Får vi säga upp vår hyresgäst som hyr en stuga på vår gård?

2020-09-07 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyr ut en stuga på våran gård och vill nu ändra om verksamheten till bed and breakfast. Kan vi säga upp den befintliga hyresgästen, privatperson, för att ändra verksamheten på gården?
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta om ni kan säga upp er hyresgäst för att börja driva bed and breakfast-verksamhet. I mitt svar har jag utgått från omständigheterna att ni hyr ut stugan i egenskap av privatpersoner och att det är det enda objektet ni hyr ur.PrivatuthyrningLagen om uthyrning av egen bostad gäller när man som privatperson hyr ut en bostad för annat än fritidsändamål, men om man hyr ut fler bostäder samtidigt är det endast det första hyresförhållandet som ingåtts, se 1 § (här). Jag utgår som sagt från att detta stämmer överens med er situation.Enligt lagen om uthyrning av egen bostad får hyresvärden alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, dvs. med tre månaders uppsägningstid. Om hyresvärden och hyresgästen kommit fram till att hyresvärden ska ha längre uppsägningstid än tre månader gäller den uppsägningstid som parterna avtalat, se 3 § (här). SammanfattningOm lagen om uthyrning av egen bostad gäller i ert fall kan ni säga upp hyresgästen med tre månaders uppsägningstid om ni inte avtalat om längre uppsägningstid. Ni behöver alltså inte ha någon legitim anledning för att säga upp hyresgästen eftersom hyresvärden alltid kan säga upp hyresgästen enligt lagen.Vänligen,

När får jag hyra ut min bostadsrätt?

2020-07-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag äger två lägenheter och en av dem vill jag hyra ut så frågan är har jag rätt att göra det om ja, i så fall hur? Jag skulle vilja gärna veta också mina rättigheter och möjligheter som hyresvärd.
Sofia Edvardsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du äger två bostadsrätter och vill hyra ut den ena. Vad som gäller för andrahandsuthyrning av bostadsrätter är reglerat främst i bostadsrättsföreningens stadgar och även i bostadsrättslagen. För att du som bostadsrättsinnehavare ska få hyra ut din bostad krävs det att du kan uppvisa skäl för uthyrningen. Med det sagt innebär det inte att alla skäl är godtagbara.Giltiga skäl till att hyra ut bostadsrätten kan vara: - Du ska flytta ihop med din sambo för att testa att bo ihop- Du ska arbeta, studera, göra lumpen eller vårda annan anhörig på annan ort (som du inte kan pendla till)- Du är sjuk- Du ska hyra ut till egna barn- Du ska hyra ut till närstående- Du har svårt att få din bostad såld på grund av marknadslägetOm du ska hyra ut av dessa skäl bör bostadsrättsföreningen godkänna din uthyrning. Dessutom kan bostadsrättsföreningen tillåta fler anledningar till uthyrning. I så fall ska dessa stå utskrivna i bostadsrättsföreningens stadgar.Om din ansökan inte skulle bli godkänd kan du överklaga genom att skicka en ansökan till Hyresnämnden. Skulle Hyresnämnden ge dig rätt får du hyra ut bostaden baserat på detta beslut, trots att bostadsrättsföreningen inte vill det.Sammanfattningsvis ansöker du alltså hos din bostadsrättsförening om att få hyra ut lägenheten. Rörande fler tips om uthyrningen, hyressättning etc kan du läsa mer på boupplysningens hemsida här. Lycka till!Vänligen,

Vad kan man göra om säljaren drar sig ur försäljningen efter att vi vunnit budgivningen?

2020-05-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, vi har budat på en bostadsrätt och vunnit budgivningen, allt överenskommet via sms, mail och per telefon, vi har bokat tid för kontraktsskrivning och fått det färdiga kontraktet för att syna via Mail (allas personuppgifter, info om bostaden samt pris mm samt legitimerat oss till mäklaren via BankID för att komma åt detta) dock inget underskrivet iom att tiden för detta är imorgon.Nu fick vi ett sms om att ett dolt bud inkommit och att kontrakt är skrivet med denna budgivare. Är det ok att göra så mot oss??
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att ni lagt högsta budet på en bostadsrätt och bestämt en tid med säljaren för att underteckna köpekontraktet. Innan ni hunnit skriva på kontraktet har säljaren dock valt att inte fullfölja försäljningen till er på grund av ett senare inkommit bud. Ni undrar därför om säljaren har rätt att göra så.Köp av bostadsrätt kräver skriftligt köpekontraktNär det gäller köp av bostadsrätter krävs det bland annat ett skriftligt köpekontrakt som undertecknats av både köpare och säljare för att båda parter ska vara bundna av försäljningen, se 6 kap 4 § bostadsrättslagen (här). Det finns ingen lag eller liknande som bestämmer hur en budgivningen ska gå. Däremot finns det vissa grundläggande utgångspunkter som gäller.Först och främst är bud inte bindande. Detta betyder att man som köpare när som helst kan ångra sig om denne lagt ett bud, förutsatt att inget köpekontrakt är påskrivet. Säljaren har i sin tur rätt att bestämma när, till vem och till vilket pris som ska gälla för försäljningen. Detta betyder alltså också att säljaren inte är skyldig att sälja till den spekulant som "vunnit" budgivningen, även om det får sägas vara absolut vanligast att säljaren säljer till den spekulant som lagt högsta budet. Eftersom bud inte är bindande är budgivningen inte formellt avslutad förrän ett köpekontrakt är påskrivet av både köpare och säljare. Kommet det in ytterligare bud innan köpekontraktet är påskrivet är säljaren fri att avgöra om denne vill ta det senaste budet eller inte.SammanfattningÄven om det såklart är tråkigt att säljaren valt att anta ett senare lagt bud, är det säljarens rätt att avgöra vem som ska få köpa bostadsrätten. Både köparen och säljaren får frånträda den stundande försäljningen fram tills dess att köpekontraktet är påskrivet.

Hur lång är uppsägningstiden för hyresgäst vid hyra av hyresrätt?

2020-04-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag och min sambo har sagt upp vårt hyresavtal hos en privat Hyresvärd. Hur lång uppsägningstid kan hyresvärden kräva oss på? Där står 3 månader i kontraktet måste vi rätta oss efter 3 månader eller?
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du och din sambo hyr en hyresrätt och att ni har avtalat om att hyresgästen har tre månaders uppsägningstid om denna vill säga upp avtalet. I mitt svar har jag utgått från att ert hyresavtal är skrivet på obestämd tid, dvs. tillsvidare. Ni undrar om det är tre månaders uppsägningstid som gäller eller om det finns avvikande regler i lag som gäller framför avtalet.Bestämmelser om uppsägningstid vid hyra av hyresrätt finns i 12 kap Jordbalken, JB, även kallad hyreslagen (här). Enligt lagen har hyresgästen alltid möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, se 12 kap 5 § (här). Ni är därför bundna till tre månaders uppsägningstid som ni även avtalat om.Vänligen,

Går det att överlåta en hyresrätt?

2020-08-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga om överlåtelse av hyreskontrakt. Min mamma har en hyreslägenhet och hennes svärdotter står skriven hos henne sedan 3 år. Har hon möjlighet att överta lägenheten vi mammas frånfälle? På vilket sätt behöver hon bevisa att hon delat hushåll med mamma?Tacksam för svar.
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta om det finns någon möjlighet för din mamma att överlåta sin hyresrätt till sin svärdotter när din mamma går bort. Det framgår av din fråga att svärdottern varit skriven hos din mamma i tre år. Eftersom din fråga inte handlar om överlåtelse av hyreskontrakt till sambo eller make, kommer denna möjlighet inte att tas upp i mitt svar. Regler gällande hyra finns i 12 kap Jordabalken, JB, även kallad hyreslagen som du hittar (här).Huvudregeln är att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens samtyckeDet kan gå att överta ett förstahandskontrakt, men endast under vissa omständigheter. Först och främst krävs att hyresvärden samtycker till överlåtelsen, se 12 kap 32-33 §§ JB (här). Detta gäller oavsett om din mamma redan nu skulle försöka överlåta kontraktet till sin svärdotter, eller om hon önskar att hon ärver den genom testamente.Hyresnämnden kan lämna tillstånd till överlåtelsen om hyresvärden inte samtyckerOm hyresvärden inte samtycker till överlåtelsen kan man vända sig till hyresnämnden för att få tillstånd till överlåtelsen. Hyresnämnden kan lämna tillstånd till att hyresrätten överlåtes till en närstående som varaktigt bott tillsammans med hyresgästen, se 12 kap 34 § JB (här). En svärson har tidigare ansetts vara närstående vilket betyder att en svärdotter också borde ses som närstående. För att räknas som sammanboende ska personerna i princip haft samma gemensamma hushåll och använt lägenheten tillsammans, och för att det ska räknas som varaktigt krävs som huvudregel att parterna sammanbott under tre års tid. Även om hyresgästen inte behöver lämna sitt samtycke till överlåtelsen krävs ändå att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen av hyresgäst. Detta innebär i stort sett att hyresgästen kan antas ha möjlighet att betala hyran.SammanfattningOm hyresvärden inte samtycker till att din mammas svärdotter övertar förstahandskontraktet måste svärdottern/dödsboet bevisa att svärdottern och din mamma varaktigt sammanbott. Exakt hur din mammas svärdotter ska kunna bevisa att hon varaktigt sammanbott med din mamma kan jag tyvärr inte svara på, vilka förutsättningar man har kan variera från fall till fall. Däremot kan som generella tips nämnas att visa kontoutdrag gällande kostnader som man haft kopplade till lägenheten eller det område där lägenheten ligger, i vissa fall kan grannar intyga att man bott på adressen och ibland kanske man kan visa på sms/samtalskontakt mellan parterna som kan styrka att de är/varit varaktigt sammanboende.Vänligen,

Vad kan jag göra när en inneboende lämnat kvar sina saker?

2020-06-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hur går jag till väga när en hyresgäst som varit inneboende ej betalt sista hyra, stack ifrån hemmet o lämnat kvar sina saker. Har bett personen hämta sina saker flera gånger, har svar på att hen skall hämta det o ändå inte gjort det. Lite över 2 månader har gått nu.
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du eller din hyresgäst sagt upp ert hyresavtal men att hyresgästen lämnat kvar sina saker. Hyresgästen har inte heller betalat all hyra denne är skyldig och du undrar därför hur du kan gå till väga för att driva in pengarna.Hur får jag tillbaka pengarna?Hyresgästen har en skuld till dig så länge hyresgästen inte betalar den hyra denne är skyldig dig. I första hand kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten och ansöka om ett betalningsföreläggande för att försöka få hyresgästen att betala till dig, se 2 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning (här) Om hyresgästen ändå vägrar betala och bestrider skulden måste du väcka talan mot hyresgästen i domstol. Tingsrätten kommer då ta ställning till om det finns en skuld och storleken på denna. När du fått skulden fastställd genom en dom kan Kronofogdemyndigheten hjälpa dig med att driva in pengarna.Vad kan jag göra med hyresgästens saker som lämnats kvar?Förs och främst ska sägas att du inte har rätt att själv göra dig av med hyresgästens egendom. Detta skulle nämligen innebära att du riskerar att begå brottet olovligt förfogande, se 10 kap 4 § brottsbalken (här). Om inte hyresgästen kontaktar dig och godkänner att du gör dig av med dennes saker, riskerar du alltså att begå ett brott om du ändå skulle göra det. Däremot finns det en regel i 12 kap 27 § andra stycket jordabalken (här) som säger att egendom som en hyresgäst lämnar kvar hos hyresvärden, tillfaller hyresvärden efter tre månader från det att hyresvärden uppmanat hyresgästen att hämta egendomen. Om hyresvärden inte sagt till hyresgästen att denne måste hämta sina saker, får hyresvärden ändå göra sig av med dessa om hyresgästen inte hämtar dessa inom sex månader från det att hen lämnade lägenheten.SammanfattningNär det gäller hyran som din före detta hyresgäst är skyldig dig, kan du ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogden för att försöka få hyresgästen att betala. Denne har dock fortfarande möjlighet att bestrida kravet och då måste du väcka talan i tingsrätten. När det gäller egendomen som hyresgästen lämnat kvar i lägenheten har du rätt att göra dig av med den efter tre månader från det att du bad hyresgästen hämta den, annars efter sex månader från det att denne lämnade lägenheten.Vänligen,

När får en brf göra sig av med cyklar som ingen verkar äga?

2020-05-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej !2 st cyklar står i Brf: cykel ställ fast låsta i stället, ingen i Brf är ägare till cyklarna, Ingen märkning vi vill får bort dem, vad gör ?Med vänlig hälsning
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du vill veta under vilka förutsättningar en styrelse i en bostadsrättsföreningen får rensa och göra sig av med omärkta cyklar från föreningens mark.Att slänga cyklarna kan vara egenmäktigt förfarandeNär det gäller bostadsrättsföreningars hantering av övergivna cyklar finns det ingen lag som innehåller sådana regler. Styrelsen får inte utan vidare rensa ett cykelställ eller förråd på övergivna cyklar genom att slänga dessa. Styrelsen riskerar i sådana fall att begå en brottslig handling (egenmäktigt förfarande), se 8 kap 8 § brottsbalken (här). Detta gäller däremot inte om cyklarna som slängs rent av betraktas som skrot, dvs. i de fall cyklarna saknar värde.Markera cyklarna och vänta några veckorFör att undvika att begå en brottslig handling, bör styrelsen märka om cyklarna och på så vis uppmana ägaren till varje enskild cykel att ta bort markeringen. För att styrelsen ska kunna hävda att cyklarna är kvarglömda eller liknande bör de vänta åtminstone några veckor från det att märkningen gjordes tills dess att styrelsen slänger cyklarna. Anmäl cyklarna som hittegodsEfter några veckor bör föreningen anmäla de cyklarna som fortfarande har markeringen till polisen som hittegods. Ägarna till cyklarna har då tre månader på sig att kontakta polisen och be att få tillbaka cyklarna, annars tillfaller cyklarna föreningen. Föreningen kan först då göra sig av med cyklarna utan att riskera att begå ett brott.SammanfattningOm det är så att ni på ett liknande sätt tagit reda på att ingen av föreningens medlemmar äger cyklarna bör ni anmäla cyklarna som hittegods hos polisen.

Får jag hyra ut min bostadsrätt mot föreningens vilja eftersom jag inte kan sälja den till ett bra pris på grund av coronaviruset?

2020-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Min forening har vagrat forlanga min ratt att fortsatta uthyrningen av min bostadsratt till mina andrahandshyresgaster vilket betyder att jag troligtvis kommer tvingas salja min bostadsratt. Den nuvarande Coronakris situationen kanns inte riktigt som det basta lage att lagga ut lagenheten for forsaljning. Vad har jag for rattigheter att vagra salja just nu och forsatta kontraktet med mina hyresgaster tills marknaden ar nagot stabilare?
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta om du har rätt att hyra ut din bostadsrätt en längre tid än vad din bostadsrättsförenings styrelse godkänt. Reglerna om bostadsrätter och bostadsrättsföreningar finns i bostadsrättslagen (här).Som du känner till krävs bostadsrättsföreningens styrelses samtycke för att få hyra ut sin bostadsrätt i andrahand, se 7 kap 10 § bostadsrättslagen (här). Om styrelsen inte beviljar tillstånd kan tillstånd med vissa villkor och för begränsad tid meddelas av hyresnämnden, se 7 kap 11 § bostadsrättslagen (här). I sådana fall måste det finnas en befogad anledning för att styrelsen vägrat tillstånd. Om styrelsen nekat dig tillstånd för fortsatt uthyrning på grund av att du redan hyrt ut den tid som styrelsen tillåter enligt sina stadgar, har styrelsen förmodligen en befogad anledning att neka dig tillstånd.Tyvärr kan inte din behöva bostadsrättsförening ta hänsyn till huruvida bostadsmarknaden befinner sig i en högkonjunktur eller lågkonjunktur och om det därmed är fördelaktigt att sälja sin lägenhet.Vänligen,