningar i boendet. Särskilt framhålls i 25 § att de som bor i omgivningen inte ska utsättas för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö. Om någon sådan brist som framgår av 25 § föreligger ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse om att störningarna måste upphöra omedelbart, samt underrätta socialnämnden i kommunen. Vid särskilt allvarliga störningar har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet för hyresgästen. Vad som betraktas som "särskilt allvarliga störningar" är dock oftast sådana av brottslig karaktär som ex. hot om våld gentemot den som påtalat störningarna.Om du bor i en bostadsrätt regleras situationen istället i bostadsrättslagen (1998:614) (BRL). Regleringen är dock väldigt likvärdig den i JB; bostadsrättshavaren ska enligt 7 kap. 9 § BRL inte använda lägenheten på ett sådant sätt som kan innebära störningar för de som bor i omgivningen av skadlig omfattning eller som försämras deras bostadsmiljö. Ofta tillhandahåller även bostadsrättsföreningar särskilda förhållningsregler som ex. att det ska vara lugnt efter kl 22 el.dyl., och bostadsrätthavaren är då även skyldig att iaktta dessa förpliktelser. Om sådana störningar som avses i 7 kap. 9 § BRL ändock förekommer ska bostadsrättsföreningen ge bostadsrättshavaren en tillsägelse att omedelbart upphöra med störningarna samt underrätta socialnämnden. Vid särskilt allvarlig störning kan bostadsrättshavaren bli uppsagd. Sammantaget innebär detta att oberoende av om du bor i en hyres- eller bostadsrätt bör dina grannar åtminstone få en tillsägelse av hyresvärden/bostadsrättsföreningen att omedelbart upphöra med störningarna. Vissa kommuner och föreningar tillhandahåller även störningsjourer som du kan kontakta om störningen inte upphör omedelbart. Och om störningen ändock fortgår över en längre tid och så pass frekvent tycker jag du ska kontakta din hyresvärd/bostadsrättsförening för en vidare dialog om hur situationen lämpligen bör lösa sig. Både bostadsrättshavare och hyresgäster kan få sin rätt förverkad och uppsagd men då krävs det att de inte rättat sig efter tillsägelse och att det som ligger hen till last inte är av ringa betydelse.Hoppas detta besvarade din fråga och annars är du varm välkommen att höra av dig igen.Bästa hälsningar & lycka till,

Vad händer om ett pantbrevstillägg resulterar i ett överskott?

2020-10-21 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, jag undrar vad som sker om pantbrevets belopp innan tillägg understiger fordringen, men efter tillägget överstiger den, ska det överstigande beloppet ignoreras eller blir de ett ägarhypotek?
Hanna Törnsén Fredriksson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga hänför sig till fastighets- och panträtt som regleras i jordabalken (JB), och mer specifikt dess sjätte kapitel. Om fordringen i ett pantbrev är större än pantbrevsbeloppet måste ett tillägg göras (6 kap. 3 § första stycket JB). Detta beräknas enligt både ett fast och löpande tillägg. Det fasta tillägget motsvarar 15% av pantbrevsbeloppet, medan det löpande tillägget beräknas enligt referensräntan plus fyra procentenheter. I de fall fordringen understiger pantbrevsbeloppet tillfaller överskottet ägaren i form av ägarhypotek, men ifall ett liknande överskott uppstår efter tillägg på pantbrevsbeloppet, precis som i din fråga, så skall istället överskottet ignoreras (6 kap. 9 § JB). Detta blir alltså inte ägarhypotek på samma sätt som i 6 kap. 9 §. Ett ägarhypotek kan alltså enbart utgå från det ordinarie pantbrevsbeloppet, men inte efter tillägg. Hoppas det besvarade din fråga, om inte är du varmt välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

Vad krävs för att få lämna en varning till en hyresgäst?

2021-03-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Är detta tillräckligt mycket underlag för att lämna en varning till en hyregäst? På kvällen den 2/3 närmare kl. 21,00 startar fastighetens brandlarm beläget på tredje våningsplan.Jag A och ytterligare en granne får med hjälp av stege tyst på larmet och dörren till B öppnas utav hennes sambo, röken väller då ut ifrån lägenheten varpå vi öppnar samtliga fönster och vädrar ut till 04,30 nästkommande dag.Anledningen hävdar paret är någon maträtt i ugnen som bränt vid men de var snabba med att stänga sin dörr och betedde sig oerhört märkligt som inte ens hjälpte till med detta som de åstadkommit. Med tanke på mängden rök och att den var stickande i ögon och näsa ligger nog sanningen närmare att något brannVi övriga hyresgäster har nu tröttnat på detta, att ständigt vara oroliga för att något skall hända orsakat av B´s försumlighet när B allt som oftast är påverkad av något vilket också vi upplever ökat under Pandemin.Hyresgäster och undertecknad
Hanna Törnsén Fredriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglering avseende hyra återfinns i 12 kap. jordabalken (JB), i den s.k. hyreslagen. Jag tolkar ditt fall som att ni bor i hyreslägenheter varför jag också kommer tillämpa lagen på din situation. Hur får en hyresgäst bruka sin lägenhet?Det finns en del regler om hur en hyresgäst får använda lägenheten. Därtill, finns även en s.k. vårdplikt. Vårdplikten tar sikte på att hyresgästen dels måste vårda lägenheten väl och ersätta sådan skada som uppkommer genom hans vållande eller vårdslöshet. Dels, tar den även sikte på att hyresgästen vid sin användning av lägenheten inte ska utsätta andra för störningar. Detta innebär mer preciserat att hyresgästen inte ska utsätta de som bor i omgivningen för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö och som skäligen inte bör tålas (se 12 kap. 24-25 §§ JB). Det framgår även av ovan nämnda regler att hyresgästen vid användning av lägenheten ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Är det ni beskriver tillräckligt för en varning?Jag skulle rekommendera er att föra en dialog med er hyresvärd om situationen som uppstått. Enligt 2 kap. 25 § 2 st. ska hyresvärden ge bostadshyresgästen en tillsägelse att omedelbart upphöra med störningarna såvida sådana uppstått, något som bort vara applicerbart i ert fall då hyresgästen skulle kunna anses ha försummat sin skyldighet att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (särskilt med hänsyn till att detta uppdagats i och med en förmodad brand), samt utsatt de som bor i omgivningen för störning. Jag uppfattar det även som att det inte är första gången något liknande sker, vilket är ytterligare ett skäl att tilldela hyresgästen en tillsägelse enligt ovan nämnda lagrum. Hoppas detta inbringade viss klarhet i situationen, och om inte är ni självklart varmt välkomna att höra av er igen.Bästa hälsningar,

När kan du begära skadestånd för fel i fastighet?

2020-11-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte 2016 ett fritidshus. Nu har vi fått reda på, att 70% av en friggebod, en grusad, anlagd biluppställningsplats, staket samt odlingar befinner sig utanför angiven tomtgräns. Säljaren visade var tomtgränsen gick och vi hade ingen anledning att misstänka att han sålde något han inte ägde till oss. Affären sköttes i ö av en mäklare. Staketet gränsar mot mark som ägs av samfällighet, en remsa som sluttar ner mot ett dike sen är det en liten väg. Ville ha ett råd om hur vi ska gå vidare med detta, kan vi begära skadestånd av säljaren, detta är ju ett allvarligt fel.
Hanna Törnsén Fredriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Vid ett fastighetsköp ska det följa av avtalet och i övrigt stämma överens med vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om fastigheten skulle avvika från detta i något hänseende, är det att betrakta som ett fel (4 kap. 19 § JB). Köparens möjlighet att åberopa fel i fastighet begränsas genom köparens undersökningsplikt; köparen måste med andra ord företa den undersökning som bör anses påkallad med hänsyn till fastigheten i fråga och omständigheter att hänföra till den, som skick, ålder etc (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningen ska företas okulärt, och felet ska då kunna upptäckas med hjälp av känsel, hörsel, doft, eller om det rent av går att se med blotta ögat. Undersökningsplikten kan både utvidgas och begränsas, beroende på om säljaren gjort utfästelser eller garantier angående fastigheten vid besiktning/köptillfället, alternativt om köparen upptäcker symtom på fel eller bort fatta misstankar om att fel möjligtvis kan föreligga.Som jag förstår det har säljaren vid köptillfället uttryckligen visat var tomtgränsen gick och då inkluderat dessa delar som ni nu i efterhand fått reda på inte tillhör er fastighet. Om så är fallet, bör detta anses utgöra en del av avtalet i form av muntliga preciserade uppgifter, och om fastigheten då avviker från dessa utgör de ett konkret fel och en avvikelse från avtalet. Om det skulle vara fråga om någon nyttjanderätt som belastar fastigheten, som ex. ett servitut, anses även dessa utgöra fel (4 kap. 17 § & 4 kap. 19 § JB). 4 kap. 20 § JB ålägger även säljaren en skyldighet att delge köparen kartor och andra handlingar över fastigheten som kan ha inverkan eller betydelse för köpet.Vad gäller undersökningsplikten, bör någon vidare undersökning från er sida inte företas avseende just den här punkten då säljaren redan lämnat enuntiationer om just tomtgränsen, samt att det inte bör krävas av en köpare att undersöka tomtgränsen på något annat sätt än den grundläggande, okulära undersökningsplikten påkallar. Som du nämner hade ni inte heller någon anledning att misstro säljaren om just detta.Om ett konkret fel i fastigheten föreligger har ni rätt att åberopa dessa - och därigenom rätt till prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet (4 kap. 12 § JB). Tillämpligt i det här fallet skulle förslagsvis vara skadestånd då en viss tid löpt sedan ni tillträtt fastigheten och ni har ev. redan erlagt hela köpeskillingen. Skadeståndsansvaret för säljaren skulle då grundas i försummelse från säljarens sida, i form av utelämnande av uppgifter som kan antas haft inverkan på köpet alternativt utelämnande av felaktiga uppgifter. Hoppas mitt svar var till hjälp för er, och om inte är ni varmt välkomna att höra av er igen!Med vänlig hälsning,