Samägande av fastighet

2021-02-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur gör jag för att begära ut min del av huset från två syskon
Klara Zethraeus |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill få ut värdet av din del av huset. När två eller fler personer äger en fastighet tillsammans blir samäganderättslagens regler tillämpliga. Lagen är dock dispositiv, vilket innebär att om ni avtalat om något annat gäller det i första hand annars ska samäganderättslagen tillämpas.För att kunna sälja en samägd fastighet krävs samtliga delägares samtycke (2 § samäganderättslagen). Varje delägare förfogar dock över sin egen del, vilket innebär att en delägare kan sälja sin andel utan de övriga delägarnas samtycke. Men för att sälja hela fastigheten krävs samtliga delägares samtycke. Det finns dock en möjlighet till tvångsförsäljning av fastigheten genom att en delägare ansöker hos en domstol om att fastigheten ska utbjudas på offentlig auktion. Delägare som motsätter sig försäljningen kan begära anstånd om det föreligger synnerliga skäl (6 § samäganderättslagen). Vad som menas med synnerliga skäl är en bedömning som domstolen gör från fall till fall, men tidigare i praxis har bland annat särskilt dåligt konjunkturläge som skulle innebära att delägaren gör en förlust på försäljningen ansetts som synnerliga skäl för anstånd.Så för att du ska få ut värdet av din andel kan du antingen komma överens med övriga ägare om att dessa ska köpa ut dig, annars kan du sälja enbart din andel av huset. Alternativet är att begära att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion via en domstol. Om du har flera frågor är du varmt välkommen tillbaka till oss på Lawline! Med vänlig hälsning

Under vilka förhållanden kan man bli tvungen att sälja enskild egendom?

2020-12-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min syster och jag har fått våra föräldrars bostadsrätt i gåva sedan de flyttat till äldreboende. Lägenheten är enligt gåvobrevet vår enskilda egendom. Vad händer om t.ex. jag skulle vilja ha min andel i pengar och min syster inte kan köpa ut mig? Vad händer om min syster går bort och hennes man vill sälja lägenheten och jag inte kan köpa ut honom? Kan vi skriva ett avtal som reglerar detta så att ingen kan tvinga den andre att sälja lägenheten? Kan vi också avtala i viken grad vi får belåna den?
Klara Zethraeus |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ert fall så blir både du och din syster samägare till bostadsrätten vilket innebär att lagen om samäganderätt (SamL) blir applicerbar.I de fall man äger något med samäganderätt och vill bli utköpt så har man alltid alternativet att via domstolen söka om att egendomen ska bjudas ut till offentlig auktion (6 § SamL). Detta gäller då oavsett om du vill bli utköpt eller om din systers man, i din fråga, vill bli utköpt.Till den här huvudregeln finns även ett undantag. Det går att avtala om ett försäljningsförbud, vilket förhindrar någon typ av försäljning. Förbudet gäller dock inte om det sker en så kallad "indragning" dvs om en parts andel i det samägda ska utmätas så kommer hela egendomen att säljas för att kunna täcka skulder.Lagen om samäganderätt är dispositiv vilket innebär att det ni avtalar sätter denna ur spel. Att avtala om lån går därmed att göra. Men redan i en samäganderätt så krävs samtycke från alla delägare för att kunna belåna ägodelen (2 § SamL). Om samtycke finns men det bara är en delägare som vill låna så kan denne bara låna till sin egen andel. Men det står fritt att avtala som man vill, det man ska tänka på är att lagen om samäganderätt tar hand om flera väldigt komplicerade frågor vilka man då måste ta ställning till och avtala om i det fall som man avtalar om att annat ska gälla än lagen.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänlig hälsning

Gäller 12:25 JB i ökad utsträckning om grannen är känslig?

2021-02-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag är en sopran som går en operautbildning. Jag går på lektioner på min skola, men oavsett Corona-status så behövs det att öva hemma. Jag bor i en liten etta där det är många andra studenter och ungdomar.Nu till problemet: en granne bankar regelbundet i väggen, mycket kraftigt, precis när jag börjar sjunga. Jag har försökt prata med grannen, hitta lämpliga tider, och han sa bara att "han kunde inte alls få höra nånting under dagen" för att han jobbar osv osv. Detta gör jag med, så föreslog jag runt kl. 12 och runt kl 18.30. Till det fick jag inget svar, så jag tröttnade på att snacka med personen, men ändå håller mig vid dessa tider så mycket som möjligt.Övningarna behöver inte heller ta så lång tid utan kanske max 30minuter hög sång fördelat vid dessa två tillfälle. Oftast typ 10 minuter per gång. Sedan sjunger ibland när jag diskar o duschar, men det är inte alls högt, utan helt vanligt sjungande.Enligt andra grannar så antingen är det neutralt eller t.o.m. fint att höra. Enligt hyresvärden så ska jag få sjunga. Jag är också mycket tolerant av alla grannars ljud.Lagen säger ju något som liknar "man får låta under dagen så länge det inte skadar hälsan eller försämrar bostadsmiljö. Men detta hjälper mig inte mycket. Öronen kan ju inte skadas av sång genom väggarna, men kan grannen då säga att jag ger honom ångest eller nått sånt? Det är ju väldigt lätt att bli diagnoserad med något sånt i Sverige iaf. Det som faktiskt orsakar ångest är sjukt starkt bankandet...
Klara Zethraeus |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur rekvisitet i 12 kap 25 § Jordabalk (JB) ska tolkas.Det är precis som du redogör för i din fråga att ljud är acceptabla så länge det inte skadar hälsan eller försämrar bostadsmiljön. Detta innebär att man som granne kan behöva stå ut med ganska vardagliga ljud så som fotsteg, diskning och eventuella höjda röster. Enligt propositionen till lagrummet ska det inte heller tas hänsyn till om personen som störs är känsligare än andra (prop. 1992/93:115 s. 30).Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänlig hälsning

Hur lång uppsägningstid får man ha? Ska uppsägningen vara skriftlig eller muntlig?

2020-10-04 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag undrar enligt lag, hur lång uppsägningstid (max) får man ta om man hyr ut ett rum i en lägenhet?Och om man har skrivit ett hyreskontrakt för ett rum, där det framgår att uppsägningen är 3 månader men inte hurvida det ska vara skriftligt eller muntligt. Vad gäller då? Tack på förhandVänliga hälsningar
Klara Zethraeus |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar vilken uppsägningstid man har när man hyr ett rum av en privatperson i en privat lägenhet. Samt hur uppsägningen ska gå till. Lagar som berör den här frågeställningen är: Jordabalken (JB) samt lagen om uthyrning av egen bostad. Hur uppsägningstiden ser ut skiljer sig lite beroende på om man hyr ett rum i en bostadsrätt eller en hyresrätt. Det framgår inte i frågan vilket typ av boende det handlar om.För hyra av hyreslägenhet:Här beror uppsägningstiden på om det är ett tillsvidarekontrakt eller inte. För ett tillsvidarekontrakt har man 3 månaders uppsägningstid (12 kap. 5 § JB). Uppsägningstiden räknas alltid i hela månader, dvs de tre månaderna räknas från nästa månadsskifte. Om man istället har ett tidsbestämt hyresavtal räknas uppsägningstiden på hur långt hyresperioden är:En dag i förväg om hyrestiden är max två veckorEn vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men max tre månaderTre månader om avtalet är längre än tre månader.För hyra av bostadsrätt:Om man har ett tillsvidarekontrakt gäller tre månaders uppsägningstid för hyresvärden och en månad för hyresgästen( 3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Har man ett tidsbegränsat avtal avslutas hyran när tiden för avtalet har löpt ut. Men avtalet kan ändå sägas upp tidigare då även med en månads uppsägning från hyresgästens sida.Gemensamt för både hyra av hyreslägenhet och bostadsrätt är att om man avtalat något som avviker från lagen så gäller detta endast om det är till hyresgästens fördel.Om hyresförhållandet har varit längre än tre månader behöver uppsägningen ske skriftligen (12 kap. 3 § JB). Om avtalet säger att en muntlig uppsägning är okej, så gäller ju det eftersom det är till hyresgästens fördel. Däremot kan det bli svårt ur bevissynpunkt. Min rekommendation är skriftlig uppsägning oavsett vad som avtalats.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänlig hälsning