Ohyra och oljud i hyresrätt

2021-05-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, det är så att jag bor i en hyresrätt och jag har anmält fel bland annat att jag har sett råttor i toan och hör ljud på nätterna för tre månader sen och varje gång jag anmäler det till de så säger de att de ska skicka någon och ingen har kommit. Min fråga är nu vad kan jag göra vem kan jag vända mig till? Jag vill också anmäla detta vidare. Är det kommunen ? Försäkringsbolag ? Vilken är hyresvärdens tillsynsmyndighet.
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om hyresrätter finns i jordabalkens (JB) tolfte kapitel.Ohyra och oljud i lägenheten utgör så kallat hinder eller men i nyttjanderätten till lägenheten (JB 12 kap 16-17 §§). Du kan då bland annat ha rätt att kräva att hyresvärden åtgärdar problemen, rätt till hyresnedsättning, rätt att säga upp avtalet och rätt till skadestånd (JB 12 kap 11 §). Eftersom din hyresvärd inte gör något åt problemen, kan du ansöka hos hyresnämnden om så kallat åtgärdsföreläggande. Detta innebär att hyresnämnden fattar beslut om att hyresvärden måste åtgärda problemen.Du kan läsa mer om åtgärdsföreläggande här, där det även framgår hur du gör en ansökan.Du kan också höra av dig till ditt försäkringsbolag, eftersom du kan ha rätt till ersättning från dem. De kan ofta också vara behjälpliga med skadedjursbekämpning, exempelvis av råttor.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Får hyresvärd låsa utrymme?

2021-02-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Har jag som hyresvärd rätt att låsa ett utrymme som ingår i en hyresgästs hyresavtal vid uteblivna hyror?
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I din fråga aktualiseras egentligen två olika frågor. Dels är det fråga om vad du får göra när hyresgästen inte betalar sin hyra, dels vad det får för konsekvenser om du skulle låsa utrymmet.Åtgärder vid obetald hyraRegler om hyresrätter, det vill säga hyra av bostad och lokal, finns i jordabalkens (JB) tolfte kapitel. En hyresrätt är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka (JB 12 kap 42 § st 1 p 1). Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden, det vill säga du, rätt till skadestånd för den ekonomiska skada du lidit (JB 12 kap 42 § st 6). Du har med andra ord rätt att säga upp hyresavtalet och också rätt till skadestånd.Om hyresgästen inte frivilligt flyttar, kan hyresvärden ansöka om avhysning hos Kronofogden (lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BFL) 1, 3 §§). Innan Kronofogden tar beslut i frågan har hyresgästen rätt att yttra sig (BFL 25 §). En hyresvärd kan alltså inte tvinga någon att flytta själv eller för den delen byta lås på ett tillhörande utrymme, utan det måste prövas av Kronofogden. Du kan läsa mer om avhysning och vanlig handräckning här.Får du låsa utrymmet?En hyresgäst har rätt att få tillgång till de utrymmen som framgår av hyresavtalet. En hyresvärd får inte hindra hyresgästens tillgång till dessa utrymmen. Detta utgör en olovlig rubbning av någon annans besittning (det vill säga hyresgästens besittning till utrymmet) och är straffbart som egenmäktigt förfarande (brottsbalken 8 kap 8 §). Av den anledningen rekommenderar jag dig att inte låsa utrymmet, med risk för att du annars blir skyldig att betala böter och skadestånd.Sammanfattningsvis tycker jag alltså att du bör säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen inte flyttar, bör du kontakta Kronofogden angående avhysning.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Medföljer servitut vid överlåtelse?

2021-01-25 i Servitut
FRÅGA |Hej!Jag har en sommarstuga med tomtgräns som är 100m från vattnet. När marken till min sommarstuga styckades av från stamfastigheten skrevs det i köpekontraktet in att köparen har rätt att anlägga en mindre brygga på stamfastigheten. Det finns dock inget servitut. Jag var inte köpare av marken utan har tagit över sommarstugan efteråt. Tidigare brygga som funnits har tagits bort sedan några år tillbaka av tidigare ägare.Nu vill jag bygga en ny brygga, men ägaren av marken vid vattnet som den ska stå på hävdar att rätten till brygga inte följer med vid ägarbyten eftersom inget servitut finns inskrivet hos Lantmäteriet. Dock finns köpekontraktet registrerat hos Lantmäteriet.Har jag rätt att bygga bryggan eller inte?
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag har förstått din fråga, undrar du om klausulen i köpekontraktet, det vill säga den som ger köparen rätt att anlägga en brygga, är giltigt gentemot grannfastighetsägaren även efter att du förvärvat fastigheten.Regler om fastigheter och servitut finns i jordabalken (JB).Trots att du skriver att ett servitut "inte finns", kan klausulen i köpekontraktet i själva verket vara ett avtal om servitut. Ett avtal är nämligen inte beroende av vad parterna kallar det, utan det är innehållet som är avgörande. Därmed blir en första fråga om klausulen i köpekontrakt är att betrakta som ett avtal om servitut.Regler om servitut finns i 14 kap JB. Enligt 14 kap 1 § JB får på en fastighet upplåtas rätt för ägaren av en annan fastighet att nyttja eller på andra sätt ta i anspråk del av den andra fastigheten, det vill säga servitut. För att ett servitut ska vara giltigt krävs det att avtalet är skriftligt, samt att ändamålet med upplåtelsen anges, 14 kap 5 § JB. Båda dessa krav tycks vara uppfyllda i ditt fall, eftersom avtalet är skriftligt då klausulen är upptagen i ett köpekontrakt och då ändamålet med servitutet anges, nämligen att bygga en brygga. Om det är så att klausulen egentligen är ett giltigt avtal om servitut, blir nästa fråga om avtalet är giltigt även efter överlåtelsen till dig. Svaret på den frågan är ja, eftersom ett servitut är förenat med äganderätten till en fastighet, se 14 kap 3 § JB. Det krävs inte att servitutet är inskrivet. Detta innebär att ett servitut så att säga utgör ett tillbehör till en fastighet och därmed också ingår om ägaren överlåter fastigheten. I ditt fall innebär det alltså att rätten att bygga en brygga på marken bör kvarstå för dig.Om det ändå skulle vara så att servitutet av någon anledning inte skulle anses vara giltigt, så kan du ändå ha rätt att bygga en brygga. Ett så kallat borgenärsbyte (byte av fordringsägare) kräver inte gäldenärens (den prestationsskyldiges) samtycke. I detta fall kan din granne anses vara gäldenär, eftersom grannen varit skyldig att låta den tidigare ägaren till din fastighet bygga en brygga på dennes tomt. Vid ett borgenärsbyte, vilket kan anses ha inträffat när du förvärvade fastigheten, medföljer enligt allmänna fordringsrättsliga principer sådana rättigheter som har en koppling till avtalsobjektet (så kallade osjälvständiga rättigheter). Enligt allmänna fordringsrättsliga principer anses likaså en förvärvande borgenär, efter ett borgenärsbyte, ha lika god rätt gentemot en gäldenär som den överlåtande borgenären (jämför 27 § skuldebrevslagen, som anses kunna tillämpas på de flesta avtal, inte endast skuldebrev). Dessa regler är komplicerade, men innebär i korthet följande i ditt fall. I och med rätten för säljaren av din fastighet att bygga en brygga, var din granne gentemot den förre ägaren förpliktad att låta honom bygga en brygga, om han så hade velat. När du senare förvärvade fastigheten, förvärvade du de rättigheter som överlåtaren hade, vilket innebär att du också ska ha möjlighet att bygga en brygga på grannens mark om du så vill.Slutsatsen är med andra ord att, om avtalet egentligen utgör ett avtal om servitut, har du rätt att bygga en brygga på grannens fastighet. Även om avtalet inte är ett avtal om servitut, tycks din rätt att bygga en brygga ha följt med köpeavtalet, vilket innebär att du skulle ha en sådan rätt ändå.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Får en hyresvärd gå in i lägenhet utan lov?

2021-01-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag förstår att hyresvärden har rätt till tillträde vid akuta problem, men får han verkligen bara kliva in hur som helst utan att förvarna?Min pojkväns hyresvärd låste upp dörren till hans lägenhet imorse, klev in utan att knacka eller ropa, gick upp för trappen och gick in i hans sovrum där min kille låg naken och nyvaken. Detta hände alltså imorse vid kanske 8 när han hade försovit sig till jobbet och hyresvärden antagligen trodde han redan åkt till jobbet.Han klev in i sovrummet och sa att han måste fixa en propp som gått som är i sovrummet. Han är där i 10 minuter och min kille sitter förskräckt och helt stelnad i sängen under täcket och väntar och kan inte kliva upp och klä på sig eftersom han är naken och hyresvärden står där inne. Tillslut säger han att han måste fara och köpa proppar, han åker. Min pojkvän kan nu klä på sig och gå ner. Tillslut kommer han tillbaka och nu knackar på ytterdörren. När han öppnar ger han min kille propparna han köpt och säger att han får fixa dem, han vänder sedan och går. Trots att han är sen till jobbet pga försovning och hans oväntade besök begär han att han ska fixa dem. Hyresvärden hade varken knackat, ropat, smsat, eller ringt innan besöket. Bara låst upp dörren och gått in till sovrummet. Jag läste den där hyreslagen ni hänvisade till i ett annat inlägg men det framgick aldrig om det verkligen är okej att en hyresvärd gör så utan förvarning av något slag?. Observera att denna berättelse ej handlar om min adress.
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag uppfattar din fråga som att du undrar om en hyresvärd har rätt att gå in i en lägenhet utan lov, samt under vilka förutsättningar.Regler om hyresrätter och hyra av bostad finns i jordabalkens (JB) tolfte kapitel. Reglerna är tvingande till hyresgästens förmån, innebärande att oavsett vad som står i hyresavtalet, så gäller inte avtalet i den delen det inskränker hyresgästens rättigheter enligt lagen, JB 12 kap 1 § st 5.Huvudregeln är att hyresvärden behöver hyresgästens tillstånd för att gå in i lägenheten. En hyresvärd har enligt JB 12 kap 26 § st 1 rätt att omedelbart få tillträde till en lägenhet för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Efter tillsägelse, minst en månad i förväg, får hyresvärden utföra mindre brådskande förbättringsarbeten, JB 12 kap 26 § st 2. Vid sådana arbeten som jag har beskrivit ovan, måste dock hyresvärden tillse att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt, JB 12 kap 26 § st 3. Detta innebär att hyresvärden måste ta viss hänsyn till hyresgästen och förslagsvis knacka på, ringa eller undersöka om hyresgästen är hemma innan hyresvärden går in i lägenheten, om det nu är så att arbetet är brådskande. Hyresvärden tycks med andra ord i detta fall ha brutit mot lagen, eftersom han varken i god tid i förväg eller precis innan han gick in i lägenheten har meddelat din pojkvän.Hyresvärdens agerande kan dessutom vara straffbar som hemfridsbrott, brottsbalken 4 kap 6 §.Mitt tips är att din pojkvän kontaktar hyresvärden och frågar varför han har gått in i lägenheten utan att ta kontakt innan. Om hyresvärden inte har haft giltiga skäl till att agera som han har gjort, kan din pojkvän polisanmäla händelsen om han så önskar.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Får brunn och avloppsledning bytas ut vid köp av byggnad på ofri grund?

2021-04-23 i Fastighet
FRÅGA |Jag har fått ett erbjudande om att köpa ett hus på ofri grund. Får jag göra ett byte av trekammarbrunn och ny avloppsledning utan markägarens tillåtelse?
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag kommer nedan gå igenom de regler som gäller för byggnad på ofri grund, för att därefter svara på din fråga.Fast egendom (fastighet) består av marken, samt de byggnader och den fasta inredning som fastighetsägaren tillfört fastigheten (se 1-2 kap. jordabalken (JB)). Byggnad på ofri grund är motsatsvis lös egendom och anses därför inte tillhöra fastigheten. Vid köp av en byggnad på ofri grund blir istället köplagen eller konsumentköplagen tillämplig. Innebörden av detta, är att vid köp av byggnad på ofri grund, ingår i princip endast själva byggnaden och inte brunnar, avloppsledningar med mera. Fastighetsägaren (markägaren) äger alltså marken och allt annat som finns på fastigheten, så som andra byggnader och avloppsledningar. Den som köper en byggnad på ofri grund får alltså äganderätt endast till själva byggnaden. Vid köp medföljer dock enligt allmänna avtalsrättsliga principer, sådana rättigheter som har en koppling till avtalsobjektet (så kallade osjälvständiga rättigheter), vilket innebär att en rätt att nyttja brunnar och avloppsledningar bör medfölja köp av byggnad på ofri grund.I ditt fall innebär det att vid ett eventuellt köp av byggnaden, ingår en rätt för dig att nyttja brunnen samt avloppsledningen. Det innebär dock inte att du har rätt att byta ut dessa utan fastighetsägarens (markägarens) samtycke, eftersom de ägs av fastighetsägaren. Om detta skulle medföra en förbättring av fastigheten, ser jag dock ingen anledning för fastighetsägaren att motsätta sig att du byter ut brunnen och avloppsledningen.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Får granne begränsa användningen av mitt servitut?

2021-02-18 i Servitut
FRÅGA |HejBakgrund:Min fastighet (härskande) har ett officialservitut på väg över en grannes fastighet sedan slutet av 1980-talet. Problem:Nu har jag fått höra från kommunens renhållningsföretag att en av den tjänande fastighetens inneboende nyligen har kontaktat dem, och förbjudit dem att nyttja servitutet för att serva min fastighet. Fråga:Har de rätt att göra så - eller har de rentav agerat lagvidrigt?
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag har förstått din fråga, undrar du om en tjänande fastighets ägare eller nyttjare får begränsa användningen av servitut.Regler om officialservitut finns i fastighetsbildningslagen. Definitionen av vad ett servitut är finns dock i jordablakens (JB) 14 kapitel. I en fastighet (den tjänande fastigheten) får det upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst avseende nyttja den tjänande fastigheten om det är ägnat att främja ändamålsenlig användning (JB 14 kap. 1 §). Kort och gott innebär bestämmelsen att du har rätt att för dina ändamål nyttja servitutet, vilket innefattar en rätt för dig att låta besökare, personer som ska utföra tjänster på din fastighet, med mera, nyttja servitutet. Med andra ord verkar det alltså vara så att renhållningsföretaget visst får använda servitutet för att ta sig till din fastighet.Jag rekommenderar dig att kontakta din granne och förklara att du har ett servitut, samt att det ger dig en rätt att nyttja vägen, inklusive rätten att låta andra nyttja vägen för dina ändamål.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Får en bostadsrättsförening ta ut pantförskrivningsavgifter?

2021-01-23 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en bostadsrättsförening ta ut 3 st pantförskrivningsavgifter av mig om 473 kr vardera, när det står i stadgarna att pantförskrivningsavgiften uppgår till ett belopp motsvarande 1 procent av gällande prisbasbelopp? (Mitt lån är delat i tre delar bara för att få fler möjligheter till olika räntor)Hur ofta får de göra detta?
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Som jag har förstått din fråga undrar du om och när en bostadsrättsförening har rätt att ta ut pantförskrivningsavgifter, samt hur stora sådana avgifter får vara. Regler om bostadsrätter finns i bostadsrättslagen. När du pantsätter din bostadsrätt som säkerhet för ett banklån, finns det specifika regler för hur en bostadsrättsförening ska hantera ärendet. Bostadsrättsföreningen ansvarar för att pantförskrivningar och förändringar av dessa registreras i lägenhetsregistret för bostadsrättsföreningen, 9 kap 10 § bostadsrättslagen. Vid en sådan registrering, får bostadsrättsföreningen ta ut en pantsättningsavgift (pantförskrivningsavgift), om det står i bostadsrättsföreningens stadgar att de får ta ut sådan avgift, 9 kap 5 § p 4 bostadsrättslagen. Pantförskrivningsavgiften är alltså en administrativ avgift som debiteras när bostadsrättshavaren pantsätter bostadsrätten som säkerhet för ett banklån. Så länge det är reglerat i stadgarna har din bostadsrättsförening med andra ord full rätt att ta ut avgifter varje gång förändringar av pantförskrivningen sker, det vill säga varje gång du tar ytterligare lån. Eftersom du skriver att ditt lån är delat i tre delar, rör det sig antagligen egentligen om tre olika lån. Därmed tycks det inte finnas något hinder för föreningen att ta ut tre olika avgifter, eftersom föreningen måste göra tre olika registreringar. Hur stora avgifter får då föreningen ta ut? I föreningens stadgar ska det även regleras hur pantsättningsavgiften beräknas, 9 kap 5 § p 5 bostadsrättslagen. I ditt fall skriver du att pantförskrivningsavgiften enligt stadgarna uppgår till ett belopp motsvarande 1 % av gällande prisbasbelopp. Prisbasbeloppet år 2021 är 47 600 kr. 1 % av prisbasbeloppet är därmed (47 600 x 0,01) 476 kr år 2021. År 2020 var prisbasbeloppet 47 300 kr, vilket förklarar avgifterna om 473 kr. Sammanfattningsvis tycks din förening ha rätt att ta ut tre olika avgifter om 473 kr vardera, eftersom föreningens rätt att ta ut avgifterna är reglerad i stadgarna. Om du fortfarande har frågor kring avgifterna och hur de beräknas, rekommenderar jag dig att kontakta din bostadsrättsförening direkt. Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,