Hur lång är uppsägningstiden om detta inte nämns i avtal?

2019-09-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Vi har ett hyreskontrakt i ett fritidsboende fram till maj. På kontraktet står det inget om uppsägningstid. Hur lång är denna?
Eric Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om ni inte har avtalat om uppsägning och hyrestiden är över tre månader har ni tre månaders uppsägningstid. Detta enligt 12Kap 4§ Jordabalken. Med vänliga hälsningar,

Hur får vi vår hyresgäst att sätta på vattnet till vår fastighet?

2019-05-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej vi äger en mindre jordbruksfastighet som vi har en gemensamhets anläggning på vattnet med våra grannar. Dessutom så finns det en nyttjanderätt på en del av våran fastighet som en man har. Mannen som har nyttjanderätt har kopplat bort vårat vatten till vårat hus sedan 7 år tillbaka. Vattenanslutningen sitter inne i ekonomibyggnaden som han har nyttjanderätt till. Vi använder våran stuga som ett sommarhus men det är svårt utan vatten. Hur gör man för att få tillgång till vårat vatten det börjar bli riktigt jobbigt efter 7år utan vatten. Mannen går inte att prata med o ekonomibyggnaden håller han låst.Hoppas ni kan hjälpa oss få vattnet tillbaka.
Eric Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag antar i detta svar att den nyttjanderätt som mannen innehar är i form av hyra av ekonomibyggnaden. Hyra regleras i Kap 12 i Jordabalken. Det finns en allmän hänsynsregel i 25§ som föreskriver att hyresgästen ska " se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet)." Det har inte prövats specifikt om avstängning av vatten kan vara en sådan störning som omfattas av paragrafen men det torde i min mening omfattas då brist på vatten avsevärt försämrar bostadsmiljön. Stör hyresgäst sin omgivning ska hyresvärden varna hyresgästen och om hyresgästen fortsätter kan hyresvärden säga upp hyresavtalet i förtid enligt 12 Kap 42§ punkt 6 Jordabalken. Hyresvärden har en rätt att få tillgång till det uthyrda objektet för att genomföra nödvändig tillsyn. Vägrar hyresgästen att bereda er tillträde till ekonomibyggnaden kan ni begära handräckning från Kronofogden. Kronofogden kommer då hjälpa er få tillträde till byggnaden för att göra en inspektion och ni kan då sätta på vattnet igen. Ni kan begära handräckning från Kronofogden här. Det finns en möjlighet för hyresvärden att, om hyresgästen inte var hemma för tillfället, bryta upp dörren till byggnaden. Detta har hyresvärden rätt till om hyresvärden misstänker till exempel vattenläcka eller brand. Det är alldeles för sent att göra 7 år efter händelsen men kan vara bra att veta i framtiden. Denna bestämmelse finns i Kaptiel 12 26§ Jordabalken. Hoppas detta hjälper er att få tillbaka ert vatten!Om detta skulle eskalera och en tvist skulle uppstå kan vi på Lawline hjälpa er i processen. Maila mig på eric.nilsson@lawline.se så återkommer vi med offert. Med vänliga hälsningar,

Omfattas vattenbrunn av köparens undersökningsplikt?

2018-11-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi har köpt en fritidsfastighet 181009. i objektbeskrivningen står det att det ska finnas en BORRAD BRUNN (snittdjup ca 80 meter).Vi litade på att det stämde eftersom det stod så i obejektbeskrivningen.Nu har det visat sig att vattnet tas från en GRÄVD BRUNN som är 1 meter djup och ligger i ett dike ca 100 meter från fastigheten. Enl. grannar blir det grumligt vatten ifall det har regnat.vi känner oss vilseledda.Kan begära ersättning från säljarenmvh Stefan
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som köpare har ni en undersökningsplikt vilket innebär att ni ska undersöka fastigheten innan ni köper. Därefter står ni som köpare för fel som kunnat upptäckas av en översiktlig undersökning, säljaren står i sin tur för fel som inte hade kunnat upptäckas, även kallat dolda fel. Köparens undersökningsplikt förmildras däremot om säljaren lovar säljaren vissa saker, t ex att elementen fungerar. Vad som blir viktigt i ert fall är alltså om ni har pratat om säljaren om brunnen och i vilken utsträckning ni kontrollerat denna brunn innan köpet. Om ni t ex var på väg att gå och kolla på brunnen men säljaren stoppade er och lovade att brunnen var bra är säljaren ansvarig för felet och ni får göra avdrag från köpeskillingen. Skulle det vara så att ni inte nämnt brunnen och ni inte kontrollerade brunnen innan köpet skulle detta omfattas av er undersökningsplikt och ni kan därför inte få något avdrag på köpeskillingen. Denna regel hittar ni i 4 kap 19§ Jordabalken Med vänliga hälsningar,

Vem bestämmer priset vid utköp av en samägd fastighet?

2018-10-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejVi är tre syskon som ärvt en sommarstuga av vår far.Två av syskonen vill köpa ut den 3;e.Värdering av sommarstugan är gjord av 3 olika mäklare, bud från 675000 - 1000000.Nu tycker syskonen som vill köpa ut mej att den lägre summan gäller.I boupptäckningen angavs 100000 :- Div. renoveringar av mina syskon efter värderingen kan väl ej gälla vid utköp Vore tacksam för svar
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar det som att ni tre syskon har ärvt sommarstugan tillsammans och därför innehar den med samäganderätt. Utköp av samägare görs genom att en eller flera av ägarna köper en annan ägares andel av fastigheten. Den som säljer sin andel får alltså bestämma själv vilket pris den vill sälja sin andel för. Undantaget från detta är om ni skrivit ett avtal mellan er som säger annorlunda eller er far skrivit något om ett eventuellt utköp i sitt testamente. Skulle ni inte komma överens om en summa och ni inte vill äga fastigheten tillsammans kan ni ansöka om att fastigheten säljs på offentlig aktion där ni sedan delar lika på köpeskillingen. Med vänliga hälsningar,

Är en muntlig överenskommelse om servitut giltig?

2019-06-25 i Servitut
FRÅGA |Jag har en fastighet sedan 19 år tillbaka med servitut för vatten.2013 såldes fastighet och jag bad då de nya ägarna att återkomma med ett förslag på avtal för ev. kostnader för att pumpa vatten, jag informerade även om det dåvarande muntliga avtalet där vi betalade 500 kr/per år till den förre ägaren.Inte ett ljud från de nya ägarna så jag antog att de var ointresserade av något avtal ifråga. Nu nästan 6 år senare har de helt plötsligt bestämt att det kostar 2000 kr/år och detta ska betalas retroaktivt vilket känns aningen oskäligt och helt utan överenskommelse. De har skickat fakturor för 2013-2019 på närmare 11 000 kr från sitt handelsbolag och sagt att om jag inte betalar kommer de agera genom att b la stänga av vattnet. Jag har nu ombesörjt att borra en egen brunn för stora kostnader trots mitt servitut då jag anser att servitutet sannolikt inte går att lita på längre i och med detta så min vattenfråga är löst, men vad gäller och vad är er rekommendation angående deras fakturor och mitt agerande framåt? Jag har bestridit dessa fakturor i nuläget med motivering att vi ej har något avtal mellan oss gällande några kostnader kopplade till servitutet.
Eric Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Servitut följer med fastigheten. En ändring av ägare till en fastighet ändrar alltså inte servitutet utan de nya ägarna tar över servitutet i sin helhet. Problemet i detta fall är att servitutet i detta fallet baseras på en muntlig överenskommelse. Enligt 14 Kap. 5 § Jordabalken måste ett avtalsservitut bildas genom skriftligt avtal. Eftersom överenskommelsen är muntlig är detta i själva verket inte ett servitut. Detta betyder att ett servitut att pumpa vatten aldrig funnits och ni har därmed ingen skyldighet att betala den andra fastigheten. Detta medför att ni inte har någon rätt att pumpa vatten från deras fastighet. Ni måste därför använda brunnen ni själv borrat i framtiden. Deras fakturor baseras därmed inte på avtal och ni gör rätt i att bestrida dem. Skulle de gå till Kronofogden med fakturorna har de inget avtal som styrker din betalningsskyldighet då det inte finns något servitut. Skulle de nya ägarna gå till Kronofogden och detta mot förmodan skulle orsaka en tvist kan vi på Lawline hjälpa er. Mejla mig på eric.nilsson@lawline.se så återkommer vi med offert. Med vänliga hälsningar,

Är det omöjligt att överlåta hyreskontrakt?

2018-12-06 i Hyresrätt
FRÅGA |God förmiddag!Jag har under flera års tid delat hyresrätt med min mor då hon är kroniskt sjuk och behöver tillsyn under hela dygnet, nu skulle vi vilja upprätta ett hyreskontrakt där vi båda står som innehavare av hyresrätten men hyresvärden hävdar att detta är omöjligt för att "Det nuvarande hyreskontraktet är juridiskt bindande och får således inte ändras, och att upprättandet av ett nytt innebär en ändring." Detta föreföll mig något underligt då jag var av uppfattningen att ett nytt hyreskontrakt kunde upprättas när som helst under förutsättning att varken hyresvärden eller hyresgästen hade några invändningar däremot.Min fråga är således huruvida dennse påstående är korrekt och att det är en juridisk omöjlighet eller om detta är ett svepskäl?
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som huvudregel kan du överlåta hyreskontrakt (i ditt fall 50% av ett hyreskontrakt) om hyresvärden godkänner detta. Detta förutsätter att det inte finns några ytterligare regler om överlåtelse i hyreskontraktet. Det enda skälet jag kan komma på till varför hyresvärden skulle svara på detta sätt är att hyresvärden har en lång kö till hyresrätter och inte vill att folk ska få gå före i kön, men att det är en juridisk omöjlighet är svårförståeligt i detta fall såvida inte detta står i avtalet. En ytterligare möjlighet kan vara att hyresvärden är en del ett hyresbolag och detta kan vara ett direktiv från deras sida. Med vänliga hälsningar,

Ändras arrendeperioden om bostadsarrende överlåts?

2018-10-11 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag är i färd med att bli bostadsarrendator och ska överta ett befintligt arrendeavtal som löper i 25 år. Av avtal framgår det att arrendetiden gäller från och med tidigare ägares tillträdesdag (i 2013). Min fråga till er är om arrendeperioden kommer/ska ändras till min tilträdesdag när jag övertager rollen som arrendator?Med vänliga hälsningar,
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När du köper ett befintligt arrendeavtal ändras inte tillträdesdagen såvida du inte kommer överens med jordägaren att ändra den. Om ni inte kommer överens om att ändra den kommer den befintliga arrendeperioden kvarstå (2013). Mer information som kan vara bra att veta inför överlåtelsen hittar ni hos arrendenämnden. Med vänliga hälsningar,

Kan bostadsrättsförening neka medlemskap till förälder som köper bostadsrätt till sitt barn?

2018-08-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |Är det fråga om andrahandsuthyrning om en mamma köper en lägenhet och äger den till 100% och låter sin omyndiga dotter (16år gammal) bo där cirka 20 dagar i månaden? Mamman äger även ett hus. Kan föreningen neka medlemskap för att mamman äger ett hus och en lägenhet? Stadgarna säger att föreningen kan neka om som misstänker att köpare ej kommer bosätta sig i lägenheten. Men finna det krav på antal dagar ägaren ska bosätta sig i lägenheten?
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om stadgan har förbehållet att föreningen kan neka medlemskap i bostadsrättsförening om de misstänker att köparen inte kommer bosätta sig i lägenheten kan föreningen neka medlemskap till köparen. Köper mamman alltså lägenheten för att hennes dotter ska bo där har föreningen rätt att neka medlemskap eftersom ägaren inte kommer bo i lägenheten. Är det så att mamman avser att bo i lägenheten tillsammans med dottern och ha huset som t ex fritidsfastighet kan bostadsrättsföreningen däremot inte neka medlemskapet på grund av att hon äger ett hus. Mer om detta kan du hitta i Bostadsrättslagen. Med vänliga hälsningar,