Kan jag få hjälp med att upprätta en fullmakt för försäljning i Grekland?

2021-03-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag behöver hjälp med att upprätta en fullmakt till min kusin i Grekland så hon har rätt att sälja min mark. Kan man få hjälp med det i Sverige?
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Sälja mark i GreklandJag tolkar din fråga som så att du vill upprätta en fullmakt för att din kusin ska kunna sälja mark du äger i Grekland. Detta innebär att den svenska regleringen inte gäller på området och jag kan därför inte svara på hur och om du kan upprätta en fullmakt för detta ändamål. För att du ska få bästa möjliga rådgivning om Greklands lagar om detta rekommenderar jag därför att du söker dig till en grekisk jurist eller annan person som är kunnig i grekisk rätt. Sälja mark i SverigeGäller däremot fullmakten mark som ska köpas och säljas i Sverige regleras detta i 2 kap. Avtalslagen. Generellt sett brukar man behöva ange vem som ger fullmakt och vem som tar får använda fullmakten, vad fullmakten gäller, hur länge den gäller osv. Det går därför bra att upprätta en fullmakt på detta sätt och du är välkommen att boka tid med en av våra jurister för att få hjälp med detta.Sammanfattande svarMitt svar på din fråga är därför nej. Jag svarar nej för att en svensk jurist troligtvis saknar den kunskap som krävs för att upprätta en fullmakt som gäller i Grekland. Det innebär visserligen inte att en svensk jurist inte kan försöka. Men för din egen skull bör du vända dig till en person som är kunnig i grekisk rätt. Med vänliga hälsningar,

Får jag kamerabevaka min uthyrda bostad?

2020-08-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vad gäller om jag vill övervaka min bostad med kameror när bostaden hyrs ut? Är jag förpliktigad att informera de som hyr bostaden om detta? Skillnad på korttidshyra (typ Airbnb) och långtidshyra (andra hands uthyrning)?Om jag hyr en bostad, kan det få finnas kameror där utan att jag blivit informerad? Och kan jag anmäla uthyraren om jag hittar sådan utrustning?
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vilka lagar gäller?De lagar som aktualiseras i detta fall är Kamerabevakningslagen (KBL) och Brottsbalken (BrB). Tillstånd krävs inte om du vill övervaka din bostad under uthyrningTillstånd krävs om kamerabevakningen sker på en plats dit allmänheten har tillträde (7 § KBL). Och syftet med att tillstånd krävs i vissa fall är att skydda mot otillbörligt intrång i den personliga integriteten (2 § KBL). Du behöver inte tillstånd för att övervaka bostaden du hyr ut såvida kamerabevakningen endast görs på ett ställe dit allmänheten inte har tillträde till. Exempelvis kan det innebära att tillstånd krävs om du har kamera som bevakar ytterdörr och väg. Du är förpliktad att informera om kamerabevakningenDu är förpliktad att informera de som hyr bostaden om kamerabevakningen, detta kan göras direkt men tydlig skyltning krävs. Om inspelningen har ljudupptagning krävs att även detta anges (15 § KBL). Det gör ingen skillnad på om det är långtidsuthyrning eller korttidsuthyrning. På samma sätt får det alltså inte finnas kameror som bevakar området du hyr om du inte blivit informerad om det. Olovlig kamerabevakning är brottsligtBlir bostaden du hyr kamerabevakad utan att du informerats om detta kan du börja med att informera personen som bevakar att du inte gett ditt tillstånd och be dem ta ner utrustningen. Därefter kan du lämna in klagomål om den olovliga kamerabevakningen till Datainspektionen. Utöver detta innebär olovlig kamerabevakning brottet kränkande fotografering om det görs på någon som befinner sig inomhus i en bostad, på en toalett eller liknande (4 kap. 6a § BrB). SammanfattningSom uthyrare får du kamerabevaka din bostad utan tillstånd så länge bevakningen endast sker där allmänheten inte har tillträde. Däremot måste du informera personerna som hyr bostaden att den är bevakad. Annars kan du begå brottet kränkande fotografering. Samma gäller om du hyr bostaden av en uthyrare som i sin tur bevakar sin bostad. Med vänliga hälsningar,

Vad kan man göra när en bostadsrättsförening inte lämnar tillstånd till andrahandsuthyrning?

2020-06-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Det är så att jag äger en lägenhet (bostadsrätt) där jag låter min kusin bo gratis tills att han har löst ett annat boende eftersom han just nu inte har något hem och jag är den enda släkting som hjälper honom. Jag antod att jag inte behövde ansöka om andrahandsuthyrning då han inte betalar mig ett öre för att bo där plus att vi är släktingar. Jag fick hem en lapp av styrelsen om att han inte får bo där eftersom jag inte ansökt om tillstånd för andrahandsuthyrning av styrelse. Jag förstod mitt misstag och ville åtgärda det direkt, så jag ansökte om andrahandsuthyrning. Anledningen till att jag skriver här är för att deras anledning till att neka mitt tillstånd är att "eftersom du inte ansökte om tillstånd innan att någon bosatte sig där, har vi valt annat neka din ansökan om andrahandsutrhyrning". Jag tycker att det är en väldigt dålig anledning eftersom jag inte visste att det var obligatoriskt även om inte pengar är involverat, jag åtgärde mitt misstag direkt och ansökte om andrahandsutrhyrning när jag blev underrättad. Finns det någon myndighet jag kan klaga till? eller finns det någon lag jag kan hänvisa styrelsen till? Hjälp mig snälla.
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Tolkning av din frågaDå du äger en bostadsrätt är det Bostadsrättslagen (BRL) som aktualiseras. Jag tolkar det som så att du inte själv bor i bostadsrätten utan din kusin bor där själv. Det innebär att det rör sig om en andrahandsuthyrning (7 kap. 10 §). Bor du själv däremot kvar i lägenheten är din kusin inneboende, och du behöver inget tillstånd för att ha en inneboende (7 kap. 8 § BRL). Jag besvarar vidare frågan som om att du inte själv bor i lägenheten. Andrahandsuthyrning gäller även om ingen hyra betalasSom du konstaterat krävs ingen betalning av hyra för att det ska räknas som andrahandsuthyrning. Vad som är avgörande är huruvida den andra personen kan självständigt bruka lägenheten eller inte, d.v.s. om det är en inneboende eller andrahandsuthyrning. Som bostadsrättsinnehavare har du generellt sätt en rätt att hyra ut din lägenhet i andrahand med kravet att styrelsen ger sitt samtycke (7 kap. 10 § BRL). Om man hyr ut i andra hand utan styrelsens samtycke kan det vara ett skäl för att nyttjanderätten förverkas (7 kap. 18 § 2 punkten BRL). En bostadsrätt är alltså en rätt att nyttja en lägenhet som bostadsrättsföreningen äger och du äger en andel i bostadsrättsföreningen tillsammans med dina grannar (1 kap. 1 § BRL). Det innebär att om man bryter mot stadgarna kan ens bostadsrätt förverkas vilket kan vara bra att ha i åtanke (7 kap 18 § BRL). Det finns däremot vissa begränsningar (7 kap. 19-23 § BRL). Befogad anledning krävsStyrelsen behöver visserligen lämna sitt samtycke till andrahandsuthyrningen, men om de vägrar utan att ha befogade skäl kan tvisten lösas av hyresnämnden (7 kap. 11 § BRL). Tillstånd kan då lämnas på viss tid (7 kap. 11 § BRL). HandlingsplanDu bör i första hand hänvisa till styrelsen att de behöver ha befogade skäl att neka andrahandsuthyrning (7 kap. 10-11 § BRL). Vad du sedan kan göra är att ansöka om tillstånd till uthyrningen hos Hyresnämnden som kan pröva frågan (7 kap. 11 § BRL). Däremot finns det inte några garantier att tillstånd lämnas särskilt om du redan gjort en olovlig uthyrning. För din egen skull, ha i åtanke att om du fortsätter låta din kusin bo i lägenheten trots tillsägelse från styrelsen så är det fortsatt skäl för förverkande och det kan på lång sikt resultera i att du inte får behålla din bostadsrätt (7 kap. 18 § BRL, 8 kap. BRL). Med vänliga hälsningar,

Kan nya ägare reklamera tjänst som de inte köpt?

2021-01-15 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag är i byggbranschen och 2017 utförde jag en badrumsrenovering. Ett år sedan såldes huset till annan part än de jag utförde jobbet åt. Kan de nya ägarna nu reklamera jobbet från mig? Jag har aldrig haft något med dom att göra förut. Jag misstänker att de måste reklamera till den tidigare ägaren och inte till mig som hantverkare.
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Mitt korta svar på din fråga är nej, de nya ägarna kan inte reklamera jobbet från dig. Köp av fastighetVid husköp gäller 4 kap. jordabalken. Fastigheten är felaktig om den strider mot avtalet eller vad köparen rimligen kunnat förutsätta (19 §). Säljarens vetskap om felet har ingen betydelse för köparens rätt att få det ersatt, det är fortfarande ett dolt fel även om säljaren inte visste om felet. Det är alltså säljaren som kan bli ersättningsskyldiga vid fel på fastigheten oavsett om du utförde badrumsrenoveringen. Köparen till huset kan ha rätt till ersättning m.m. från de tidigare ägarna men inte från dig (19 §). Det behöver däremot bedömas som ett fel i fastigheten för att de nya ägarna ska kunna få ersättning av de tidigare ägarna. ReklamationAv ordalydelsen i lagen kan reklamationen däremot endast ske mellan konsumenten som köpte tjänsten och bolaget som utförde tjänsten (17 § Konsumenttjänstlagen). Är det däremot fel i tjänsten du utförde så kan tidigare ägare reklamera tjänsten till er. Med vänliga hälsningar,

Gäller nyttjanderätt vid överlåtelse av sommarstuga?

2020-07-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Min far har överlåtit en sommarstuga till mig som jag nu är ensam ägare till. Min far ägde den tillsammans med sin bror. När brodern, min farbror, avled för något år sedan hade han ett testamente där hans vilja var att brodern, min far, ärvde hans del i stugan. Dock stod det att min farbrors fru skulle ha nyttjanderätt av en del i fastigheten när min far blev ensam ägare av stugan. Min fråga är, vad gäller nu när min far har överlåtit fastigheten till mig? Jag känner mig inte helt bekväm med att ha min farbrors fru här. Gäller hennes nyttjanderätt ännu?
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Nyttjanderätt i fastighetDin fråga besvaras genom Jordabalken (JB). Nyttjanderätt kan ges muntligt eller genom skriftligt avtal, och kan vara för viss tid, tillsvidare eller för all framtid (1 kap. 1 § Avtalslagen, 7 kap. 5 § JB). Nyttjanderätten är gällande även vid överlåtelse oavsett om det skrivits in i fastighetsregistret eller inte, såvida den nya ägaren blivit informerad om nyttjanderätten (7 kap. 11 § JB). När en fastighet överlåts med nyttjanderätt kallas det att den tidigare ägaren måste göra förbehåll om att rättigheten finns och denna rättighet grundar sig alltid på ett muntligt eller skriftligt avtal. Jag kommer därför vidare nämna avtalet och testamentet som utgångspunkt för tolkning. Antingen kan testamentet i sig ses som ett avtal mellan din farbror och din far om nyttjanderätt för din farbrors fru. Eller så kan testamentet ses som ett förbehåll från din farbror då avtalet om nyttjanderätt fanns mellan din farbror och din farbrors fru. Av frågan framgår att det stod i testamentet att nyttjanderätt skulle tillfalla din farbrors fru, det innebär att testamentet troligtvis utgör gränserna för nyttjanderätten. Däremot kan annat skriftligt eller muntligt avtal föreligga. Det framgår däremot inte om nyttjanderätten sker mot ersättning eller inte. Jag kommer därför besvara frågan utifrån två utgångspunkter, att ersättning betalats och att det inte betalats. Nyttjanderätt genom hyraJag tolkar det som att nyttjanderätten främst avsåg rätt att använda del av stugan, vilket innebär att nyttjanderätt i form av hyra aktualiseras endast om din farbrors fru betalar ersättning för att få använda stugan (12 kap. 1 § JB). Vad som är av vikt är om det framgår av testamentet för vilken tid nyttjanderätten ska gälla. Om avtalet gäller på bestämd tid upphör avtalet vid hyrestidens utgång, men om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd behöver du säga upp avtalet för att det ska upphöra att gälla (12 kap. 3 § JB). Anger testamentet ingen tidsbegränsning gäller hyresavtalet på obestämd tid. Det kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid (12 kap. 4 § JB). Märk att en en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat i mer än tre månader (12 kap. 8 § JB). Benefik nyttjanderättDet andra alternativet är att ingen ersättning utgår för din farbrors fru nyttjanderätt. Det innebär att det rör sig om en benefik nyttjanderätt. Återigen är det av vikt att se till formuleringen i testamentet om nyttjanderätten. Är formuleringen tidsbestämd eller inte? Är avtalet tidsbestämt gäller nyttjanderätten den tid som avtalats. Däremot med en begränsning att avtalet inte kan vara bindande längre än 50 år, med vissa undantag om det finns detaljplan då är gränsen 25 år istället (7 kap. 5 § JB). När avtalad tid har passerat upphör nyttjanderätten men om det framgår att uppsägningstid föreligger behöver avtalet sägas upp. Framgår ingen tidsangivelse av testamentet får man försöka avgöra vad som var din farbrors avsikt var med nyttjanderätten. Troligtvis var då avsikten att nyttjanderätten ska gälla för all framtid eller tills vidare. Om avtalet ska gälla för all framtid kan du tyvärr inte säga upp avtalet om inte speciella förutsättningar föreligger (NJA 1961 s. 642, jag kan tyvärr inte länka till rättsfallet då det är så pass gammalt att det inte finns digitalt på lagen.nu). Däremot som konstaterat ovan kan avtalet inte gälla i mer än 50 år, därefter kan du säga upp det (7 kap. 5 § JB). Ska man däremot tolka din farbrors avsikt som att nyttjanderätten ska gälla tillsvidare ska skäliga uppsägningstider iakttas (NJA 2004 s. 288). Vad som är skäliga uppsägningstider avgörs hur uppsägningstider för liknande överlåtelser ser ut, i detta fall kan en bra måttstock vara tre månader då det är uppsägningstiden för hyresrätter. SammanfattningNyttjanderätten gäller även dig som ny fastighetsägare. Du har några olika alternativ beroende på hur nyttjanderättsavtalet är utformat och vad din farbrors avsikt med nyttjanderätten var. Försök ta reda på var nyttjanderätten grundade sig för att kunna veta var du ska utgå ifrån för att bedöma nyttjanderättens gränser. I ett avtal mellan din farbror och hans fru, i ett avtal mellan din farbror och din far eller genom testamentet som resulterar i ett avtal mellan din farbror och din far? I de flesta fallen kan du säga upp nyttjanderättsavtalet, men behöver då iaktta skälig uppsägningstid. I andra fall kan du tyvärr inte säga upp nyttjanderättsavtalet. Vad som avgör är formuleringen av avtalet och din farbrors avsikt om tydliga villkor inte framgår av avtalet. För att få hjälp med bedömningen av testamentet och avtalet är du varmt välkomna att boka tid med en av Lawlines duktiga jurister. Med vänliga hälsningar,

Är hyresvärden skyldig att åtgärda ett problem med spindlar i hyresrätten?

2020-06-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Har hyresvärden något ansvar att sanera från spindlar i en hyresrätt? Vi har spindelnät överallt i vår utemiljö, fönster, väggar, balkong mm. Flera känner stort obehag och mår dåligt över mängden spindlar. Att vädra på sommaren är otänkbart om man inte vill få in spindlarna i lägenheten. Hyresvärden vill inte hjälpa till då Anticimex inte bedömer spindlar att vara skadedjur. Men det är sådana mängder av spindlar och deras nät att det inte går att använda alla utrymmen och hyresgäster som sover dåligt pga av spindelfobi.
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vilka lagar är tillämpliga?Jag tolkar din fråga som att du är hyresgäst i hyreshus då du anger att flera hyresgäster har problem med situationen. Det innebär att Jordabalken (JB) 12 kap. är tillämplig. Hyresvärden kan ha ett ansvar att åtgärda situationenDin hyresvärd är skyldig att åtgärda brist eller skada som uppstår i lägenheten (12 kap. 16 § JB). Din hyresvärd har även skyldighet att åtgärda problem med ohyra som är till men för dig som hyresgäst (12 kap. 17 § JB). Som du nämner bedömer inte Anticimex spindlar som skadedjur. Det behöver däremot inte utesluta att spindlar kan vara ohyra. Du beskriver att ni som hyresgäster inte kan använda alla tillgängliga utrymmen, kan inte öppna fönster samt att lider av spindelfobi vilket klart är men för er som hyresgäster. Hyresvärden är även skyldig att hålla lägenheten i ett skick som gör att den går att använda (12 kap. 9 § JB, 12 kap. 15 § JB). Av lagen framgår att skicket ska vara så att det "enligt den allmänna uppfattningen i ordet är fullt brukbar för det avsedda ändamålet" (12 kap. 9 § JB). Vad det innebär varierar beroende på den typ av lägenhet det gäller, bestämmelser i byggnads- och hälsoskyddslagstiftning osv. Sammanfattning och handlingsplanJag har inget klart svar att ge för din situation. Din hyresvärd har skyldighet att hålla din lägenhet i ett godtagbart skick och din hyresvärd är skyldig att utrota ohyra som uppstår i lägenheten. Däremot kan jag inte svara på om spindlar utgör en sån situation som kräver att hyresvärden åtgärdar problemet. Jag rekommenderar att du vänder dig till Hyresgästföreningen med dina frågor då problemet verkar röra hela fastigheten och påverkar alla hyresgäster. Det gör det även svårt för dig som ensam hyresgäst att försöka åtgärda problemet med spindlarna. Du kan även vända dig till Hyresnämnden som har till uppgift att medla i tvister mellan hyresgäst och hyresvärd. Slutligen är du självklart varmt välkommen att boka tid med en av Lawlines duktiga jurister. Med vänliga hälsningar,