Förverkande av bostadsrätt

2019-10-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag fick inte svar på min fråga för jag hade ställt den fel. Det gäller en bostadsrätt - om man har köpt lägenheten, hur kan de få avhysa en?
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du har köpt en bostadsrätt har du rätt att nyttja denna under obegränsad tid, vilket följer av 1 kap. 4 § Bostadsrättslagen (BrL). I princip ska det alltså inte finnas någon möjlighet för bostadsrättsföreningen att säga upp bostadsrätten. Dock kan bostadsrätten förverkas under vissa speciella förutsättningar, vilka framkommer av 7 kap. 18 § BrL. Om bostadsrätten förverkas kan bostadsrättsföreningen säga upp innehavaren till avflyttning. Några exempel på grunder som kan leda till förverkande är om lägenheten vanvårdas, att det förekommer störningar eller om man upplåter lägenheten i andra hand utan samtycke. Vid en bedömning ifall grund för förverkande föreligger ska även 7 kap. 19 § och 7 kap. 20 § beaktas. Där stadgas det bland annat att förverkande inte får ske om det som ligger innehavaren till last endast är av ringa betydelse eller om innehavaren vidtagit rättelse efter tillsägelse från bostadsrättsföreningen. Om en grund för förverkande föreligger kan som sagt bostadsrättsföreningen säga upp innehavaren till avflyttning. Innehavaren har då ingen rätt att nyttja lägenheten längre. Om innehavaren inte lämnar lägenheten kan bostadsrättsföreningen ansöka om avhysning (vanlig handräckning) hos Kronofogdemyndigheten, enligt 3 § lag om betalningsföreläggande och handräckning. Hoppas att svaret har varit till någon hjälp!För vidare rådgivning rekommenderar jag dig att vända dig till Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Varning från styrelse i bostadsrättsförening

2019-08-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Styrelsen upplever en medlem i bostadsrättsförening som jobbig. Menar att hon baktalat föreningen och delar ut en skriftlig varning. Har de befogenhet att göra så?
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Situationen då varningar brukar utfärdas av styrelsen är när en bostadsrättshavare utsätter sina grannar för störningar av något slag. Om det förekommer störningar ska styrelsen ge bostadsrättshavaren en tillsägelse att se till att störningarna upphör, vilket följer av 7 kap 9 § Bostadsrättslagen (BrL). Tillsägelsen anses lämnad när den avsänts i rekommenderat brev, se 7 kap. 32 § BrL. I ett tidigare skede kan även styrelsen bland annat försöka medla mellan grannar och utfärda informella varningar för att försöka lösa problemet. Reglerna kring störningar hittar du i 7 kap. 9 § BrL. Däri stadgas det att bostadsrättshavare ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i sådan grad att det kan vara skadligt för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö så pass mycket att de inte skäligen kan tålas. Om störningar skulle föreligga kan uppsägning av bostadsrätten bli aktuellt. Slutsats: det är svårt för mig att komma fram till ett uttömmande svar eftersom jag inte vet vad som hänt i fallet och på vilket sätt bostadsrättshavaren har varit jobbig. Att enbart upplevas som jobbig och baktala föreningen anses inte som en störning. Är det dock så att det jobbiga beteendet enligt styrelsens bedömning utgör en störning är de skyldiga att dela ut en tillsägelse om detta. Hoppas svaret har varit till någon hjälp!För vidare rådgivning rekommenderar jag dig att vända dig till Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Grannar spelar hög musik på kvällstid

2019-07-27 i Fastighet
FRÅGA |Grannen lyssnar på musik högt på kvällstid och vi bor i villa område. Hur högt får man spela och vid vilka tider? När får man ringa polisen att det stör?
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns inga exakta regler kring vilka tider man får spela musik i ett villaområde eller hur högt. Är det så att dina grannar spelar hög musik på obekväma tider och det uppfattas som störande kan grannarnas agerande dock utgöra ofredande enligt 4 kap 7 § Brottsbalken (BrB). Ofredande innebär att man fysiskt antastar någon annan eller utsätter någon annan för störande kontakter eller annat hänsynslöst agerande. Gärningen ska vara ägnad att kränka den utsattes frid på ett kännbart sätt, vilket betyder att agerandet ska anses typiskt sett störande eller kränkande. Dessa rekvisit ska vara täckta med uppsåt, det vill säga att grannarna ska ha agerat uppsåtligen i sitt ofredande. Det krävs inte att grannarna närmare tänkt på exakt vilka personer som skulle kunna bli störda av oljuden. Man brukar säga att hög musik som stör grannar utgör ofredande efter det att grannarna sagt till att oljuden stör dem. Du bör därför börja med att säga till dem om du inte redan gjort det. Är det så att de inte bryr sig och fortsätter har de ju förstått att deras beteende är störande. Enligt min bedömning skulle deras beteende kunna utgöra ofredande.Värt att tillägga är att det även finns en allmän regel i 3 kap. 1 § Jordabalken (JB) som stadgar att den som nyttjar fast egendom (t.ex. en villa) ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Detta innefattar att inte föra alltför mycket oväsen. Rättsfallen från högsta domstolen angående denna grund handlar dock mest om exempelvis nedklippta häckar och nedtrampad mark etc. Det ter sig därför oklart vilka möjligheter du skulle ha att väcka talan på denna grund. Slutsats: till att börja med bör du upplysa grannarna om att deras agerande upplevs störande. Du kan även ta upp dessa problem på nästa möte med samfällighetsföreningen (jag antar att ni ingår i någon slags samfällighet eftersom det rör sig om ett villaområde). Vidare kan du polisanmäla händelserna till polisen för ofredande. För vidare rådgivningen rekommenderar jag dig att kontakta Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Störande grannar i villaområde

2019-05-14 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Jag har mycket högljudda grannar. Bad dom sänka ljudet en natt lite över kl 00:00. Då sade dom att det är väl inte så sent, och fortsatte till kl 04:00 på morgonen. Nästa dag på morgonen skrev jag ett liten lapp och bad dom snällt att förstå, att det är inte alla som vill lyssna musik hela helgen, dag och natt, och bad dom ta hänsyn till oss andra som är trötta, de som har barn osv. Hjälpte inte. Nästa helg samma hög musik, och jätte hög skrikande. Hittade jag deras mobil nummer på nätet, och efter ytterligare flera högljudda helger, försökte sända sms och bad dom sänka musiken. Jag sckikade flera gånger sms och försökte vara snäll, och be dom förstå oss att ni behöver sova. En gång efter att de hela natten festade, och hade en massa folk över, som även kom framför våran hus och pratade( egentligen skrek så de kan höra varann), för de kunde inte höra varandra över hos grannen, så skulle jag köra till jobbet kl 05:30. På väg hade jag nästan kört av vägen, på grund av trötthet. När de började nästa helg med musik igen, ända till sen på kvällen, och jag sms-de och bad att sänka ljudet, så fick jag svaret" Tyst". Jag ringde polisen tror jag 2 gånger, men de görde inget. Vad kan jag göra? Snälla hjälp!!!.Jag sckikade även sms med lagen till dom....men de bryr sig inte. Det är villa som gäller.
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina fråga!Till att börja med finns vissa bestämmelser i Miljöbalken (MB) som berör störningar från grannfastigheter (se framförallt 32 kap. 1 § MB). Enligt 32 kap. 3 § MB betraktas "buller" från grannfastighet som en störning. Störningen ska ha orsakat personskada, vilket man kan argumentera för att sömnsvårigheter är. Är detta uppfyllt, kan du ha rätt till skadestånd. Det finns vidare ett uppsåtskrav, alternativt vårdslöshetskrav. Grannen ska ha haft uppsåt att skada dig genom störningarna, eller varit vårdslös. Går inte detta att påvisa, kan du ändå ha rätt till skadestånd om störningarna inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållande på orten. Märk dock att störningar i miljöbalkens mening oftast handlar om exempelvis fabriker, och att det kan vara svårt att vinna talan på dessa regler om det rör sig om störande grannar. Vidare finns en regel 3 kap. 1 § Jordabalken (JB), som säger att den som nyttjar fast egendom (t.ex. ett hus) ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Detta innefattar att inte föra alltför mycket oväsen. Det kan vara möjligt att väcka talan i allmän domstol på denna grund. Dock handlar rättsfallen från högsta domstolen angående 3 kap. 1 § JB mest om exempelvis nedklippta häckar och nedtrampad mark. Det ter sig därför oklart vilka möjligheter du skulle ha att väcka talan på denna grund också. Den grund som ligger närmast till hand vilken du kan polisanmäla dina grannar för är ofredande enligt 4 kap. 7 § Brottsbalken (BrB). Ofredande innebär att man fysiskt antastar någon annan ellerutsätter någon annan för störande kontakter ellerannat hänsynslöst agerande. Gärningen ska vara ägnad att kränka den utsattes frid på ett kännbart sätt, vilket betyder att agerandet ska anses typiskt sett störande eller kränkande. Dessa rekvisit ska vara täckta med uppsåt, det vill säga att grannarna ska ha agerat uppsåtligen i sitt ofredande. Det krävs inte att grannarna närmare tänkt på exakt vilka personer som skulle kunna bli störda av oljuden. Man brukar säga att hög musik som stör grannar utgör ofredande efter det att grannarna sagt till att oljuden stör dem. Eftersom du sagt till dem vid ett flertal tillfällen och de inte brytt sig, har de förstått att deras beteende är störande. Enligt min bedömning skulle deras beteende kunna utgöra ofredande. Slutsats: eftersom det rör sig om ett villaområde antar jag att ni ingår i någon slags samfällighetsförening. Jag rekommenderar dig därför att ta upp dessa problem på nästa möte med förening. Vidare borde du polisanmäla händelserna till polisen. Du skulle även kunna testa att kontakta miljöförvaltningen i din kommun angående störningarna (inte säkert att de tar emot ditt ärende, men kan ändå vara värt ett försök). För vidare rådgivningen rekommenderar jag dig att kontakta Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Ansvar vattenskada läckage från element

2019-09-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag bor i en 42 kvm stor lägenhet i en BRF på Lidingö. I förrgår upptäcktes det att min ena element läcker/droppar vatten. Elementet har haft en stor möbel framför sig och därför inte upptäckts så snabbt. Detta har medfört att golvet under har tagit skada och behöver bytas ut. I slutet på april/början på maj gjorde jag en genomsökning i lägenheten och upptäckte inget läckage. Så detta måste börjat någon gång under sommaren, då lgh också stått tom under några veckor. I stadgarna för min BRF samt i vår bopärm framgår tydligt vad som är föreningens ansvar. Där kan jag läsa att radiatorerna, ledningar etc går under föreningens ansvar. Vad gäller vid en situation som denna? Vem står som ansvarig för att reparera det skadade golvet, jag eller min förening?
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad säger lagen? Eftersom det rör sig om en bostadsrätt blir bostadsrättslagen tillämplig (BrL). Enligt huvudregeln i 7 kap 12 § 1 st. BrL är bostadsrättshavaren skyldig att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Enligt andra stycket i nämnda paragraf svarar dock inte bostadsrättshavaren för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en fastighet. Vad gäller vattenledningsskador svarar enligt tredje stycket bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse från bostadsrättshavaren eller någon för vilken denna har att svara. De skador som inte faller in under dessa undantag ska alltså bostadsrättshavaren själv stå för. Vad innebär "vattenledningsskada"?Det som blir intressant i denna fråga är om läckage från element/radiatorer anses som en vattenledningsskada eller inte. Enligt praxis från Högsta Domstolen (se NJA 2006 s. 732) tar begreppet vattenledningsskada endast sikte på så kallade tappvattenledningar och inte element/radiatorer. Domstolens slutsats var därför att läckage från element/radiatorer inte omfattas av undantaget vad gäller vattenledningsskador. Av detta följer att bostadsrättshavaren svarar för de reparationskostnader som sådana skador fört med sig. SlutsatsEnligt Högsta Domstolen anses inte läckage från element/radiatorer som en vattenledningsskada, vilket gör att bostadsrättshavaren själv svarar för de reparationskostnader skadan fört med sig. Du kan läsa mer om hur du nu kan gå tillväga i HSB:s vägledning för hantering av vattenskador, under rubriken "Radiator läcker". För vidare juridisk rådgivning rekommenderar jag dig att ringa till HSB:s telefonrådgivning. Jag rekommenderar dig också att kontakta ditt försäkringsbolag angående skadorna. Hoppas svaret har varit till någon hjälp!

Utlåning av bostadsrätt

2019-08-23 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Om man bor i sin bostadsrätt och är på semester i annan ort, eller jobbar under sommaren. Är det ok att låta en kompis tillfälligt låna sin bostadsrätt? Detta för att ta hand om växter, samla in post osv. Tanken är även att kompisen vissa nätter övernattar. Detta handlar om en tid på max några månader. Tacksam för svar.
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt 7 kap. 10 § Bostadsrättslagen (BrL) får man endast hyra/låna ut sin bostadsrätt om bostadsrättsföreningens styrelse gett sitt samtycke till uthyrningen. En bostadsrättshavare får ha inneboende, men för upplåtelse av hela lägenheten krävs styrelsens godkännande. Skulle det vara så att styrelsen nekar uthyrningen, kan man istället vända sig till hyresnämnden. Hyresnämnden kan då istället meddela tillstånd, vilket följer av 7 kap. 11 § BrL. Tillstånd ska meddelas om bostadsrätthavaren har skäl för uthyrningen och om bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att neka samtycke. Ett skäl för att få hyra ut under en period är om innehavaren ska bo på annat håll, till exempel på grund av arbete. Befogad anledning för föreningen att neka samtycke tar framförallt sikte på hyresgästens personliga kvalifikationer. Märk även att tillståndet att hyra ut bostadsrätten ska begränsas till en viss tid. Slutsats: Börja med att höra med styrelsen för ett eventuellt samtycke till utlåningen. Annars kan du vända dig till Hyresnämnden för tillstånd. Eftersom du vill bosätta dig på annan ort under perioden på grund av arbete, torde skäl finnas för att utlåningen ska godkännas av nämnden. Hoppas svaret var till någon hjälp!För vidare rådgivning rekommenderar jag dig att vända dig till Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Byta lås på samägd fastighet

2019-06-06 i Fastighet
FRÅGA |Har jag rätt att byta ut lås till fastighet som min fd sambo och jag äger tillsammans? Sambon flyttade från fastigheten för 2,5 år sedan och är folkbokförd på annan adress sedan dess.
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! BodelningEtt samboförhållande anses avslutat när samborna flyttar isär, 2 § Sambolagen (SamboL). Sambors gemensamma bostad och bohag utgör samboegendom, 3 § SamboL. När ett samboförhållande upphör kan någon av samborna påkalla bodelning och då ska samboegendomen delas lika mellan samborna. Denna begäran måste framställas senast ett år efter att förhållande upphört, 8 § SamboL. Skulle det vara så att du tillskiftats fastigheten genom bodelning äger du den själv och har således rätt att byta lås på den. Jag utgår dock ifrån att någon bodelning inte skett och att ni således fortfarande samäger fastigheten.SamägandeEnligt 2 § Samäganderättslagen ska beslut kring den samägda egendomen som huvudregel tas med samtliga ägares samtycke. Att byta lås på en samägd fastighet utan den andras samtycke kan utgöra brottet egenmäktigt förfarande enligt 8 kap. 8 § Brottsbalken. Genom bytet av låset rubbas den andra ägarens besittning till fastigheten. En besittningskränkning föreligger så snart gärningen medför avsevärd svårighet att disponera egendomen på samma sätt som tidigare. Under 2013 fälldes en sambo som bytte lås på en gemensamt ägd fastighet för egenmäktigt förfarande i tingsrätten. För att bytet av låset ska vara brottsligt krävs dock att din sambo vållas skada eller olägenhet till följd av bytet. Man skulle möjligen kunna argumentera för att han inte vållas någon olägenhet genom låsbytet på grund av att han ändå inte bott där på 2,5 år. Slutsats: Om ni inte gjort någon bodelning och således samäger fastigheten kan det vara brottsligt att byta lås utan din sambos samtycke. För vidare rådgivning rekommenderar jag Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Utföra åtgärd på bostadsrätt och föreningens tillstånd

2019-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag bor i ett bostadsrätt kedjehus där jag har ansökt om att få installera en två delad ac/värmepump, utomhus delen står i vår gård varken syns eller hörs av grannen.Föreningen avslår skriftligt utan någon som helst förklaring!Jag har ett tegelfasad med ett träkant längst upp mot slutet av fasadväggen innan taket.Till frågan nu, får vi borra 7cm hål i träkanten från fasaden in till huset utan föreningens tillstånd? Och påstå att den delen inte är en bärande vägg?Tack// Abbe
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 7 kap. 7 § Bostadsrättslagen (BL) får du som bostadsrättshavare inte utan styrelsens godkännande utföra åtgärd som innebär ingrepp i bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme gas eller vatten, eller annan väsentlig förändring av lägenheten. Det är svårt för mig att veta hur ingripande tillbygget kommer vara i just ditt fall, men det finns en risk att det anses som t.ex. ingrepp i bärande konstruktion eller möjligen som en annan väsentlig förändring av lägenheten. Märk dock att styrelsen inte får vägra att ge tillstånd för en sådan åtgärd även om den innebär en väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får bara avslå tillstånd om åtgärden är till allvarlig skada eller olägenhet för föreningen (framgår av 7 kap. 7 § andra stycket BL). Det krävs med andra ord relativt tungt vägande skäl för att styrelsen ska få avslå tillståndet. Jag har svårt att se att din tillbyggnad av AC/värmepump skulle innebära en skada eller olägenhet för föreningen. Det kan alltså vara så att styrelsen inte haft skäl att avslå din förfrågan att bygga till AC:n/värmepumpen. Jag rekommenderar dig att prata med styrelsen igen, och annars kontakta hyresnämnden då de har hand om tvister kring bostadsrätter. För vidare rådgivning rekommenderar jag dig även att vända dig till Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.