Kan man friskriva sig från fel i en äldre fastighet

2006-02-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man friskriva sig från felaktigheter i ett sommarhus från 1900 talet, vid försäljning
Fredrik Jorstadius |Hej Man kan friskriva sig vid försäljning av fastigheter. En generell friskrivning gäller dock enligt praxis inte om du gjort en särskild utfästelse eller om felet omfattar en s.k kärnegenskap. Begreppet kärnegenskap kan variera från äldre och nyare fastigheter vilket leder till att det kan i vissa fall vara svårt att ge en bra definition av begreppet. En kärnegenskap kan vara att tex vattensystemet i fastigheten fungerar. En friskrivning är med andra ord inte alltid absolut men en generell friskriving ger ofta ett bra skydd. Det bör även nämnas att en köpare av en fastighet har en långtgående undersökningsplikt enligt 4:19 JB. Detta innebär att en köpare inte kan åberopa fel som denne borde upptäckt vid en undersökning. Det kan även vara att rekommendera att skaffa sig en försäkring för att gardera sig mot eventuella fel som kan komma att upptäckas efter det att ni sålt fastigheten. Detta torde även ligga i köparens intresse. Mvh

Nyttjanderätt vid gåva och lösa lån

2006-04-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vi är 3 syskon som ägen 1/2 fastighet som vi fått i gåva av vår mamma. Den andra halvan äger vår moster. De har inbördes testamente med nyttjanderätt av fastigheten, gäller detta fortfarande nu när fastigheten är vår? Vi vill lösa ett lån kopplat till fastigheten, vår mamma lånade pengar av vår mosters barn för 20 år sedan och vi vill nu lösa detta lån. De vägrar lösa lånet, kan vi då begära försäljning? Kan de säga att de inte accepterar att sälja för minst X kr?? I så fall kan de ju då begära ett så högt pris att fastigheten inte går att sälja.
Oscar Björkman |Vad gäller frågan om er mosters nyttjanderätt till fastigheten består eller inte är något jag inte vågar ge ett definitivt svar på. Vid överlåtelser (köp, byte eller gåva) av fast egendom faller nyttjanderätten bort om inte säljaren har gjort ett förbehåll för denna, inskrivit nyttjanderätten eller köparen är i ond tro, se jordabalken 7 kap 11 och 14 §§ (http://www.lagen.nu/1970:994#K7P11). I ert fall ser jag inget som tyder på att er mosters nyttjanderätt inte skulle gälla mot er. Avseende lånet så torde inte era kusiner kunna vägra er att lösa det. Eftersom ni inte är konsumenter kan ni inte hänvisa till bestämmelser i konsumentkreditlagen i vilken det finns en uttrycklig bestämmelse om en rätt att betala av lån i förtid (se http://lagen.nu/1992:830#P20). Däremot torde lag om avbetalningsköp mellan näringsidkare (LAN) gå att tillämpa, se 1 § LAN (http://lagen.nu/1978:599#P1). Där stadgas att LAN avser sådana förhållanden som faller utanför konsumentkreditlagen. Enligt 3 § LAN är lagen tvingande, det innebär att villkor i avtal som inskränker rättigheterna enligt denna är utan verkan. I 4 § LAN föreskrivs att köparen, den som har fått krediten ska kunna betala i förtid. Det torde i ert fall innebära att de inte kan neka er att lösa lånet. Vad gäller försäljningen kan de inte vägra att sälja fastigheten till ett orimligt högt pris, under förutsättning att samäganderättslagen är tillämplig, se 1 § samäganderättslagen (http://lagen.nu/1904:48_s.1#P1), kan ni enligt 6 § samma lag kräva försäljning av fastigheten vid offentlig auktion om inget annat har avtalats eller er moster visar synnerliga skäl. Kusinerna har inget att säga till om eftersom de inte är delägare i fastigheten. Detta svar är efter hur jag har tolkat lagar och gällande rätt. Om ni vill finna en slutlig lösning på det hela rekommenderar jag att ni vänder er till en kvalificerad jurist. Med vänlig hälsning

Byte av hyresrätt

2006-03-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! under våren 2005 separerade jag och min sambo på prov. Vi bodde tidigare tillsammans i min HR. I samband med detta annonserade jag om ett byte till en mindre lägenhet och hittade ett byte som var intressant. Under tiden sökte min fd sambo en ny bostad och hittade ett hus som vi bestämde att köpa tillsammans och satsa på relationen och framtiden. Jag ville dock har kvar vår prövotid som särbos. Jag bytte alltså min lägenhet till en mindra och han flyttade till det gemensamt ägda huset. Efter ca 2 månaders boende i min nya lägenhet bestämde vi dock att flytta ihop på riktigt i huset. JAg lämnade då HR till värden. 1,5 månade efter att jag flyttat in får den person som jag bytt lägenheten med ett brev från min gamla värd där dom önskar en ordentlig redogörelse för hur bytet har gått till och hur vi kommit i kontakt med varandra, eftersom det har framkommit att jag ägt en fastighet under bytestiden. Har värden rätt att göra på det här viset? Jag känner mig kränkt och den nya hyresgästen orolig över att bli av med kontraktet.
Sara Edström | I hyreslagen framgår att en grundläggande förutsättning för att få genomföra ett byte av en hyresrätt är att hyresnämndens samtycke finns. Med det menas att om hyresvärden av någon anledning motsätter sig bytet, kan man vända sig till hyresnämnden vars samtycke gäller oavsett hyresvärdens åsikt. Tillstånd för byte skall i allmänhet ges om hyresgästen har beaktasvärda skäl för bytet, alltså att bytet innebär en inte alltför obetydlig fördel för denne. Bytet skall vidare kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden och det ska inte heller finnas andra särskilda skäl som talar emot bytet. Behov av större/mindre yta pga samboende eller separation torde vara ett beaktansvärt skäl för en hyresgäst att få genomföra ett byte. Viktigt att tillägga är dock att tillstånd i allmänhet inte ges om hyresgästen kan klara sin bostadsfråga på något annat lika acceptabelt sätt. Antagligen är förhållandet att du ägde en fastighet en sådan omständighet enligt din hyresvärd. Utifrån frågan verkar det som att hyresvärden först nu i efterhand uppmärksammats om att du ägde fastigheten och att han/hon därför inte hade något att invända mot när bytet skedde. Att utan behövligt samtycke sätta annan hyresgäst i sitt ställe kan utgöra en grund för hyresrättens förverkande d v s att hyresvärden har rätt att säga upp hyreskontraktet i förtid. Det skulle alltså innebära att den nya hyresgästen blir av med sitt kontrakt. Jag kan inte uttala mig om exakt vad som kommer att hända i din situation så jag rekommenderar dig att kontakta hyresnämnden för mer detaljerad vägledning.

Fel på fastighet (fel på elementen)

2006-02-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har köpt ett hus i höstas där det nu i vinter har visat sig att elementen på övervåningen inte fungerar tillfredsställande, de blir endast halvljumma. När det är kallt ute så har vi endast 14 grader i sovrummen som ligger på övre planet. Efter kontakt med rörmokare så är orsaken de smala rören (endast 10 mm) till de vattenburna elementen samt att det är enrörssystem vilket innebär att värmen är minst på elementet sist i kedjan samt mest på de första. Att det inte varit någon fart på elementen kände säljarna till men har först nu i efterhand medgett att det varit så och att de därför har använt extra elelement när det varit kallt. Har vi rätt till nedsättning av köpeskillingen? Tacksam för hjälp med svar!
Fredrik Jorstadius |Hej! Vid köp av fast egendom gäller enligt praxis att köparen har en långtgående undersökningsplikt (se 4:19 Jordabalken). Det torde vara så att ert problem omfattas av undersökningsplikten varför det kan bli svårt att kräva någon ersättning för detta. Det som skulle kunna påverka denna bedömningen är om säljarna tex särskilt utfäst att elementen fungerar bra eller liknande. Det kan även tilläggas att säljarna inte har någon direkt upplysningsplikt vid försäljningen varför detta torde vara svårt att åberopa. Vidare kan sägas att om det finns en friskrivningsklausul i avtalet torde det bli väldigt svårt att angripa säljarna. (Det finns en del liknande svar på hemsidan som kan ge hjälp. Kontakta en advokat för vidare vägledning) Lycka till Mvh

Byte av Hyresrätt - beaktansvärda skäl

2006-05-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min man är mantalsskrivna på fritidshuset på landet. Vi har dessutom en 2:a där vi bor i veckorna, när vi arbetar.Allmännyttan är hyresvärd. Nu vill vi flytta till en mindre lägenhet med lägre hyra.okså denna lägenhet i allmännyttan.Vad räknas som beaktansvärda skäl? Måste vi skriva oss i samma kommun?
Jesper J Silow |Hej Britt-Marie! Jag antar att Ni i Er hänvisning till "beaktansvärda skäl" menar 35 § Hyreslagen, som stadgar att Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Byte kan endast ske om bytet avser förstahandskontrakt. Beaktansvärda skäl beskrivs i lagmotiven främst som ekonomiska, familjeässiga eller arbetsmässiga. Som exempel nämns at en växande familj behöver större bostad, att barnen flyttat hemifrån eller att hyresgästen fått väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden. Att hyresgästen fått arbete på annan ort kan även vara beaktansvärda skäl. Bedömningen följer inga strikta linjer, utan praxis från hyresnämnderna runtomkring i landet är inte särskilt samspelt. Intressant är att nämndens beslut om huruvida byte skall tillåtas eller ej inte är överklagbart. Att hyresvärden inte har särskilda skäl emot bytet brukar uttrycka som att "bytespartners skall av värden kunna tas för god som hyresgäst i vad avser såväl ekonomiska förpliktelser som förmågan att vårda lägenheten och iakttagande av sundhet, ordning och gott skick." Mitt råd till Er är att ta kontakt med Er hyresvärd och hyresgästförening för att närmare undersöka vilka riktlinjer som tillämpas. Ifråga om Ni måste skriva Er i samma kommun, så kan jag inte på rak arm svara på om den sortens regleringar finnes. Lagen nämner inte den sortens förutsättningar, men däremot är det möjligt att Er hyresvärd vill att Ni skall bruka lägenheten som förstahandsboende eller dylikt.Mvh

Balkong till bostadsrätt

2006-03-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! I min bostadsrättsförening skall vi bygga balkonger. Jag bor dock på nedervåningen och skall få en motsvarande uteplats på vår gård. Jag behöver inte betala för mer än dörren som sätts in istället för mitt fönster men när entrepenören var här och mätte upp mitt fönster (efter det att de inspekterat huset och offererat) så la de märke till en ventilationstrumma som står utanför mitt fönster. Jag trodde naturligtvis flytten av denna hade tagits med i beräkningarna när jag fått min offert, men ordföranden i bostadsrättsföreningen anser att kostanden för flytten av denna ventilationstrumma bör tillfalla mig exlusive det som offererats. Jag är dock tveksam, ventilationen tillhör nämligen en lokal som ägs av föreningen. Jag tycker att kostnaden av flytten bör tillfalla föreningen eller att den borde tagits upp i de gemensamma kostnader som projektet innebär. Min fråga är hur ni ser på saken? MVH Fredrik
Oscar Björkman |En bostadsrättshavares skyldigheter och rättigheter finns med i 7 kapitlet bostadsrättslagen, se http://lagen.nu/1991:614#K7. I dessa regler går det även att utläsa de skyldigheter som åligger bostadsrättsföreningen. Det är av dessa regler svårt att utläsa att bostadsrättsföreningen skulle ha en skyldighet att betala för flytten av ventilationstrumman. De torde inte per automatik ha en sådan skyldighet, eftersom att balkongbygget troligen är att se som ett tillägg till din lägenhet, som bostadsrättsföreningen inte är skyldiga att stå för. Inte heller i praxis hittade jag något som kunde antyda att detta är en merkostnad de är skyldiga att stå för. Det är med andra ord inte troligt att bostadsrättsföreningen kommer att anses skyldiga att bekosta flytten av ventilationen för att du ska kunna bygga en balkong. Den rekommendation jag kan ge är att du pratar med ordföranden och försöker komma överens om en kompromiss eftersom att ditt krav varken förefaller ha stöd sig på lag eller i praxis. Det kan även vara en möjlighet att kontrollera med till exempel HSB hur deras föreningar brukar göra och om de har några andra råd. Med vänlig hälsning

Avbetalning vid fastighetsköp

2006-02-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi skall sälja en fastighet. Köparna vill av för oss okänd anledning dela upp betalningen på sex månader och kalla affären för "hyrköp". Vad händer om de flyttar in och slutar betala efter säg fyra månader? Skall de eller vi ansvara för fastigheten under tiden? För vanliga fastighetsförsäljningar finns ju standardkontrakt. Är detta vanligt nog för att det ska finnas för hyrköp också?
Sara Edström |Vid fastighetsköp finns vissa formkrav som måste uppfyllas för att köpet skall vara giltigt. Av 4 kap 1 § Jordabalken framgår följande: Det skall vara en skriftlig handling. Denna ska skrivas under av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Det är vanligt att man även upprättar en ytterligare handling, ett sk köpebrev. I 4 kap 5 § står att om det i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas, skall det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande. Detta innebär att säljaren har rätt att häva köpet om köparen inte betalar i tid. Köpebrevet fungerar alltså som en hävningsklausul och upprättas inte förrän hela köpeskillingen är betald. Vad gäller vem som har ansvar eller svarar för "risken" eller "faran" för fastigheten avgörs detta enligt 4 kap 11 § av vem som har fastigheten i besittning. Så fort köparen fått tillträde övergår alltså risken på denne. Jag tycker att man krånglar till det i onödan genom att kalla köpet för hyrköp. När köparen skrivit på kontraktet har ni slutit ett bindande avtal om köp, inte hyra. Det som är viktigt för dig som säljare i det här fallet är att köpebrev inte upprättas innan full betalning erlagts. Som sagt har ju köparen också ansvar för fastigheten från och med att denne tillträtt den. Att hela betalningen inte är erlaggd vid det tillfället har ingen betydelse. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994.

Samägande av fastighetstillbehör

2006-02-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag äger hälften av en jordbruksfastighet. Andra hälften ägs av fem andra personer. På den gemensamma marken uppfördes 1899 en lada som min farfar köpte av byggherrens dödsbo. Den ärvdes av min far och var helt förfallen 1982. Genom gåvobrev från far blev den då min. Samma år uppförde jag en helt ny byggnad på den gamla grunden. Ingen av de övriga delägarna har tidigare haft något att invända mot detta. Men nu, 24 år senare, gör plötsligt en av delägarna anspråk på bygnaden som han menar ägs gemensamt. Mina frågor: Omfattas byggnaden av samägandet trots att den köptes av min farfar 1936? Är det möjligt att göra anspråk på huset 24 år efter nyuppförandet när jag ensam byggt och bekostat det?
Nahale Karimi |Om byggnaden utgör ett fastighetstillbehör omfattas den av samägandet. För att ett föremål ska bli ett fastighetstillbehör krävs som huvudregel att det ska tillföras av fastighetsägaren. Är det fråga om samäganderätt krävs att samtliga samägare ska äga föremålet för att det ska bli ett fastighetstillbehör. Om endast en av fastighetsägarna äger och tillför föremålet blir det inte fastighetstillbehör och följaktligen kan någon samäganderätt inte göras gällande av övriga fastighetsägare.