Ska säljare stå för avlägsna garderober från bostadsrätten?

2020-12-08 i Köpavtal
FRÅGA |Vi har sålt en lägenhet där vi i bilagan "frågor till köpekontrakt" som ingår i överlåtelseavtalet, har skrivit att garderober ingår i köpet. Köparen vill inte ha kvar dessa men det framkommer inte förrän någon vecka innan tillträdesdagen och han har även skrivit under överlåtelseavtalet och alla bilagor. Nu menar han på att vi ska stå för kostnaden som blir för honom att ta bort dessa, är detta verkligen rätt?
Jessica Sarhede |Hej, tack för ni vänder er till Lawline med er fråga! Som utgångspunkt så ingår allt som tillförts bostadsrätten för stadigvarande bruk, så garderober brukar som utgångspunkt ingå beroende på vad det är för typ av garderob och hur de är fastsatta, t.ex. om de är inbyggda eller ej. Men oavsett det, har ni och säljaren avtalsfrihet kring vad som ska ingå vid köpet och i detta fall har ni reglerat att garderoberna ska ingå vilket är ett avtal som båda parter signerat, och där den part som inte läser igenom det den signerar får "stå sitt kast", så länge inte avtalsvillkoren är oskäliga. I detta fallet kan jag inte se att avtalsvillkoret att garderoberna skulle ingå i köpet, är ett oskäligt villkor vid en bedömning, så mitt råd till er hade varit att stå på er. Ni har inte angett vilken typ av garderober det är, men eftersom att köparen dessutom menar på att det skulle uppstå en kostnad för att ta bort dessa talar det också för att det var fastsatta för stadigvarande bruk och skulle ingått som utgångspunkt även om ni inte hade reglerat det särskilt. Eftersom ni angett det i en särskild bilaga som överlåtelseavtalet hänvisar till och som köparen fått ta del av, skulle mitt råd vara att klargöra detta för köparen och förklara att det inte är ert ansvar att ta bort garderoberna. Hoppas detta är svar på er fråga, Med vänlig hälsning

Vem behöver betala under uppsägningstiden om den ena hittar boende snabbare?

2020-10-31 i Hyresavtal
FRÅGA |jag och min sambo hyr en lögenhet i malmö och gjorde slut för 1 vecka sen och hon flyttade till sin kompis i sthlm 2 dagar efteråt på eget val där hon bor gratis.. nu ska vi säga upp lägenheten men hon vill inte betala halva hyran under uppsägnings tiden. vi båda står på kontraktet. och båda har adressen skrivna på lägenheten. får hon göra så, bara för hon hitta ett alternativt boende före mig?
Jessica Sarhede |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom att ni båda är skrivna på kontraktet och har en bindande uppsägningstid i förhållande till hyresvärden så är ditt ex avtalsrättsligt bunden att betala hälften av hyran även under uppsägningstiden, 12:5 jordabalken. Hade hon hyrt lägenheten ensam så hade hon inte kunnat utebli med hyran under uppsägningstiden för att det hon hittat en ny bostad innan uppsägningstiden var över och desamma gäller nu när ni båda är skrivna på hyreskontraktet. Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vem står för mögelkostnader i hyresrätt?

2020-06-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Det har blivit mögel i våran lägenhet sedan januari, vi har anmält hyresvärd och efter 2-3 månader dom har kommit och målade den men de ska skicka rekning för att betala.Det är inte våran fel att mögel har blivit i våran lägenhet och vi har även bevis om allt?Vi vill ha en svar om detta.Tack på förhand!
Jessica Sarhede |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Kort svar:Ni som hyresgäster ska inte betala räkningen för det jobb som behövdes göra i lägenheten för att bli av med möglet, utan det är er hyresvärd skyldig att stå för. Långt svar:Hyresvärden är skyldig att hålla lägenheten i det skick som enligt den "allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet" (12:9 1 st jämte 12:15 jordabalken). Detta innebär att lägenheten behöver hålla viss standard och kunna användas för det ändamål som den hyrs ut för, i ert fall ska den fungera som er bostad. Avgörande för om lägenheten anses som brukbar är bl.a. underhållsskicket och vid en sådan bedömning har man till exempel tidigare ansett att lägenheter inte är beboliga om andelen radon i lägenheten överstiger Socialstyrelsens riktvärde (NJA 1964 s.434). Mögel kan ge bland annat luftvägsproblem och anses vara hälsofarligt vilket gör att, med mögel kan er lägenhet inte anses som brukbar för ert ändamål och detta har hyresvärden skyldighet att se till att den är. Hyresvärden ska dessutom med visst mellanrum (ca 14 år) stå för sådant som målning, reparationer som krävs beroende på lägenhetens ålder och skick. Det är alltså hyresvärdens skyldighet att se till så att lägenheten inte har mögel så att ni kan använda lägenheten som bostad.Hoppas detta var svar på er fråga!Med vänlig hälsning,

Möjligt att överta hyreskontrakt?

2020-03-31 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag skilde mig för 5 år sedan. Vi bodde i en hyresrätt där min man stod på kontraktet. Vi har sedan skilsmässan låtit barnen bo i lägenheten, vi vuxna har växelbott varannan vecka.Lägenheten har varit min exmans i 10 år.Kan vi nu skriva över kontraktet på mig även om vi inte idag är gifta och ej lever som sambos i lägenheten?Jag uppfyller kriterierna för att kunna godkännas som hyresgäst.
Jessica Sarhede |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns ingen rättslig grund som gör det möjligt för er att skriva över hyreskontraktet på dig utan hyresvärdens godkännande. I dessa fall brukar man göra en liknelse med förhållandet borgenär- gäldenär. För att byta gäldenär (dvs från din ex-make till dig) så krävs borgenärens (hyresvärdens) samtycke, just för att hyresvärden ska kunna förlita sig på att den part som skrivit på som hyresgäst, ska kunna betala.I första hand skulle jag rekommendera er att vända er till hyresvärden och föra en dialog kring detta och se vilken inställning denne har. Som du själv poängterar så uppfyller du kriterierna för att godkännas som hyresgäst, och eftersom du inte tar upp att ni fått några klagomål eller liknande utan skött er som hyresgäster så föreligger det säkert skäl för hyresvärden också för att underlätta för sig själv att överlåta hyreskontraktet på dig. Det finns dock ingen juridisk skyldighet för hyresvärden att tillåta detta. Det finns ett så kallat besittningsskydd som gör att man som hyresgäst kan kräva att få ta över hyresavtalet från annan och därmed rätt till förlängning. Detta kräver dock att lägenheten hyrts gemensamt (vilket ni formellt inte gjort eftersom endast din ex-make stått på kontraktet), hänvisning till 12:47 1 stycket i Jordabalken. Man kan även ha rätt till förlängning om man inte står på kontraktet men har sin bostad i lägenheten, men detta gäller om man är gift eller sambo vilket du skriver att ni inte är, 12:47 2 stycket JB.Sammanfattningsvis kan du inte kräva att få ta över hyreskontraktet från din ex-man, men jag skulle rekommendera dig att höra med hyresvärden som säkert skulle kunna vara villig att ingå avtal för lägenheten med dig som hyresgäst istället.Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan deposition användas för betala hyra?

2020-12-08 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej jag bor som inneboende sedan september. När jag flyttade in så betalade jag även in en månadshyra i deposition jag kommer nu att flytta ut till första december. Det jag undrar är eftersom jag sade upp kontraktet i oktober så ska jag ju betala sista uppsägningstiden i december. Men skulle man inte kunna kvitta ut den mor depositionen. Så jag slipper betala sista uppsägningstiden? Jag har bara 2 månaders uppsägningstid. Eller blir det något knas då
Jessica Sarhede |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du kan absolut välja att kvitta den sista hyran mot depositionen, det är du och din hyresvärd fria att själva avtala om och jag kan inte tänka mig att hyresvärden skulle motsäga sig eftersom det är samma summa. Jag skulle dock rekommendera dig att upprätta ett skriftligt avtal om att ni kommit överens om att den deposition som hyresvärden sen tidigare innehar ska denne tillgodoräkna sig som hyra för december. Detta kan vara bra i det fall att ni inte har något skriftligt upprättat dokument som säger att du betalat deposition kontant så att inte hyresvärden kan förneka detta och att du då skulle sakna bevis och tvingas betala för hyra december också dessutom inte få tillbaka depositionen. Hoppas detta var svar på din fråga, Med vänlig hälsning

Vad krävs för ersättning pga uppsägning av hyreslokal från hyresvärden?

2020-10-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, VI har fått skriftlig uppsägning av vår hyreslokal, och det har skett som det ska. Hyresvärden vill höja hyran. Men vad innebär det som står sist i uppsägningen, dvs ; få ersättning enligt 12 kap 58 b §? Vad är det vi kan få ersättning för, och krävs för att vi ska få det?
Jessica Sarhede |Hej, tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Den ersättning ni kan få är en årshyra från hyresvärden, det som krävs är att de den hyra som hyresvärden nu föreslår anses oskälig, vilket är ett luddigt begrepp men som jag utvecklar nedan. Det finns vissa specialregler för hyrande av en lokal i jämförelse med en lägenhet avsedd att bo i. Om ni inte hyrt lokalen i mindre än 9 månader, vilket jag förutsätter eftersom hyresvärden själv nämner bestämmelsen, så har hyresvärden vid uppsägning vissa skyldigheter. Om hyresvärden som i ert fall säger upp lokalen eftersom denne vill höja hyran vilket ni inte går med på/eller har möjlighet att betala så kan ni ha rätt till ersättning för att lokalen sägs upp om vissa omständigheter föreligger, isåfall ska ersättningen motsvara en årshyra. I ert fall blir det avgörande om den nya hyran som hyresvärden vill ändra till är skälig eller inte, och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden, 12:57 p.5 jordabalken. För att ta reda på om hyran som föreslås är skälig, så ser man till vad andra liknande lokaler på orten har för hyra, man ser även till vad hyresvärden förväntas kunna hyra ut den för (om det hade funnits flera villiga hyresgäster för den hyran som nu föreslås) som vägledning. Eftersom jag saknar information om vad hyran var förr, vad höjning ligger på, var lokalen ligger med mer så kan jag tyvärr inte ge en mer konkret bedömning än att nämna vilka faktorer man ser till för att avgöra om den nya hyran är skälig eller inte. Så ni behöver som första steg ta reda på om den föreslagna hyresökningen är skälig. Är hyresökningen är skälig har ni inte rätt till ersättning, är hyresökningen oskälig kan ni få ersättningen genom att skicka stämningsansökan till tingsrätten, men för först en dialog med hyresvärden och se om det kanske inte krävs att ni tar det till domstol för att ni ska få ut ersättningen eftersom det också blir negativ publicitet för hyresvärden, 12:60 JB. Hoppas detta är svar på er fråga, Med vänlig hälsning

Måste man gå med på höjning av hyran?

2020-04-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Min hyresvärd (två personer som skriver under) höjer min hyra med 12% två år i rad. Dom skriver också, på samma lapp lagd i min brevlåda, att om jag inte accepterar höjningen ska jag vända mig till hyresnämnden. Dom kräver också att jag meddelar dom i förväg att få veta vad jag väljer. Är det lagligt att ställa ett sådant ultimatum (betala, eller vänd dig till tingsrätten) och samtidigt ytterligare begära att jag meddelar dom i förväg om hur jag bestämmer mig för att agera?
Jessica Sarhede |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kort svar :Vill hyresvärden ändra hyresvillkoren dvs i ditt fall hyran så måste de meddela dig detta skriftligen vilket har gjorts. Ifall du inte vill godkänna höjningen och ni inte kan komma överens så kan antingen hyresvärdarna eller du vända er till hyresnämnden för att få prövat om höjningen är skälig. Dvs om du motsätter dig höjningen måste du vända dig till hyresnämnden, är lappen korrekt skriven och innehåller de uppgifter jag skriver nedan och du inte meddelar att du motsätter dig det så tolkas det till hyresvärdarnas fördel som att du inte motsätter dig höjningen. De ska alltså angett en dag när du senast måste ge dem besked men det är tidigast två månader från att du fick lappen.Uppgifter som lappen du fått ska innehålla:Deras meddelande behöver innehålla uppgifter om vad höjningen blir i kronor, det totala hyresbeloppet samt uppgifter om från vilken dag det ska börja gälla. Lappen du fått ska också innehålla uppgiften att du blir skyldig att betala den högre hyran om du senast inom en viss angiven dag (en dag som de anger och som får vara tidigast efter två månader från att meddelandet lämnats) inte ger dem besked om att du motsätter dig höjningen vilket jag tolkar det som att du gör.Meddelandet ska även innehålla information om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av begärda hyran och uppgifter om vad du som hyresgäst behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd.Svarar du inte inom den utsatta tiden anses det som att du godkänt höjningen, eftersom du måste återkomma till dem för att meddela att du motsätter dig den 12% höjningen.Hyran ska som utgångsläge fastställas till ett skäligt belopp. Vid den bedömningen ses det till om din höjning skulle innebära att hyran blev påtagligt högre för dig i jämförelse med andra lägenheter som till bruksvärdet är likvärdiga (dvs lägenheter på samma ort, ungefär samma standard, storlek osv).Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad kan en hyresgäst kräva gällande målning och tapetsering?

2020-03-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Bor i hyresrätt och på några ställen finns färgsprickor i taket, misstänker att sprickorna uppstått pga gammal färg. Taket har åtminstone inte målats de senaste 14 åren. Har inte själv petat i taket och har således inte orsakat sprickorna.Räknas färgsprickor i tak som fel som ska anmälas till hyresvärd? Eller betraktas det som normalt slitage?
Jessica Sarhede |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kort svar:Färgsprickor i taket räknas normalt sett inte som fel som går att anmäla till hyresvärden utan betraktas som normalt slitage men hyresvärden har däremot skyldighet att ombesörja tapetsering och målning med ett antal års mellanrum. Långt svar:Den lagstadgad skyldighet som hyresvärden har är att hålla lägenheten i det skick som av allmänheten gör att den uppfattas som brukbar, 12:9 1 st JB. Din hyresvärd har i övrigt skyldighet att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och liknande sedvanliga reparationer i och med att lägenheten försämras genom bruk och med tiden, 12:15 2st JB .Avgörande frågan blir vad som är att anse som skäligt tidsmellanrum för normal förslitning, det tas hänsyn till lägenhetens och familjens i storlek. Praxis gällande målning och tapetsering är idag på ca 14 år som anses som rimligt mellanrum mellan att utföra dessa åtgärder. Detta är praxis vilket inte innebär att det hade varit ett garanterat utfall i domstol i just ditt fall men eftersom att det är 14 år sen det senast målades hos dig så är det aktuellt att ta upp det med din hyresvärd. Jag hade rådgivit dig att i första hand ta kontakt med din hyresvärd och se hur denne ser på saken, det är trots allt en investering för hyresvärden och det gått minst 14 år sedan sist vilket varit ett riktmärke vid tidigare avgörande i domstol. Tänk på att andra bestämmelser kan vara gällande om du i ditt hyresavtal har en förhandlingsklausul med hänvisning till hyresförhandlingslagen, 12:15 2 st p.2 https://lagen.nu/1970:994#K12P15S2Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning