Felansvar vid köp av fastighet.

2018-09-26 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej Jag köpte ett hus 2015 och fick då muntligen reda på att det var en borrad brunn och har hela tiden trott det så nu när jag sålde huset igen var det de uppgifterna jag lämnade för försäljningen men de nya ägarna hävdar att den inte är borrad vem ligger ansvaret på?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Fastighetsköp. Vid försäljning av fastigheter så är jordabalken aktuellt lagrum. Dock själva köpets form i sig följer av vanliga avtalsrättsliga principer om inte jordabalken föreskriver något annat. Av avtalsrättsliga principer så existerar endast köpare och säljare, om inget annat föreskrivs i lag, i vilket uttalanden och löften från tredje man inte får någon rättslig relevans. Detta innebär att en säljare alltid står för sina uppgifter och kan således inte hänvisa till äldre uppgifter som köparen mottagit. På samma sätt kan inte köpare förlita sig på uppgifter från tredje man (t.ex. kompis till säljaren) om inte denne har fullmakt att företräda säljaren gällande fastighetsköpet. Att således försumma undersökningsplikten p.g.a. säljares kompis uttalanden är ingen ursäkt. På samma sätt är att endast vidareföra tidigare säljares uppgifter inte heller giltigt för att undgå ansvar.Dock förekommer vissa undantag för t.ex. mäklares och besiktningspersons utlåtanden i form att om säljare ådrar sig skadeståndsplikt mot köpare eller annan nedsättning av priset, så kan säljare i viss mån ha regressrätt mot mäklare eller besiktningsperson. Det yttersta ansvaret gentemot köparen åligger dock alltid säljaren eftersom denne är köparens medpart i avtalet. Ex. Säljare A säljer fastighet till B. B säljer denna vidare till A. Alltså har vi:A -> B -> C. Det föreligger inget avtalsrättsligt (fastighetsköp) band mellan A och C. Således svarar B fullt ut mot C. Mvh/

Nyttjanderättsavtal.

2018-08-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag är ägare av ett hus som min pappa och hans sambo bor i. När jag köpte huset skrev han ett nyttjandeavtalSom säger att hanfår lov att bo kvar så länge han vill och skulle han avlida så får hans sambo bo kvar ett år.Min fråga är, gäller detta när dom flyttar isär?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Nyttjanderättsavtal.Ett avtal om nyttjanderätt definieras som ett avtal dör specifik person (antingen juridisk eller fysisk) ges en rätt att nyttja specifikt utrymme. Detta innebär att ett nyttjanderättsavtal kan avse allt från nyttjande av en bit jord till nyttjanderätt till en hel bostad. Om dock avtalet är skrivet som att en annan fastighet har rätt att bruka någon annan mark än den själv ägda så handlar det om ett servitutsavtal. Om avtalet anser en lokal eller bostad som upplåts mot ersättning rör det sig normalt sett om ett hyresavtal. Om man har nyttjanderätt till mark mot ersättning brukar det röra sig om arrende. Med detta vill jag ha sagt att ett nyttjanderättsavtal ibland kan röra sig om en annan avtalsform. Skillnaden mellan dessa 4 avtalstyper är ganska stor och ger upplåten och gästen olika rättigheter. Detta svar kommer dock besvaras utifrån att det rör sig om en nyttjanderätt. Nyttjanderättsavtal har väldigt få begränsningar gällande villkor i vilket stor avtalsfrihet råder. Några begränsningar som finns är en ridbegränsning för upplåtelsetiden (50/25 år enligt 7 kap. 5§ Jordabalken), verkan av fastighetens övergång (7 kap. 11-20§§ Jordabalk) och rätt till inskrivning (7 kap. 10§ Jordabalken). I övrigt kan man avtala om det mesta i den mån det inte blir helt oskäligt eller står i strid mot 7 kap. Jordabalken eller annan lag. Hur gästen får nyttja nyttjanderätten, vem som får använda sig av nyttjanderätten och dylikt är dock helt fritt att avtala om. Svar.Svaret beror helt på vad som står i avtalet. Om nyttjanderättsavtalet avsåg endast din far så borde avtalet fortsätta att gälla även om de separeras medan om avtalet avsåg fin far och dennes sambo gemensamt så borde avtalet upphävas. Ofta så är nyttjanderättsavtal inte 100% reglerade i vilket man får vända sig till hur parterna har uppfattat avtalet. Detta är inte ovanligt eftersom nyttjanderättsavtal inte har något speciellt formkrav. Mitt råd är att ni diskuterar hur ni gemensamt vill formulera avtalet om något sådant skulle hända. Skulle ni ändra eller lägga till saker i avtalet så kommer det juridiskt sett fungera som att det gamla avtalet upphävs i vilket det nya avtalet börjar gälla direkt eller vid avtalad tidpunkt (7 kap. 7§ Jordabalken). Detta innebär även att tidsbegränsningen om 50 eller 25 år börjar om från det nya avtalet. Vänligen

Hyra av lokal.

2018-06-19 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyr ut en lokal i vår BRF till en näringsidkare. I kontraktet så finns inte hyreshöjning specificerad. Enligt resterande del av styrelsen så har de försökt höja hyran i många år men näringsidkaren hänvisar till kontraktet från 2004 där hyran är satt till ca 17000kr. Priset för hyran har korrigerats en gång tidigare från 16500kr 1996. Vilken rätt har vi att höja hyran, hur går vi till väga för att lösa detta?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Hyresändring:När ett avtals hyra eller andra större villkor ändras gäller detta som ett nytt avtal (7 kap. 8§ Jordabalk). Detta innebär att även om man bara ändrar i ett äldre avtal så gäller detta som ett nytt avtal. Så för att ändra hyran i ditt fall måste man alltså (tekniskt sett) avsluta föregående hyresavtal för att sedan sluta ett nytt. I praktiken sker dock avslutandet och påbörjad av ett nytt avtal samtidigt. Eftersom en hyresändring räknas som nytt avtal måste man som sagt säga upp det äldre avtalet. I 12 kap. 46§ Jordabalken ges anledningar som får användas för att omedelbart säga upp ett hyresavtal utan gästens godkännande. Ändring av hyra räknas inte upp i paragrafen. Detta regleras normalt sett av en klausul om hyresförhandling. Detta innebär att du måste vänta till lokalhyresavtalets löptid gått ut och sedan begära hyresförhandling vid förlängningsdiskussionen. Om ni inte kommer överens får man i värsta fall neka förlängning av avtalet. Om man inte vill förlänga avtalet för en hyresändring måste man underrätta gästen om skälen för att man inte vill förlänga (12 kap. 57a-58§§ Jordabalk). Med detta meddelande ska man även meddela att gästen har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden om gästen önskar ersättning (12 kap. 58§ Jordabalk). [Sammanfattning: Ändring av hyra gäller som nytt avtal vilket innebär att man måste antingen säga upp avtalet eller låta tiden löpa ut. I båda faller krävs att reglerna enligt nedan är uppfyllda].Hyra av lokal.När det gäller hyra och dess reglering finns den mesta av informationen i 7 & 12 kap. Jordabalk. Reglerna om hyressättning hyresreglering för lokal är få. En av de få regler som finns är att lokalens hyra ska stå specificerat i avtalet (12 kap. 19§ 3st Jordabalk). Dock tillåts hyror som baseras på lokalhyresgästens rörelseintäkter samt kompensation för kostnader som hänför sig till t.ex. värme, vatten och el. När det gäller ändring av hyra har inte lokaler samma reglering som bostäder har. Detta eftersom lagstiftaren har ansett att bostadshyresgäster är i behov av ett starkare skydd än lokalhyresgäster. Ett konkret exempel på skillnader mellan dessa två typer av hyror är besittningsskyddet. Besittningsskydd innebär att en gäst har rätt att kvastarna i hyresrätten trots att värden inte längre vill detta när avtalet egentligen löpt ut. Bostadslägenheter har ett direkt besittningsskydd i vilket värden inte har rätt att neka förläggning om inte särskilda skäl föreligger (12 kap. 45-46§§ Jordabalk) eller att hyresrätten är förverkad enligt 12 kap. 42§ Jordabalk. En lokal har inte samma besittningsskydd utan får nöja sig med ett indirekt besittningsskydd (12 kap. 57§ Jordabalk). Detta innebär att lokalhyresgästen inte kan tvinga (genom rättsliga medel) värden att förlänga avtalet. Men om värden nekar förläggning utan anledning har gästen få skadestånd. Detta skadestånd brukar vara ganska stort då minimumersättningen är 1 årshyra (12 kap. 58b§ Jordabalk). Om lokalhyresgästen dessutom måste pausa, flytta eller lägga ned sin verksamhet kan lokalhyresgästen få skadestånd för utebliven vinst (se NJA 2017 s. 261). Vad som menas med "utan anledning" är t.ex. en oskälig hyresändring. Detta innebär att om hyresvärden önskar förhandla om hyran så måste han först neka automatisk avtalsförläning. Om båda parterna kommer överens så börjar ett nytt avtal löpa. Om dock parterna inte kommer överens så kan värden neka avtal överhuvudtaget. Besittningsskyddet enligt ovan hindrar inte att lokalen fråntages gästen men innehör kompensation för gästens flytt. Om dock som sagt anledningen till att värden inte förlänga avtalet är rimligt inträder ej besittningsskyddet (t.ex. en mindre hyresändring inom marknadsvärdet för liknande lokaler). [Sammanfattning: Lokalhyresgäster har ingen rätt att kvastarna i lokaler om inget nytt avtal beviljas/avtalet förlängs. Dock kan gästen få skadestånd enligt ovan om värden nekar förläggning utan anledning. "Anledning" kan vara rimlig hyresändring, rivning, omflytt etc. (12 kap. 57§ Jordabalk)] som slutar i att värden ej önskar ha kvar gästen. Vad är rimlig hyra?Det finns ingen "standardhyra" för varken bostäder eller lokaler. Den måttstock man använder är det svårdefinierade värdet marknadsvärde (12 kap. 57a§ Jordbalk). Paragrafen menar att hyran för lokalen inte ska överstiga den hyr man kunnat ta på en öppen marknad. Man jämför lokalen med andra liknade lokaler på marknaden men kan aldrig få ett exakt värde. Sammanfattat svar:För att få till en hyresändring krävs det att man först säger upp det äldre avtalet och sluter ett nytt. För att få slut på ett avtal kan man antingen säga upp avtalet på förtid eller vänta på avtalets löptid går ut. För att få säga upp avtalet på förtid krävs antingen båda parters godkännande, klausul i avtalet eller p.g.a. förverkande. Hyresändring måste normalt sett vänta tills avtalets löptid gått ut. När det gäller vem som har "rätt att ändra hyran" varierar detta beroende på nuvarande hyra i relation till marknadshyra (12 kap. 57a§ Jordabalk). Om parterna inte kommer överens så är det yttersta sanktionen att avtalet inte förlängs i vilket antingen värden eller gästen kan vägra förläggningen, även om oftast värden nekar gästen förlängningen. Om avtal vägras utan anledning kommer det indirekta besittningsskyddet inträda vilket innebär skadestånd som ska täcka den skada som hyresgästen åsamkas. För att få neka förlängning utan att behöva betala skadestånd krävs en giltig anledning. Vidare måste värden ta initiativ till detta. Detta innebär att det åligger hyresvärden att meddela att avtalet ej kommer att förlängas om inte hyresgästen godtar de hyresändringar som värden önskar. Om gästen inte svarar eller nekar ändringen måste värden, inom 2 månader, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning. I ditt fall är en giltig anledning hyresändring (12 kap. 57§ 2st 5p Jordabalk). Detta kräver dock att den nya hyran kommer att vara inom det marknadsvärde som lokalen skulle kunnat betinga på den öppna marknaden. För att veta detta jämför man med liknande lokaler på likvärdiga ställen. Värden som uppkommit i lokalen p.g.a. hyresgästen ska som huvudregel ej kompenseras för. Vänligen

Avhysning/Advokatens roll i ärende.

2018-05-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Går det snabbare att avhysa en hyresgäst som inte betalar hyran om man anlitar en advokat som gör en ansökan direkt till hyresnämnden eller via ett inkassobolag. Har en advokat större inflytande för att skynda på avhysningsprocessen ?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag kommer kort förklara vad en advokat gör för skillnad i ett ärende och grundläggande redogöra för hur en avhysning går till. .Avhysning:För att få avhysa en hyresgäst och förklara dennes kontrakt förverkat krävs det att hyresgästen i väsentligt utsträckning åsidosatt de förpliktelser denna har enligt avtalet (12 kap. 42 § Jordabalk). Saker som kan få en förverkad är t.ex. att man inte betalar hyran (12 kap. 42 § 1p Jordabalk), vanvårdas (6p), otillåten andrahandsuthyrning (3p) etc. När det gäller förverkande p.g.a. sen eller utebliven hyra krävs det att hyran är sen med minst en vecka (12 kap. 42§ 1st 1p Jordabalk). När denna frist löpt ut och man vill avhysa gästen krävs det att man meddelar gästen om detta i rekommenderat brev eller dylikt samt ger hyresgästen en chans att återvinna lägenheten om hyran (12 kap. 44§ 1st Jordabalk). I meddelandet ska gästens skuld till värden specificeras i antal kronor. Fristen för att gästen ska kunna återvinna bostaden är 3 veckor och betalningen ska ske antingen direkt till värden (enl. 12 kap. 20§ Jordabalk) alternativt deponeras hos länsstyrelsen (12 kap. 21§ Jordabalk). Så första meddelandet ska innehålla meddelande om att hyresgästen ska betala hyran inom 1 vecka för att undvika avhysning. I andra meddelandet ska gästen meddelas att denne har en frist om 3 veckor att betala all den förfallna hyran får att återvinna lägenheten. Inom denna frist får inte gästen avhysas. När man givit det andra meddelandet om återvinningsfristen ska även socialnämnden meddelas. I underrättelsen ska hyresgästens information framgå tillsammans med skäl för avhysningen. Man meddelar den socialnämnd som finns inom den kommun gästen bor i. Sammanfattat får hyresgästen ej avhysas inom fristen om 1 vecka + 3 veckor+ 2 dagar löpt ut (12 kap. 44§ 2-4st Jordabalk). Detta gäller dock ej om gästen är sen med den sista hyran innan denna skulle flyttat ut ändå (12 kap. 44§ 5st Jordabalk). Är man sen med sista hyran skulle en så lång frist innebära att man inte, i praktiken, kan bli avhyst.Hyresgästen får heller inte avhysas om det är så att det finns en befogad anledning till att gästen inte kunnat betala i tid eller att socialnämnden åtar sig betalningsansvar för gästen (12 kap. 44§ 4st Jordabalk). Befogad anledning är t.ex. lite grövre sjukdom, sjukhus vistelse eller dylikt. Vad gäller retroaktiv hyra på order av hovrätten eller hyresnämnder gäller särskilda regler. Vidare måste hyresskulden gästen har avse ett större belopp kronor. Skulden måste alltså vara mer än t.ex. 20 kronor. Vart den exakta gränsen går dock är lite osäkert.Hyresbetalning vid hyresändring.Om hyran förhandlas om gäller särskilda regler. Som framgår av 12 kap. 54a§ Jordabalk kan hyresgästen bli bunden genom passivitet om hyresvärden uppfyllt all formalia om meddelande av hyresändring enligt 12 kap. 53–54§§ Jordabalk. Om detta sker måste hyresgästen betala den nya hyran. Vid ett beslut om ny hyra p.g.a. passivitet har hyresgästen rätt att inom 3 månader överklaga hyresändringen till hyresnämnden. Under dessa 3 månader kan han inte avhysas om gästen inte vill betala hyreshöjningen. Gästen måste dock fortfarande betala den ordinarie hyran. Advokatens innebörd.Som ovanstående står är en process för att avhysa en hyresgäst tämligen komplicerad. Man måste meddela rätt saker till rätt mottagare, meddela skäl till avhysning, faktiskt utföra avhysningen etc. Att ha en advokat som finns med i processen kommer underlätta allt arbete som ändå kommer att krävas. Vad gäller ert förtroende i hyresnämnden bör detta inte påverkas. De objektiva skälen till att kunna avhysa gästen är densamma oavsett om du eller ett ombud berättar skälen. Dock är det viktigt att det ovanstående är utfört på rätt sett. Allt handlar egentligen om hur mycket tid ni vill lägga ner på det här. Ni kommer behöva ta tag i ärendet oavsett men med en advokat blir det mindre jobb.Personligen kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå och att du tar kontakt med Lawlines gratis telefontjänster för mer detaljerad rådgivning. Ovanstående information gäller endast för om gästen inte betalar en standardhyra. Vänligen

Jakt och fiske

2018-08-26 i Jakt
FRÅGA |Hej min bror har en fastighet med jakträtt kan jag jaga istället för han om man inte jagar samtidigt.
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.JakträttJakträtt har den person som äger fastigheten (10§ Jaktlag). Denna rätt går både att överlåta och upplåta vilket innebär att alla som har fastighetsägarens tillstånd får jaga på marken. Så om du har din brors tillstånd att jaga på marken och följer övriga jaktregler gällande säsonger, vapen etc. så får du jaga.

Övertagande av hyresbostad för sambo.

2018-06-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Har jag som sambo rätt att bo kvar i hyresrätten om min partner blir vräkt p ga obetalda hyror? Har bott i lägenheten i 11 år. Står ej med på något kontrakt.Mvh Cecilia
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Först och främst är det viktigt att veta om du har en andel i hyresrätten eller inte. Jag kommer besvara frågan utifrån både om du har en andel i lägenheten och om endast din sambo har en andel i lägenheten. Det finns alltså 2 svar.Sambo med lika andelar. Regleringen för annans rätt att överta en hyresbostadslägenhet finns i 12 kap. 47§ 1 och 2 st jordabalken. 1 stycket reglerar situationen då två personer har andelar i lägenheten (lika stora andelar eller annat). Huvudregeln är att om hyresgästerna gemensamt nekas avtalsförläning men skälet för detta endast hänför sig till ena hyresgästen har den andra hyresgästen rätt att ensam få avtalsförläggning till lägenheten. Detta kräver dock att hyresvärden skäligen kan nöja sig med denna som ensam hyresgäst i fortsättningen. Om ena hyresgästen t.ex. nekas avtalsförlängning p.g.a. misskötsamt (12 kap. 46§ 2st 2p jordabalk) men den andra hyresgästen sköter sig som den ska bör denna ha rätt att överta lägenheten enligt 12 kap. 47§ 1st jordabalk. I det fallet bör hyresvärden skäligen kunna nöja sig med den andra hyresgästen som gäst om den andra hyresgästens sköter sig. Detta gäller inte om hyresrätten har förverkats enligt 12 kap. 42§ jordabalken och hyresvärden därmed sagt upp hyresavtalet på förtid. När det kommer till makar och sambos går deras skydd i 12 kap. 47§ 1st jordabalk lite längre. I make och sambofall har den andra maken eller sambon rätt att ta över hyresrätten även om lägenheten förverkats enligt 12 kap. 42§ jordabalk. Enda undantagsskälet för när denna rätt ej föreligger är när lägenheten förverkas p.g.a. sen eller helt utebliven hyra. Hyresbetalningen vid gemensam hyra mellan makar eller sambo är solidarisk. Detta innebär att oavsett hur makar eller sambos delar upp hyran sinsemellan så ansvarar dessa solidariskt för hyran som helhet mot hyresvärden. Svar. Om du och din sambo båda innehar hyreslägenheten med andelar (lika eller ej) och hyreslägenheten som helhet förverkas p.g.a. obetald hyra (vräkning) har du ingen juridisk rätt att bo kvar där. Skyddet för medhyresgäst i 12 kap. 47§ 1st jordabalk gäller inte om förverkandet baseras på upprepat obetald eller försenat erläggande av hyra. Så om hyreslägenheten förverkas enligt 12 kap. 42§ 2st 1p jordabalk (obetald hyra) träder skyddet för dig att överta lägenheten inte in eftersom ansvaret för erläggandes mot hyran är solidariskt mot hyresvärden.Sambo utan kontrakt/andel.Om du som sambo inte har en andel eller står med i kontraktet är skyddet ännu lite starkare. Skillnaden på om sambon inte har andel i lägenheten/står med på kontraktet är att denne har rätt till att ta över lägenheten om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den andra sambon (12 kap. 47§ 2st jordabalk). "Skäligen nöja" innebär att sambon som vill ta över hyreslägenheten ska ha god ekonomi och vara skötsam till den nivå att sambon kan bli en rimlig hyresgäst. Alltså att denna ska kunna betala hyran i tid. Denna gräns är inte helt klar men av att titta på äldre rättsfall kan vi få en klarare inblick i hur denna gräns dras.I RH 2017:16 innehade ena sambo A en lägenhet där denne bodde med sambo B. Sambo B bodde i lägenheten men stod ej med på kontraktet. Sambo A utvandrade ur Sverige men sade inte upp lägenheten då sambo B bodde kvar där. Under tiden då sambo A var utomlands slarvade denne med hyran. Efter ett tag mottog sambo B ett krav om inbetalning av hyresvärden vilken även denna ej betalades i tid trots utfästelse om detta. Vid denna tidpunkt måste sambo B varit medveten om att sambo A ej erlagt hyran. Hyreslägenheten förverkades sedan gentemot sambo A i vilket sambo B hävdade att denne skulle få överta lägenheten (12 kap. 47§ 2st jordabalk). Detta nekades dock av hovrätten då hennes slarv med erläggande av hyran när sambo A var utomlands var nog med indikationer på att värden ej skulle behöva nöja sig med sambo B. Samt att sambo B hade insikt i hur situationen såg ut.I RBD 17:86 bodde makar i lägenhet med barn varav endast 1 av makarna stod på hyreskontraktet. Maken som stod på kontraktet fick lägenheten förverkad mot sig. Med detta yrkade den andra makan att denne skulle få ta över kontraktet i samband med att den make som innehade kontraktet flyttade ut. I tvisten framkom att makan som ville ta över lägenheten hade dålig ekonomi jämfört med hyran men hade under det senaste året (1986) betalat alla hyror i tid utom 2 stycken. Vidare hade makens son utfäst borgensåtagande för hennes hyreslägenhet samt makens dotter menade stödja maken ekonomiskt. Trots detta fäste bostadsdomstolen den främsta vikten vid hennes framtida betalningsduglighet och menade att varken sonens borgensåtagande eller dotterns bidrag var av större vikt. P.g.a. makens låga inkomst jämfört med hyran ansåg bostadsdomstolen att hyresvärden inte skäligen skulle behöva nöja sig med maken (12 kap. 47§ 2st jordabalk). Sammanfattat kan man alltså konstatera att om maken som vill ta över lägenheten har en tillfredställande ekonomi i vilket värden kommer, med all sannolikhet, kunna få ut hyran bör 12 kap. 47§ 2st jordabalk gälla. Dock behövs även en liten marginal så att det inte råder några tvivel om makens/sambons bectslaningsduglighet. Svar. Om endast din sambo stod på kontraktet och endast din sambo hade andel i lägenheten bör du ha rätt att överta lägenheten genom 12 kap. 47§ 2st jordabalk om du har en fullgod ekonomi och är skötsam. Fullgod ekonomi innebär att man har nog med inkomst och förmögenhet att på sikt kunna betala hyran till den grad att det inte råder några tvivel om hyran kan erläggas eller inte. Indikationer på att ekonomin eller skötsamheten inte är fullgod är om du på något sätt utfäst att du ska erlägga hyran eller varit medveten om att hela hyran inte erläggs men inte vidtagit åtgärder (RH 2017:16). Om man alltså inser att ens sambo eller make slarvar med hyran bör man vidta egna åtgärder. Detta är dock inte avgörande utan nästan all vikt läggs på den övertagande makens/sambons betalningsduglighet och ekonomi (RH 2017:16 och RBD 17:86). Vänligen

Muntliga löften vid bostadsköp.

2018-06-12 i Köpavtal
FRÅGA |HejVi har köpt en bostadsrätt som blir minst ett halvår försenad. Vi fick ett muntligt löfte av både byggherren och mäklaren om en ersättninglägenhet om den inte skulle bli klar.Min fråga gäller det muntliga löftet?Mvh Mikael Andersson0705949700
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågan kommer att besvaras utifrån avtalsrätt separat och sedan enligt bostadsrätt/köprätt. Kort svar finns längst ned.Avtalsrätt.Avtalsrätt är egentligen ganska enkelt. Grundprincipen när det gäller muntliga avtal är att de är gäller på samma sätt som skriftliga avtal även om de är svårare att bevisa om partsviljan senare skulle skilja sig. Detta eftersom det i båda fallen uppstått ett avtal. Detta framgår av 1§ avtalslagen som säger att anbud som accepterats är bindande. Detta kallas i juridikens värld "Pacta sunt servanda" eller "avtal ska hållas". Frågan är dock när man kan anse att ett anbud har accepterats och vad är ett anbud?Anbud.Ett anbud brukar vara att ena parten erbjuder sig att utföra en handling eller utföra en tjänst till motparten. Detta kan ske med eller utan ersättning. Ett exempel på detta kan vara att ena parten erbjuder sig att utge en vara mot ersättning (ett enkelt köp) till en annan part. När säljaren som vill ge ut varan berättar att denne kan utge varan mot eventuell ersättning har ett anbud uppstått. På samma sätt gäller det som i ditt fall att om byggherren och-/eller mäklaren berättat/utfäst en ersättningslägenhet om ordinarie lägenhet inte blir klar i tid så bör detta ses som ett anbud när du mottagit meddelandet om detta. Något som inte brukar räknas som anbud är om deras utfästelse eller meddelande till motparten inte är specificerad nog. Exempelvis om säljaren säger att varorna finns till salu för det priset så har inte ett anbud uppstått än. Att endast informera om en varas, tjänst eller bostads existens räknas inte. I ditt fall har inget anbud uppstått om byggherren och-/eller mäklaren informerat att den ordinarie lägenheten kanske inte blir klar i tid och att det kan finnas möjlighet till en ersättningsbostad. Accept.Vidare krävs det som ovan nämnt att ett anbud accepteras. Detta innebär att ett anbud i sig inte innebär att ett avtal har kommit till stånd utan det är först med accepten som ett avtal kommit till stånd. En accept innebär att motparten sagt att de vill följa accepten. Som exemplet ovan att köparen accepterar säljarens pris för varan eller att du säger att du önskar få ersättningslägenheten om ordinarie lägenhet inte blir klar i tid. I dessa fall har ett anbud accepterats och ett avtal har därmed uppkommit. Dock måste man skilja på en "ren accept" och en "oren accept". En ren accept innebär bara att man säger ja till anbudet, här uppstår ett avtal. En oren accept innebär att man kanske vill acceptera en del av anbudet men vill göra tillägg eller ta bort en del av anbudet. Om detta görs så har inte accept givits till anbudet i vilket inget avtal uppsåt. Man kan säga att en oren accept gäller som ett nytt anbud. Det blir alltså spegelvända roller i vilket anbudsgivaren blir den som accepterar och tvärt om. Om parterna senare kommer överens om ett nytt anbud måste detta accepteras på nytt.Köp av bostadsrätt. En bostadsrätt hanteras inte som en fastighet utan räknas som lös egendom. Detta innebär att jordbalken ej blir tillämplig. Dock ser reglerna för överlåtelse av bostadsrätter ut på ett väldigt liknande sätt. Här kommer även nämnas exempel på avsteg fåra avtalsrätten då specialregler gäller. För det första måste ett överlåtelseavtal alltid vara skriftligt för köp av bostadsrätter (6 kap. 4§ bostadsrättslag). Detta innebär konkret att man inte kan utfästa sig att köpa en bostadsrätt eller lova att någon ska få köpa den med bindande verkan. Bundenhet kan alltså bara uppstå när ett överlåtelseavtal har skrivits under. Praxis är även väldigt snål när det gäller ersättning för kontraktsbrott om säljaren eller köparen vill dra sig ur avtalet. Normalt sett beviljas endast ersättning för säljarens kostnader denna haft för att ta kontakt med köparen och vise versa. Ett exempel kan vara några timmars mäklararvode som inte behövdes. Dock kräver detta att parterna innan, avtalsrättsligt, kommit överens om köptets genomförande. Detta innebär i ditt fall att om ersättningslägenheten avser en annan bostadsrätt så är ett muntligt löfte av litet värde. Du kommer att kunna få ut skadestånd för ordinarie lägenhets försening (7 kap. 2§ bostadsrättslag) men du kan inte påkalla avtalad bundenhet om ersättningsbostaden avser en annan bostadsrätt. Vidare måste en bostadsrätt specificeras i överlåtelseavtalet. Att endast skriva "en ersättningsbostad" skulle inte bli bindande. Med detta ska även pris och en överlåtelseförklaring finnas med. Hyra.Annorlunda regler gäller dock för hyra. Det är mycket möjligt att en eventuell ersättningsbostad avser en temporär hyresrätt. Avtal om hyresrättbostäder har inget formkrav eller skriftkrav (12 kap. 2§ Jordabalken) även om detta starkt kan rekommenderas. Detta innebär att du kommer kunna påkalla avtalets bundenhet om situationen kräver. Byggherren (som är din motpart i detta) har en skyldighet att finna en ersättningsbostad till sig (hyresbostad). Sammanfattat svar:Avtalsrättsligt har ett muntligt avtal samma kraft som ett skriftligt avtal. Nackdelen med muntliga avtal är dock att de är svåra att bevisa om man senare skulle tvista om detta. Huruvida löftet har något värde beror på om ersättningsbostaden avser en hyreslägenhet eller annan bostadsrätt. Om ersättningsbostaden avser en hyresrätt kan även ett muntligt avtal påkallas även om du inte får välja lägenheten själv (om det inte avtalats om). Om ersättningsbostaden avser en bostadsrätt kan ett muntligt avtal inte påkallas p.g.a. de formella kraven i 6 kap. 4§ bostadsrättslag. Min rekommendation till dig är att få det muntliga avtalet skriftligt. Om ni har avtalet skriftligt blir avtalet mycket lättare att bevisa om en tvist senare skulle uppstå. Råd nummer 2 är att fråga om vad ersättningsbostaden är för något. Exempelvis om det är en hyresrätt, om den är ledig nu, hyrespris osv. Egentligen alla frågor som man skulle ställt om sin ordinarie bostad. Vänligen

Upplåtande av nyttjanderätt/jakträtt.

2018-05-17 i Jakt
FRÅGA |Kan jag upplåta min jakträtt på min egen mark till en kompis som jagar när jag själv inte gör det?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Nyttjanderätt:I normalfallet när man tillåter annan att använda sin mark/fastighet rör det sig om nyttjanderätt. Nyttjanderätt innebär ett avtal där man som sagt upplåter en rätt till annan att nyttja mark. Saker som t.ex. jakt ingår detta begrepp (7 kap. 3§ Jordabalk). Nyttjanderätten upplåtas antingen muntligen eller skriftligen. Jakt:När det gäller jakt krävs det tillstånd för att få jaga på egen mark samt att man inte jagar skyddade arter. Om du har alla tillstånd som fordras för jakt samt har tillstånd att jaga på din mark har din kompis också det. Huvudregeln är att fastighetsägaren har jakträtten på sin fastighet (10§ jaktlag) och endast denne kan upplåta rätten (14§ jaktlag). Vänligen