Kan en son ta över sin mammas hyresrätt?

2020-11-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejjag har en fråga jag är Sonen av min mamma som har ett första hands kontrakt jag ville ta över det kontraktet då hon har fått ett nytt lägenhets erbjudande från samma kommun dock jag sitter i kronofogden och har Skuld saldo dock jag har lön som täcker hyran tre gånger mer än vad hyran kostar finns det lagstöd som kan hälpa mig ta över lägenheten?
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.En son har rätt att ta över sin mammas hyresrätt En hyresgäst som inte tänker använda sin bostadslägenhet har rätt att överlåta lägenheten till en närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen, om hyresnämnden lämnar tillstånd till detta. Hyresnämnden ska lämna tillstånd till detta om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Överlåtelsen kan dock förenas med villkor. Detta framgår av 12 kap. 24 § jordabalken. Som närstående räknas föräldrar och barn. Det är dock hyresgästen, alltså här din mamma, som måste bevisa att ni har sammanbott under en varaktig tid. Hyresnämnden brukar i vanliga fall godta att ett barn har bott med sin förälder, om inte omständigheterna gör att uppgifterna verkar vara mindre trovärdiga. Om du har sammanbott med din mamma i tre år eller mer brukar hyresnämnden se detta som att sammanboendet har varit varaktigt, även om det inte finns några övriga omständigheter som talar för att sammanboendet varit varaktigt. I vissa fall kan även en kortare period än tre år accepteras, exempelvis om sammanboendet fick ett tillfälligt avbrott, men då krävs särskilda skäl. För att dessa skäl ska accepteras måste du haft en liten möjlighet att påverka anledningen till sammanboendet avbröts.Dina personliga kvalifikationer bedöms av hyresnämnden Hyresvärden måste även kunna nöja sig med förändringen. För att hyresvärden ska kunna nöja sig med dig som hyresgäst måste dina personliga kvalifikationer beaktas. Faktumet att du har ett skuldsaldo hos Kronofogdemyndigheten kan innebära att hyresvärden inte behöver godta dig som hyresgäst. Om ditt skuldsaldo däremot är lågt i förhållande till månadshyran och din eventuella inkomst, kan dock hyresvärden ändå behöva acceptera dig som hyresgäst. Vänliga hälsningar,

Kan en maka sälja sin mans fastighet till mannens barn?

2020-11-03 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej Jag är enda barnet (särkullbarns) till min far som har blivit dement, han har skrivit på en fullmakt till sin fru att hon får sälja en gemensam fastighet. Men nu är även hans fru allvarligt sjuk och därför undrar hon och jag om jag kan köpa fastigheten som då skulle ses som förskott på arv? Eller hade det behövt skrivas en speciell fullmakt för detta? Om detta är möjligt hur många % av fastighetens värde skulle då beräknas som förskott, 25% eller 50% dvs vad är min arvslott/ laglott? Det finns inga gemensamma barn
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. En giltig fullmakt är tillräckligt för att din fars fru ska kunna sälja fastigheten till dig Om två personer gemensamt äger en fastighet får inte den ene ägaren sälja fastigheten utan den andre ägarens samtycke, oavsett vilken relation de två ägarna har till varandra. Detta framgår av 1 § lagen om samäganderätt. Avseende just makar finns ytterligare en regel som begränsar den ene makens möjlighet att sälja fast egendom, om denna används som makarnas gemensamma bostad, i det fall det skulle visa sig att makarna inte äger fastigheten gemensamt. Denna regel återfinns i 7 kap. 5 § första stycket första punkten äktenskapsbalken. Den fullmakt som din far har upprättat åt hans fru kan alltså vara ett fullgott samtycke för att fastighetsförsäljningen ska kunna genomföras. Ett avtal är endast giltigt om båda parter har förstått vad de har avtalat om För att den fullmakt som din far har givit sin fru ska vara giltig förutsätts att din far hade förmåga att förstå vad han undertecknade. Detsamma gäller det köpeavtal som du ska ingå med din fars fru avseende fastigheten. Ett avtal blir nämligen ogiltigt om den ena parten utnyttjar den andra partens oförstånd, vilket kan förstås som att den ena parten har bristande omdömesförmåga, vilket anges i 31 § avtalslagen. Om din fars fru befinner sig i ett sådant tillstånd att hon inte är kapabel att besörja affären kan tingsrätten förordna en god man åt henne, vilket framgår av 11 kap. 4 § föräldrabalken. En sådan ansökan ska du skicka in till din lokala tingsrätt. Ett fastighetsköp är inte förskott på arv Utgångspunkten är att det som någon ger till en bröstarvinge, alltså arvlåtarens barn, är att anse som ett förskott på arv, enligt 6 kap. 1 § ärvdabalken. Detta antagande föreligger dock inte om arvlåtaren på något sätt kommunicerar att det inte rör sig om förskott på arv. Ett krav för att något ska ses som förskott på arv är alltså att det ska röra sig om en gåva, och eftersom du kommer att köpa fastigheten så kommer köpet inte att avräknas mot ditt framtida arv. Vänliga hälsningar,

Kan man vägra en renovering på grund av bristande ork?

2020-09-04 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Min sambo och jag, båda 70+, flyttade till en nybyggd hyreslägenhet för 3 år sedan. Nu har det visat sig att både innertaket och badrummet måste renoveras pga byggfusk. Vi ska evakueras under en månad och ska tömma lägenheten. Kan man "vägra" pga av bristande ork?Hälsningar Anja
Aras Tofek |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.En hyresvärd har en skyldighet att tillhandahålla en bostad som uppfyller lägsta godtagbara standard. För att en lägenhet ska uppfylla lägsta godtagbara standard krävs bland annat att huset som lägenheten ligger i inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas, vilket framgår av 12 kap. 18 a § stycke 6-7 jordabalken. Faktumet att ett hus inte är byggt på ett korrekt sätt talar för att byggnaden inte uppfyller de krav på hållfasthet som förutsätts för att lägenheten ska anses uppfylla den lägsta godtagbara standarden. En hyresvärd behöver inte ha ett tillstånd att utföra sådana ändringar i lägenheten som är avsedda att uppnå den lägsta godtagbara standarden, enligt 12 kap. 18 d § stycke 2. Detta betyder att du som hyresgäst inte har någon rätt att motsätta dig denna renovering, då syftet med renoveringen är att säkerställa att lägenheten är beboelig. Vänliga hälsningar,

Giltigheten av muntliga hyresavtal

2020-04-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag har betalat depositionsavgift till min nuvarande hyresvärd och ska nu flytta. På mitt kontrakt står det inget om uppsägningstid men muntligt har han sagt en månad. Nu påstår han att det är två månaders uppsägning och att han inte ska betala tillbaka depositionen. Enligt hyresvärden är det två månader uppsägning av lägenheten och att han behåller depositionen men jag får bo en månad "gratis" Det står ingenstans i vårt kontrakt om detta och han har aldrig nämnt något om detta tidigare. Jag undrar vad som gäller? eller hur går jag tillväga för att få min deposition tillbaka? Hyr från en privat hyresvärd. Sa upp lägenheten 29/3 och flyttar in i min nya lägenhet 1/5Tack på förhandValentina
Aras Tofek |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Muntliga villkor är giltigaSom utgångspunkt har en hyresgäst alltid rätt att säga upp hyreskontraktet så att det upphör att gälla till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, detta framgår av 12 kap. 5 § jordabalken. Om hyreskontraktet innehåller ett villkor som ger hyresgästen rätt till kortare uppsägningstid ska detta villkor gälla istället.Hyreskontrakt kan vara muntliga, men om antingen hyresgästen eller hyresvärden begär det, ska ett skriftligt kontrakt upprättas, enligt 12 kap. 2 § jordabalken. Detta innebär att muntliga kontrakt är lika giltiga som skriftliga kontrakt. Detsamma gäller villkor som läggs till muntligt. Alltså har du rätt till en månads uppsägning, eftersom ni gemensamt har kommit överens om detta.Depositionsavgiften ska betalas tillbakaEn överenskommelse om en depositionsavgift ska ses som en separat överenskommelse som inte ingår i hyreskontraktet. Hyresvärden har rätt att behålla antingen hela eller en del av depositionsavgiften om hyresgästen under hyrestiden skadar lägenheten. Dessutom kan en hyresvärd behålla depositionen ifall denna motsvarar en månadshyra, istället för att begära att hyresgästen betalar hyran under en månad. I detta fall har du dock rätt till en månads uppsägningstid, vilket innebär att hyresvärden inte har någon rätt att behålla depositionsavgiften. Mitt råd till dig är därför att kontakta hyresnämnden, och även undersöka om du har någon skriftlig dokumentation av de muntliga villkor ni har kommit överens om. Ett exempel på sådan dokumentation kan vara en skriftlig bekräftelse av dessa villkor via mail. Vänliga hälsningar,

Får en bostadsrättsförening neka en bostadsrättshavare att hyra ut sin parkeringsplats i andra hand?

2020-11-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag kommer eventuellt att hyra ut min lägenhet i andra hand mellan 6-12 månader. I mitt avtal med föreningen så har jag en parkeringsplats. Min avsikt är givetvis att kunna erbjuda denna till hyrestagaren. Ny var det en styrelseledamot som gjort ett yttrande att detta inte är möjligt då föreningen äger rätten att hyra ut den till den de önskar, låter märkligt i mina öron då jag har avtalet med dem och betalar hyran månadsvis.Frågan är då, äger styrelsen rätten att ta min p-plats i besiktning och hyra ut den via föreningen?
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder till Lawline med din fråga. I vardagligt tal kan ordet parkeringsplats användas såväl för parkeringar utomhus som garageplatser. Rent juridiskt gäller dock skilda regler för de olika parkeringsformerna och jag kommer därför att redogöra för båda alternativen. Garageplats En garageplats är en parkering som är en del av en byggnad med fyra väggar och ett tak. För uthyrning av garageplats i andra hand gäller samma regler som vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand. Utgångspunkten i detta fall är alltså att styrelsen behöver lämna sitt samtycke till att du hyr ut din garageplats, vilket framgår av 7 kap. 10 § första stycket bostadsrättslagen. Om styrelsen inte samtycker till att du hyr ut din garageplats i andra hand har du ändå rätt att hyra ut den i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till detta. Ett sådant tillstånd lämnas om du har skäl till att hyra ut din garageplats i andra hand och styrelsen inte har någon befogad anledning till att samtycka. Ett exempel på ett acceptabelt skäl kan vara att du ska bo på annat håll. För att avgöra om styrelsen har befogad anledning att inte samtycka till att du hyr ut din garageplats i andra hand prövas de personliga förhållandena hos den som ska hyra garageplatsen i andrahand. Ett exempel på en omständighet som kan medföra att styrelsen har en befogad anledning till att vägra sitt samtycke är ifall den som ska hyra garageplatsen inte kan förväntas vårda den. Parkeringsplats En parkeringsplats utomhus omfattas av reglerna för lägenhetsarrende, vilket framgår av 8 kap. 1 § jordabalken, Detta innebär att du inte får hyra ut din parkeringsplats utan tillåtelse från bostadsrättsföreningen, enligt 8 kap. 19 §. Bostadsrättsföreningen har alltså möjlighet att självmant välja vilka regler som gäller för andrahandsuthyrning av deras parkeringsplatser. Vänliga hälsningar,

Ingår ett flipperspel vid en försäljning av en fastighet?

2020-09-15 i Fastighet
FRÅGA |Vad räknas till fastigheten vid husvisningar som leder till köp? Kan t.ex. ett flipperspel som är fastmonterat till huset räknas som en del av fastigheten som kommer att ingå i köp, eller är det en lös sak som tillhör säljaren och som inte har med den som köpt huset att göra?
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Ett byggnadstillbehör är ett föremål som en byggnad har försetts med i syfte att användas för stadigvarande bruk, enligt 2 kap. 2 § jordabalken. Det finns alltså två omständigheter som måste föreligga för att flipperspelet ska betraktas som ett byggnadstillbehör. Flipperspelet måste inledningsvis vara installerat på ett sätt som innebär att det är en del av byggnadens fasta inredning. Faktumet att flipperspelet är fastmonterat i huset innebär att denna omständighet är uppfylld. Vidare måste flipperspelet vara avsett att användas för stadigvarande bruk. Detta krav innebär att ett föremål ska vara till nytta oavsett vem som äger fastigheten. Ett flipperspel kan som utgångspunkt anses vara till användning oavsett vem som äger fastigheten, så länge det inte finns något som starkt pekar på det motsatta. Flipperspelet ska alltså räknas som ett byggnadstillbehör som kommer att följa med fastigheten vid en försäljning. Om du vill undvika att flipperspelet, eller något annat föremål, följer med fastigheten vid en försäljning bör du vid visningen av fastigheten förklara vilket specifikt föremål som inte kommer att ingå i köpet. Detta kan förklaras muntligen, men även genom att exempelvis sätta upp en lapp vid föremålet där du förklarar att föremålet inte kommer att följa med fastigheten. Vänliga hälsningar,

Hur beskattas en gåva av en fastighet?

2020-08-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej fått ett fritidshus i gåva av min mamma tidigare vill nu ge det till min son i gåva blir det någon skatt för mig då och kan sonen ge mig pengar som gåva då.mvh Janne
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Du kommer inte att betala någon skatt Den som säljer en fastighet ska inkomstbeskattas för den vinst som gjorts på fastighetsförsäljningen, vilket framgår av 42 kap. 1 § inkomstskattelagen. När en fastighet byter ägare genom en gåva gäller dock andra regler. Här sätts istället den så kallade kontinuitetsprincipen, vilket innebär att den som tar emot gåvan träder in i gåvogivarens skattemässiga position. Denna princip återfinns i 44 kap. 21 § inkomstskattelagen. När någon träder i den tidigare ägarens skattemässiga position innebär detta att skatteskulden skjuts på framtiden, alltså till nästa försäljning. För att förstå hur detta fungerar i realiteten kommer här ett räkneexempel: Om din mamma köpte fastigheten för 500 000 kr, och sedan ger denna i gåva till dig, och du sedan ger fastigheten i gåva till din son, som vid ett senare tillfälle säljer den för 1 500 000 kr, beräknas vinsten bli 1 000 000 kr. Denna summa kommer du kunna kvotera till 22/30, enligt 45 kap. 33 § inkomstskattelagen, vilket alltså innebär att endast 22/30 av vinsten, 733 333 kr kommer att tas upp till beskattning. Denna summa ska beskattas med 30 %, enligt 65 kap. 7 § inkomstskattelagen, och skattesatsen kommer alltså att bli 220 000 kr. Formkrav vid gåva av fastighet För att gåvan ska vara giltig krävs att samma formkrav som förutsätts vid en överlåtelse av en fastighet enligt 4 kap. 1 § jordabalken. Gåvobrevet ska vara underskrivet av såväl dig som din son, det ska framgå att det är en gåva, och fastigheten ska även pekas ut i gåvobrevet. Det är även viktigt att din son söker lagfart inom tre månader efter att gåvobrevet har upprättats, vilket anges i 20 kap. 1-2 § jordabalken. För vidare vägledning i hur ett gåvobrev kan utformas rekommenderar jag våra avtalsmallar, som du hittar här. Vänliga Hälsningar,

Ångerrätt vid fysiska hyresavtal

2020-04-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Har tecknat ett hyresavtal på en lägenhet. Detta gjordes helt på distans. Fick på mejl och signera med bankid. Har jag ångerrätt pga jag tecknat det på distans?
Aras Tofek |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att besvara din fråga med utgångspunkten att du hyr denna lägenhet som privatperson, och att detta inte rör sig om uthyrning i andra hand.Du har ingen ångerrätt För avtal som ingås på distans gäller vanligtvis reglerna i lag om distansavtal och avtal utanför affärslokaler. I 2 kap. 1 § andra stycket första punkten denna lag anges dock att lagens bestämmelser inte gäller för avtal som avser uthyrning av varaktigt boende. Varaktigt boende innebär att lägenheten ska användas som permanent bostad. Du har alltså ingen ångerrätt som du kan grunda på bestämmelserna i denna lag.Avtalet behandlas på samma sätt som ett vanligt hyresavtalIstället kommer kontraktet att behandlas som ett vanligt, fysiskt kontrakt. Detta innebär att de regler som blir aktuella återfinns i 12 kap. jordabalken, även kallat hyreslagen. I detta kapitel finns ingen bestämmelse som ger dig någon ångerrätt. Däremot finns bestämmelser om uppsägningstid. Du som hyresgäst av en bostadslägenhet har alltid rätt att säga upp avtalet så att det upphör att gälla till månadsskiftet som inträder tidigast efter tre månader från uppsägningen.Du har alltså ingen ångerrätt som kan baseras på bestämmelserna i svensk lag. Mitt råd till dig är dock att läsa igenom ditt avtal en gång till, då själva avtalet kan innehålla en ångerrätt. Vänliga hälsningar,