Kan delägare kräva lägsta pris vid tvångsförsäljning av fastighet?

2021-08-03 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vid tvångfösäljning, när makarna inte är överens, kan man bestämma lägsta priset för försäljning?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När jag besvarar frågan antar jag att det inte finns något samägaravtal som reglerar er situation. Därmed kommer jag att utgå ifrån bestämmelserna i lagen om samäganderätt (SamägL).Det finns en möjlighet för delägare att yrka på ett lägsta pris för försäljning. Detta yrkandet görs till rätten och måste vara ett rimligt lägsta pris. Om en delägare yrkar om ett "för högt" lägsta pris behöver rätten inte beakta det utan kan fastställa ett lägre, mer rimligt pris. Lagen är utformad på detta sätt för att undvika att en delägare förstör för andra delägares rätt till att ansöka om offentlig auktion (9 § lag om samäganderätt). Vid avgörande av lägsta pris brukar man som huvudregel utgå ifrån fastighetens taxeringsvärde. I vissa särskilda fall kan dock det lägsta priset motsvara tre fjärdedelar av ett uppskattat försäljningspris, förutsatt att utredningen ger stöd för att försäljningspriset kommer avvika från från det marknadsvärde som ligger till grund för taxeringen (se rättsfallet NJA 2012 s. 757).Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Med vänliga hälsningar,

Äganderätt av gemensam hund efter samboförhållande upphör

2021-08-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag oh min sambo köpte en hund tillsammans som vi hade i 6 år( tills vi bröt upp), sedan åkte jag utomlands några månader, varpå han skrev över hunden på sin pappa, Nu får jag inte ens träffa min hund och vi sa först att vi skulle dela på vårdnaden.Tyvärr står hunden på honom, men jag har dock betalt 50%. Kan jag göra något så jag kan få del av vårdnaden?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!SamäganderättenEftersom du och din före detta sambo köpte huden tillsammans och har delat på kostnaden borde ni anses varit samägare till den. Detta gäller även om endast en person var registrerad som ägare till hunden. Lagen om samäganderätt innehåller regler om vad som gäller när personer äger något tillsammans (1 § samäganderättslagen). Dock är denna lag till en stor del dispositiv, vilket innebär att reglerna kan avtalas bort. När jag besvarar din fråga utgår jag ifrån att du och den andra delägaren inte har ett avtalat bort reglerna i ett samägaravtal. Som huvudregeln krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga (exempelvis sälja) det samägda egendomen i sin helhet. Alltså får inte din f.d. sambo "skriva över hunden" till hans pappa utan ditt samtycke (2 § samäganderättslagen) om ni samäger hunden.GodtrosförvärvDet finns tyvärr en risk att pappan har gjort ett så kallat godtrosförvärv (2 § lag om godtrosförvärv av lösöre). Detta innebär att äganderätten kan ha övergått till honom trots att överlåtelsen egentligen skedde olovligt. Godtrosförvärv förutsätter att pappan var i god tro, d.v.s. att han inte visste om att överlåtelsen skedde olovligt. I sådana fall kan du behöva betala en lösen för att få tillbaka din äganderätt, vilket måste göras inom sex månader från den tidpunkten du fick kännedom om den olovliga överlåtelsen (5 § lag om godtrosförvärv). Lösensumman ska motsvara ägarens (i ditt fall pappans) kostnader för förvärv av egendomen (hunden). Du behöver därmed inte betala någon lösen om inte pappan har betalat något för hunden när han fick den.Min rekommendationDu kan börja med att kontakta pappan och din f.d. sambo och meddela att överlåtelsen av hunden till pappan har skett utan ditt samtycke och därmed skett i strid med samägandelagen. Förhoppningsvis kan ni komma till en lösning tillsammans, du kan exempelvis kräva att du ska äga 50 % av egendomen (hunden) och framföra att du vill ha någon form av umgänge med hunden, vilket ni kan avtala om i ett så kallat samägaravtal. Om pappan har gjort ett godtrosförvärv kommer du eventuellt att behöva betala en lösensumma för att få tillbaka din äganderätt. Jag har full förståelse för att det kan vara svårt att komma överens efter en separation och att pappan och din f.d. sambo kanske inte kommer vara villiga att samarbeta. Det du kan göra i sådana fall är att kontakta en jurist som kan titta närmare på ditt fall. Ibland kan det gå bättre och smidigare att hitta en lösning om kontakten mellan parterna sker via en jurist som agerar som ombud, jämfört med om du sköter kontakten själv. En jurist kan också hjälp er att upprätta ett samägaravtal. I sista hand kan du ansöka om stämning hos tingsrätten, men denna ansökan kostar pengar och du kan behöva betala motpartens ättegångskostander om din talan ogillas. För att läsa mer om hur du gör en sådan ansökan klicka här.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Om du vill ha fortsatt vägledning i processen kan du boka en tid med en av våra skickliga jurister här:https://lawline.se/boka. Lawline erbjuder också produkter till fast pris :https://lawline.se/fixed_price.Med vänliga hälsningar,

Kan en delägare rättsligt tvingas av övriga delägare till att sälja sin andel?

2020-10-18 i Samägandeavtal
FRÅGA |3 släktingar är delägare i ett sommarställe. 2 släktingar vill köpa ut den 3:e p g a personliga aversioner. Kan den 3:e tvingas till detta? Kan den säga nej? Krävs offentlig auktion? Det finns inget samägaravtal.
Elin Andrén |Hej! Tack för att ni vänder er till lawline med er fråga!Eftersom det inte finns något samägaravtal som reglerar er situation kommer jag att utgå ifrån bestämmelser i lagen om samäganderätt (SamägL). Kan en delägare rättsligt tvingas av övriga delägare till att sälja sin andel?Om ni vill köpa ut den tredje delägaren kan ni erbjuda hen det, men delägaren har rätt att säga nej. Den tredje delägaren kan alltså inte tvingas till att sälja sin andel i sommarstället även om de andra två delägarna vill det (1 § SamägL) (2 § SamägL). Offentlig auktionOm ni inte kommer överens med den tredje delägaren angående fastighetens förvaltning kan ni sälja hela fastigheten. Då krävs alla delägares samtycke (1 § SamägL) (2 § SamägL). Om inte alla delägare kommer överens om en försäljning finns möjligheten att genomföra en offentlig auktion. En ansökan om offentlig auktion får göras av varje delägare. Ansökan sker hos tingsrätten som förordnar en god man kommer att sköta förfarandet. Alla delägare står tillsammans för kostnaderna som uppstår i samband med den offentliga auktionen (6 § SamägL) (15 § SamägL) ( 8 § SamägL). En delägare har rätt att meddela anstånd (vid anstånd skjuts den offentliga auktionen upp men den kommer fortfarande att genomföras) om det föreligger synnerliga skäl. Synnerliga skäl kan vara att det exempelvis visar sig vara svårt att sälja fastigheten till ett rimligt pris (6 § SamägL).Nackdelar med offentlig auktion Om ni säljer er fastighet till utomstående genom offentlig auktion kommer ni förlora er äganderätt till fastigheten. Dessutom brukar kostnaderna bli höga vid en offentlig auktion och slutpriset för fastigheten tenderar att bli lägre. Ni kan inte heller helt fritt bestämma försäljningsvillkoren vid en offentlig auktion eftersom vissa regler i samäganderättslagen begränsar den möjligheten. Det är därför oftast billigare och mer fördelaktigt att sälja fastigheten genom en mäklare om ni kan enas om det. Vad ni kan göra nuOm ni inte vill äga sommarstället tillsammans med den tredje delägare kan ni först försöka övertala hen att frivilligt sälja sin andel till er. Om detta inte går kan ni istället sälja hela fastigheten, men då krävs som sagt alla delägares samtycke. Att ansöka om en offentlig auktion kan ses en sista utväg om ni inte kommer överens.Jag rekommenderar att ni först försöker lösa konflikten tillsammans. Behöver ni hjälp att upprätta ett avtal angående förvaltning eller försäljning så har vi skickliga jurister på lawline ni kan vända er till. Ni kan exempelvis boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka. Vi erbjuder också gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2. Jag hoppas ni fick svar på er fråga! Med vänliga hälsningar,

Kan en offentlig auktion stoppas av en delägare?

2021-08-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Kan en delägare vid en offentlig auktion av samägd fastighet sätta en så pass hög minimiförsäljningsgräns att en en offentlig auktion i praktiken omöjliggörs? Exempel:jag och min fru skall skiljas. Fastigheten är objektivt värd mellan 2,1-2,5 miljoner. Min fru anser den vara värd ca 1,65. Jag bedömer den vara värd ca 2,3. Statistiskt sett till områdets värdeökning så är den värd 2,3. Om jag begär offentlig auktion, kan den då stoppas i praktiken av min fru genom att hon begär ett minimipris på t.ex. 4 miljoner? Kan den stoppas på annat vis?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga är nej. Om en delägare yrkar om ett för högt lägsta pris behöver rätten inte beakta det utan kan fastställa ett lägre, mer rimligt pris. Lagen är utformad på detta sätt för att undvika att en delägare förstör för andra delägares rätt till att ansöka om offentlig auktion ( 9 § lag om samäganderätt). Det finns inte heller något annat sätt för en delägare att "stoppa" en offentlig auktion, däremot kan en delägare meddela anstånd om det föreligger synnerliga skäl. Vid anstånd skjuts den offentliga auktionen upp men den kommer fortfarande att genomföras. Synnerliga skäl kan exempelvis vara att det visar sig vara svårt att sälja fastigheten till ett rimligt pris (6 § lag om samäganderätt)Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Om du vill ha fortsatt vägledning i processen kan du boka en tid med en av våra skickliga jurister här: https://lawline.se/boka. Lawline erbjuder också produkter till fast pris :https://lawline.se/fixed_price. Med vänliga hälsningar,

Vad gäller vid samägande?

2021-06-20 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag äger ett privat stall ihop med en kompis. Nu är det så att hon vill bygga om till sin fördel och jag vill inte det så nu har vi blivit osams. Och nu har hon börjat bygga om utan mitt godkännande. Har hon rätt att göra så?
Elin Andrén |Lagen om samäganderätt innehåller regler om vad som gäller när personer äger något tillsammans (1 § samäganderättslagen). Dock är denna lag till en stor del dispositiv vilket innebär att reglerna kan avtalas bort. När jag besvarar din fråga utgår jag ifrån att du och den andra delägaren inte har ett avtalat bort reglerna i ett samägaravtal. Som huvudregeln krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga (exempelvis sälja) det samägda egendomen i sin helhet. Kravet på samtycket gäller också för vidtagande av åtgärd som avser egendomens förvaltning, exempelvis som i ditt fall då din kompis bygger om stallet till sin fördel. ( 2 § samäganderättslagen) Detta gäller dock inte om åtgärden inte kan vänta för att behålla egendomen i ett godtagbart skick, det kan exempelvis handla om att egendomen kommer förstöras om man inte vidtar en åtgärd snabbt och man därför inte hinner hämta övriga delägares samtycke. Då jag inte vet några detaljer om situationen i fråga kan jag inte avgöra om detta undantag är tillämpligt, men inom juridiken ska undantag i regel tillämpas restriktivt och det krävs alltså ganska mycket för att huvudregeln som kräver samtycke ska kunna åsidosättas. Alltså har din kompis inte rätt till att bygga om stallet utan ditt samtycke, förutsatt att ovan nämnda undantag inte är tillämpbart. Hur du kan gå tillvägaJag skulle rekommendera att du börjar med att meddela den andra delägaren att hon inte har rätt till att bygga om stallet utan ditt samtycke. Förhoppningsvis kan ni komma överens eller hitta en kompromiss, men om det inte går finns det ett antal rättsliga åtgärder för dig att använda. Ansöka om god manDu kan ansöka om att tingsrätten ska tillsätta en god man som får ta hand om stallets förvaltning under en viss tid. Ni kan antingen utse en god man själva eller be rätten att välja en god man som är lämplig.(3 § samägandelagen) 4 § samägandelagen). Offentlig auktionOm ni inte kommer överens angående stallets förvaltning kan ni sälja stallet. Då krävs alla delägares samtycke (1 § SamägL) (2 § SamägL). Om inte alla delägare kommer överens om en försäljning finns möjligheten att genomföra en offentlig auktion. En ansökan om offentlig auktion får göras av varje delägare. Ansökan sker hos tingsrätten som förordnar en god man som kommer att sköta förfarandet. Alla delägare står tillsammans för kostnaderna som uppstår i samband med den offentliga auktionen (6 § SamägL) (15 § SamägL) ( 8 § SamägL). En delägare har rätt att meddela anstånd (vid anstånd skjuts den offentliga auktionen upp men den kommer fortfarande att genomföras) om det föreligger synnerliga skäl. Synnerliga skäl kan vara att det exempelvis visar sig vara svårt att sälja fastigheten till ett rimligt pris (6 § SamägL).Nackdelar med offentlig auktionOm ni säljer er fastighet till utomstående genom offentlig auktion kommer ni förlora er äganderätt till fastigheten. Dessutom brukar kostnaderna bli höga vid en offentlig auktion och slutpriset för fastigheten tenderar att bli lägre. Ni kan inte heller helt fritt bestämma försäljningsvillkoren vid en offentlig auktion eftersom vissa regler i samäganderättslagen begränsar den möjligheten. Det är därför oftast billigare och mer fördelaktigt att sälja fastigheten genom en mäklare om ni kan enas om det.SlutsatsJag rekommenderar att ni först försöker lösa konflikten tillsammans. Om detta inte går kan ni ansöka om en god man som kan ta hand om stallets förvaltning under en begränsad tid. Att ansöka om en offentlig auktion kan ses en sista utväg om ni inte kommer överens. Behöver ni hjälp att upprätta ett avtal angående förvaltning eller försäljning så har vi skickliga jurister på lawline ni kan vända er till. Ni kan exempelvis boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka. Lawline erbjuder också produkter till fast pris:https://lawline.se/fixed_priceJag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en nya fråga.Med vänliga hälsningar,